First Homes Scheme

Krótka odpowiedź

First Homes Scheme to program dla first-time buyers w Anglii, w którym kwalifikująca się nieruchomość może być sprzedawana z rabatem od 30% do 50% względem wartości rynkowej.

Zwykle nadal potrzebny jest kredyt hipoteczny: kupujący musi być w stanie uzyskać mortgage na co najmniej połowę ceny nieruchomości po rabacie.

Nie każdy first-time buyer (osoba kupująca nieruchomość po raz pierwszy) kwalifikuje się automatycznie. Trzeba spełnić krajowe kryteria programu, a council może dodatkowo stosować lokalne zasady dla części ofert.

Czym jest First Homes Scheme?

First Homes Scheme został stworzony po to, aby część kupujących po raz pierwszy mogła wejść na rynek nieruchomości z niższą ceną zakupu niż standardowa wartość rynkowa. Oficjalna strona GOV.UK podaje, że kwalifikujący się kupujący mogą nabyć nieruchomość z rabatem 30% do 50% względem market value.

Najważniejsza różnica względem standardowego zakupu polega na tym, że nie kupujesz nieruchomości po pełnej cenie rynkowej, tylko po cenie obniżonej zgodnie z zasadami programu. To może zmniejszyć wymaganą kwotę kredytu i depozytu, ale nie usuwa całego procesu oceny przez bank, council, dewelopera i solicitora.

Program jest powiązany z konkretnymi nieruchomościami. Według GOV.UK może to być nowy dom zbudowany przez dewelopera albo nieruchomość odsprzedawana przez osobę, która wcześniej kupiła ją w ramach First Homes.

Jak działa program?

W praktyce First Homes działa na zasadzie sprzedaży kwalifikującej się nieruchomości z trwałym procentowym rabatem. Kupujący płaci cenę obniżoną, a nie pełną market value, ale ten sam procent rabatu ma zostać zachowany także przy kolejnych sprzedażach w ramach programu.

Rabat odejmuje się bezpośrednio od ceny. Przykład: jeśli wartość rynkowa nieruchomości wynosi £200,000, a przypisany do niej rabat to 30%, cena zakupu wynosi £140,000, a kupujący musi być w stanie uzyskać mortgage na co najmniej £70,000 (połowę tej ceny). Nie ma jednego rabatu dla wszystkich: oficjalny zakres to 30% do 50%, a konkretny procent jest ustalany dla każdej nieruchomości, dlatego warto sprawdzić go w ogłoszeniu oraz w council lub u dewelopera.

Bardzo ważny jest też element local eligibility. Oficjalne wytyczne wskazują, że councils mogą wprowadzać lokalne kryteria, na przykład priorytet dla key workers, osób mieszkających w danym obszarze albo gospodarstw o niższych dochodach. Co istotne, te lokalne kryteria mają zastosowanie tylko przez pierwsze 3 miesiące od wystawienia nieruchomości na sprzedaż jako First Home.

Przy sprzedaży nieruchomości kupionej przez First Homes właściciel najczęściej musi sprzedać ją osobie uprawnionej do programu i zastosować ten sam procent rabatu, jaki otrzymał przy zakupie. Oficjalne zasady GOV.UK wymagają też wyceny przez RICS surveyor i kontaktu z local council przed sprzedażą.

Kto może się kwalifikować?

Na poziomie ogólnym GOV.UK podaje, że kupujący musi mieć co najmniej 18 lat, być first-time buyer i być w stanie uzyskać mortgage na co najmniej połowę ceny domu po rabacie. Dodatkowo roczny dochód przed opodatkowaniem nie może zwykle przekraczać £80,000, a w Londynie £90,000, przy czym chodzi o dochód z poprzedniego roku podatkowego. Nieruchomość musi też być Twoim jedynym lub głównym miejscem zamieszkania. Według wytycznych planistycznych GOV.UK cena pierwszej sprzedaży nieruchomości First Home po rabacie nie może przekroczyć £250,000 (£420,000 w Greater London), a council może ustalić niższy limit lokalny.

Jeśli nieruchomość kupuje więcej niż jedna osoba, wszyscy muszą być first-time buyers i muszą aplikować razem, nawet jeśli nie każdy będzie na kredycie hipotecznym. Łączny dochód kupujących również musi mieścić się w granicach programu.

Local councils mogą ustalać dodatkowe kryteria. Oficjalne przykłady z GOV.UK obejmują key workers, osoby już mieszkające w danym rejonie oraz gospodarstwa domowe o niższych dochodach. Dlatego kwalifikacja nie zależy wyłącznie od ogólnych zasad krajowych, ale także od konkretnego council i konkretnej nieruchomości.

