Mieszkanie i praca w jednej nieruchomości - kredyt hipoteczny typu Semi-Commercial

Niekiedy zdarza się, że nastaje potrzeba użycia jednej nieruchomości zarówno do celów mieszkaniowych, jak i komercyjnych. Kiedy w grę wchodzi kredyt hipoteczny, możliwości właściciela są ograniczone, ponieważ umowa kredytowa szczegółowo określa, jakie jest dozwolone przeznaczenie nieruchomości.** W tym artykule omówimy najważniejsze kwestie związane z takimi sytuacjami i wytłumaczymy na czym polega mieszany kredyt hipoteczny, czyli Semi-Commercial Mortgage.**

Czym jest semi-commercial mortgage?

Zdarzają się sytuacje, w których jedna nieruchomość może być zarówno czyimś mieszkaniem, jak i siedzibą firmy lub lokalem komercyjnym. Wtedy pojawiają się wątpliwości - w przypadku residential mortgage, rozpoczęcie jakiejkolwiek działalności gospodarczej w nieruchomości, będzie zazwyczaj złamaniem umowy (zazwyczaj, bo są pewne wyjątki, o których przeczytasz w dalszej części artykułu). Z kolei jeśli chodzi o kredyt komercyjny, umowy zdecydowanie zabraniają przekształcać jakichkolwiek powierzchni nieruchomości w części mieszkalne.

Rozwiązaniem tego problemu jest kredyt mieszany, czyli Semi-Commercial Mortgage. **Jest to produkt stworzony właśnie w celu finansowania nieruchomości przeznaczonych zarówno do użytków komercyjnych, jak i mieszkalnych. **Najważniejszym, co wyróżnia ten rodzaj kredytu jest jasne procentowe rozdzielenie części mieszkalnej i komercyjnej. To na tej podstawie później będzie przeprowadzana ocena zdolności kredytowej (Twojego affordability) oraz układana ostateczna oferta kredytowa.

Sposób przeprowadzania oceny zdolności kredytowej różni się w przypadku kredytów mieszkaniowych i komercyjnych. Przy residential mortgage, ocenia się sytuację finansową klienta, a sam proces jest ściśle uregulowany przez FCA. Z kolei jeśli chodzi o kredyty komercyjne, FCA nie reguluje takich transakcji w ogóle, a podczas oceny analizowana jest przede wszystkim sytuacja finansowa firmy. Łącząc takie dwa rodzaje kredytów w jeden produkt, trzeba było wymyślić sposób, w jaki będzie można realnie ocenić ryzyko kredytu wykorzystując obydwie metody na raz.

Zasada jest zawsze podobna - po rozdzieleniu nieruchomości na część mieszkalną i komercyjną, przeprowadza się dwie osobne oceny zdolności kredytowej, które są mniej lub bardziej do siebie podobne. Rozpatrzymy kilka przypadków:

• Przykład pierwszy: Kredytobiorcą jest osoba samozatrudniona (na przykład weterynarz) i chce użyć 40% budynku do otwarcia swojego gabinetu gabinetu. W tym przypadku, 60% nieruchomości będzie oceniane jako zwykły kredyt mieszkaniowy, a druga część zostanie oceniona jako Owner-Occupier Commercial Mortgage. W tym przypadku ocena sytuacji finansowej zarówno osoby prywatnej, jak i firmy będzie dotyczyła jednego bytu (działalności jako Sole Trader), ale będzie rozpatrywana na dwa różniące się sposoby;

• Przykład drugi: Kredytobiorcą jest inwestor, który chce zakupić budynek z lokalem użytkowym na parterze i mieszkaniem na piętrze. W takiej sytuacji pierwsza część na parterze będzie rozpatrywana jako Commercial Buy to Let Mortgage, a druga część na górze zostanie potraktowana jako zwykły kredyt Buy to Let;

• Przykład trzeci: Spółka LTD chce zakupić przestrzeń magazynową z częścią mieszkalną dla pracowników. Tutaj sytuacja jest bardziej skomplikowana, ponieważ spółka LTD nie może “mieszkać” w budynku. Na część mieszkalną kredyt może być udzielony, ale ze względu na nietypową sytuację, bank może wymagać większego depozytu lub zaświadczenia majątkowego od dyrektorów. Część komercyjna jest analizowana jako Owner-Occupied Commercial Mortgage. Ten przypadek jest dość niszowy, jednak dobrze ukazuje jak banki traktują poszczególne przypadki potrzeb finansowania.

Po przeanalizowaniu zdolności kredytowej pod odpowiednim kątem oraz stosując odpowiednie kryteria w obydwu przypadkach, oferta kredytowa ponownie łączona jest w jedną całość. Jak widać cały proces jest dość skomplikowany, ale na szczęście kwestia odpowiednich obliczeń leży po stronie banku.

Musisz pamiętać, że taki produkt nie jest dostępny w każdym banku oraz ma dość skomplikowaną strukturę. Dlatego, jeśli zastanawiasz się nad tego typu finansowaniem, bardzo zalecane jest skorzystanie z usług doświadczonego, wszechstronnego doradcy kredytowego z Extend Finance, który pomoże Ci w wybraniu odpowiedniej oferty. Zapraszamy do kontaktu - nasi doradcy chętnie szczegółowo wytłumaczą cały proces oraz pomogą w szukaniu korzystnego kredytu.

W jakich sytuacjach powinienem rozważyć Semi-Commercial Mortgage?

