Prowizja od kredytu hipotecznego. Czy warto jej unikać?

Niektórzy z naszych klientów już na pierwszym spotkaniu podkreślają, że szukają kredytu bez prowizji za jego udzielenie. Booking fee albo application fee może wynosić nawet 1500 funtów i większość z nas traktuje to jako zbędny koszt, którego należy unikać za wszelką cenę. Rzeczywistość okazuje się jednak nieco bardziej skomplikowana i w tym artykule chcielibyśmy rozjaśnić ten temat.

Prowizja, czyli co?

W wielu brytyjskich bankach, application fee naliczane jest na etapie składania wniosku - opłata zostanie naliczona niezależnie od tego, czy decyzja o udzieleniu finansowania będzie pozytywna czy też negatywna. Intytucje finansowe decydują się na taki krok, aby pokryć koszty pracy analityków ryzyka, którzy sprawdzają każdego kredytobiorcę pod kątem wypłacalności i dotychczasowych zachowań.

Czy prowizja od udzielenia kredytu hipotecznego może być dobra?

Przygotowując dla Ciebie najkorzystniejsze oferty, Twój doradca z Extend Finance weźmie pod uwagę kilka czynników. Oto ich skrótowa lista:

Kredyty z prowizją mają zwykle niższe oprocentowanie

Co do zasady, kredyty z prowizją cechują się niższym oprocentowaniem. Taką praktykę stosuje wiele banków, w tym Nationwide i HSBC. Pamiętaj jednak, że zapłata 1000 funtów w zamian za odsetki niższe o 0,1% lub 0,2% może nie być opłacalne, jeśli pożyczasz stosunkowo niewiele, na przykład 100 tysięcy funtów na 10 lat. Z drugiej strony, przy kwocie 350 tysięcy każde 0,1% oprocentowania przekłada się na 350 funtów w skali roku. Biorąc pod uwagę fakt, że wiele banków w tym na przykład HSBC oferuje nawet o 0,3% niższe oprocentowanie (kredyt typu fixed na 2 lata, LTV 95%) roczne oszczędności wynikające z wzięcia pozornie mniej opłacalnego produktu mogą wynosić nawet równowartość tej prowizji.

Im niższe oprocentowanie tym wyższa kwota, którą możesz pożyczyć

Trzymając się ogólnej zasady. że rata udzielonego Ci kredytu nie może przekraczać Twojego dochodu rozporządzalnego (dochody - koszty stałe) jakakolwiek obniżka oprocentowania automatycznie przekłada się na wzrost Twojej zdolności kredytowej. Naszym zdaniem o wiele łatwiej jest zebrać dodatkowych 1000 funtów na poczet prowizji, aniżeli podnosić swoje dochody lub obniżać wydatki aby skompensować wyższe oprocentowanie. Dodatkową zaletą takiego rozwiązania jest również to, że LTV Twojego kredytu hipotecznego będzie spadało szybciej - wynika to oczywiście z faktu, że odsetki będą stanowiły mniejszą część raty. A to w konsekwencji sprawi, że łatwiej będzie Ci uzyskać second charge mortgage lub dokonać korzystnego remortgage.

Uzyskanie kredytu z prowizją może być potencjalnie łatwiejsze

Jak już wspomnieliśmy, im niższe oprocentowanie kredytu, tym niższa rata, a więc i wyższa zdolność kredytowa. Jeśli wiesz, że Twoje affordability ogranicza Cię w wyborze nieruchomości spełniającej wymagania Twojej rodziny, wybór długofalowo tańszego produktu jest zdecydowanie wskazany.

Kiedy warto zdecydować się na kredyt z prowizją?

Twój doradca kredytowy z Extend Finance przedstawi Ci oferty, które będą najlepiej dopasowane do Twoich potrzeb. Warto jednak wiedzieć jakie czynniki uwzględniamy aby dopasować produkt, który będzie spełniał wszystkie Twoje potrzeby. Pod uwagę bierzemy między innymi:

• **Sumę udzielonego kredytu **- w przypadku kwot na poziomie 100-150 tysięcy funtów prowizja w zasadzie nigdy nie będzie opłacalna. Jeśli jednak planujesz zakup za większą kwotę sytuacja się zmienia. Zazwyczaj przy sumie kredytu przekraczającej 300 tysięcy warto ponieść koszt prowizje;

• Twoich oszczędności - jeżeli dysponujesz bardzo ograniczoną ilością środków, potencjalnie lepszym pomysłem jest wzięcie odrobinę droższego kredytu, który będziesz mógł uzyskać już teraz. Kontynuacja wynajmu oznacza dodatkowe koszty, których nie zrównoważy delikatnie niższe oprocentowanie;

• Okres na jaki chcesz zamrozić swoje oprocentowanie - w przypadku kredytów ze stałym oprocentowaniem na okres 5 lat, różnica w oprocentowaniu może być mniejsza a i tak wybór kredytu z prowizją będzie bardziej opłacalny. Biorąc jednak pod uwagę ostatnie decyzje Banku Anglii naszym klientom rekomendujemy niemal wyłącznie produkty typu fixed na okres 2 lat;

• Twoje perspektywy odnośnie przeprowadzki - o ile nikt nie jest w stanie przewidzieć przyszłości, część naszych klientów z góry zakłada, że będzie przeprowadzać się za kilka lat, na przykład mając w planach powiększenie rodziny. Analogicznie jak w punkcie trzecim, wiązanie się na tylko kilka lat z nieruchomością sprawia, że korzyści wynikające z wzięcia kredytu z prowizją są mniejsze.

