Guarantor Mortgage - kredyt hipoteczny z poręczycielem

W Wielkiej Brytanii istnieje kilka sposobów, aby uzyskać lepsze oprocentowanie kredytu hipotecznego. Kluczem do atrakcyjniejszej oferty kredytowej jest obniżenie ryzyka banku, co można osiągnąć między innymi lepszą zdolnością kredytową, większym wkładem własnym lub skorzystaniem z odpowiedniego programu pomocowego. Wiele osób jednak zapomina o jeszcze innym sposobie, jakim jest znalezienie poręczyciela — dzięki temu wpisowi dowiesz się, na jakich zasadach działa Guarantor Mortgage.

Ocena ryzyka kredytowego

To, czy kredyt zostanie Ci udzielony oraz na jakich warunkach, zależy od stopnia ryzyka ponoszonego przez bank. Nazywa się je ryzykiem kredytowym i określa ono prawdopodobieństwo tego, czy klient będzie w stanie spłacić zobowiązanie. Z reguły im większe jest ryzyko kredytowe, tym gorsze będą warunki kredytu — są to np. oprocentowanie, elastyczność umowy lub maksymalna kwota kredytu.

Najważniejszymi czynnikami, które definiują ryzyko dla banku, są affordability klienta oraz wysokość wkładu własnego. Pierwszy z nich jest obliczany na podstawie oceny sytuacji finansowej kredytobiorcy i ukazuje, jak duży kredyt będzie on w stanie spłacić. Wkład własny z kolei bezpośrednio wpływa na współczynnik LTV kredytu, który ukazuje stosunek kwoty pożyczki do wartości nieruchomości. Im ten stosunek jest mniejszy, tym lepsza będzie całościowa zdolność kredytowa klienta.

Zrozumienie istoty ryzyka kredytowego jest kluczowe dla zrozumienia jak działa Guarantor Mortgage. Ten produkt umożliwia zmniejszenie ryzyka kredytowego od zewnątrz — bez zmieniania swojej sytuacji finansowej ani wykorzystywania większej ilości oszczędności na wkład własny. Skorzystanie z Guarantor Mortgage pozwala na zakup nieruchomości osobie z problematyczną zdolnością kredytową lub na uzyskanie lepszych warunków kredytu.

Guarantor Mortgage

Guarantor Mortgage to specjalny produkt hipoteczny, w którym inna osoba zobowiązuje się do spłaty zobowiązania, jeśli główny kredytobiorca nie będzie w stanie tego zrobić. Nazywa się ją poręczycielem (guarantor), ponieważ poręcza ona kredyt swoim majątkiem.

Guarantor musi dobrowolnie wyrazić zgodę na taką formę zabezpieczenia, ponieważ poręczając kredyt ponosi za niego odpowiedzialność finansową, lecz nie staje się współwłaścicielem nieruchomości. Nie przysługują mu żadne prawa do zakupionego domu i w razie konfliktu nie może dochodzić roszczeń.

Z uwagi na jednostronną korzyść takiego układu, poręczycielem zostaje najczęściej rodzic, dziadek lub inny bliski członek rodziny, który bezinteresownie pomaga krewnemu w zakupie nieruchomości. Chociaż prawnie guarantorem może zostać każdy, w praktyce większość banków ogranicza tą rolę do najbliższej rodziny, w obawie o bardziej prawdopodobne konflikty pomiędzy stronami.

Zakres ochrony

Warto wiedzieć, że poręczyciel nie musi odpowiadać za 100% kredytu. Chociaż jest to podstawowy wariant, który zapewnia największe korzyści, istnieje możliwość ustalenia mniejszego zakresu odpowiedzialności finansowej. Może to być:

• Część początkowej kwoty kredytu określona w procentach;

• Część kredytu powyżej określonego LTV.

Druga z tych opcji może wydawać się skomplikowana, więc wytłumaczymy ją na przykładzie:

*Załóżmy, że wartość domu to £300,000, a wkład własny wnoszony przez kredytobiorcę to £30,000. W takim wypadku LTV kredytu wynosi 90%. Bank w tej konkretnej sytuacji uznaje, że bezpieczna wartość LTV to 80%. *

Aby podnieść zdolność kredytową i obniżyć ryzyko banku, kredytobiorca korzysta z pomocy poręczyciela, który deklaruje odpowiedzialność za część od 80% do 90% LTV, czyli kolejnych £30,000. Dzięki temu możliwe jest uzyskanie oczekiwanego kredytu.

Jak Guarantor Mortgage wpływa na ryzyko kredytowe?

Obecność poręczyciela diametralnie zmienia zdolność kredytową kredytobiorcy, ponieważ w dużym stopniu niweluje ryzyko kredytowe. W rezultacie, może on wybrać kredyt, który wcześniej byłby dla niego niedostępny lub uzyskać dużo lepsze warunki w porównaniu do kredytu bez poręczenia.

