First Homes Scheme

Direct Answer

First Homes Scheme to program dla first-time buyers w Anglii, w którym kwalifikująca się nieruchomość może być sprzedawana z rabatem od 30% do 50% względem wartości rynkowej.

Tak, zwykle nadal potrzebny jest kredyt hipoteczny, ponieważ kupujący musi być w stanie uzyskać mortgage na co najmniej połowę ceny nieruchomości po zastosowaniu rabatu.

Nie, nie każdy first-time buyer automatycznie się kwalifikuje. Trzeba spełnić ogólne kryteria programu, a dodatkowo council może stosować lokalne zasady kwalifikacji dla części ofert.

• First Homes Scheme działa tylko w Anglii, nie w całym UK.
• Program dotyczy first-time buyers i wybranych nieruchomości objętych schematem.
• Oficjalny rabat wynosi od 30% do 50% wartości rynkowej.
• Kupujący musi zwykle uzyskać mortgage na minimum 50% ceny po rabacie.
• Lokalne councils mogą stosować własne kryteria, np. local connection, key worker status albo niższy income cap.
• Przy sprzedaży trzeba co do zasady zachować ten sam procent rabatu dla kolejnego kupującego.
• Program nie gwarantuje akceptacji kredytu ani dostępności konkretnej nieruchomości.

Czym jest First Homes Scheme?

First Homes Scheme został stworzony po to, aby część kupujących po raz pierwszy mogła wejść na rynek nieruchomości z niższą ceną zakupu niż standardowa wartość rynkowa. Oficjalna strona GOV.UK podaje, że kwalifikujący się kupujący mogą nabyć nieruchomość z rabatem 30% do 50% względem market value.

Najważniejsza różnica względem standardowego zakupu polega na tym, że nie kupujesz nieruchomości po pełnej cenie rynkowej, tylko po cenie obniżonej zgodnie z zasadami programu. To może zmniejszyć wymaganą kwotę kredytu i depozytu, ale nie usuwa całego procesu oceny przez bank, council, dewelopera i solicitora.

Program jest powiązany z konkretnymi nieruchomościami. Według GOV.UK home może być nowym domem budowanym przez developera albo nieruchomością odsprzedawaną wcześniej kupioną przez kogoś w ramach tego samego programu.

Jak działa program?

W praktyce First Homes działa na zasadzie sprzedaży kwalifikującej się nieruchomości z trwałym procentowym rabatem. Kupujący płaci cenę obniżoną, a nie pełną market value, ale ten sam procent rabatu ma zostać zachowany także przy kolejnych sprzedażach w ramach programu.

Jeżeli przykładowo nieruchomość ma wartość rynkową określoną przez wycenę, cena zakupu dla nabywcy jest redukowana o procent zgodny z zasadami programu lub lokalnej oferty. Nie należy jednak wpisywać na stronie jednej sztywnej wartości rabatu dla każdej sytuacji, bo oficjalny zakres to 30% do 50%, a konkretna oferta zależy od danej nieruchomości i lokalnych zasad.

Bardzo ważny jest też element local eligibility. Oficjalne wytyczne wskazują, że councils mogą wprowadzać lokalne kryteria, na przykład priorytet dla key workers, osób mieszkających w danym obszarze albo gospodarstw o niższych dochodach. Co istotne, te lokalne kryteria mają zastosowanie tylko przez pierwsze 3 miesiące od wystawienia nieruchomości na sprzedaż jako First Home.

Przy sprzedaży nieruchomości kupionej przez First Homes właściciel najczęściej musi sprzedać ją osobie uprawnionej do programu i zastosować ten sam procent rabatu, jaki otrzymał przy zakupie. Oficjalne zasady GOV.UK wymagają też wyceny przez RICS surveyor i kontaktu z local council przed sprzedażą.

Kto może się kwalifikować?

Na poziomie ogólnym GOV.UK podaje, że kupujący musi mieć co najmniej 18 lat, być first-time buyer i być w stanie uzyskać mortgage na co najmniej połowę ceny domu po rabacie. Dodatkowo roczny dochód przed opodatkowaniem nie może zwykle przekraczać £80,000, a w Londynie £90,000, przy czym chodzi o dochód z poprzedniego roku podatkowego.

