Guarantor Mortgage - kredyt hipoteczny z poręczycielem

W Wielkiej Brytanii istnieje kilka sposobów, aby zwiększyć swoje szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego. Kluczem jest obniżenie ryzyka banku, co można osiągnąć między innymi lepszą zdolnością kredytową, większym wkładem własnym lub skorzystaniem z odpowiedniego programu pomocowego. Wiele osób jednak zapomina o jeszcze innym sposobie, jakim jest znalezienie poręczyciela — dzięki temu wpisowi dowiesz się, na jakich zasadach działa Guarantor Mortgage.

Ocena ryzyka kredytowego

To, czy kredyt zostanie Ci udzielony oraz na jakich warunkach, zależy od stopnia ryzyka ponoszonego przez bank. Nazywa się je ryzykiem kredytowym i określa ono prawdopodobieństwo tego, czy klient będzie w stanie spłacić zobowiązanie. Z reguły im większe jest ryzyko kredytowe, tym gorsze będą warunki kredytu — są to np. oprocentowanie, elastyczność umowy lub maksymalna kwota kredytu.

Najważniejszymi czynnikami, które definiują ryzyko dla banku, są affordability klienta oraz wysokość wkładu własnego. Pierwszy z nich jest obliczany na podstawie oceny sytuacji finansowej kredytobiorcy i ukazuje, jak duży kredyt będzie on w stanie spłacić. Wkład własny z kolei bezpośrednio wpływa na współczynnik LTV kredytu, który ukazuje stosunek kwoty pożyczki do wartości nieruchomości. Im niższe LTV, tym zwykle mniejsze ryzyko dla kredytodawcy i dostęp do lepszych ofert.

Zrozumienie istoty ryzyka kredytowego jest kluczowe dla zrozumienia jak działa Guarantor Mortgage. Ten produkt umożliwia zmniejszenie ryzyka kredytowego od zewnątrz — bez zmieniania swojej sytuacji finansowej ani wykorzystywania większej ilości oszczędności na wkład własny. Skorzystanie z Guarantor Mortgage może ułatwić zakup nieruchomości osobie z problematyczną zdolnością kredytową.

Guarantor Mortgage

Guarantor Mortgage to specjalny produkt hipoteczny, w którym inna osoba zobowiązuje się do spłaty zobowiązania, jeśli główny kredytobiorca nie będzie w stanie tego zrobić. Nazywa się ją poręczycielem (guarantor), ponieważ poręcza ona kredyt swoim majątkiem.

Guarantor musi dobrowolnie wyrazić zgodę na taką formę zabezpieczenia, ponieważ poręczając kredyt ponosi za niego odpowiedzialność finansową, lecz nie staje się współwłaścicielem nieruchomości. Nie przysługują mu żadne prawa do zakupionego domu.

Z uwagi na jednostronną korzyść takiego układu, poręczycielem zostaje najczęściej rodzic, dziadek lub inny bliski członek rodziny, który bezinteresownie pomaga krewnemu w zakupie nieruchomości. Chociaż prawnie guarantorem może zostać każdy, kryteria wyboru poręczyciela zależą od kredytodawcy – część z nich akceptuje głównie członków rodziny.

Zakres poręczenia

Warto wiedzieć, że poręczyciel nie zawsze musi odpowiadać za 100% kredytu. Zależy to od kredytodawcy: niektóre banki ograniczają odpowiedzialność poręczyciela do części kredytu (np. kwoty, której kredytobiorca nie uzyskałby samodzielnie, czyli części powyżej określonego LTV), a inne wymagają poręczenia całej kwoty.

Poręczenie części kredytu powyżej określonego LTV może wydawać się skomplikowane, więc wytłumaczymy je na przykładzie (szczegółowe zasady zależą od kredytodawcy):

Załóżmy, że wartość domu to £300,000, a wkład własny wnoszony przez kredytobiorcę to £30,000. W takim wypadku LTV kredytu wynosi 90%. Bank w tej konkretnej sytuacji uznaje, że bezpieczna wartość LTV to 80%.

Aby podnieść zdolność kredytową i obniżyć ryzyko banku, kredytobiorca korzysta z pomocy poręczyciela, który deklaruje odpowiedzialność za część od 80% do 90% LTV, czyli kolejnych £30,000. Dzięki temu możliwe jest uzyskanie oczekiwanego kredytu.

Jak Guarantor Mortgage wpływa na ryzyko kredytowe?

Obecność poręczyciela może zwiększyć szanse na uzyskanie kredytu, ponieważ zmniejsza ryzyko ponoszone przez kredytodawcę. W rezultacie kredytobiorca może uzyskać dostęp do kredytu, który wcześniej byłby dla niego niedostępny, lub wyższą kwotę kredytu.

