Co to jest second charge mortgage i po co się z niego korzysta?

Większy remont lub inny wydatek może wymagać dodatkowego finansowania. Jedną z możliwości jest second charge mortgage, czyli kolejna pożyczka zabezpieczona na nieruchomości. Zanim obciążysz dom dodatkowym długiem, porównaj koszty, miesięczne zobowiązania i dostępne alternatywy. Możesz stracić dom, jeśli nie będziesz spłacać kredytów lub innych pożyczek zabezpieczonych na tej nieruchomości.

Co to jest second charge mortgage?

Second charge mortgage to odrębna pożyczka zabezpieczona na nieruchomości, na której jest już zabezpieczony pierwszy kredyt. Pierwszy kredyt pozostaje do spłaty, a nowa pożyczka ma własne warunki i ratę. „Second charge” oznacza drugie miejsce w kolejności zabezpieczeń: przy spłacie długów z pieniędzy ze sprzedaży nieruchomości pierwszy kredytodawca ma pierwszeństwo przed drugim. Wyjaśnia to MoneyHelper w poradniku o second charge mortgages.

Zabezpieczeniem jest nieruchomość, a nie fizycznie wydzielona „spłacona część domu”. Equity to różnica między aktualną wartością nieruchomości a zadłużeniem zabezpieczonym na niej; wpływa na możliwość uzyskania dodatkowej pożyczki, lecz nie zastępuje oceny zdolności kredytowej.

Przed złożeniem aplikacji trzeba sprawdzić warunki pierwszego kredytu, dokumenty dotyczące nieruchomości oraz wymagane zgody lub zawiadomienia. Nie zakładaj, że każdy pierwszy kredytodawca zgodzi się na kolejne zabezpieczenie albo że wystarczy go powiadomić. Wymogi i moment uzyskania zgody zależą od umów oraz procedur kredytodawców. Przykładowo Co-operative Bank wymaga uzyskania jego zgody.

Ten artykuł dotyczy dodatkowego finansowania zabezpieczonego na domu na potrzeby prywatne. Dostępność produktów zależy także od położenia nieruchomości. Zasad rejestracji zabezpieczeń w Anglii i Walii nie należy automatycznie przenosić na Szkocję ani Irlandię Północną; właściwe formalności trzeba potwierdzić dla danego kraju.

Kiedy rozważyć second charge mortgage i jakie są alternatywy?

Second charge mortgage może być rozważany, gdy chcesz zachować obecny pierwszy kredyt, na przykład ze względu na jego warunki lub opłatę za wcześniejszą spłatę (early repayment charge, ERC). Ponieważ nie spłacasz go w ramach tej operacji, sama dodatkowa pożyczka nie oznacza jego wcześniejszej spłaty. Nowy kredyt może jednak mieć własne opłaty i ERC. O oszczędności można mówić dopiero po porównaniu konkretnych ofert.

Przy finansowaniu rozbudowy domu lub innego wydatku porównaj:

• Remortgage — zastąpienie obecnego kredytu nowym, zwykle u innego kredytodawcy, z ewentualną dodatkową kwotą. Sprawdź koszty wcześniejszej spłaty i warunki dotyczące całego refinansowanego zadłużenia. Więcej o refinansowaniu kredytu.
• Further advance — dodatkowe finansowanie od obecnego kredytodawcy, zazwyczaj na odrębnych warunkach oprocentowania. Wymaga jego oceny i zgody.
• Pożyczkę niezabezpieczoną — bez ustanawiania zabezpieczenia na domu; dostępna kwota i koszt zależą od sytuacji klienta oraz oferty.
• Oszczędności lub odłożenie wydatku, jeśli jest to możliwe.

Różnice między further advance i pozostałymi rozwiązaniami opisuje MoneyHelper.

Jak porównać koszty?

Sprawdź oprocentowanie, APRC (roczną stopę całkowitego kosztu kredytu), całkowitą kwotę do spłaty, okres kredytowania oraz raty obu zobowiązań. Uwzględnij opłaty kredytodawcy i pośrednika, wycenę, koszty prawne oraz ewentualne ERC. Jeżeli opłaty są doliczone do pożyczki, uwzględnij także naliczane od nich odsetki. Porównuj warianty dla tej samej potrzebnej kwoty i z uwzględnieniem różnic w okresie spłaty.

