Shared Ownership w UK - co to jest?

Istnieje wiele sposobów na nabycie własności nieruchomości w UK. W związku z wciąż rosnącymi cenami domów i mieszkań na Wyspach, na popularności zyskują wszelakie programy pomocowe. W dzisiejszym artykule przyjrzymy się niezwykle ciekawemu rozwiązaniu jakim jest Shared Ownership. Sprawdźmy zatem na czym polega własność dzielona i kiedy opłaca się z niej korzystać.

Kupując dom w systemie współwłasności (Shared Ownership) kupujesz udział w nieruchomości, a za resztę płacisz czynsz.

Jednym z wyzwań, przed którym stają osoby chcące kupić nieruchomość w UK jest zgromadzenie pokaźnego wkładu własnego. Przypomnijmy: według UK House Price Index za lipiec 2026 roku średnia cena domu w Wielkiej Brytanii wynosiła około 273 tysięcy funtów, a w samej Anglii około 293 tysięcy. Nie trzeba być matematycznym geniuszem aby wiedzieć, że przy pięcioprocentowym depozycie do zakupu domu w średniej cenie potrzeba około £14,000-£15,000 w gotówce. Dla wielu osób zebranie takiej sumy to duże wyzwanie, wymagające finansowej dyscypliny nawet przez kilka lat.

Oczywiście można szukać tańszej nieruchomości, ale często oznacza to kompromis, np. mniejszy metraż, gorszą lokalizację lub konieczność remontu. Zresztą nawet przy domu za £200,000 depozyt 5% to £10,000.

Wiele osób zapomina, że depozyt nie jest jedynym wydatkiem przy zakupie nieruchomości, który trzeba opłacić z własnej kieszeni - często trzeba opłacić Stamp duty land tax, usługę conveyancingu, brokera kredytowego, ubezpieczenie i tzw. Homebuyer’s Survey. Łączna kwota zależy od ceny nieruchomości i Twojej sytuacji. Podatek od zakupu zależy też od części UK: w Anglii i Irlandii Północnej jest to SDLT, w Szkocji LBTT, a w Walii LTT, a przy Shared Ownership obowiązują dodatkowe, szczególne zasady jego naliczania. Więcej na ten temat przeczytasz w artykule zatytułowanym 7 kroków do zakupu nieruchomości w UK.

Drugą potencjalną przeszkodą stojącą na naszej drodze, może być bardziej zaawansowany wiek kupujących. Osoby mające dwadzieścia, trzydzieści czy nawet czterdzieści lat mają przed sobą jeszcze wiele lat pracy zawodowej i możliwość spłacania kredytu hipotecznego. Ale co z pięćdziesięciolatkami, którym do momentu przejścia na emeryturę brakuje kilkunastu lat? Powiedzmy sobie wprost, mają oni mniejsze szanse na zaciągnięcie dużego kredytu.

Trzecią grupą, dla której Shared Ownership może być interesujący, są samozatrudnieni. Ich dochody bywają zmienne, a banki mogą wymagać od nich dodatkowych dokumentów potwierdzających dochód, co może utrudnić uzyskanie kredytu.

Shared Ownership, co to jest?

Aby wyjaśnić mechanizm Shared Ownership, skorzystajmy z definicji znajdującej się na rządowej stronie:

Kupując dom w systemie współwłasności (Shared Ownership) kupujesz udział w nieruchomości, a za resztę płacisz czynsz.

Udział, który można kupić, wynosi zazwyczaj od 25% do 75%. W niektórych domach można kupić 10% udziałów.

Affordable home ownership schemes, Gov.uk

Opisane w tym artykule zasady dotyczą programu Shared Ownership w Anglii. W Szkocji, Walii i Irlandii Północnej działają odrębne programy o innych zasadach.

Mamy zatem do czynienia z połączeniem wynajmu i własności lokalu mieszkalnego. Ma to oczywiście zarówno wady, jak i zalety.

Po co kupować nieruchomość w ramach Shared Ownership?

Wszystkie wymienione powyżej grupy kredytobiorców, a więc osoby o ograniczonych dochodach, osoby po pięćdziesiątym roku życia jak i przedsiębiorcy, nierzadko miewają trudności z uzyskaniem kredytu hipotecznego. Wynika to ze stosunkowo niskiego affordability, skróconego okresu spłaty lub niewielkich oszczędności.

