Shared Ownership resale w Anglii — zakup udziału z rynku wtórnego

Shared Ownership resale to zakup udziału w nieruchomości od jej dotychczasowego właściciela korzystającego z Shared Ownership. Kupujesz udział, a za część należącą do organizacji prowadzącej program, czyli providera lub landlorda, płacisz czynsz. Artykuł dotyczy Anglii; Walia, Szkocja i Irlandia Północna mają odrębne zasady. Podstawy opisuje GOV.UK.

Czym resale różni się od zakupu nowego domu?

Przy resale przejmujesz prawa i obowiązki wynikające z istniejącej umowy lease. Sam zakup na rynku wtórnym nie nadaje nieruchomości zasad najnowszej wersji programu. Nowy dom kupujesz po raz pierwszy od providera lub dewelopera oferującego Shared Ownership. W obu przypadkach dom lub mieszkanie musi być oferowane w tym systemie; nie wystarczy wybrać dowolnej nieruchomości z ogłoszenia.

Nieruchomości Shared Ownership mają formę leasehold. Przy resale sprawdź, ile lat pozostało do końca lease oraz jakie są możliwości i koszty jego przedłużenia. Krótki pozostały okres może utrudniać uzyskanie kredytu i późniejszą sprzedaż. Nie zakładaj, że kupując dziś, otrzymasz nową, wieloletnią umowę.

Kto może kupić udział z rynku wtórnego?

Kwalifikacja kupującego jest osobnym sprawdzeniem niż warunki samej nieruchomości. Według GOV.UK roczny dochód gospodarstwa domowego nie może przekraczać £80,000 poza Londynem albo £90,000 w Londynie. Trzeba również nie móc pozwolić sobie na cały wkład własny i raty kredytu za dom odpowiadający potrzebom gospodarstwa.

Program obejmuje m.in. osoby kupujące pierwszy dom, byłych właścicieli, którzy nie mogą obecnie kupić odpowiedniej nieruchomości, oraz obecnych uczestników Shared Ownership chcących się przeprowadzić. Jeśli masz już dom, jego sprzedaż musi zakończyć się najpóźniej przy finalizacji nowego zakupu. Dla niektórych ofert obowiązuje dodatkowo wymóg związku z lokalną okolicą.

Provider sprawdza kwalifikację i możliwość utrzymania nieruchomości. Kredytodawca osobno ocenia aplikację kredytową, dochody, wydatki oraz akceptowalność nieruchomości i lease. Spełnienie kryteriów programu nie gwarantuje kredytu.

Jak znaleźć ofertę i kupić udział?

Zacznij od oficjalnego przewodnika po wyszukiwaniu ofert. Prowadzi on do wyszukiwarek dla Londynu i pozostałej części Anglii. Oferty resale publikują też organizacje mieszkaniowe, czyli housing associations, lokalne samorządy i portale nieruchomości.

W zwykłej odsprzedaży punktem wyjścia jest cały udział sprzedającego. Większy udział może być możliwy przy uzgodnionym dokupieniu części od providera. Mniejszego udziału nie należy zakładać bez odrębnej zgody i odpowiedniego rozwiązania po stronie providera. Poproś o pisemne potwierdzenie dostępnego udziału, jego ceny i zasad finansowania.

Przed rezerwacją poproś o dokumenty z najważniejszymi informacjami, czyli Key Information Documents, aktualną wycenę, lease i zestawienie opłat. Procedura zakupu obejmuje ocenę kwalifikacji i budżetu oraz obsługę prawną. Solicitor lub licensed conveyancer sprawdzi przeniesienie praw z lease, zwane assignment, warunki oferty kredytowej oraz wymagane zgody i dokumenty providera. Ustal także warunki zwrotu ewentualnej opłaty rezerwacyjnej.

Przy sprzedaży udziału provider może mieć zapisany w lease okres na wskazanie kupującego, czyli nomination period. GOV.UK podaje różne okresy zależne od lease. Nie jest to obietnica terminu finalizacji transakcji. Zasady dalszego oferowania nieruchomości na otwartym rynku, ograniczenia i opłaty trzeba sprawdzić dla konkretnego mieszkania lub domu. Wycenę udziału do sprzedaży ustala się z udziałem rzeczoznawcy RICS zgodnie z właściwą procedurą; nie należy utożsamiać jej automatycznie z wyceną dla banku.

Czynsz, service charge i koszty zakupu

Przy resale czynsz początkowy odpowiada czynszowi dotychczasowego właściciela za przejmowany udział. Jeśli równocześnie dokupujesz udziały, poproś o przeliczenie czynszu. Limit 3% opisany dla nowego Shared Ownership nie jest uniwersalnym limitem czynszu liczonym od bieżącej wartości każdej nieruchomości resale. Sprawdź aktualną kwotę, termin przeglądu i mechanizm podwyżek w lease. Wyjaśnia to GOV.UK: płacenie czynszu.

