TL;DR
Oszacuj dwa typowe limity Buy to Let
Kalkulator szacuje, jaki kredyt może pokryć przewidywany czynsz przy wybranym ICR i stress rate, a następnie porównuje tę kwotę z limitem wynikającym z maksymalnego LTV (stosunku kredytu do wartości nieruchomości). Pokazuje niższą z tych kwot.
Lenderzy stosują różne ICR, stress rates, zasady produktów i kryteria dotyczące nieruchomości. Wynik nie jest gwarancją kredytu ani Decision in Principle (DIP), czyli wstępną decyzją lendera.
Kalkulator / narzędzie
Ustaw parametry i sprawdź wynik
Jak lenderzy oceniają kredyt Buy to Let
Wielu lenderów BTL sprawdza, czy przewidywany czynsz pokrywa w wymaganym stopniu (ICR) odsetki od kredytu liczone według stress rate. Kwotę kredytu ogranicza też maksymalne LTV, a lender ocenia również klienta, nieruchomość, umowę najmu (tenancy) i wycenę (valuation).
W tym kalkulatorze stress rate ustawia się automatycznie: to wpisane oprocentowanie BTL plus 2 punkty procentowe, ale nie mniej niż 5.5%. Test czynszowy liczy same odsetki według stress rate, a nie ratę kapitałowo-odsetkową. Lenderzy ustalają własne stress rates – mogą być wyższe lub niższe i różnić się w zależności od produktu oraz okresu stałego oprocentowania (fixed rate).
- ICR (Interest Coverage Ratio) to wymagany stopień pokrycia odsetek przez czynsz.
- Stress rate to założona stopa procentowa używana w teście czynszowym.
- Maksymalne LTV ogranicza kwotę kredytu w stosunku do wartości nieruchomości.
- O wyniku zwykle decyduje niższy z limitów.
Zakup na siebie, przez limited company i próg podatkowy
Niektórzy lenderzy stosują inne ICR lub stress rate w zależności od progu podatkowego (tax band), tego, czy kupujesz na siebie, czy przez spółkę (limited company), oraz rodzaju produktu. Zakup przez limited company nie jest automatycznie lepszym rozwiązaniem – wymaga osobnej analizy kredytu, księgowości i podatków.
Czego nie uwzględnia szacunek maksymalnego kredytu
Narzędzie nie uwzględnia top slicingu (uzupełnienia testu czynszowego nadwyżką dochodu osobistego), wymogu minimalnego dochodu, zasad dla portfolio landlordów (właścicieli większej liczby nieruchomości na wynajem z kredytem), ograniczeń dotyczących nieruchomości, czynszu przyjętego w wycenie (valuation rent), licencji na wynajem (licensing), warunków leasehold (lease terms), historii kredytowej, opłat ani pełnej oceny aplikacji przez lendera (underwriting).
Przykład maksymalnego kredytu BTL
Przy domyślnych ustawieniach kalkulatora – czynszu £1,200 miesięcznie, oprocentowaniu BTL 5.5% (co w tym narzędziu daje stress rate 7.5%) i ICR 125% – test czynszowy pozwala na około £153,600. Przy LTV 75% dla nieruchomości o wartości £250,000 limit wynosi £187,500, więc wynikiem jest niższa kwota: £153,600. Oznacza to wkład własny £96,400, nie licząc kosztów zakupu. To przykładowe założenia, a nie kryteria konkretnego lendera.
- Wartość nieruchomości
- £250,000
- Miesięczny czynsz
- £1,200
- Oprocentowanie BTL / stress rate
- 5.5% / 7.5%
- ICR
- 125%
- Limit wg ICR
- £153,600
- Limit wg LTV 75%
- £187,500
- Szacowany maksymalny kredyt
- £153,600
- Wkład własny przy tej kwocie
- £96,400
Oficjalne źródła
Najczęściej zadawane pytania
Co oznacza ICR przy Buy to Let?
Interest Coverage Ratio (ICR) porównuje przewidywany czynsz z odsetkami od kredytu liczonymi według stress rate. ICR 125% oznacza, że czynsz musi wynosić co najmniej 125% tych testowanych odsetek.
Co to jest stress rate przy Buy to Let?
To założona stopa procentowa używana w teście pokrycia odsetek czynszem – nie zawsze jest to faktyczne oprocentowanie kredytu (pay rate). Zależy od lendera, produktu, okresu obowiązywania oferty (deal period) oraz tego, czy kupujesz na siebie, czy przez spółkę.
Dlaczego inny lender może pożyczyć inną kwotę?
Lenderzy stosują różne ICR, stress rates, limity LTV i kryteria dotyczące nieruchomości. Niektórzy dopuszczają top slicing, czyli uzupełnienie brakującego pokrycia z czynszu nadwyżką dochodu osobistego, a inni nie.
Czy próg podatkowy (tax band) wpływa na wynik?
Może wpływać. Niektórzy lenderzy stosują inne kryteria dla podatników w progu basic rate i higher rate albo dla aplikacji składanych prywatnie i przez limited company. Kalkulator pozwala wybrać ICR, ale nie ustala, który ICR będzie właściwy w Twoim przypadku.
Czy to gwarantowana kwota kredytu Buy to Let?
Nie. To szacunek oparty na wybranych założeniach. Lender nadal oceni wycenę nieruchomości, przewidywany czynsz, historię kredytową, doświadczenie jako landlord, dochód i całą aplikację (underwriting).
Czy limited company może pożyczyć więcej?
Czasem kryteria są inne, ale wyższy szacunek nie oznacza, że taka struktura jest dla Ciebie odpowiednia. Oprocentowanie, opłaty, podatki, księgowość i długoterminowe plany porównaj z wykwalifikowanymi doradcami.