Shared Ownership może być dobrym rozwiązaniem tego problemu - gdy kupujesz jedynie połowę udziałów w nieruchomości, kredyt hipoteczny obejmuje tylko Twoją część, więc potrzebujesz mniejszego depozytu i niższego kredytu (np. przy domu za £250,000 i depozycie 5% będzie to £6,250 zamiast £12,500). Do raty kredytu dojdzie jednak czynsz za część landlorda i zwykle service charges. Z czasem możesz dokupywać kolejne udziały.

Czym różni się Shared Ownership od wynajmu?

Shared Ownership łączy własność z wynajmem: kupujesz udział w nieruchomości na zasadach leasehold, a za pozostałą część płacisz landlordowi czynsz. Oprócz raty kredytu i czynszu zwykle płacisz też service charges, a w niektórych przypadkach ground rent.

Zasadniczą zaletą tej formy posiadania nieruchomości jest fakt, że spłacając swój kredyt, powiększasz swój majątek, co nie występuje w przypadku wynajmu.

Pamiętaj również, że mając dodatkowy przypływ gotówki, na przykład pochodzący ze spadku, premii w pracy lub dzięki awansowi, możesz zwiększyć swój udział w nieruchomości, a tym samym, obniżyć swój czynsz. To doskonały sposób na obniżenie kosztów życia w UK, które w ostatnim czasie wyraźnie wzrosły.

Ile wynosi czynsz w Shared Ownership?

Przy nowym domu Shared Ownership w Anglii początkowy czynsz jest ograniczony do 3% wartości udziału landlord; wielu dostawców stosuje 2,75%. Przy resale początkowy czynsz zwykle odpowiada czynszowi poprzedniego właściciela. Późniejsze podwyżki wynikają z lease. Jeśli posiadasz 50% domu o wartości 300 tysięcy funtów, wynajem będzie kosztować Cię około 344 funty miesięcznie, jednak musisz liczyć się z koniecznością spłacania kredytu na swoją część nieruchomości. Najprawdopodobniej pojawią się również inne opłaty, tzw. service charges.

Shared Ownership Scheme - warunki

Aby skorzystać z takiego sposobu zakupu nieruchomości, musisz spełnić dwa podstawowe warunki:

• Roczny dochód Twojego gospodarstwa domowego nie może przekraczać £80,000 (£90,000 dla mieszkających w Londynie);

• Twoje gospodarstwo domowe nie może pozwolić sobie na zgromadzenie depozytu i spłatę pełnego kredytu hipotecznego i zakupu nieruchomości przystosowanej do Waszych potrzeb, na przykład ze względu na liczbę pomieszczeń;

Należy spełnić również jeszcze przynajmniej jeden warunek z poniższej listy:

• Kupujesz pierwszą nieruchomość (tzw. first-time buyer);

• W przeszłości byłeś właścicielem domu, ale teraz nie możesz sobie pozwolić na zakup nieruchomości;

• Masz dom, ale chcesz się przeprowadzić i nie stać cię na nowy dom przystosowany dla twoich potrzeb;

• Zakładasz nowe gospodarstwo domowe, np. po rozpadzie związku;

• Jesteś właścicielem części nieruchomości (shared owner) i chcesz się przeprowadzić.

Niektóre domy w ramach Shared Ownership znajdują się na tzw. terenach chronionych (designated protected areas). W przypadku części nieruchomości możesz musieć wykazać związek z danym obszarem. Na takich terenach możesz mieć możliwość wykupienia maksymalnie 80% udziałów albo umowa może wymagać, aby przy sprzedaży odsprzedać dom landlordowi lub wskazanej przez niego osobie. Szczegóły sprawdzisz w umowie lease i w dokumencie z kluczowymi informacjami (key information document).

Szczegółowe zasady programu Shared Ownership w Anglii znajdziesz na rządowej stronie.

Shared Ownership - wady i zalety

Zacznijmy od zalet Shared Ownership:

• Przy nowym domu Shared Ownership w Anglii początkowy czynsz jest ograniczony do 3% wartości udziału landlord; wielu dostawców stosuje 2,75%. Przy resale początkowy czynsz zwykle odpowiada czynszowi poprzedniego właściciela. Późniejsze podwyżki wynikają z lease.

