Co to jest shared ownership resale scheme? Wszystko co musisz wiedzieć o zakupie domu z rządową pomocą

Shared Ownership jest programem pomocowym, którego założeniem jest pomoc osobom, które chciałyby kupić dom, ale nie są w stanie zebrać odpowiednio wysokiego wkładu własnego. To bardzo ciekawa propozycja, ale aby uzyskać wsparcie, trzeba spełnić kilka warunków. Jednym z nich jest wybór odpowiedniej nieruchomości na rynku wtórnym lub pierwotnym i właśnie tym tematem zajmiemy się w dzisiejszym artykule.

Jakie nieruchomości kwalifikują się do programu shared ownership?

Na samym wstępie musimy zaznaczyć, że do programu Shared Ownership kwalifikuje się jedynie część domów i mieszkań. Możemy podzielić je na 3 kategorie:

• Nowo wybudowane nieruchomości kupowane od dewelopera;

• Już istniejące nieruchomości oferowane w ramach shared ownership resale scheme;

• Nieruchomości, które spełniają Twoje specjalne potrzeby, wynikające z długoterminowej niepełnosprawności.

Jakie nieruchomości kwalifikują się do programu shared ownership?

Dodajmy również, że struktura własności nieruchomości nabywanych w ramach programu shared ownership to leashold. Zdecydowanie najpopularniejszym wyborem są domy z drugiej ręki, dlatego to właśnie im poświęcimy najwięcej uwagi.

Kupno domu z drugiej ręki

Pierwszym krokiem do zakupu własnego domu jest znalezienie dobrej oferty. Najlepszym rozwiązaniem będzie skorzystanie z oficjalnych wyszukiwarek, które dostępne są na rządowej stronie internetowej. Tutaj znajdziesz nieruchomości w Londynie natomiast tutaj, znajdziesz domy w pozostałej części Anglii. Alternatywą są również councile i wspólnoty mieszkaniowe - wszystkie niezbędne informacje znajdziesz na ich stronach internetowych. Swoje poszukiwania możesz rozszerzyć o portale takie jak Zoopla i Rightmove, jednak liczba ofert nie jest zbyt duża, dlatego odradzamy ograniczanie się wyłącznie do nich.

Szukając domu dla siebie, musisz wziąć pod uwagę nie tylko swój budżet, ale i ilość udziałów, którą dysponuje dotychczasowy właściciel - możesz kupić ich więcej (częściowo od landlorda). Nie możesz jednak nabyć mniejszej części.

Pamiętaj również o kosztach - choć czynsz, który musisz płacić landlordowi jest prawnie limitowany (jego roczna wysokość nie może przekraczać 3% wartości udziału Landlorda w nieruchomości), mogą wystąpić różnice w cenie tzw. service charge. Opłata, którą będziesz ponosić, obowiązuje ze względu na konieczność utrzymania wielu części wspólnych osiedla, takich jak chodniki, trawniki i oświetlenie. Wysokość miesięcznego service charge to zazwyczaj około £150, jednakże zdarzają się przypadki, w których opłaty będą wyższe. To bardzo istotny szczegół, ponieważ będzie to cykliczny wydatek obniżający Twoją zdolność kredytową.

Zakup domu od dewelopera

W przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego, sprawa jest o wiele prostsza. Najszybszym sposobem na zebranie dość dużej bazy ofert jest znalezienie deweloperów w Twojej okolicy, a następnie przejrzenie ich stron internetowych - firmy zajmujące się budownictwem mieszkaniowym bardzo często nastawiają się na sprzedaż nieruchomości właśnie w ramach shared ownership, więc cały proces nie będzie nastręczał zbyt wielu trudności

Dokupywanie udziałów w domu z Shared Ownership

Zwiększanie liczby udziałów w nieruchomości, znane jako staircasing, oznacza oczywiście, że Twój czynsz spadnie. Większość naszych klientów od samego początku nastawiania się na taką transakcję, jednak warto pamiętać, że zasady wykupu mogą się różnić w zależności od daty zawarcia pierwotnej umowy.

Ogólna zasada jest prosta - im starsza umowa dzierżawy, tym więcej udziałów musisz kupić. W przypadku niektórych domów, mówimy nawet o 25% wartości nieruchomości. Progi w umowach zawartych niedawno mogą opiewać na jedynie 5%, jednak ogólnym standardem rynkowym jest 10%. Sytuacja nieco komplikuje się, jeśli nieruchomość została kupiona po 1 kwietnia 2021 roku. Wówczas, masz prawo do wykupu maksymalnie 1% udziałów przez pierwszych 15 latach, a dopiero po minięciu tego okresu będziesz w stanie stać się posiadaczem reszty.

W przypadku zakupu 5% lub większej porcji udziałów, będziesz potrzebować wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę zarejestrowanego w Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). To na podstawie tej opinii będziesz wiedzieć, jaką cenę przyjdzie Ci zapłacić. Dodatkowo, landlord może pobrać dodatkową opłatę administracyjną, wynoszącą od £200 do £600.

W jaki sposób warto wykupywać udziały w nieruchomości objętej Shared Ownership?

Warto zauważyć, że każde dokupienie udziałów w nieruchomości wiąże się z dodatkowymi kosztami - zazwyczaj, będziesz musiał zapłacić kilkaset funtów za wycenę domu oraz kolejne kilkaset funtów w formie opłaty administracyjnej. To sporo gotówki, która nie wpływa ani na wysokość czynszu, ani na wysokość raty Twojego kredytu. Z drugiej strony, im większa część domu należy do Ciebie, tym niższe koszty dzierżawy.

