Co to jest affordability? Wszystko na temat zdolności kredytowej w UK

Na naszym blogu bardzo często wspominamy o affordability, czyli zdolności kredytowej. Publikujemy wiele wpisów, które przynajmniej częściowo wspominają o zdolności kredytowej, dlatego aby porady naszych ekspertów były bardziej zrozumiałe, poświęcimy tego zagadnieniu nieco więcej uwagi. Czym zatem jest affordability, co na nie wpływa i co możesz zrobić, aby poprawić ten wskaźnik.

Czym jest affordability?

Jak podaje Moneyhelper, affordability to kwota, jaką jesteś w stanie pożyczyć od banku w formie kredytu hipotecznego. Jest to parametr stanowiący pochodną dochodów i wydatków kredytobiorcy. Przepisy ani zalecenia FCA (Financial Conduct Authority) nie wprowadzają maksymalnego ani minimalnego affordability - każdy bank wprowadza w tym zakresie własne zasady i w niektórych przypadkach, na etapie wydawania Decision in Principle, mortgage underwriter może odejść od ustalonych reguł, na przykład ze względu na szczególną sytuację finansową kredytobiorcy.

Czym jest affordability?

Z perspektywy analizy wydatków, na affordability należy interpretować raczej jako zdolność do spłacania rat o określonej wysokości. Rata kredytu nie może stanowić zbyt dużej części Twoich zarobków - zwykle przyjmuje się, że nie powinno to być więcej niż 45% dochodu przed opodatkowaniem lub 35% dochodu po opodatkowaniu. Dokładne wartości liczbowe zależą od statystycznych kosztów utrzymania w danym regionie i analizy wydatków kredytobiorcy, jednak jedno jest pewne - bardzo trudno jest uzyskać kredyt, którego rata będzie stanowiła 80% miesięcznego budżetu.

Ile wynosi moja zdolność kredytowa?

Ogólna zasada mówi, że maksymalna kwota nie może przekroczyć 5-krotności rocznych zarobków kredytobiorców. To dość uniwersalne założenie zwykle się sprawdza, dlatego właśnie taki wzór wykorzystuje nasz kalkulator.

Warto jednak zaznaczyć, że banki na swój sposób faworyzują osoby o ponadprzeciętnie wysokich zarobkach - małżeństwo zarabiające £250,000 rocznie będzie w stanie pożyczyć znacznie większą kwotę w porównaniu do swoich dochodowych niż para o dochodach na poziomie £70,000. Przyczyna jest prosta - w razie gwałtownego wzrostu stóp procentowych, zamożny kredytobiorca będzie w stanie ograniczyć swoje wydatki, a zatem, ryzyko wystąpienia problemów ze spłatą zaciągniętego zobowiązania jest po prostu mniejsze.

Dokładnie to samo tyczy się wieku - Twoje affordability będzie tym wyższe, im młodszy jesteś. 25-latek będzie mógł spłacać swój kredyt przez 30 czy 35 lat, podczas gdy osoba w wieku 50 lat dostanie kredyt na o wiele krótszy okres. To jeden z powodów, dla których warto jak najwcześniej zdecydować się na zakup nieruchomości, choć oczywiście wiąże się to z dużym wysiłkiem finansowym.

W praktyce, affordability może wynosić od 3-krotności do nawet 7-krotności rocznych dochodów osób starających się o kredyt.

Jakie dochody wpływają na zdolność kredytową i w jaki sposób?

Trzeba pamiętać, że banki rozróżniają źródła dochodów i rzeczywiste affordability może być o wiele niższe lub wyższe niż się wydaje. Omówmy teraz kilka najczęściej spotykanych sposobów na pozyskiwanie środków na życie.

Jakie dochody wpływają na zdolność kredytową i w jaki sposób?

Praca na etacie

Dochody z pracy na etacie są liczone według “standardowego” przelicznika - affordability będzie wynosiło od 4,5-krotności do 5-krotności rocznego wynagrodzenia, o ile oczywiście nie masz specjalnych zobowiązań. Szczególnie dobrze opłacani specjaliści będą w stanie pożyczyć trochę więcej niż 500% swoich dochodów - czasem nawet 700%. Z drugiej strony, banki o restrykcyjnych kryteriach oceny ryzyka mogą obniżyć tę wartość do zaledwie 300%.

Dochody z nadgodzin i samozatrudnienia

Dochody z nadgodzin i samozatrudnienia mogą być traktowane jako mniej stabilne i choć podnoszą affordability, ich wpływ na ten parametr jest zwyczajnie słabszy. Jest to duży problem dla niektórych grup zawodowych, na przykład kierowców ciężarówek i pracowników budowlanych, ponieważ zazwyczaj, otrzymują oni niskie wynagrodzenie podstawowe, które wyraźnie podnoszone jest przy pomocy dodatków za godziny nadliczbowe.

Można bezpiecznie przyjąć, że w tego typu przypadkach, wynagrodzenie za nadgodziny będzie liczone podobnie jak o połowę mniejsza pensja na etacie. W przypadku osób samozatrudnionych, affordability w porównaniu do zarobków będzie wyższe, jednak nie aż tak wysokie, jak u pracowników etatowych.

Dywidendy

W przypadków dochodów z dywidend, sytuacja robi się nieco bardziej skomplikowana. Co do zasady, banki biorą je pod uwagę przy obliczaniu affordability, jednak wiele zależy również od źródła środków.