• Podwyżki czynszu są ograniczone formułą zapisaną w umowie lease (zwykle RPI + maksymalnie 0,5% albo CPI + 1% rocznie), choć przy wysokiej inflacji mogą być odczuwalne;

• Z czasem, będziesz mógł zwiększać swój udział w nieruchomości, tym samym zmniejszając swój czynsz;

Niestety, Shared Ownership ma również wady:

• Czynsz, który przyjdzie Ci spłacać będzie negatywnie wpływać na Twoją zdolność kredytową, ponieważ jest to stałe zobowiązanie na kilkaset funtów miesięcznie;

• Nie możesz podnająć całej nieruchomości, dopóki nie masz 100% udziałów - wyjątkiem jest pisemna zgoda landlorda, udzielana zwykle tylko w wyjątkowych sytuacjach. Mieszkając w domu, możesz zazwyczaj podnająć pokój;

• Większe udziały (zwykle co najmniej 10%, a w niektórych nowszych umowach co najmniej 5%) możesz zazwyczaj dokupić w dowolnym momencie. W części domów kupionych po 1 kwietnia 2021 roku umowa może pozwalać na dokupowanie dodatkowo po 1% udziałów rocznie przez pierwszych 15 lat;

• Dokupując udziały (poza zakupem 1%), musisz zwykle zamówić wycenę nieruchomości u rzeczoznawcy zarejestrowanego w RICS, a landlord może pobrać opłatę administracyjną (zwykle około £150-£500).

Kiedy Shared Ownership się opłaca?

Shared Ownership w Anglii wymaga spełnienia kryteriów kwalifikacji, w tym braku możliwości zgromadzenia pełnego depozytu i opłacania rat za odpowiedni dom kupiony w całości. Sam wiek, niewielkie oszczędności lub preferencja dla programu nie wystarczają do kwalifikacji.

Naszym zdaniem, Shared Ownership Scheme jest świetnym rozwiązaniem dla osób, które obecnie dysponują niewielką kwotą gotówki, ale chciałyby się związać z danym miejscem przez wiele lat. W niektórych nieruchomościach możliwy jest zakup zaledwie 10% udziałów. Przykład: kupując 10% udziałów w domu wartym £300,000 (£30,000), przy depozycie 5% potrzebujesz £1,500 plus koszty zakupu. Czynsz za pozostałe 90% przy stawce 2,75% rocznie wyniesie około £620 miesięcznie, a rata kredytu na £28,500 zależy od oprocentowania i okresu spłaty. Do tego zwykle dochodzą service charges. Kolejne udziały możesz zazwyczaj dokupywać w dowolnym momencie, co obniża Twój czynsz i stopniowo zwiększa Twój udział w nieruchomości.

Shared Ownership jest rozsądnym pomysłem zarówno dla bardzo młodych, jak i starszych osób, które z różnych powodów nie są w stanie wziąć kredytu hipotecznego na 200, 250 czy 300 tysięcy funtów. To pierwszy krok w stronę finansowej wolności i do gromadzenia kapitału.

Jeśli jednak wiesz, że wykazując się odrobiną dyscypliny finansowej byłbyś w stanie zebrać wymagany wkład własny i kupić dom na normalnych zasadach, zdecydowanie warto to rozważyć. Pamiętaj, że czynsz w Shared Ownership jest co roku aktualizowany według formuły zapisanej w umowie lease (zwykle RPI + maksymalnie 0,5% albo CPI + 1%), więc przy wysokiej inflacji może wyraźnie rosnąć. Z kolei rata kredytu hipotecznego zależy od rodzaju produktu i stóp procentowych.

Oferta Extend Finance

Jesteśmy licencjonowanym brokerem i świadczymy kompleksową pomoc przy zakupie nieruchomości w UK. Chętnie doradzimy Ci i odpowiemy na wszelkie pytania, nie tylko ściśle związane ze sprawami kredytowymi. Pomożemy porównać dostępne nam oferty kredytowe pod kątem kosztów i dopasowania do Twojej sytuacji. Decyzja kredytowa i warunki zależą od kredytodawcy.

Mamy nadzieję, że ten artykuł sprawił, że wiesz już czym jest Shared Ownership. Jeśli jesteś zainteresowany tą formą zakupu nieruchomości i naszymi usługami, skontaktuj się z nami aby umówić się na bezpłatną i niezobowiązującą konsultację.