Sytuacja jest prostsza, jeśli zawarta przez Ciebie umowa zakłada limity kwotowe, na przykład w postaci wspomnianego 1% rocznie. W przypadku większości domów przekłada się to na około £1,800 - £2,500, co nie powinno być dla Ciebie zbyt dużym wyzwaniem. Jednocześnie, w razie uzyskania jednorazowej nadwyżki finansowej, możesz zastanowić się nad alternatywnym rozwiązaniem w postaci remortgage. Policzmy teraz, co opłaca się bardziej.

Za pomocą kredytu hipotecznego z 5% wkładek własnym, Paweł i Marta kupili 50% udziałów w domu o wartości £250,000. Aktualne oprocentowanie ich zobowiązania wynosi 6% rocznie, natomiast landlord pobiera czynsz w wysokości 3% wartości jego udziału, czyli £312,5 miesięcznie. Obecna rata kredytu wynosi w ich przypadku £765, a finansowanie trwa 25 lat

Ratę kredytu obliczyliśmy za pomocą kalkulatora na stronie Moneyhelper.

Zakładając, że bohaterowie naszego przykładu dostali bonus od pracodawcy w wysokości £25,000, zakup dodatkowych udziałów będzie możliwy w przypadku zdecydowanej większości umów dzierżawy nieruchomości. Dostępne będzie również remortgage, które przy takiej ilości gotówki może już wyraźnie zmienić ratę kredytu. Tylko jakie to będą oszczędności?

W przypadku zmiany struktury udziału w Shared Ownership, czynsz spadnie o około £60 miesięcznie. Jeśli Paweł i Marta wybraliby jednak remortgage, rata zmalałaby o około £150 miesięcznie. Wynika to oczywiście z różnic w oprocentowaniu - odsetki od kredytu stanowią dużą część raty, ponieważ wynoszą 6% rocznie, podczas gdy czynsz to zaledwie 3%. Jeśli jednak zdarzyłoby się, że stopy procentowe wyraźnie by spadły, sytuacja mogłaby się odwrócić. Wówczas, dużo lepszym pomysłem byłoby dokupienie udziałów. Pamiętaj również, że remortgage jest okazją do uzyskania niższego oprocentowania kredytu, co oczywiście przekłada się na bardziej korzystne raty.

Naszym zdaniem, zamiana kredytu na lepszy zazwyczaj jest bardziej opłacalna niż zakup dodatkowych udziałów w shared ownership, jednak nie jest to generalną reguła - być może Twój dotychczasowy kredyt jest tańszy od tych, które aktualnie oferują banki lub wiesz, że nie otrzymasz pozytywnej decyzji kredytowej, na przykład ze względu na chwilowe pogorszenie się zarobków.

Jaki dom warto wybrać pod kątem Shared Ownership?

Decyzja o zakupie domu powinna być przemyślana zawsze, jednak wydaje się nam, że w przypadku shared ownership, strategia postępowania powinna być nieco odmienna.

Przede wszystkim, Twoja zdolność kredytowa jest najprawdopodobniej niewielka, a to oznaczak że zależy Ci na możliwie jak najniższych ratach. Być może chcesz również rozłożyć okres spłaty na jak najwięcej miesięcy, a to oznacza, że zwiążesz się ze swoją nieruchomością na lata, przynajmniej w teorii. To sprawia, że warto dobrze zastanowić się nad Waszymi planami dotyczącymi dzieci, pracy i wielu udogodnień, które przydadzą Wam się dopiero za 20-30 lat. Może lepiej wybrać dom w trochę gorszej lokalizacji, ale z dodatkową sypialnią albo taki, w którym więcej pomieszczeń znajduje się na parterze? Musisz to dobrze rozważyć.

Jaki dom warto wybrać pod kątem Shared Ownership?

Pamiętaj również o stanie technicznym budynku - kupowana przez Ciebie nieruchomość będzie po części należeć do landlorda, a to ogranicza Twoją swobodę. Wystrzegalibyśmy się domów wymagających gruntownych remontów, w kiepskiej okolicy i z zaniedbanym otoczeniem. Będzie Ci bardzo trudno wpłynąć na wspólnotę mieszkaniową, a ewentualne oszczędności na service charge nie pokryją spadku wartości domu, który może postępować.

Pamiętaj również o kosztach. Niektórzy landlordzi oferują bardziej, a inni mniej korzystne czynsze. Choć czynsz jest zazwyczaj tańszy niż rata kredytu, co wynika z jego oprocentowania, wciąż mówimy o tysiącach funtów rocznie. Udzielając Ci finansowania, bank weźmie pod uwagę prognozowane wydatki, takie jak między innymi czynsz. Z oczywistych względów obniża to Twoją zdolność kredytową i może się okazać, że po prostu nie dostaniesz pieniędzy. Niezmiennie zachęcamy do wykonania chociażby prostych kalkulacji, za pomocą których oszacujesz, czy bardziej opłaca się kupić tańszy dom z wyższymi kosztami stałymi czy droższą nieruchomość, którą łatwiej będzie w przyszłości utrzymać.

Wreszcie, nie zapominaj o kredycie hipotecznym. Jako polski broker kredytowy, pomogliśmy już wielu osobom w zakupie domu w ramach shared ownership i z chęcią zajmiemy się również Twoim przypadkiem! Obiecujemy, że będziesz zadowolony ze współpracy z nami - szukamy kredytów tak tanich jak to tylko możliwe, a jednocześnie udzielamy wskazówek dotyczących innych elementów procesu zakupowego. Wybierając Extend Finance zyskujesz znacznie więcej niż tylko pomoc przy wyborze kredytu hipotecznego - otrzymujesz kompleksowe wsparcie ekspertów.