Help to Buy Wales

Czym jest Help to Buy Wales?

Program rządu walijskiego łączy Twój depozyt, kredyt hipoteczny i dodatkową pożyczkę. Kredyt musi być typu repayment mortgage, czyli ze spłatą kapitału i odsetek, z pierwszeństwem zabezpieczenia na nieruchomości (first charge).

Kupujesz całą nieruchomość, a pożyczka programu jest zabezpieczona na niej w drugiej kolejności. Nie jest bezzwrotną dopłatą ani rabatem: trzeba ją później spłacić według zasad umowy.

Dla kogo jest ten program?

Program może pomóc zarówno osobom kupującym pierwszy dom, jak i przeprowadzającym się do kolejnego. Kupowana nieruchomość musi być jednak Twoim jedynym domem. Administrator ocenia kwalifikację do programu, a bank podejmuje własną decyzję kredytową.

• kupujesz nową nieruchomość w Walii od dewelopera zarejestrowanego w programie;
• cena zakupu nie przekracza £300 000;
• masz minimum 5% depozytu i możesz pokryć co najmniej 80% ceny depozytem oraz kredytem;
• uzyskujesz kredyt ze spłatą kapitału od banku uczestniczącego w programie;
• stać Cię na raty kredytu, opłatę za obsługę i przyszłe odsetki od pożyczki;
• nie kupujesz drugiego domu ani nieruchomości inwestycyjnej na wynajem.

Zgodnie z przewodnikiem obecnej fazy, jeśli Twoja sytuacja finansowa pozwala uzyskać kredyt na 90% ceny bez pomocy programu, nie kwalifikujesz się do tego wsparcia.

Jakie nieruchomości kwalifikują się do programu?

Kwalifikują się wyłącznie nowe nieruchomości w Walii z oceną EPC co najmniej B — EPC to świadectwo charakterystyki energetycznej. Domy z rynku wtórnego i nieruchomości poza Walią są wykluczone.

Program nie obejmuje domów sprzedawanych jako leasehold, czyli z prawem do nieruchomości na określony w umowie okres. Mieszkania w tej formie mogą się kwalifikować, jeśli spełniają wymogi programu; warunki umowy sprawdza prawnik.

Co do zasady nie możesz wynajmować nieruchomości kupionej w programie. Administrator może rozpatrywać wyjątki; oficjalne FAQ przewiduje również możliwość wynajęcia pokoju, gdy nadal mieszkasz w domu. Przed wynajmem potwierdź warunki i wymagane zgody z administratorem — zgoda nie jest gwarantowana.

Depozyt, kredyt i pożyczka programu

Depozyt wynosi co najmniej 5% ceny. Razem z kredytem musi pokrywać co najmniej 80%, a pozostałą część finansuje pożyczka programu. W obecnej fazie pożyczka wynosi od 10% do 20%, a sam kredyt musi pokrywać minimum 25% ceny. Bank może wymagać wyższego depozytu po ocenie Twojej sytuacji.

Poniżej przykład dla depozytu 5%, pożyczki 20% i kredytu 75%. Udział kredytu wynika z tego konkretnego podziału, nie stanowi ogólnego limitu programu.

Koszty i odsetki od pożyczki programu

Od początku pożyczki płacisz £1 miesięcznie za jej obsługę. Przez pierwsze pięć lat nie płacisz odsetek. Od piątej rocznicy, czyli początku szóstego roku, początkowa stopa wynosi 1,75% rocznie. Roczna kwota odsetek jest dzielona na 12 miesięcznych płatności; opłata £1 nadal obowiązuje.

Później stopa rośnie co roku w kwietniu według wskaźnika cen konsumpcyjnych CPI plus 2%, przy czym ujemne CPI przyjmuje się jako zero. Jest to wzrost względny: poprzednią stopę powiększa się o (CPI + 2%) jej wartości, a nie o dwa punkty procentowe. Termin pierwszej podwyżki zależy od rocznicy umowy i należy go sprawdzić w swoim harmonogramie.

Podstawa naliczania odsetek to pierwotna cena zakupu × pozostały procent pożyczki programu. Po częściowej spłacie ten procent maleje. Podstawę mnoży się przez obowiązującą roczną stopę i dzieli przez 12. Odsetki i opłata za obsługę nie zmniejszają kapitału do spłaty.

W budżecie uwzględnij także koszty wyceny, prawnika i kredytu oraz ewentualne opłaty administracyjne przy zmianach umowy lub spłacie. Ich aktualną wysokość potwierdź z usługodawcami i administratorem programu.

Kiedy i ile trzeba spłacić?

Pożyczkę trzeba spłacić w całości przy sprzedaży domu, spłacie pierwszego kredytu hipotecznego albo na koniec okresu umowy — zwykle po 25 latach. Możesz też spłacić ją wcześniej. Naruszenie warunków umowy może skutkować żądaniem wcześniejszej spłaty.

