Shared Ownership w UK - co to jest?

Istnieje wiele sposobów na nabycie własności nieruchomości w UK. W związku z wciąż rosnącymi cenami domów i mieszkań na Wyspach, na popularności zyskują wszelakie programy pomocowe. W dzisiejszym artykule przyjrzymy się niezwykle ciekawemu rozwiązaniu jakim jest Shared Ownership. Sprawdźmy zatem na czym polega własność dzielona i kiedy opłaca się z niej korzystać.

Kupując dom w systemie współwłasności (Shared Ownership) kupujesz udział w nieruchomości, a za resztę płacisz czynsz.

Jednym z wyzwań, przed którym stają osoby chcące kupić nieruchomość w UK jest zgromadzenie pokaźnego wkładu własnego. Przypomnijmy; średnia cena domu w Wielkiej Brytanii to już ponad 280 tysięcy funtów, natomiast w samej Anglii jest to ponad 300 tysięcy. Nie trzeba być matematycznym geniuszem aby wiedzieć, że przy pięcioprocentowym depozycie do zakupu domu potrzebnych jest średnio £15,000-£20,000 w gotówce. Zebranie takiej sumy jest możliwe dla większości z nas, jednak w wielu przypadkach będzie to ogromne wyzwanie wymagające zachowania finansowej dyscypliny przez nawet kilka lat.

Oczywiście, można rozglądać się za tańszymi nieruchomościami jednak efektem takiego “oszczędzania” jest niewystarczający metraż, kiepska lokalizacja lub konieczność przeprowadzania remontów. Z resztą, nawet kupując tańszą nieruchomość i tak będziesz potrzebować dziesięciu czy dwunastu tysięcy funtów depozytu. Całkiem sporo, prawda?

Wiele osób zapomina, że depozyt nie jest jedynym wydatkiem przy zakupie nieruchomości, który trzeba opłacić z własnej kieszeni - często trzeba opłacić Stamp duty land tax, usługę conveyancingu, brokera kredytowego, ubezpieczenie i tzw. Homebuyer’s Survey. Sumarycznie jest to od £2,000 do nawet £4,000. Więcej na ten temat przeczytasz w artykule zatytułowanym 7 kroków do zakupu nieruchomości w UK.

Drugą potencjalną przeszkodą stojącą na naszej drodze, może być bardziej zaawansowany wiek kupujących. Osoby mające dwadzieścia, trzydzieści czy nawet czterdzieści lat mają przed sobą jeszcze wiele lat pracy zawodowej i możliwość spłacania kredytu hipotecznego. Ale co z pięćdziesięciolatkami, którym do momentu przejścia na emeryturę brakuje kilkunastu lat? Powiedzmy sobie wprost, mają oni mniejsze szanse na zaciągnięcie dużego kredytu.

Po tym przydługim wstępie przejdźmy wreszcie do wyjaśnienia czym jest Shared Ownership. Dla porządku dodajmy jeszcze, że tym mechanizmem powinna być zainteresowana jeszcze trzecia grupa osób - samozatrudnieni. Przychody przedsiębiorców są niestabilne, co zniechęca banki do udzielania tym osobom kredytów hipotecznych.

Shared Ownership, co to jest?

Aby wyjaśnić mechanizm Shared Ownership, skorzystajmy z definicji znajdującej się na rządowej stronie:

Kupując dom w systemie współwłasności (Shared Ownership) kupujesz udział w nieruchomości, a za resztę płacisz czynsz.

Udział, który można kupić, wynosi zazwyczaj od 25% do 75%. W niektórych domach można kupić 10% udziałów.

Affordable home ownership schemes, Gov.uk

Mamy zatem do czynienia z połączeniem wynajmu i własności lokalu mieszkalnego. Ma to oczywiście zarówno wady, jak i zalety.

Po co kupować nieruchomość w ramach Shared Ownership?

Wszystkie wymienione powyżej grupy kredytobiorców, a więc osoby o ograniczonych dochodach, osoby po pięćdziesiątym roku życia jak i przedsiębiorcy, nierzadko miewają trudności z uzyskaniem kredytu hipotecznego. Wynika to ze stosunkowo niskiego affordability, skróconego okresu spłaty lub małej ilości zgromadzonych środków.

