TL;DR
Porównaj czynsz z ratą kredytu i kosztami utrzymania
Kalkulator szacuje rentowność najmu brutto, uproszczoną rentowność netto oraz miesięczne saldo wpływów i wydatków (cash flow). Saldo uwzględnia modelowaną ratę kapitałowo-odsetkową i wpisane koszty miesięczne.
Wynik nie zastępuje oceny kredytodawcy, wyceny nieruchomości, rekomendacji inwestycyjnej ani obliczenia podatku. Przy planowaniu uwzględnij okresy bez najemcy, naprawy, zarządzanie najmem, koszty spełnienia wymogów prawnych, ubezpieczenie i podatki.
Kalkulator / narzędzie
Ustaw parametry i sprawdź wynik
Rentowność brutto, rentowność netto i miesięczne saldo
Rentowność brutto (gross yield) porównuje roczny czynsz z wartością nieruchomości przed odjęciem kosztów. Uproszczona rentowność netto (net yield) w tym kalkulatorze odejmuje wyłącznie wpisane koszty miesięczne, bez rat kredytu i podatku. Miesięczne saldo (cash flow) to czynsz pomniejszony o modelowaną ratę kredytu i wpisane koszty.
- Rentowność brutto nie uwzględnia finansowania ani kosztów utrzymania.
- Rentowność netto zależy od uwzględnionych kosztów.
- Miesięczne saldo zmienia się wraz z oprocentowaniem i czynszem.
- Dodatni wynik w jednym miesiącu nie gwarantuje zyskownej inwestycji.
Założenia kredytu i koszty utrzymania nieruchomości
Kalkulator zakłada ratę obejmującą kapitał i odsetki (repayment mortgage). Nie modeluje kredytu interest-only, w którym miesięczna rata obejmuje tylko odsetki. Koszty wynajmu mogą obejmować okresy bez najemcy, opłaty agenta, naprawy, przeglądy bezpieczeństwa, licencje, opłaty za utrzymanie części wspólnych (service charge), opłatę za grunt przy leasehold (ground rent) i ubezpieczenie budynku.
W polu „Koszty miesięczne” wpisz wyłącznie koszty utrzymania i obsługi wynajmu. Nie wpisuj raty kredytu: kalkulator odejmuje wyliczoną ratę osobno przy obliczaniu miesięcznego salda. Roczne wydatki i przewidywany roczny czynsz utracony w okresach bez najemcy podziel przez 12. Utratę czynszu uwzględnij jako koszt albo przez obniżenie wpisanego czynszu, ale nie na oba sposoby jednocześnie. Uproszczona rentowność netto nie uwzględnia rat kredytu ani podatku.
Podatek i struktura własności nie są uwzględnione
Zakup jako osoba fizyczna i zakup przez spółkę limited company mogą mieć różne konsekwencje kredytowe, księgowe i podatkowe. Kalkulator nie oblicza podatku dochodowego osoby fizycznej, podatku dochodowego spółki, podatkowego rozliczenia kosztów finansowania, podatku od zysków kapitałowych (Capital Gains Tax) ani podatków przy zakupie nieruchomości.
Przykład Buy to Let
Przy wartości nieruchomości £250,000 i wkładzie własnym £62,500 kwota kredytu wynosi £187,500. Dla przykładowego oprocentowania 5,5% rocznie i okresu 25 lat rata obejmująca kapitał i odsetki wynosi około £1,151.41 miesięcznie. Przy czynszu £1,200 i wpisanych kosztach utrzymania £150 miesięcznie rentowność brutto wynosi 5,76%, uproszczona rentowność netto przed kosztami finansowania i podatkiem 5,04%, a miesięczne saldo przed podatkiem około −£101.41. Dodatnia rentowność nie musi więc oznaczać dodatniego miesięcznego salda. W kosztach uwzględnij realistyczne rezerwy na okresy bez najemcy i naprawy. Oprocentowanie służy wyłącznie jako przykład i nie jest ofertą produktu.
- Wartość nieruchomości
- £250,000
- Wkład własny
- £62,500
- Miesięczny czynsz
- £1,200
- Wpisane koszty miesięczne
- £150
Najczęściej zadawane pytania
Jaka rentowność najmu jest dobra?
Nie ma jednej wartości odpowiedniej dla każdej inwestycji. Znaczenie mają lokalizacja, ryzyko, finansowanie i koszty utrzymania. Porównaj rentowność brutto i netto z realistycznym miesięcznym saldem oraz własnymi celami inwestycyjnymi.
Czym różni się rentowność brutto od netto?
Rentowność brutto to roczny czynsz podzielony przez wartość nieruchomości, wyrażony procentowo. Przy rentowności netto najpierw odejmuje się określone koszty. W tym kalkulatorze są to tylko wpisane koszty miesięczne, bez rat kredytu i podatku.
Czy kalkulator uwzględnia okresy bez najemcy i naprawy?
Tak, jeśli uwzględnisz je we wpisanych danych. Przewidywane koszty napraw przelicz na miesięczną kwotę i dodaj do kosztów; utracony czynsz uwzględnij jako miesięczny koszt albo przez obniżenie wpisanego czynszu, ale nie na oba sposoby jednocześnie. Nieprzewidziane naprawy i dłuższe okresy bez najemcy mogą dodatkowo pogorszyć wynik.
Czy kalkulator uwzględnia podatek od wynajmu Buy to Let?
Nie. Opodatkowanie zależy od formy własności, dochodu i indywidualnej sytuacji. Skonsultuj je z księgowym lub doradcą podatkowym.
Czy zakup przez spółkę limited company jest lepszy?
Nie w każdej sytuacji. Znaczenie mają oprocentowanie i opłaty kredytu, księgowość, podatki, sposób wypłaty zysku oraz przyszłe plany. Przed wyborem formy własności skorzystaj z porady hipotecznej i podatkowej.
Czy kredytodawca wykorzysta wynik miesięcznego salda?
Niekoniecznie. Kredytodawcy BTL stosują własne zasady oceny, w tym wskaźnik pokrycia odsetek czynszem (ICR) i oprocentowanie przyjęte do testu. Kryteria zależą od produktu, klienta i nieruchomości.