Czy kredyt hipoteczny w UK się opłaca?

Na przestrzeni lat 1995-2022, średnie oprocentowanie kredytów w UK wyniosło 5.62%. Oznacza to, że spłacając przeciętny, 25-letni kredyt hipoteczny o początkowej wartości £200,000, do banku oddałbyś łącznie £372,765. Czy taka kwota sprawia, że kredyt hipoteczny jest nieopłacalny? Czy równowartość pożyczonej kwoty w formie odsetek czyni wynajem bardziej opłacalnym? Sprawdźmy!

Jeżeli zastanawiasz się nad zaciągnięciem kredytu hipotecznego w UK, zapoznaj się z najczęstszymi pytaniami dotyczącymi zakupu nieruchomości.

Odsetki od kredytu - czy powinienem się ich bać?

We wstępie stwierdziliśmy, że bardzo dużą częścią spłacanych przez Ciebie rat od kredytu są odsetki. Kłamalibyśmy, gdybyśmy przedstawili tę sprawę inaczej, jednak warto spojrzeć na drugą stronę tego medalu. W pozostałej części artykułu przedstawimy Ci powody, dla których wzięcie kredytu hipotecznego może być opłacalne. Później, wskażemy również wady tego rozwiązania.

Kredyt hipoteczny w UK - zalety

1. Inflacja działa na Twoją korzyść

Inflacja to zjawisko, które działa przede wszystkim na korzyść inwestorów i zadłużonych. Praktycznie każdego roku, ceny towarów i usług rosną, co na przestrzeni lat kumuluje się - jeśli w przyszłym roku, inflacja wyniesie 10%, a w kolejnym spadnie do 5%, za dwa lata, ceny będą o około 16% wyższe niż dziś. Na przestrzeni lat 1989-2024, średnia stopa inflacjiwyniosła 2.83%. Oznacza to, że w ciągu ostatnich 25 lat, ceny w sklepach wzrosły o niemal 101%. Przypomnijmy - w formie odsetek, oddałbyś nieco ponad 86%. Czas i inflacja działają na korzyść kredytobiorców.

Inflacja działa na Twoją korzyść

2. Rezygnując z kredytu, pozostaniesz najemcą do końca życia

Niestety, każdy z nas musi gdzieś mieszkać i jeśli nie otrzymałeś nieruchomości w spadku, swój dom będziesz musiał kupić lub wynająć.

Decydując się na wzięcie kredytu hipotecznego, podejmujesz się spłaty domu na przestrzeni nadchodzących 20, 25, czasem 30 lat. Na początku, będziesz musiał wpłacić wkład własny, który często wynosić będzie od 10 do nawet 20 tysięcy funtów, a później przez wiele lat, będziesz wpłacać do banku kwotę porównywalną lub nawet wyższą niż czynsz za porównywalny dom. W zamian, po zapłaceniu ostatniej raty, bardzo wyraźnie obniżysz swoje stałe wydatki, co pozwoli Ci na realizację marzeń lub zmianę pracy na mniej wymagającą.

Jedyną niezależną od Ciebie sytuacją, kiedy to rata Twojego kredytu może wzrosnąć, jest podwyżka stóp procentowych, które wyznacza Bank Anglii. Te nie mogą jednak rosnąć w nieskończoność i zazwyczaj, przyjmują wartość od 0.00% do około 6.00%. Oznacza to, że raty kredytów nie będą co roku rosły, tak jak na przykład ceny produktów w sklepach lub najem mieszkań.

Tego samego nie można powiedzieć o czynszach. Dziś, a więc we wrześniu 2024 roku, średni rent wynosi 231 funtów tygodniowo, podczas gdy w 2009 roku, były to zaledwie 153 funty. W perspektywie kilku, a już na pewno kilkunastu lat, czynsz za wynajem nieruchomości rośnie, czego nie można jednoznacznie stwierdzić w przypadku rat kredytów.

3. Spłacając kredyt, budujesz swój majątek

Choć kredyt hipoteczny jest formą długu, stanowi on również narzędzie, które można wykorzystać do budowania majątku. Już od pierwszej spłaconej raty, stopniowo zwiększasz swój stan posiadania. Zgromadzony kapitał może posłużyć Ci do uwolnienia się od wynajmu, jednak spłacony dom możesz również sprzedać i pozyskawszy kilkaset tysięcy funtów, do końca życia utrzymywać się bez przejmowania się swoją emeryturą czy dochodami pochodzącymi z innych źródeł.