Nie oznacza to jednak, że kredytobiorca będzie zwolniony z oceny zdolności kredytowej. Jego sytuacja finansowa zostanie przeanalizowana, a wkład własny nadal będzie miał znaczenie. Wynik takiej oceny stanowi wtedy podstawę do przedstawienia odpowiedniej oferty kredytowej, a obecność poręczyciela może poprawić ocenę kredytodawcy.

Stopień poprawy zdolności kredytowej zależy m.in. od sytuacji finansowej poręczyciela. Im stabilniejsza sytuacja finansowa poręczyciela, tym większe mogą być szanse kredytobiorcy na uzyskanie kredytu lub wyższej kwoty kredytu. Oczywiście jeśli guarantor ma mieć podobnie niską zdolność kredytową co kredytobiorca, jego obecność nie będzie niosła za sobą zbyt dużej zmiany w Twojej sytuacji.

Guarantor Mortgage w praktyce

Jeśli ktoś z Twojej rodziny zgodzi się, aby być poręczycielem Twojego kredytu, poręczyciel będzie uczestniczył w procesie aplikacji kredytowej. Bank przeanalizuje jego zdolność kredytową i przedstawi umowę poręczenia, którą Twój guarantor będzie musiał osobiście podpisać. Istnieje także duże prawdopodobieństwo, że bank będzie wymagał niezależnej porady prawnej, aby upewnić się że poręczyciel na pewno rozumie wszystkie konsekwencje prawne wynikające z takiej operacji.

Istnieje kilka ciekawych aspektów, które bank analizuje u poręczyciela. Po pierwsze, bank sprawdza czy posiada on inne nieruchomości. Jest to jeden z głównych elementów majątku istotnych dla kredytodawcy, ponieważ stanowi namacalne aktywo, które jako część całego majątku jest realnym zabezpieczeniem dla banku. Jeśli poręczenie jest zabezpieczone na nieruchomości, kredytodawcy zwykle oczekują, że będzie ona w dużej mierze wolna od obciążeń hipotecznych i będzie miała udokumentowaną wartość. W zależności od kredytodawcy zabezpieczeniem mogą być też oszczędności lub dochody poręczyciela. Analitycy zwracają również uwagę na status prawny oraz akty własności nieruchomości, aby upewnić się, że nie występują tam żadne nieścisłości, które obniżałyby jej wartość. Wielu kredytodawców akceptuje poręczyciela, który wciąż spłaca własny kredyt hipoteczny (niektórzy preferują jednak, aby jego nieruchomość była w pełni spłacona, a zwykle wymagany jest określony kapitał własny w nieruchomości), choć przełoży się to na jego zdolność kredytową oraz ocenę banku.

Innym czynnikiem jest wiek poręczyciela. Górny limit wieku poręczyciela zależy od kredytodawcy — często wynosi około 75 lat.

Zwolnienie poręczyciela

Niektóre umowy kredytowe dopuszczają zwolnienie poręczyciela z odpowiedzialności finansowej po spełnieniu określonych warunków. Jeśli taka możliwość istnieje, jest to zazwyczaj moment, w którym sytuacja finansowa kredytobiorcy jest na tyle dobra, że prawdopodobieństwo samodzielnej spłaty zobowiązania przez tę osobę będzie bardzo wysokie. Kredytodawca oceni również historię spłat. Opóźnienia lub zaległości mogą utrudnić zwolnienie poręczyciela, ale decyzja zależy od warunków umowy i aktualnych kryteriów kredytodawcy.

Nawet jeśli dana umowa kredytowa na to nie pozwala, poręczyciela można też zwolnić przy dokonywaniu remortgage. Tutaj zasada jest podobna — jeśli kredytobiorca będzie w stanie samodzielnie zaciągnąć nowy kredyt hipoteczny na dobrych warunkach, guarantor nie będzie mu już potrzebny.

Alternatywy dla Guarantor Mortgage

Istnieje kilka alternatywnych sposobów na uzyskanie kredytu lub podniesienie atrakcyjności możliwych warunków, które korzystają z pewnego rodzaju poręczenia.

Joint Borrower Sole Proprietor Mortgage (JBSP)

Joint Borrower Sole Proprietor Mortgage stanowi pewnego rodzaju połączenie Guarantor Mortgage oraz Joint Mortgage. W tym układzie do umowy kredytowej wpisane są dwie osoby, które jednocześnie odpowiadają za kredyt, ale tylko jedna z nich staje się właścicielem nieruchomości (dopuszczalna liczba kredytobiorców zależy od kredytodawcy). Dzięki temu kredytodawca może uwzględnić dochody obu osób, co może pozwolić na wyższy kredyt.

Chociaż współkredytobiorcy odpowiadają za kredyt jednocześnie, w praktyce sami ustalają, kto z nich opłaca raty — bank nie daje konkretnych wytycznych, a ważne jest tylko to, aby były one opłacane w terminie. W rezultacie jeden z kredytobiorców może być zupełnie nieaktywny dopóki nie pojawi się problem ze spłatą raty. Wtedy powinien on uregulować płatność, jeśli chce uniknąć konsekwencji wynikających z odpowiedzialności za kredyt.