Kredyt hipoteczny typu Semi-Commercial znajduje swoje zastosowanie, kiedy nieruchomość ma część mieszkalną oraz część przeznaczoną do użytku komercyjnego. Przykładów sytuacji, w której kredytobiorca ma do czynienia z taką nieruchomością jest kilka, a poniżej przedstawimy dwie najbardziej typowe:

• Każda sytuacja gdzie nieruchomością jest budynek posiadający typowy lokal komercyjny na parterze oraz mieszkanie na piętrze (lub na odwrót) - finansowanie w tym przypadku za każdym razem będzie odbywać się poprzez kredyt mieszany. Będzie tylko należało zdecydować o przeznaczeniu obydwu części - od tego będzie zależeć wybór pomiędzy rodzajami finansowania adekwatnymi do każdej z nich;

• Kredytodawca prowadzi firmę i chciałby przeznaczyć część nieruchomości (na przykład pokój w domu) na użytek związany z jego działalnością - w takiej sytuacji najprawdopodobniej wybierze on kredyt mieszany.

Planning Permission

Bardzo ważnym aspektem w kontekście kredytów Semi-Commercial, jest kwestia** Planning Permission**. W aktach lokalnego councilu, każda nieruchomość ma dokument, który określa jej dopuszczalny sposób użytkowania oraz możliwe zmiany w przeznaczeniu. Przykładowo, dom jednorodzinny ma przypisaną klasę C3 - oznacza to, że jest to budynek mieszkalny. Jednocześnie w Land Registry widnieje opis - np. Freehold house and premises.

Biorąc kredyt mieszany, należy upewnić się, że przeznaczenie budynku jest odpowiednie i zapisy w aktach councilu nie będą kolidować z planami kupującego. Zanim wystąpi on o kredyt hipoteczny, z pomocą solicitora lub conveyancera powinien skontaktować się z councilem oraz upewnić się, że może wykorzystać nieruchomość w zamierzony sposób. Jeśli okaże się, że planning permission nieruchomości nie przewiduje danego użycia budynku, potencjalny kupiec może wystąpić o tzw. Change of use, czyli pozwolenie na zmianę klasy nieruchomości.

Przykładowo, załóżmy, że chcesz zakupić nieruchomość, która na parterze ma klasę E (Retail), czyli komercyjną, która pozwala tylko na otwarcie lokalu sprzedażowego. Chciałbyś tam jednak otworzyć mały warsztat, w którym będziesz produkować rękawiczki na zamówienie. W takim wypadku, musisz zgłosić się do urzędu i poprosić o Change of use na klasę B2 (General Industrial). Powinieneś wystąpić o kredyt hipoteczny dopiero po uzyskaniu takiego pozwolenia lub informacji o tym, że na pewno zostanie wydane.

Mam już mieszkaniowy kredyt hipoteczny - jakie mam możliwości?

Jeśli chcesz zacząć pracować z domu, który został kupiony na mieszkaniowy kredyt hipoteczny, musisz rozważyć parę kwestii. Sytuacja jest bowiem dość złożona, bo nie ma do końca jasno określonych granic, od kiedy trzeba przekształcać kredyt mieszkaniowy w mieszany. Choć każda sytuacja jest rozpatrywana przez bank indywidualnie, można wziąć pod uwagę kilka uniwersalnych, ogólnych zależności.

Większość umów kredytowych zawiera jednoznaczne klauzule - nieruchomość ma służyć wyłącznie do realizacji celów mieszkaniowych klienta. W praktyce jednak, często zdarza się, że bank pozwala na niewielką działalność prowadzoną z domu. Akceptowany Home-based business z reguły oznacza, że:

• nie zatrudnia się pracowników przychodzących do budynku;

• nie ma dużego ruchu klientów, dostaw czy hałasu;

• nie przekształca się części domu w typowo komercyjny lokal;

• nie reklamuje się budynku jako lokalu “otwartego dla klientów”.

Te kryteria spełnia wielu przedsiębiorców prowadzących małą działalność wytwórczą czy usługową, zwłaszcza online.

Dodatkowo, nawet jeśli twój plan pracy w domu obejmuje przekształcenie jednego pokoju w lokal, w którym przyjmuje się klientów (np. gabinet), istnieje szansa, że remortgage na kredyt Semi-Commercial nie będzie potrzebny. Banki często udzielają takich pozwoleń - warto jest się więc skontaktować ze swoim kredytodawcą i szczegółowo wytłumaczyć swój plan.

Przy tego typu zmianach należy zawsze pamiętać o zgodności klasy budynku ze sposobem jego użytkowania. Pierwszeństwo przed decyzjami banku ma zawsze council, który potrafi surowo ukarać za działalność niezgodną z przyznaną klasą nieruchomości. Przed rozmową z bankiem, warto najpierw skontaktować się więc z urzędem, aby upewnić się, że twoje działania będą zgodne z prawem.

Podsumowanie

Mieszany kredyt hipoteczny, czyli kredyt hipoteczny typu Semi-Commercial, to produkt, który pozwala zakupić nieruchomość, której jedna część jest mieszkalna, a druga komercyjna. Ocena zdolności kredytowej jest wtedy rozdzielana na 2 części, proporcjonalne do wartości każdej z części nieruchomości, a później łączona w jedną ofertę. Należy pamiętać, że każda nieruchomość ma określone przeznaczenie - aby je zmienić, trzeba udać się do councilu i uzyskać Change of use. Jeśli użytkowanie budynku nie będzie zgadzało się z jego przeznaczeniem, urząd może nałożyć kary.