Service charge jest osobną opłatą za usługi i utrzymanie budynku lub osiedla. Nie ma jednej typowej kwoty odpowiedniej do każdej oferty. Poproś o aktualny budżet, ostatnie rozliczenia i informacje o planowanych większych pracach oraz funduszu remontowym. W zależności od dokumentów mogą występować także inne opłaty, np. estate charge lub ground rent. Dokupienie udziałów nie oznacza automatycznego proporcjonalnego obniżenia tych kosztów.

W budżecie zakupu uwzględnij wkład własny do kredytu finansującego kupowany udział, koszty prawnika, wymaganych wycen, opłaty kredytowe i administracyjne oraz ewentualny podatek od zakupu. Wysokość wkładu i warunki kredytu zależą od oferty banku. Osobno policz ratę, czynsz, opłaty budynkowe, ubezpieczenie i rezerwę na naprawy. Poproś o indywidualne zestawienie kosztów Shared Ownership, z wyraźnym wskazaniem, kto ponosi każdą opłatę.

Jak działa dokupywanie udziałów, czyli staircasing?

Staircasing zwiększa Twój udział i zmniejsza czynsz za część pozostającą u landlorda. Nie gwarantuje jednak niższej sumy wszystkich miesięcznych wydatków, zwłaszcza gdy dokupienie finansujesz kredytem.

Minimalny dodatkowy udział, terminy i maksymalny poziom własności wynikają z konkretnego lease i wersji programu. W części nowszych umów dostępne jest dokupywanie 1% rocznie w określonym okresie 15 lat. To dodatkowa możliwość obok większych zakupów, a nie zakaz wykupu reszty przez 15 lat. Przy resale sprawdź, czy opcja obejmuje tę umowę i jaki okres obowiązuje po przejęciu lease; sama data Twojego zakupu nie wystarcza.

Większe zakupy udziałów wymagają wyceny RICS według właściwych zasad. W uprawnionych umowach cena opcji 1% opiera się na House Price Index, z możliwością zastosowania wyceny RICS, a landlord nie pobiera za tę opcję opłaty administracyjnej. Koszty innych transakcji ustal z providerem i prawnikiem. Szczegóły opisuje GOV.UK: staircasing.

Dokupić udziały, nadpłacić kredyt czy zrobić remortgage?

To trzy różne decyzje. Nadpłata zmniejsza zadłużenie; remortgage oznacza zastąpienie obecnego kredytu nowym. Dokupienie udziałów zwiększa część nieruchomości, która należy do Ciebie, i zmienia czynsz za pozostały udział.

Porównaj całkowity koszt, pozostały okres spłaty, zmianę zadłużenia i udziału oraz rezerwę gotówki. Sama różnica między oprocentowaniem kredytu a stawką czynszu nie rozstrzyga, co jest korzystniejsze. Niższa rata może wynikać z dłuższego okresu spłaty, a nie z niższego całkowitego kosztu. Sprawdź opłaty za wcześniejszą spłatę, limity nadpłat, koszty nowego kredytu i staircasingu. MoneyHelper wyjaśnia osobno nadpłatę kredytu i koszty remortgage. Żadna z tych opcji nie zapewnia oszczędności w każdej sytuacji.

Co sprawdzić przed decyzją o zakupie resale?

Oceń stan budynku, układ pomieszczeń, dojazdy i własne plany. Przygotuj budżet również na wzrost czynszu, opłat i rat po zakończeniu obecnej oferty kredytowej. Porównuj konkretne nieruchomości na podstawie dokumentów i kosztów, bez zakładania przyszłego wzrostu lub spadku ich wartości.

Sprawdź odpowiedzialność za naprawy — posiadanie części udziałów nie oznacza, że ponosisz tylko taki sam procent kosztów utrzymania. Niektóre umowy obejmują początkowy okres wsparcia określonych napraw. Przy resale trzeba sprawdzić pozostały okres ochrony i gwarancji, a nie zakładać ich rozpoczęcia od nowa. Zapytaj również, które prace wymagają zgody landlorda. Pomocny jest przewodnik GOV.UK po naprawach.

Przed podpisaniem dokumentów uzyskaj od prawnika wyjaśnienie pozostałego okresu lease, ograniczeń późniejszej sprzedaży, zasad staircasingu, opłat i wymaganych zgód. Doradca kredytowy może pomóc ocenić finansowanie; analizę prawną umowy prowadzi solicitor lub licensed conveyancer.

Planujesz zakup udziału z rynku wtórnego? Porozmawiaj z Extend Finance po polsku o możliwościach finansowania i dokumentach potrzebnych do aplikacji kredytowej. Dostępność kredytu i jego warunki zależą od Twojej sytuacji, nieruchomości oraz oceny kredytodawcy.