Joint Borrower Sole Proprietor Mortgage może wydawać się dość podobny do Guarantor Mortgage, ale w rzeczywistości działa na nieco innych zasadach. Osoba pomagająca w zakupie nie jest tu poręczycielem, lecz współkredytobiorcą wpisanym do umowy — od początku odpowiada za kredyt razem z kupującym, a jej dochody są brane pod uwagę przy ocenie affordability. Nie staje się jednak właścicielem nieruchomości.

Family Deposit Mortgage

Family Deposit Mortgage to rodzaj kredytu, w którym rodzina kredytobiorcy deponuje określoną ilość pieniędzy (np. 10% wartości nieruchomości) w banku, ustanawiając dodatkowe zabezpieczenie dla pożyczki. Taki depozyt nie jest używany do opłacenia nieruchomości ani wkładu własnego, a zostaje jedynie zamrożony na określony czas (np. na 3 lub 5 lat, zależnie od kredytodawcy).

Właściciele środków nie stają się ani współkredytobiorcami, ani współwłaścicielami nieruchomości. Jeśli kredytobiorca ma problemy ze spłatą, bank może przetrzymać depozyt dłużej niż ustalono, a jeśli dojdzie do przejęcia nieruchomości i jej sprzedaż nie pokryje zadłużenia, rodzina może stracić część lub całość tych środków. Szczegółowe zasady zależą od produktu i kredytodawcy.

Family Offset Mortgage

Family Offset Mortgage to rodzaj kredytu hipotecznego z kontem offsetowym, które jest prowadzone przez rodzinę kredytobiorcy. Na taki rachunek są wpłacane oszczędności, które zmniejszają wartość, od której obliczane są odsetki.

Oznacza to, że odsetki są naliczane od kwoty kredytu pomniejszonej o powiązane oszczędności. W zależności od kredytodawcy pozwala to obniżyć miesięczne raty albo szybciej spłacić kredyt.

Przykład: jeśli kwota kredytu to £250,000, a oszczędności rodziny na koncie offsetowym wynoszą £30,000, odsetki kredytowe są obliczane od kwoty £220,000.

Powiązane oszczędności pozostają własnością członków rodziny, a zasady dostępu do nich (czy można je wypłacić w trakcie kredytu i na jakich warunkach) zależą od konkretnego produktu i kredytodawcy. Jeśli rodzina wypłaci środki, odsetki od kredytu mogą wzrosnąć.

Mortgage Guarantee Scheme

Warto wiedzieć o programie rządowym, jakim jest Mortgage Guarantee Scheme. W ramach tego programu rząd udziela uczestniczącym kredytodawcom gwarancji pokrywającej część ich potencjalnych strat na kredytach z LTV 91–95% (podobnie jak zwykły poręczyciel może zabezpieczyć część pożyczki). Program ułatwia dostęp do kredytów hipotecznych z wkładem własnym od 5% (LTV 91–95%) osobom kupującym pierwszą nieruchomość (first-time buyers) oraz zmieniającym dom (home movers) i od lipca 2025 roku działa na stałe. Kredytobiorca nie zgłasza się do programu samodzielnie — wybiera ofertę kredytodawcy, który w nim uczestniczy.

Podsumowanie

Guarantor Mortgage to rodzaj kredytu hipotecznego przewidujący obecność poręczyciela, który swoim majątkiem zabezpiecza część lub całość pożyczki. Zazwyczaj jest to bliski krewny, na przykład rodzic lub dziadek. Dzięki poręczeniu, które obniża ryzyko kredytowe, kredytobiorca może uzyskać dostęp do kredytu lub wyższą kwotę kredytu. Poręczyciela często można zwolnić w momencie, kiedy kredytobiorca jest w stanie samodzielnie udźwignąć zobowiązanie, nie narażając banku na straty.

Śmierć poręczyciela – jakie są konsekwencje?

Konsekwencje śmierci poręczyciela w okresie kredytowania zależą od warunków umowy poręczenia i polityki kredytodawcy. Kredytodawca może na przykład wymagać wskazania nowego poręczyciela albo zgłosić roszczenie wobec majątku zmarłego. Dlatego przed podpisaniem umowy poręczyciel powinien dobrze zrozumieć te warunki — najlepiej z pomocą niezależnej porady prawnej.

Czy bycie poręczycielem ma wpływ na credit score?

Jeśli kredytobiorca nie spłaca rat w terminie i poręczyciel musi przejąć płatności, może to negatywnie wpłynąć na historię kredytową poręczyciela. Zobowiązanie z tytułu poręczenia może też być brane pod uwagę, gdy poręczyciel sam będzie ubiegał się o kredyt.

Czy można łączyć Guarantor Mortgage z Gifted deposit?

Jest to możliwe, jeśli pozwala na to polityka danego kredytodawcy.