Application fee a product fee

Zaznaczmy - application fee nie jest tym samym co product fee. W przypadku kredytów konsumenckich, najprawdopodobniej spotkasz się z drugą z wymienionych opłat co w praktyce oznacza, że koszty poniesiesz dopiero w momencie uzyskania kredytu. Application fee występuje przede wszystkim w przypadku kredytów buy to let jak i innych produktów dedykowanych klientom biznesowym.

Ile wynosi prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego w UK?

Wysokość opłat zależy w dużej mierze od wybranego przez Ciebie banku jak i produktu, na który się zdecydujesz. W praktyce, prowizja za udzielenie kredytu konsumenckiego mieści się w przedziale od 499 do 1499 funtów, a najczęściej jest to równy tysiąc. Stawki będą uzależnione przede wszystkim od wskaźnika LTV, okresu trwania umowy kredytowej i kwoty, jaką chcesz pożyczyć.

Lepiej wybrać prowizję płatną z góry, czy rozłożoną na raty?

Odpowiedź jest stosunkowo prosta - jeśli możesz sobie na to pozwolić, lepiej opłacić ją z góry. Przede wszystkim, przełoży się to na niższe raty kredytu, a to oznacza większy poziom finansowego bezpieczeństwa lub możliwość pożyczenia większej ilości środków na zakup domu.

Jeżeli jednak dysponujesz ograniczonymi środkami, rozłożenie prowizji na raty może być rozsądne - w przypadku standardowego kredytu, a więc spłacanego przez około 250 lat, product fee przełoży się na praktycznie niezauważalne kwoty płatne co miesiąc.

Ile mogę zaoszczędzić na wyborze kredytu z prowizją?

Przejdźmy teraz do kalkulacji, które na prawdziwych liczbach uzmysłowią Ci skalę oszczędności wygenerowanych dzięki wyborowi kredytu, do którego zostanie doliczona prowizja za udzielenie. Dodajmy, że wyniki mogą się diametralnie różnić w zależności od Twojej indywidualnej sytuacji, dlatego najlepiej będzie, jeśli zwrócisz się bezpośrednio do nas.

Przykład 1. - Dom o wartości 280 tysięcy funtów, kredyt z LTV 95% i zamrożonym oprocentowaniem na 2 lata.

280 tysięcy funtów to kwota, którą Nerdwallet podaje jako uśrednioną cenę nieruchomości w Wielkiej Brytanii. Na przykładzie Lloyds Bank rozważmy dwie oferty dla osób, które do tej pory nie miały styczności z tą instytucją - najniżej oprocentowany kredyt z prowizją oraz taki, który jest jej pozbawiony. Obydwa kredyty miałyby być spłacane przez 25 lat.

Kredyt bez prowizji Kredyt z prowizją Wysokość raty £1714 £1672 Oprocentowanie 6,00% 5,74% Wysokość prowizji 0 £999 Dane dotyczące prowizji i oprocentowania znajdziesz na oficjalnej stronie Lloyds Bank. Podane liczby pozostają aktualne na dzień 07.08.2024

Wybór kredytu z prowizją przekłada się na 42 funty niższą ratę. Na przestrzeni dwóch lat zaoszczędzisz zatem 1008 funtów, zatem jeśli planujesz po tym czasie zmienić kredyt na inny, nie będzie to do końca opłacalne.

Przykład 2. - Dom o wartości 375 tysięcy funtów, kredyt z LTV 90% i zamrożonym oprocentowaniem na 5 lat.

W tym przypadku, nieruchomość jest już wyraźnie droższa. Aby zachować obiektywizm, przeanalizujmy tym razem ofertę Virgin money.

Kredyt bez prowizji Kredyt z prowizją Wysokość raty £1945 £1918 Oprocentowanie 4,90% 4,76% Wysokość prowizji 0 £995 Dane dotyczące prowizji i oprocentowania znajdziesz na oficjalnej stronie Virgin Money. Podane liczby pozostają aktualne na dzień 07.08.2024

Tym razem, wybór kredytu z prowizją pozwoliłby Ci na zaoszczędzenie 27 funtów miesięcznie. Umowa ze stałym oprocentowaniem na okres 5 lat sprawi jednak, że na przestrzeni 60 rat zapłacisz o 1620 funtów mniej. W tym przypadku, zdecydowanie warto zastanowić się nad zapłatą prowizji.

Podsumowanie

Jak możesz wywnioskować, opłacalność ofert kredytowych z prowizją za udzielenie finansowania nie jest tak oczywista. W niektórych przypadkach, warto zdecydować się na takie posunięcie, podczas gdy w innych, zaoszczędzisz zaledwie kilka funtów na przestrzeni 2 lat. Aby upewnić się, że podejmiesz dobrą decyzję i za swój dom zapłacisz tak niewiele jak to tylko możliwe, skontaktuj się z nami - pierwsze spotkanie z doradcą kredytowym do niczego nie zobowiązuje, a już w ciągu kilkunastu minut dowiesz się ile możesz pożyczyć, ile wkładu własnego musisz zebrać i na co uważać, gdy będziesz szukać swojego nowego domu.