Shared Ownership może być dobrym rozwiązaniem tego problemu - kupując jedynie połowę udziałów w nieruchomości, będziesz płacić o połowę niższe raty i będziesz potrzebować dwa razy mniejszego depozytu, w wielu przypadkach będzie to mniej niż 7 tysięcy funtów. Oczywiście będziesz musiał płacić czynsz, jednak z czasem, będziesz mógł dokupywać kolejne udziały, a tym samym, zbliżać się do finansowej swobody.

Czym różni się Shared Ownership od wynajmu?

Shared Ownership jest po części wynajmem nieruchomości, jednak odbywa się to na zgoła innych, o wiele bardziej preferencyjnych zasadach - jako najemca, jesteś chroniony specjalną umową, która gwarantuje Ci dodatkowe prawa, które wynikają z faktu, że jesteś równocześnie współwłaścicielem zamieszkiwanego przez Ciebie lokalu.

Zasadniczą zaletą tej formy posiadania nieruchomości jest fakt, że spłacając swój kredyt, powiększasz swój majątek, co nie występuje w przypadku wynajmu. Co więcej, wynajmującymi mogą być wyłącznie niektóre firmy i instytucje, co zapewnia dodatkową stabilność i pewność.

Pamiętaj również, że mając dodatkowy przypływ gotówki, na przykład pochodzący ze spadku, premii w pracy lub dzięki awansowi, możesz zwiększyć swój udział w nieruchomości, a tym samym, obniżyć swój czynsz. To doskonały sposób na obniżenie kosztów życia w UK, które w ostatnim czasie wyraźnie wzrosły.

Ile wynosi czynsz w Shared Ownership?

Zazwyczaj, roczny czynsz płacony do Housing Association będzie wynosić 2,75% wartości udziałów Twojego landlorda. Jeśli posiadasz 50% domu o wartości 300 tysięcy funtów, wynajem będzie kosztować Cię 344 funty, jednak musisz liczyć się z koniecznością spłacania kredytu na swoją część nieruchomości. Najprawdopodobniej pojawią się również inne opłaty, tzw. service charges.

Shared Ownership Scheme - warunki

Aby skorzystać z takiego sposobu zakupu nieruchomości, musisz spełnić dwa podstawowe warunki:

• Roczny dochód Twojej rodziny nie może przekraczać £80,000 (£90,000 dla mieszkających w Londynie);

• Twoja rodzina nie może pozwolić sobie na zgromadzenie depozytu i spłatę pełnego kredytu hipotecznego i zakupu nieruchomości przystosowanej do Waszych potrzeb, na przykład ze względu na ilość pomieszczeń;

Należy spełnić również jeszcze przynajmniej jeden warunek z poniższej listy:

• Kupujesz pierwszą nieruchomość (tzw.first-time buyer);

• W przeszłości byłeś właścicielem domu, ale teraz nie możesz sobie pozwolić na zakup nieruchomości;

• Masz dom, ale chcesz się przeprowadzić i nie stać cię na nowy dom przystosowany dla twoich potrzeb;

• Tworzysz nowy związek, np. po rozpadzie wcześniejszego;

• Jesteś właścicielem części nieruchomości (shared owner) i chcesz się przeprowadzić.

Niektóre domy oferowane w ramach Shared Ownership Scheme zostały wybudowane na chronionych terenach. Wówczas, ich dostępność jest limitowana - mogą być nabyte wyłącznie przez osoby związane z danym obszarem. Jeżeli kupisz taką nieruchomość, zostaną wprowadzone dwa dodatkowe obostrzenia:

• Będziesz mógł posiadać nie więcej niż 80% udziałów w nieruchomości;

• Będziesz mógł sprzedać swoją nieruchomość landlordowi lub osobie przez niego wskazanej, ale już nie na wolnym rynku, jak miałoby to miejsce w przypadku “normalnego” domu.

Wszystkie informacje na temat zasad programu Shared Ownership znajdziesz na rządowej stronie.