Członkowie sił zbrojnych (armed forces), niektórzy byli małżonkowie lub partnerzy cywilni członków sił zbrojnych, owdowiali małżonkowie lub partnerzy osób, które zmarły w wyniku służby, oraz weterani, którzy odeszli ze służby w ciągu ostatnich 5 lat, nie muszą spełniać lokalnych kryteriów key worker ani local connection. Nadal muszą jednak spełnić wszystkie pozostałe warunki First Homes.

Kredyt hipoteczny i zdolność kredytowa

Rabat nie oznacza automatycznej akceptacji kredytu hipotecznego. Lender nadal ocenia affordability (zdolność do spłaty), dochód, stabilność zatrudnienia, obecne zobowiązania, historię kredytową i źródło depozytu (source of deposit) tak samo jak przy innych zakupach.

Program może pomóc, bo niższa cena zakupu zwykle oznacza niższą kwotę kredytu niż przy tej samej nieruchomości bez rabatu. Mimo to lender nadal musi zaakceptować aplikację kredytową zgodnie ze swoimi kryteriami, a kupujący nadal musi być w stanie obsługiwać miesięczne raty i pozostałe koszty transakcji.

Oficjalna zasada mówiąca o konieczności uzyskania mortgage na co najmniej 50% ceny po rabacie pokazuje jasno, że program nie zastępuje finansowania hipotecznego, tylko współgra z nim.

Depozyt i koszty zakupu

Przy zakupie przez First Homes trzeba patrzeć nie tylko na sam rabat, ale na cały koszt transakcji. Po stronie kupującego może pojawić się depozyt, miesięczne raty mortgage, opłaty dla solicitora, opłaty za wycenę (valuation) i produkt kredytowy, ewentualne koszty przeprowadzki oraz Stamp Duty (podatek od zakupu nieruchomości w Anglii), jeśli ma zastosowanie w Twojej sytuacji. Zobacz też nasz przewodnik po kosztach zakupu.

Rabatu nie należy mylić z brakiem kosztów początkowych. Niższa cena zakupu może pomóc ograniczyć potrzebny depozyt i wysokość pożyczanej kwoty, ale nie oznacza darmowego wejścia na rynek. Z praktycznego punktu widzenia klient powinien policzyć pełny budżet zakupu, a nie tylko cenę po rabacie.

Równie ważne jest, aby sprawdzić z doradcą i solicitor, jak wyglądają lokalne warunki oferty oraz czy konkretna nieruchomość ma dodatkowe wymagania formalne. To ma znaczenie szczególnie wtedy, gdy nieruchomość jest oferowana przez developera w określonej lokalizacji i z udziałem local authority.

Sprzedaż nieruchomości

To jedna z najważniejszych i najczęściej źle rozumianych części programu. Oficjalna strona GOV.UK wskazuje, że przy sprzedaży zwykle można sprzedać nieruchomość tylko osobie uprawnionej do zakupu First Home i trzeba zastosować ten sam procent rabatu, jaki obowiązywał przy pierwotnym zakupie.

Sprzedający musi poinformować local council, znaleźć estate agenta i uzyskać wycenę od surveyora zarejestrowanego w RICS. Cena sprzedaży jest oparta na aktualnej wartości rynkowej pomniejszonej o wymagany procent rabatu. Nie można sprzedać drożej niż ta kwota, choć można sprzedać taniej.

Dopiero w określonych sytuacjach można poprosić council o zgodę na sprzedaż na otwartym rynku (open market). Według GOV.UK może to dotyczyć sytuacji, gdy przez co najmniej 6 miesięcy nie udało się sprzedać nieruchomości jako First Home albo gdy sprzedaż w ramach programu powodowałaby poważne trudności, takie jak bankructwo. Council może się zgodzić, zaproponować odkupienie nieruchomości po cenie z rabatem albo poprosić o dalsze próby sprzedaży przez kolejne 6 miesięcy. Jeśli zgodzi się na sprzedaż na open market, właściciel musi zapłacić council taki sam procent ceny sprzedaży, jaki wynosił rabat przy zakupie.

Plusy programu

Największą zaletą First Homes jest niższa cena zakupu w porównaniu z pełną market value. Dla części first-time buyers może to oznaczać bardziej realną drogę do zakupu niż na zwykłym rynku.

Drugą zaletą jest to, że rabat pozostaje częścią konstrukcji programu także przy kolejnych sprzedażach, więc wsparcie ma mieć długofalowy charakter, a nie jednorazowy efekt dla pierwszego nabywcy.

Dla niektórych klientów program może też oznaczać niższy potrzebny mortgage niż przy zakupie tej samej nieruchomości bez zniżki. To nie gwarantuje akceptacji, ale może poprawić ogólną dostępność zakupu.

