Portal klienta

Kupno domu w UK bez wkładu własnego

Jednym z najczęstszych pytań, które zadają mi klienci zainteresowani zakupem nieruchomości w UK, jest wielkość depozytu i czy kupno domu w UK bez wkładu własnego jest możliwe. Właśnie na to pytanie podpowiem w dzisiejszym artykule.

Czy kupno domu bez wkładu własnego jest możliwe?

Zakup domu czy mieszkania w UK z uwagi na ceny jest dla większości z nas jednym z największych wydatków w życiu. Średnia wartość nieruchomości w Wielkiej Brytanii w lipcu wynosiła £256,000 i w ciągu roku wzrosła aż o 8% (źródło: UK House Price Index: July 2021 ). Nawet jeśli założymy, że ktoś kupi znacznie tańszy dom (większość naszych klientów kupuje domy o wartości około £150,000) to zgodzimy się, że jest to spory wydatek.

Brak wkładu własnego = wysokie ryzyko dla banku

Jeżeli ktoś zadaje pytanie dotyczące zakupu dom bez wkładu własnego, to oznacza, że z różnych powodów nie może odłożyć pieniędzy. Czy osoba taka będzie w spłacić zadłużenie £150,000 wraz z odsetkami?

Sądzę, że jeżeli ktoś płaci dużo za wynajem, to być może poradzi sobie ze spłatą kredytu. Jednak banki podchodzą do takiej sytuacji sceptycznie. Bank udzielając nam kredytu, ponosi ryzyko, że straci pieniądze i depozyt jest czymś, co obniża to ryzyko.

Właśnie z tego powodu bank nie pożyczy nam wszystkich pieniędzy na zakup nieruchomości. Kwota, którą uzyskamy, nie może przekraczać 95% wartości nieruchomości. Brakujące 5% to właśnie depozyt pochodzący z naszej własnej kieszeni.

Należy również mieć świadomość, że sam proces zakupu domu czy mieszkania wiąże się z innymi opłatami. Są to podatek stamp duty, koszt przeprowadzenia procesu conveyancing przez prawnika, mortgage fee, broker fee, opłata za raport o stanie budynku. Wszystkie te opłaty należy wziąć pod uwagę, planując zakup nieruchomości.

Co to jest Loan to Value (LTV)?

Banki udzielając kredytów hipotecznych stosują pojęcie Loan to Value. LTV to wskaźnik określający relację wysokości zaciąganego kredytu do wartości kupowanej nieruchomości. Jeżeli twoja nieruchomość jest warta £100,000 a bank udziela ci kredytu na £75,000, to wtedy LTV wynosi 75 proc.

Spróbujmy przedstawić wysokość wkładu własnego i wysokość LTV przy zakupie nieruchomości za wspomniane £150,000.

  • 5% £7,500 (LTV 95%)
  • 10% £15,000 (LTV 90%)
  • 15% £22,500 (LTV 85%)
  • 20% £30,000 (LTV 80%)

Wyższy wkład własny = korzystniejszy kredyt hipoteczny

Wiemy już, że aby kupić nieruchomość nasz minimalny depozyt musi wynosić 5%. Istnieje jeszcze jeden powód, dla którego warto mieć możliwie duży depozyt. Powodem tym jest możliwość otrzymania kredytu z niższym oprocentowaniem.

Znamy już zależność depozyt = niższe ryzyko dla banku. Powiększając nasz depozyt bank, obok samej zgody na kredyt, zaproponuje nam też lepsze warunki.

Te dwa powody są z pewnością wystarczające ale jeżeli się nad tym chwilę zastanowimy, to posiadanie możliwie dużego depozytu również działa na naszą korzyść. Mając depozyt nasz kredyt hipoteczny i co za tym idzie miesięczne raty, są niższe. Jest to dla nas sytuacja znacznie bezpieczniejsza. Jeżeli stanie się coś nieprzewidzianego (utrata lub zmniejszenie dochodu, choroba) o wiele łatwiej będzie nam spłacać niższe raty niż wysokie i szanse na zatrzymanie nieruchomości będą większe.

Jak widzieliśmy, zakup domu w UK bez wkładu własnego nie jest możliwy. Spróbujmy w postaci czytelnej listy podać powody, dla których warto mieć wyższy depozyt.

Dlaczego warto mieć możliwie wysoki wkład własny

  • Tańsze miesięczne raty Może się to wydawać oczywiste, ale im większy depozyt hipoteczny, tym mniejszy będzie Twój kredyt i tańsze miesięczne raty
  • Lepsze oferty hipoteczne Większy depozyt sprawi również, że będziesz mniej ryzykowny dla kredytodawców, i w rezultacie będą oni mogli zaoferować niższe oprocentowanie.
  • Większe szanse na akceptację Wszyscy kredytodawcy sprawdzą waszą zdolność kredytową, aby ustalić, czy stać Cię na spłatę kredytu hipotecznego, w oparciu o Twoje dochody i wydatki. Jeśli złożysz tylko niewielki depozyt, jest bardziej prawdopodobne, że nie przejdziesz standardowego progu zdolności kredytowej, co ograniczy ilość dostępnych banków chętnych, aby Ci pożyczyć wymaganą kwotę.
  • Większy budżet na zakup Pożyczkodawcy zazwyczaj oferują kredyt w wysokości do 4.5 rocznego wynagrodzenia. Jeśli Twoje wynagrodzenie jest stosunkowo niskie i nie możesz pożyczyć wystarczająco dużo, możesz mieć problem w znalezieniu odpowiedniej nieruchomości.
  • Mniejsze ryzyko Jeśli posiadasz więcej swojego domu na własność, jest mniej prawdopodobne, że wpadniesz w ujemny kapitał własny (z ang. negative equity). Jest to niekorzystna sytuacja, w której wartość nieruchomości jest niższa niż wartość zaciągniętego kredytu hipotecznego.

Inne rozwiązania dla osób z małym depozytem

Po tych informacjach osoby z niewielkim depozytem pomyślą, że nie mają szans na zakup nieruchomości w UK.

Na szczęście tak nie jest. Niski depozyt nie przekreśla zupełnie szans na zakup domu. Rząd jest świadomy trudnej sytuacji na rynku mieszkaniowym i stworzył kilka specjalnych programów, których celem jest pomoc w zakupie nieruchomości. Są to między innymi programy Help to Buy i Shared Ownership. Więcej informacji na ten temat w artykule: Co to jest shared ownership?

Mam nadzieję, że informacje w artykule są pomocne. Jeżeli mają Państwo depozyt w wysokości 5% wartości nieruchomości lub większy i są zainteresowani zakupem nieruchomości w UK, zachęcam do kontaktu i skorzystania z naszych usług.

Twój dom (lub nieruchomość) może zostać przejęty, jeśli nie będziesz spłacać kredytu hipotecznego. Przeniesienie prawa własności (tzw. Conveyancing) oraz niektóre formy kredytów hipotecznych Buy to Let nie są regulowane przez Financial Conduct Authority.

o Autorze

Mariusz ukończył studia z bankowości i logistyki w Polsce i Wielkiej Brytanii. Od wielu lat pracuje w sektorze finansów, a od 2017 roku profesjonalnie doradza klientom w zakresie ubezpieczeń i kredytów hipotecznych w UK.