Shared Ownership - wady i zalety

Zacznijmy od zalet Shared Ownership:

• Czynsz płacony za udziały należące do landlorda jest bardzo niski - zazwyczaj, jest to nawet 2 razy mniej niż na rynkowych zasadach;

• Wynajem odbywa się na przewidywalnych i bardzo stabilnych zasadach - nie ma mowy o nagłych, albo bardzo drastycznych podwyżkach czynszu;

• Z czasem, będziesz mógł zwiększać swój udział w nieruchomości, tym samym zmniejszając swój czynsz;

Niestety, Shared Ownership ma również wady:

• Czynsz, który przyjdzie Ci spłacać będzie negatywnie wpływać na Twoją zdolność kredytową, ponieważ jest to stałe zobowiązanie na kilkaset funtów miesięcznie;

• Nieruchomość kupiona w ramach Shared Ownership nie może być podnajmowana;

• W przypadku nieruchomości kupionych po 1 kwietnia 2021 roku, przez pierwszych 15 lat możesz wykupywać jedynie 1% udziałów rocznie. Dopiero po upływie tego okresu będziesz w stanie wykupić resztę.

• Wykupując więcej niż 5% udziałów, musisz liczyć się z dodatkowym kosztem w postaci wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę budowlanego.

Kiedy Shared Ownership się opłaca?

Jeśli masz powyżej 50 lat, dysponujesz ograniczonymi oszczędnościami lub masz niestabilne dochody, Shared Ownership może być jedynym rozwiązaniem na jakie będziesz mógł sobie pozwolić. Są jednak osoby, które decydują się na ten program choć teoretycznie byłyby w stanie nabyć nieruchomość na rynkowych zasadach.

Naszym zdaniem, Shared Ownership Scheme jest świetnym rozwiązaniem dla osób, które obecnie dysponują dość niewielką ilością gotówki, ale chciałyby się związać z danym miejscem przez wiele lat. W dużej części przypadków, możliwy jest zakup zaledwie 10% udziałów, co będzie wymagało zaangażowania mniej niż 5 tysięcy funtów w gotówce, a jednocześnie pozwoli Ci na bardzo korzystne wynajmowanie taniej nieruchomości. Kupując 1/10 udziałów w domu o wartości 300,000 zapłacisz zaledwie 620 funtów czynszu, a rata kredytu hipotecznego najprawdopodobniej nie przekroczy 300 funtów. Dodatkowo, już od drugiego roku będziesz mógł wykupywać kolejne udziały, co będzie obniżać Twój czynsz. Dokładając po 2,000-3,000 funtów, będziesz powiększać swój kapitał i budować stabilną przyszłość finansową.

Shared Ownership jest rozsądnym pomysłem zarówno dla bardzo młodych, jak i starszych osób, które z różnych powodów nie są w stanie wziąć kredytu hipotecznego na 200, 250 czy 300 tysięcy funtów. To pierwszy krok w stronę finansowej wolności i do gromadzenia kapitału.

Jeśli jednak wiesz, że wykazując się odrobiną dyscypliny finansowej byłbyś w stanie zebrać wymagany wkład własny i kupić dom na normalnych zasadach, zdecydowanie warto to rozważyć. Pamiętaj, że każdego roku, czynsze za wynajem rosną, podczas gdy raty kredytów hipotecznych uzależnione są od stóp procentowych. Oznacza to, że przy kredytach typu tracker (zmeinnoprocentowych), rata za dom w 2024 roku będzie dokładnie taka sama jak w 2007 roku. Dla porównania, za sprawą inflacji, czynsze na nieruchomości objęte Shared Ownership wzrosły w tym czasie o około 88%. Wciąż są one niezwykle atrakcyjne, ale sam pomyśl, za 20 lub 25 lat, za wynajem być może będziesz płacić nawet 2 razy więcej niż obecnie.

Oferta Extend Finance

Jesteśmy licencjonowanym brokerem i świadczymy kompleksową pomoc przy zakupie nieruchomości w UK. Chętnie doradzimy Ci i odpowiemy na wszelkie pytania, nie tylko ściśle związane ze sprawami kredytowymi. Wesprzemy Cię w zakupie nieruchomości tak bardzo, jak to tylko możliwe i sprawimy, że zakup domu w ramach Shared Ownership przebiegnie szybko, sprawnie i niedrogo.

Mamy nadzieję, że ten artykuł sprawił, że wiesz już czym jest Shared Ownership. Jeśli jesteś zainteresowany tą formą zakupu nieruchomości i naszymi usługami, skontaktuj się z nami aby umówić się na bezpłatną i niezobowiązującą konsultację.