Jeśli nieruchomość kupuje więcej niż jedna osoba, wszyscy muszą być first-time buyers i muszą aplikować razem, nawet jeśli nie każdy będzie na kredycie hipotecznym. Łączny dochód kupujących również musi mieścić się w granicach programu.

Local councils mogą ustalać dodatkowe kryteria. Oficjalne przykłady z GOV.UK obejmują key workers, osoby już mieszkające w danym rejonie oraz gospodarstwa domowe o niższych dochodach. Dlatego kwalifikacja nie zależy wyłącznie od ogólnych zasad krajowych, ale także od konkretnego council i konkretnej nieruchomości.

Oficjalne źródła przewidują też wyjątki od local connection lub key worker criteria dla członków sił zbrojnych, niektórych byłych małżonków lub partnerów osób z armed forces, wdów i wdowców oraz weteranów, którzy opuścili służbę w ostatnich 5 latach. Nadal jednak trzeba spełnić pozostałe warunki programu.

Mortgage i affordability

Jednym z najważniejszych punktów do wyjaśnienia klientowi jest to, że rabat nie oznacza automatycznej zgody na zakup. Bank nadal ocenia affordability, dochód, stabilność zatrudnienia, obecne zobowiązania, credit history i source of deposit dokładnie tak, jak przy innych typach zakupu.

Program może pomóc, bo niższa cena zakupu zwykle oznacza niższą kwotę kredytu niż przy tej samej nieruchomości bez rabatu. Mimo to lender nadal musi zaakceptować sprawę według własnych criteria, a kupujący nadal musi być w stanie obsługiwać miesięczne raty i pozostałe koszty transakcji.

Oficjalna zasada mówiąca o konieczności uzyskania mortgage na co najmniej 50% ceny po rabacie pokazuje jasno, że program nie zastępuje finansowania hipotecznego, tylko współgra z nim.

Deposit i koszty

Przy zakupie przez First Homes trzeba patrzeć nie tylko na sam rabat, ale na cały koszt transakcji. Po stronie kupującego może pojawić się depozyt, miesięczne raty mortgage, opłaty dla solicitora, opłaty za valuation lub mortgage product, ewentualne koszty przeprowadzki oraz rozliczenia związane ze stamp duty w zależności od sytuacji.

Rabatu nie należy mylić z brakiem kosztów początkowych. Niższa cena zakupu może pomóc ograniczyć potrzebny depozyt i wysokość pożyczanej kwoty, ale nie oznacza darmowego wejścia na rynek. Z praktycznego punktu widzenia klient powinien policzyć pełny budżet zakupu, a nie tylko cenę po rabacie.

Równie ważne jest, aby sprawdzić z doradcą i solicitor, jak wyglądają lokalne warunki oferty oraz czy konkretna nieruchomość ma dodatkowe wymagania formalne. To ma znaczenie szczególnie wtedy, gdy nieruchomość jest oferowana przez developera w określonej lokalizacji i z udziałem local authority.

Sprzedaż nieruchomości

To jedna z najważniejszych części programu i miejsce, gdzie wiele osób popełnia uproszczenia. Oficjalne GOV.UK wskazuje, że przy sprzedaży zwykle można sprzedać nieruchomość tylko osobie uprawnionej do zakupu First Home i trzeba zastosować ten sam procent rabatu, jaki obowiązywał przy pierwotnym zakupie.

Sprzedający musi poinformować local council, znaleźć estate agenta i uzyskać wycenę od surveyora zarejestrowanego w RICS. Cena sprzedaży jest oparta na aktualnej wartości rynkowej pomniejszonej o wymagany procent rabatu.

Dopiero w określonych sytuacjach można wystąpić o zgodę na sprzedaż na open market po pełnej cenie. Według GOV.UK może to dotyczyć na przykład sytuacji, gdy przez co najmniej 6 miesięcy nie udało się sprzedać nieruchomości jako First Home albo gdy sprzedaż w tym modelu powodowałaby poważne trudności, takie jak bankructwo.