Spłacając kredyt, budujesz swój majątek

4. Kredyt hipoteczny to jedyny sposób na pożyczenie pieniędzy na zakup nieruchomości w UK

Kupno domu w UK wymaga zaangażowania dużej ilości środków - ceny nieruchomości w Anglii przekroczyły średnią wartość 285 tysięcy funtów i najpewniej nie będą spadać. Odłożenie takiej kwoty na koncie oszczędnościowym zajmie Ci zapewne kilkadziesiąt lat, a pożyczenie tych środków od rodziny lub znajomych jest w zasadzie nieosiągalne.

Kredyty hipoteczne są również znacznie tańszą formą pożyczania środków niż karty kredytowe czy pożyczki pozabankowe. Patrząc w ten sposób, hipoteka jest w zasadzie jedynym racjonalnym sposobem na zakup domu, o ile nie dysponujesz naprawdę pokaźną ilością gotówki.

5. Umiejętnie korzystając z kredytu, jesteś w stanie płacić ratę niższą niż rent

Od czasu do czasu, na naszym blogu wspominamy o korzyściach wynikających z korzystania z remortgage, czyli zmieniania kredytów na tańsze. Istotą tego rozwiązania jest zmienianie banku, gdy wskaźnik LTV Twojego kredytu spada poniżej określonego progu - wówczas, jesteś w stanie skorzystać z lepszych ofert i uzyskać niższe oprocentowanie. To przekłada się na wysokość rat, pozwala również na skrócenie okresu spłaty. Już po kilku latach zauważysz, że za swój własny dom płacisz mniej, niż za wynajem podobnej nieruchomości.

Umiejętnie korzystając z kredytu, jesteś w stanie płacić ratę niższą niż rent

6. Spłata kredytu da Ci większą stabilizację niż wynajem

Aby wyrzucić Cię z domu objętego hipoteką, musi zadziać się wiele zjawisk, a Ty jako kredytobiorca nie możesz wykazywać jakiejkolwiek woli do współpracy z bankiem. To istotna różnica względem wynajmu, który, choć często stabilny, wciąż pozostaje mniej pewną opcją. Twój Landlord może wypowiedzieć Ci umowę jeśli uzna, że od innego najemcy jest w stanie uzyskać więcej.

7. Masz czas aby budować swoją emeryturę

Rozkładając spłatę swojego kredytu na wiele lat, obniżasz regularnie ponoszone koszty stałe, co przy odrobinie dyscypliny finansowej pozwoli Ci na regularne oszczędzanie. Nawet niewielkie kwoty rzędu 30 lub 50 funtów miesięcznie mogą skumulować się w naprawdę pokaźną sumę po latach.

Masz czas aby budować swoją emeryturę

Odsetki od kredytu hipotecznego są zatem w pewnym sensie opłatą za możliwość oszczędzania - rozkładając spłatę zobowiązania na wiele lat, dajesz sobie przestrzeń na odkładanie środków na przyszłość, które zapewnią Ci godną starość, odpowiedni poziom leczenia gdy przyjdzie taka potrzeba i dobry start Twoim dzieciom.

Wady kredytów hipotecznych w UK

Niestety, pod pewnymi względami, kredyt hipoteczny może okazać się również niekorzystny.

1. Kredyt hipoteczny wiąże Cię z nieruchomością którą kupiłeś

Kupno domu w UK trwa średnio 3 miesiące, a jego sprzedaż niewiele mniej. Jeśli zatem zdecydujesz się na przeprowadzkę, musisz liczyć się z minimum dwoma, a realnie trzema lub czterema miesiącami oczekiwania na sprzedanie obecnego domu. Dodaj do tego czas potrzebny na zakup nowego lokum - to kolejne tygodnie.

Kredyt hipoteczny wiąże Cię z nieruchomością którą kupiłeś

Kredyt hipoteczny może po części ograniczać Twoją swobodę, utrudniając przeprowadzkę za na przykład pracą. Jeśli jednak skorzystasz z usług polskiego brokera kredytowego w UK oraz godnego zaufania agenta nieruchomości, zamiana domu na nowy wcale nie musi być aż tak trudna.