Nie oznacza to jednak, że kredytobiorca będzie zwolniony z oceny zdolności kredytowej. Jego sytuacja finansowa zostanie przeanalizowana, a wkład własny nadal będzie miał znaczenie. Wynik takiej oceny stanowi wtedy podstawę do przedstawienia odpowiedniej oferty kredytowej, a obecność poręczyciela tylko ją poprawia.

Stopień poprawy zdolności kredytowej zależy już tylko od sytuacji finansowej poręczyciela. Im lepsza ona będzie, tym lepsze warunki będzie mógł uzyskać główny klient. Oczywiście jeśli guarantor ma mieć podobnie niską zdolność kredytową co kredytobiorca, jego obecność nie będzie niosła za sobą zbyt dużej zmiany w Twojej sytuacji.

Guarantor Mortgage w praktyce

Jeśli ktoś z twojej rodziny zgodzi się, aby być poręczycielem twojego kredytu, musi on Ci towarzyszyć w składaniu wniosku o kredyt. Następnie bank przeanalizuje jego zdolność kredytową i przedstawi umowę poręczenia, którą twój guarantor będzie musiał osobiście podpisać. Istnieje także duże prawdopodobieństwo, że bank będzie wymagał niezależnej porady prawnej, aby upewnić się że poręczyciel na pewno rozumie wszystkie konsekwencje prawne wynikające z takiej operacji.

Istnieje kilka ciekawych aspektów, które bank analizuje u poręczyciela. Po pierwsze, bank sprawdza czy posiada on inne nieruchomości. Jest to jeden z głównych elementów majątku istotnych dla kredytodawcy, ponieważ stanowi namacalne aktywo, które jako część całego majątku jest realnym zabezpieczeniem dla banku. Musi być ono oczywiście w większym stopniu wolne od obciążeń hipotecznych oraz mieć udokumentowaną wartość. Analitycy zwracają również uwagę na status prawny oraz akty własności nieruchomości, aby upewnić się, że nie występują tam żadne nieścisłości, które obniżałyby jej wartość. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby poręczyciel wciąż spłacał swój kredyt hipoteczny, choć oczywiście przełoży się to na jego zdolność kredytową oraz ocenę banku.

Innym czynnikiem jest wiek poręczyciela. Banki zgadzające się na obecność guarantora, często wymagają, aby w dniu zakończenia kredytu miał odpowiedni wiek. Zazwyczaj za górną granicę przyjmuje się około 70-75 lat. Oznacza to, że jeśli chcesz wziąć kredyt na 25 lat, poręczyciel powinien mieć maksymalnie około 50 lat.

Zwolnienie poręczyciela

Niektóre umowy kredytowe dopuszczają zwolnienie poręczyciela z odpowiedzialności finansowej po spełnieniu określonych warunków. Jeśli taka możliwość istnieje, jest to zazwyczaj moment, w którym sytuacja finansowa kredytobiorcy jest na tyle dobra, że prawdopodobieństwo samodzielnej spłaty zobowiązania przez tę osobę będzie bardzo wysokie. Oprócz tego, historia spłat rat kredytu nie może wykazywać opóźnień lub zaległości — nieterminowe spłaty obniżają zaufanie banku i mogą powodować niechęć do zwolnienia poręczyciela.

Nawet jeśli dana umowa kredytowa na to nie pozwala, poręczyciel zawsze może zostać zwolniony przy dokonywaniu remortgage. Tutaj zasada jest podobna — jeśli kredytobiorca będzie w stanie samodzielnie zaciągnąć nowy kredyt hipoteczny na dobrych warunkach, guarantor nie będzie mu już potrzebny.

Alternatywy dla Guarantor Mortgage

Istnieje kilka alternatywnych sposobów na uzyskanie kredytu lub podniesienie atrakcyjności możliwych warunków, które korzystają z pewnego rodzaju poręczenia.

Joint Borrower Sole Proprietor Mortgage (JBSP)

Joint Borrower Sole Proprietor Mortgage stanowi pewnego rodzaju połączenie Guarantor Mortgage oraz Joint Mortgage. **W tym układzie do umowy kredytowej wpisane są dwie **(w rzadkich przypadkach więcej) osoby, które jednocześnie odpowiadają za kredyt, ale tylko jedna z nich staje się właścicielem nieruchomości. Dzięki temu, zdolność kredytowa jest dużo wyższa, co pozwala na większy kredyt lub lepsze warunki.