Plusy programu

Największą zaletą First Homes jest niższa cena zakupu w porównaniu z pełną market value. Dla części first-time buyers może to oznaczać bardziej realną drogę do zakupu niż na zwykłym rynku.

Drugi plus to to, że rabat pozostaje częścią konstrukcji programu także przy kolejnych sprzedażach, więc wsparcie ma mieć długofalowy charakter, a nie jednorazowy efekt dla pierwszego nabywcy.

Dla niektórych klientów program może też oznaczać niższy potrzebny mortgage niż przy zakupie tej samej nieruchomości bez zniżki. To nie gwarantuje akceptacji, ale może poprawić ogólną dostępność zakupu.

Ograniczenia

Najważniejsze ograniczenie to dostępność. Nie każda nieruchomość kwalifikuje się do programu i nie każdy first-time buyer będzie mógł z niego skorzystać, nawet jeśli mieści się w ogólnych kryteriach.

Drugie ograniczenie to lokalność zasad. Council może wprowadzać dodatkowe kryteria, a konkretna oferta może zależeć od developera, lokalnej polityki mieszkaniowej i czasu, przez jaki nieruchomość jest wystawiona jako First Home.

Trzecie ograniczenie dotyczy odsprzedaży. Właściciel nie ma pełnej swobody sprzedaży na zwykłym rynku po dowolnej cenie od pierwszego dnia, bo program zachowuje wymóg utrzymania rabatu i określonej procedury sprzedaży.

Do tego dochodzi standardowe ryzyko kredytowe: brak gwarancji uzyskania mortgage, możliwe zmiany lender criteria i pełna odpowiedzialność za spłatę zobowiązania.

Porównanie z innymi programami

First Homes różni się od Shared Ownership tym, że tutaj kupujący nabywa nieruchomość z rabatem od wartości rynkowej, a nie kupuje tylko część udziału i nie płaci czynszu od pozostałej części udziału. To zupełnie inna konstrukcja finansowa i prawna.

W porównaniu z Right to Buy i Right to Acquire nie chodzi o zakup wynajmowanej nieruchomości z określonym historycznym prawem, tylko o zakup kwalifikującego się domu w ramach dedykowanego programu dla first-time buyers.

Od LIFT Scotland program różni się lokalizacją i mechaniką. First Homes dotyczy Anglii i opiera się na trwałym rabacie, natomiast LIFT Scotland jest szkockim modelem shared equity. Help to Buy funkcjonowało w innych wersjach i wiele z nich ma już charakter archiwalny lub zamknięty, więc nie należy ich mieszać z aktualnym działaniem First Homes.

Jak może pomóc broker?

Z perspektywy Extend Finance najważniejsze jest sprawdzenie, czy klient ma realną możliwość przejścia całego procesu zakupu, a nie tylko czy podoba mu się sama idea programu. Broker może pomóc ocenić affordability, dochody, zobowiązania, source of deposit oraz to, jak na sprawę może patrzeć konkretny lender.

Można też wcześniej uporządkować dokumenty, omówić wpływ rabatu na potrzebną kwotę kredytu i sprawdzić, czy dana strategia ma sens w porównaniu z innymi opcjami, takimi jak standardowy zakup albo Shared Ownership. To szczególnie ważne przed rezerwacją nieruchomości i wpłatą opłat rezerwacyjnych.

Broker nie daje gwarancji akceptacji. Ostateczna decyzja należy do lendra, a w sprawach programu także do local authority, dewelopera i prawników zaangażowanych w transakcję.

Następny krok

Jeśli rozważasz First Homes Scheme, zacznij od sprawdzenia, czy Twoja sytuacja kredytowa, dochodowa i dokumentacyjna pasuje do zakupu w tym modelu.

Skontaktuj się z doradcą Extend Finance, aby omówić affordability, depozyt, historię kredytową i to, czy First Homes ma sens w Twoim przypadku, zanim zarezerwujesz nieruchomość lub wejdziesz w formalny proces z developerem.