2. Kredyt hipoteczny to ryzyko wzrostu stóp procentowych

Choć w perspektywie najbliższego roku raczej powinniśmy spodziewać się obniżek, a nie wzrostu stóp procentowych. Należy jednak zaznaczyć, że Bank Anglii może w teorii podnosić stopy procentowe w nieskończoność - rekordowo, wynosiły one 17%, co przy modelowym kredycie hipotecznym (25 lat, £200,000 pożyczonego kapitału) przekłada się na £862,677.95 do spłaty.

Obecne realia ekonomiczne sprawiają, że tak radykalna podwyżka stóp procentowych wywołałaby spustoszenie w brytyjskiej gospodarce, jednak nie można wykluczyć, że na pewnym etapie spłaty swojego domu będziesz oddawać do banku więcej niż obecnie.

3. Istnieją inwestycje, które mogą przynieść Ci wyższą stopę zwrotu

Kredyt hipoteczny jest alternatywą dla najmu i wiele osób traktuje zakup nieruchomości jako inwestycję - w powszechnym mniemaniu, domy i mieszkania w UK drożały i będą drożeć w nieskończoność. Takie stanowisko poparte jest statystykami - 22 lata temu, średni dom na Wyspach kosztował około £110,000, a populacja naszego kraju rośnie z roku na rok. Daje to średnio 2.1% wzrostu rocznie.

Istnieją inwestycje, które mogą przynieść Ci wyższą stopę zwrotu

Zauważmy jednak, że rynek nieruchomości nie rośnie już tak bardzo, jak jeszcze kilka lat temu, a społeczeństwo starzeje się. Statystyki pokazują przy tym, że na przestrzeni ostatnich 30 lat, amerykańskie akcje.) zyskiwały średnio 9.9% rocznie. Gdybyś zatem 22 lata temu zainwestował 110 tysięcy funtów, dziś mógłbyś liczyć na astronomiczne 878 tysięcy. Nie możemy sugerować, że taka sytuacja się powtórzy jednak historia pokazuje, że inwestowanie w nieruchomości jest mniej zyskowne.

Co zrobić, aby kredyt hipoteczny był dla mnie bardziej opłacalny?

Przede wszystkim, musisz rozsądnie podejść do zarządzania swoimi finansami i szukać oszczędności. Na przestrzeni 25 lat, nawet najdrobniejsza optymalizacja ma znaczenie.

Pamiętaj o możliwości zrobienia remortgage

Najprawdopodobniej zdecydujesz się na kredyt hipoteczny z oprocentowaniem zamrożonym na dwa lub trzy lata. Przez ten okres, warunki spłaty będą atrakcyjne, jednak gdy początkowa umowa z bankiem ulegnie zakończeniu, oprocentowanie najprawdopodobniej wzrośnie, co podwyższy Twoją ratę. To dokładnie ten moment, w którym warto zmienić bank lub ofertę - prawdopodobnie obniżysz w ten sposób odsetki lub szybciej spłacisz swój dom.

Pamiętaj o możliwości zrobienia remortgage

Weź kredyt hipoteczny na możliwie krótki czas

Jeśli decydujesz się na rozłożenie spłaty swojego kredytu na wiele lat, musisz mieć świadomość, że istotną częścią Twoich rat będą odsetki. Decydując się na nawet delikatne zmiany w harmonogramie kredytu możesz wygenerować naprawdę imponujące oszczędności, które zobrazuje Ci poniższa tabelka:

Okres spłaty: 25 lat 24 lata 23 lata Wysokość raty: £1,242.55 £1,266.40 £1,292.64 Łączna oddana suma: £372,764.64 £364,722.93 £356,769.12 Wygenerowana oszczędność £0 £8,041.71 £15,995.52 Do obliczeń przyjęliśmy kwotę kredytu na poziomie 200,000 funtów i oprocentowanie w wysokości 5.62%. Własną kalkulację możesz wykonać przy użyciu narzędzi na stronie Moneyhelper.

Nie kupuj zbyt drogiej nieruchomości

To, że jesteś w stanie uzyskać kredyt hipoteczny na kwotę £300,000, nie znaczy jeszcze, że właśnie tyle powinieneś pożyczyć. Wiele osób zadłuża się za bardzo, biorąc na siebie niepotrzebne zobowiązania, co obciąża ich budżet domowy. Lepiej zacząć od mniejszego domu i w razie konieczności go sprzedać, aby kupić większy.

Koniecznie przeczytaj:

• Kredyt Buy To Let

• Program Right To Buy

• Program Right To Acquire