Chociaż współkredytobiorcy odpowiadają za kredyt jednocześnie, w praktyce sami ustalają, kto z nich opłaca raty — bank nie daje konkretnych wytycznych, a ważne jest tylko to, aby były one opłacane w terminie. W rezultacie jeden z kredytobiorców może być zupełnie nieaktywny dopóki nie pojawi się problem ze spłatą raty. Wtedy powinien on uregulować płatność, jeśli chce uniknąć konsekwencji wynikających z odpowiedzialności za kredyt.

Joint Borrower Sole Proprietor Mortgage może wydawać się dość podobny do Guarantor Mortgage, ale w rzeczywistości działa na nieco innych zasadach. Jest on pod niektórymi względami dużo bardziej elastyczny od Guarantor Mortgage, stanowiąc dla niego dobrą alternatywę.

Family Deposit Mortgage

**Family deposit Mortgage to rodzaj kredytu, w którym rodzina kredytobiorcy deponuje określoną ilość pieniędzy **(najczęściej 10% - 20% wartości nieruchomości) **w banku, ustanawiając dodatkowe zabezpieczenie dla pożyczki. **Taki depozyt nie jest używany do opłacenia nieruchomości, ani wkładu własnego, a zostaje jedynie zamrożony na określony czas (zwykle 3 - 5 lat).

Właściciele środków nie stają się ani współkredytobiorcami, ani współwłaścicielami nieruchomości — dostarczają oni tylko pieniądze, które w przypadku problemów ze spłatą mogą zostać wypłacone przez bank w ramach odzyskania zaległych środków.

Family Offset Mortgage

Family Offset Mortgage to rodzaj kredytu hipotecznego z kontem offsetowym, które jest prowadzone przez rodzinę kredytobiorcy. Na taki rachunek są wpłacane oszczędności, które mają dwie główne funkcje:

• Stanowią dodatkowe zabezpieczenie kredytu;

• Zmniejszają wartość od której obliczane są odsetki.

Oznacza to, że Family Offset Mortgage pozwala nie tylko uzyskać lepsze warunki na początku (w zależności od początkowej ilości środków), ale również zmniejsza raty kredytu:

Jeśli kwota kredytu to *£*250,000, a oszczędności rodziny na koncie offsetowym wynoszą *£*30,000, odsetki kredytowe są obliczane od kwoty *£*220,000.

Jeśli kredytobiorca regularnie spłaca raty, jego rodzina nie traci zdeponowanych środków — są one tylko zamrożone na odpowiedni czas. Family Offset Mortgage to bardzo ciekawa alternatywa, która oferuje podwójne korzyści dla kredytobiorcy.

Mortgage Guarantee Scheme

Warto wiedzieć o programie rządowym, jakim jest Mortgage Guarantee Scheme. Chociaż przy zaciąganiu kredytu hipotecznego nie spotkasz się z nim bezpośrednio, często ułatwia on wzięcie kredytu osobom z niską zdolnością kredytową. Działa on na zasadzie umów pomiędzy rządem a bankami, na mocy których bank gwarantuje zabezpieczenie kredytu od części powyżej określonego LTV (podobnie jak może to zrobić zwykły poręczyciel, zabezpieczając część pożyczki). Uczestnictwo w programie jest dołączone automatycznie do niektórych ofert kredytowych, dzięki czemu są one bardziej korzystne.

Podsumowanie

Guarantor Mortgage to rodzaj kredytu hipotecznego przewidujący obecność poręczyciela, który swoim majątkiem zabezpiecza część lub całość pożyczki. Zazwyczaj jest to bliski krewny, na przykład rodzic lub dziadek. Dzięki poręczeniu, które obniża ryzyko kredytowe, kredytobiorca może liczyć na lepsze warunki kredytu. W większości przypadków bank pozwala zwolnić poręczyciela w momencie kiedy kredytobiorca jest w stanie samodzielnie udźwignąć zobowiązanie nie narażając banku na straty.

Co się dzieje w przypadku śmierci poręczyciela?

Jeśli podczas okresu kredytowania nastąpi nagła śmierć poręczyciela, bank zgłasza roszczenie do jego egzekutora testamentowego. Zobowiązanie przechodzi wtedy na majątek zmarłego oraz musi zostać uregulowane.

Czy bycie poręczycielem ma wpływ na credit score ?

Informacja o zostaniu poręczycielem od razu przekazywana jest do biur kredytowych. Sam fakt podpisania umowy zmniejsza credit score, a jeśli kredytobiorca nie będzie spłacał rat w terminie, bardzo negatywnie odbije się to zarówno na wyniku jego, jak i poręczyciela.

Czy można łączyć Guarantor Mortgage z Gifted deposit?

W praktyce nie ma żadnych przeciwwskazań co do połączenia tych dwóch mechanizmów. Warto jednak upewnić się, czy polityka danego banku na to pozwala.