Jeśli dywidendę otrzymujesz jako dyrektor spółki Ltd, co do zasady będzie ona traktowana podobnie do dochodów z pracy - banki mają świadomość, że jest to popularny sposób na wypłacanie środków z własnej firmy ze względu na preferencje podatkowe przewidziane przez przepisy.

Sytuacja komplikuje się jednak, jeśli starasz się o kredyt posiłkując się dochodami z prowadzonych inwestycji. Dywidendy otrzymywane z tytułu posiadania akcji spółek notowanych na giełdzie również wpływają na affordability, jednak pula banków akceptujących to źródło przychodu jest ograniczona. Dodatkowo, nie każda spółka będzie akceptowana - underwriter musi widzieć, że dywidenda wypłacana jest regularnie i od wielu lat, a jej wysokość wynika z realnych wyników danego biznesu, a nie jedynie chwilowej okazji inwestycyjnej.

Stypendia

Warto pamiętać, że niektóre (nieliczne) banki wliczają do Twojego affordability przychody ze stypendiów naukowych. Stipend income może być uznane za mniej stabilne źródło utrzymania niż na przykład dochody z samozatrudnienia, jednak w takich sytuacjach, prawie zawsze zostaniesz poproszony o dostarczenie dodatkowych dokumentów, które pozwolą analitykom zrozumieć, jak będzie kształtowała się Twoja sytuacja materialna za kilka lat.

Co zrobić, aby podnieść swoje affordability?

Na wstępie zaznaczmy - nie warto próbować oszukiwać analityków. Proces wydawania Decision in Principle jest na tyle szczegółowy, że najprawdopodobniej Twoje próby podkoloryzowania jakichś szczegółów zostaną wyłapane, a Tobie mogą grozić za to poważne konsekwencje. Jest jednak kilka całkowicie legalnych sposobów, po które zdecydowanie warto sięgnąć.

Co zrobić, aby podnieść swoje affordability?

Podwyżka lub zmiana pracy na lepiej płatną

To oczywiste - jeśli będziesz więcej zarabiać, Twoje affordability wzrośnie. Z perspektywy mortgage underwritera, zapisy umowy o pracę i wzrost bazowego wynagrodzenia to bardzo pozytywne sygnały. Podwyżka przekłada się na długoterminową poprawę sytuacji finansowej kredytobiorcy, podczas gdy nadgodziny traktowane są bardziej jako chwilowy zastrzyk gotówki. W pierwszej kolejny, powinieneś się zatem zastanowić, czy da się choć trochę podnieść Twoje bazowe wynagrodzenie.

Nadgodziny

Pamiętając, że dochody z nadgodzin również podnoszą w pewnym stopniu Twoje affordability, zastanów się, czy jesteś w stanie popracować o kilka godzin w tygodniu więcej. Nie jest to oczywiście najlepsze rozwiązanie, jednak możesz w ten sposób pożyczyć o kilka, a nawet kilkanaście tysięcy funtów więcej.

Bank może jednak nie zaakceptować wszystkich dochodów, jeśli okazałoby się, że pracujesz przykładowo 80 godzin w tygodniu - jest to po prostu niemożliwe do utrzymania w dłuższym czasie, a przecież kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem długoterminowym.

Wcześniejsza spłata pożyczek i kredytów

Nic nie rujnuje Twojej zdolności kredytowej tak bardzo, jak robią to karty kredytowe, raty na niedawno kupiony telefon, kredyt na zmywarkę albo leasing na samochód.

Jeśli Twoje obecne affordability przekłada się na miesięczną ratę w wysokości 1000 funtów, podczas gdy drobne pożyczki kosztują Cię kolejne 100 funtów miesięcznie, możesz założyć, że ich wcześniejsza spłata pozwoli Ci na zaciągnięcie kredytu z ratą wyższą właśnie o około 100 funtów. Oczywiście, różnica może być w praktyce znacznie wyższa lub niższa, jednak jedno jest pewne - żaden dług nie jest dobry jeśli mówimy o zdolności kredytowej.

Ograniczenie wydatków

Nie jesteś w stanie uniknąć wydatków na zakupy spożywcze, elektryczność, wodę czy transport. Często okazuje się jednak, że zbędne lub źle dobrane abonamenty, drogie usługi i luksusowe produkty zabierają Ci naprawdę dużo pieniędzy, które mógłbyś odkładać lub przeznaczyć na spłatę własnego domu. Zanim zaczniesz starać się o kredyt, spróbuj przeanalizować swoje wydatki - prawie na pewno tracisz pieniądze na coś, z czego mógłbyś zrezygnować, zachowując przy tym obecny komfort życia.

Jak to możliwe, że będę musiał ograniczyć swoje wydatki?

Czasem nasi klienci zastanawiają się, dlaczego bank nie chce zgodzić się na udzielenie im kredytu z ratą, której wysokość jest podobna do czynszu, jaki obecnie płacą za wynajmowany dom lub mieszkanie. Odpowiedź jest niezwykle prosta - chodzi o ryzyko.

Niektóre osoby płacą za wynajem niewspółmiernie dużą część swoich zarobków, a czynsz jest często wyższy niż rata kredytu za porównywalny lokal. Jeśli jednak stopy procentowe wzrosłyby teraz gwałtownie, sytuacja mogłaby się odwrócić, co stanowiłoby realny problem dla banku. Z tego względu, raty udzielanych kredytów nie mogą być zbyt wysokie. Prywatni landlordzi nie są tak restrykcyjni, bo nie kontroluje ich FCA, przez co łatwiej jest wynająć niż kupić mieszkanie.