Ograniczenia

Dostępność zależy od lokalizacji i konkretnej nieruchomości. Jak potwierdza odpowiedź rządu na reformy NPPF, NPPF z grudnia 2024 r. zniósł krajowy wymóg, by First Homes stanowiły co najmniej 25% mieszkań affordable housing. NPPF z 2026 r. nie przywraca odrębnego limitu dla programu, choć starsze wytyczne planistyczne GOV.UK nadal pokazują dawną zasadę 25%. First Homes mogą być nadal oferowane; przy konkretnym osiedlu sprawdź z councilem lub deweloperem lokalny plan i umowę section 106. Spełnienie krajowych kryteriów kupującego nie gwarantuje dostępnej oferty.

Drugie ograniczenie to lokalność zasad. Council może wprowadzać dodatkowe kryteria, a konkretna oferta może zależeć od developera, lokalnej polityki mieszkaniowej i czasu, przez jaki nieruchomość jest wystawiona jako First Home.

Trzecie ograniczenie dotyczy odsprzedaży. Właściciel nie ma pełnej swobody sprzedaży na zwykłym rynku po dowolnej cenie od pierwszego dnia, bo program zachowuje wymóg utrzymania rabatu i określonej procedury sprzedaży.

Do tego dochodzi standardowe ryzyko kredytowe: brak gwarancji uzyskania mortgage, możliwe zmiany lender criteria i pełna odpowiedzialność za spłatę zobowiązania.

Porównanie z innymi programami

First Homes różni się od Shared Ownership tym, że tutaj kupujący nabywa nieruchomość z rabatem od wartości rynkowej, a nie kupuje tylko część udziału i nie płaci czynszu od pozostałej części udziału. To zupełnie inna konstrukcja finansowa i prawna.

First Homes różni się też od Right to Buy i Right to Acquire. W Anglii te programy pozwalają uprawnionym najemcom mieszkań komunalnych (council) lub housing association kupić z rabatem nieruchomość, którą już wynajmują. First Homes to natomiast zakup wybranej nieruchomości z rabatem dla first-time buyers i nie trzeba być jej obecnym najemcą.

Od LIFT Scotland program różni się lokalizacją i mechaniką. First Homes dotyczy Anglii i opiera się na trwałym rabacie, natomiast LIFT Scotland jest szkockim modelem shared equity. Help to Buy funkcjonowało w innych wersjach i wiele z nich ma już charakter archiwalny lub zamknięty, więc nie należy ich mieszać z aktualnym działaniem First Homes.

First Homes to też inny program niż Your First Home, zapowiedziany we wrześniu i potwierdzony w Budżecie 28 października 2026 r. W Your First Home uprawnieni kupujący będą mogli nabyć nowy dom z wkładem od 2,5% i rządową pożyczką equity w wysokości 20% ceny. Wnioski nie są jeszcze otwarte; według planu mają ruszyć w lutym 2027 r. (GOV.UK).

Jak może pomóc broker?

Z perspektywy Extend Finance najważniejsze jest sprawdzenie, czy klient ma realną możliwość przejścia całego procesu zakupu, a nie tylko czy podoba mu się sama idea programu. Broker może pomóc ocenić affordability, dochody, zobowiązania, source of deposit oraz to, jak na sprawę może patrzeć konkretny lender.

Można też wcześniej uporządkować dokumenty, omówić wpływ rabatu na potrzebną kwotę kredytu i sprawdzić, czy dana strategia ma sens w porównaniu z innymi opcjami, takimi jak standardowy zakup albo Shared Ownership. To szczególnie ważne przed rezerwacją nieruchomości i wpłatą opłat rezerwacyjnych. Więcej przeczytasz w naszym poradniku dla kupujących po raz pierwszy. Jak przejść przez zakup krok po kroku i co sprawdzić przed rezerwacją, opisujemy w artykule First Homes Scheme: jak znaleźć ofertę i kupić krok po kroku.

Broker nie daje gwarancji akceptacji. Ostateczna decyzja należy do lendera, a w sprawach programu także do local authority, dewelopera i prawników zaangażowanych w transakcję.

Następny krok

Jeśli rozważasz First Homes Scheme, zacznij od sprawdzenia, czy Twoja sytuacja kredytowa, dochodowa i dokumentacyjna pasuje do zakupu w tym modelu.

Skontaktuj się z doradcą Extend Finance, aby omówić affordability, depozyt, historię kredytową i to, czy First Homes ma sens w Twoim przypadku, zanim zarezerwujesz nieruchomość lub wejdziesz w formalny proces z developerem.