Spłata odpowiada pozostałemu procentowi pożyczki pomnożonemu przez wartość nieruchomości przy rozliczeniu. Przy sprzedaży przyjmuje się wyższą z ceny sprzedaży i wyceny rzeczoznawcy RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors). W pozostałych przypadkach podstawą jest wycena takiego rzeczoznawcy. Kwota może wzrosnąć albo spaść wraz z wartością domu.

Pierwsza częściowa spłata musi wynosić co najmniej 10% bieżącej wartości nieruchomości, a udział pozostały do spłaty nie może być mniejszy niż 5%. Pełna spłata jest możliwa w dowolnym momencie. Przed zleceniem wyceny uzgodnij procedurę i koszty z administratorem.

Najważniejsze ryzyka i ograniczenia

• wzrost wartości domu zwiększa kwotę potrzebną do spłaty pożyczki programu;
• spadek wartości może oznaczać, że środki ze sprzedaży nie wystarczą na spłatę wszystkich zobowiązań i kosztów;
• przyszłe odsetki zwiększają miesięczne wydatki, ale nie spłacają kapitału pożyczki;
• obowiązują ograniczenia zamieszkania i wynajmu; zmiana banku również wymaga zgody administratora;
• program nie usuwa ryzyka utraty domu w razie niespłacania zobowiązań zabezpieczonych na nieruchomości.

Jak aplikować o Help to Buy Wales

1. Przeczytaj aktualny przewodnik i warunki udziału. Wcześnie omów z doradcą zdolność kredytową, depozyt i przyszłe koszty, zanim podejmiesz zobowiązania.
2. Znajdź kwalifikującą się nieruchomość u zarejestrowanego dewelopera i dokonaj rezerwacji. Zachowaj podpisany formularz rezerwacji.
3. Wybierz prawnika przeszkolonego w obsłudze Help to Buy Wales. Złóż oficjalną aplikację do programu wraz z dokumentem rezerwacji i wymaganymi informacjami finansowymi.
4. Poczekaj na Authority to Proceed, czyli zgodę administratora na przejście do kolejnego etapu zakupu. Dopiero po jej otrzymaniu złóż pełną aplikację o kredyt hipoteczny.
5. Po uzyskaniu oferty kredytowej prawnik sprawdza umowy i wymagane zgody programu, a następnie prowadzi wymianę umów i finalizację zakupu. Uzgodnij z nim terminy oraz ważność dokumentów.

Czym Help to Buy Wales różni się od innych programów

• Help to Buy Wales: kupujesz całą nową nieruchomość, korzystając z depozytu, kredytu i pożyczki programu powiązanej z wartością domu.
• Shared Ownership Wales: na początku kupujesz udział od 25% do 75% i płacisz czynsz za część pozostającą własnością organizacji oferującej nieruchomość.
• Homebuy Wales: pożyczka pomaga kupić istniejącą nieruchomość. Dostępność i kryteria są lokalne, więc trzeba je sprawdzić dla wybranego obszaru.

Jak może pomóc doradca hipoteczny?

Extend Finance może ocenić zdolność kredytową, porównać banki uczestniczące w programie i pomóc przygotować dokumenty oraz aplikację kredytową. Omówimy też przyszłe opłaty, plan spłaty pożyczki i dostępne alternatywy. Nie decydujemy o kwalifikacji do programu, nie przydzielamy nieruchomości i nie zatwierdzamy aplikacji do Help to Buy Wales.

Przy samozatrudnieniu trzeba przedstawić dokumenty dochodowe akceptowane przez bank. Jeśli depozyt pochodzi z darowizny, potwierdź jej akceptację i wymagane dowody z bankiem, prawnikiem oraz administratorem programu przed aplikacją.

Alternatywy, jeśli Help to Buy Wales nie pasuje

Warto porównać Shared Ownership Wales, lokalnie dostępny Homebuy Wales i standardowy kredyt hipoteczny z niewielkim depozytem, jeśli pozwalają na to kryteria banku. Czasem rozsądniejszym krokiem jest zgromadzenie większego depozytu lub poprawa zdolności kredytowej przed zakupem.

Pomocne poradniki obejmują zakup pierwszego domu, kredyt przy samozatrudnieniu i kredyt przy problemach z historią kredytową. Jeśli rozważasz zakup w Anglii, sprawdź osobne zasady Shared Ownership England.

Oficjalne źródła

Szczegóły na GOV.WALES: zasady i status programu, warunki udziału, składanie aplikacji oraz przewodnik kupującego Phase 3 Extension (PDF, po angielsku). Przewodnik wyjaśnia koszty i spłatę; aktualny termin aplikacji podają strony internetowe programu.