Niższa rata przy dłuższym okresie spłaty nie musi oznaczać niższego kosztu. Second charge może mieć oprocentowanie stałe przez określony czas lub zmienne; sprawdź również warunki po zakończeniu okresu stałej stopy. FCA wskazuje, że oprocentowanie second charge jest zwykle wyższe niż pierwszego kredytu. Nie ma podstaw, aby uznać ten produkt za najtańszy dla każdego klienta.

Pożyczka pod zastaw domu w UK - ile mogę pożyczyć?

Nie ma jednego limitu 95% LTV właściwego dla wszystkich second charge mortgages. Kredytodawca ustala limity dla konkretnego produktu i sytuacji klienta. Znaczenie ma łączny LTV, czyli stosunek zadłużenia zabezpieczonego na nieruchomości, wraz z nową pożyczką, do wartości przyjętej przez kredytodawcę.

Przykład wyłącznie obliczeniowy: przy wartości domu £300 000, saldzie pierwszego kredytu £180 000 i nowej pożyczce £30 000 łączny LTV wyniósłby 70%: (£180 000 + £30 000) / £300 000. Przykład zakłada brak innych zabezpieczonych długów i opłat doliczanych do pożyczki; nie jest ofertą ani obietnicą dostępnej kwoty.

Przy ocenie aplikacji znaczenie mają między innymi:

• udokumentowane dochody, koszty utrzymania, raty pierwszego kredytu i pozostałe zobowiązania;
• aktualna wycena nieruchomości, salda zabezpieczonych długów i limity produktu;
• historia kredytowa, akceptowane źródła dochodu, wiek i planowany okres spłaty;
• rodzaj i położenie nieruchomości oraz możliwość ustanowienia wymaganego zabezpieczenia.

Affordability oznacza ocenę możliwości terminowej spłaty, a nie samą wartość domu. Zasady FCA dotyczące odpowiedzialnego udzielania kredytów wymagają uwzględnienia dochodów i wydatków oraz odpowiednio ryzyka wzrostu oprocentowania. Samozatrudnienie nie zwalnia z dokumentowania dochodów i nie gwarantuje łatwiejszego uzyskania finansowania.

Wzrost wyceny może poprawić łączny LTV, ale sam nie daje prawa do dodatkowej pożyczki. Spadek wartości domu może z kolei ograniczyć możliwości refinansowania. Gdy zadłużenie zabezpieczone na nieruchomości przewyższa jej wartość, powstaje negative equity.

Skontaktuj się z nami, aby omówić swoją sytuację i dokumenty potrzebne do oceny możliwości finansowania. Wstępna rozmowa nie jest decyzją kredytową; dostępność pożyczki i czas oceny aplikacji zależą od kredytodawcy oraz kompletu informacji.

Skontaktuj się z nami

Czy warto wziąć pożyczkę pod zastaw nieruchomości w UK? Wady i zalety

Ocena zależy od celu pożyczki, całkowitego kosztu i możliwości spłaty obu zobowiązań. Korzyści trzeba zestawić z ryzykiem obciążenia domu dodatkowym długiem.

Możliwe zalety

• Możesz uzyskać dodatkowe środki bez zastępowania obecnego pierwszego kredytu, jeżeli spełniasz kryteria kredytodawców.
• Pozostawienie pierwszego kredytu może pozwolić uniknąć ERC związanej z jego wcześniejszą spłatą; trzeba jednak uwzględnić wszystkie koszty nowej pożyczki.

Ryzyka i ograniczenia

• Niespłacanie rat drugiej pożyczki może prowadzić do utraty domu, nawet gdy pierwszy kredyt spłacasz terminowo.
• Dwie raty obciążają budżet, a dłuższy okres kredytowania może zwiększyć łączną sumę odsetek.
• Dodatkowy dług może ograniczyć późniejsze możliwości remortgage; wynik zależy od sald, wyceny, zdolności kredytowej i warunków ofert.
• Przy konsolidacji dotychczas niezabezpieczonych długów dom staje się ich zabezpieczeniem. Niższa miesięczna rata nie przesądza o opłacalności ani o rozwiązaniu przyczyn zadłużenia.

Podsumowanie

Second charge mortgage wymaga indywidualnego porównania kosztów i ryzyka z innymi możliwościami. Jeżeli masz trudności ze spłatą obecnych zobowiązań, przed zaciągnięciem kolejnego długu poszukaj bezpłatnej, niezależnej pomocy w sprawie zadłużenia. Jeśli chcesz omówić finansowanie, skontaktuj się z nami. Przed skorzystaniem z usługi ustal jej zakres i ewentualne opłaty; rozmowa nie gwarantuje otrzymania kredytu.