Jakie cechy nieruchomości mogą sprawić, że bank w UK Ci odmówi udzielenia kredytu hipotecznego?

Choć takie sytuacje są rzadkie, może się zdarzyć, że bank odmówi udzielenia kredytu hipotecznego przez czynnik, który nie jest związany z twoją zdolnością kredytową. Przeszukując portale, takie jak Zoopla lub Rightmove w celu znalezienia swojego następnego domu, powinieneś mieć na uwadze kilka kwestii, które mogą uniemożliwić Ci zakup danej nieruchomości. W tym artykule o nich opowiemy oraz doradzimy, jakich nieruchomości unikać.

Dlaczego to ważne?

Jeśli dochodzi do sytuacji, w której bank odmawia udzielenia kredytu hipotecznego z uwagi na cechy wybranej nieruchomości, dzieje się to zazwyczaj na etapie formalnej aplikacji o pożyczkę. Ten fakt niesie za sobą dwie główne negatywne konsekwencje.

Po pierwsze, przy aplikacji o kredyt podejmowane są tzw. Hard Searches, czyli szczegółowe inspekcje twojej zdolności kredytowej oraz samej nieruchomości. Fakt, że taka analiza została przeprowadzona, od razu trafia do rejestrów kredytowych i negatywnie wpływa na twój credit score. Jedną z zasad budowania dobrej historii kredytowej jest unikanie niepotrzebnych Hard Searches, więc jeśli jesteś w stanie wcześniej wykluczyć dane ogłoszenie, lepiej jest to zrobić samemu, niż czekać aż zrobi to bankowy analityk, zostawiając ślad na twoim scoringu.

Oprócz tego, odrzucenie wniosku kredytowego to duża strata czasu dla wszystkich osób uczestniczących w procesie zakupu — Ciebie, twojego doradcy kredytowego, prawnika, sprzedającego nieruchomość oraz banku. Miej na uwadze, że formalny wniosek o kredyt hipoteczny składa się już po wstępnych negocjacjach ze sprzedającym oraz rozpoczęciem conveyancingu. Oprócz utraconego czasu, takie opóźnienie może wygenerować dodatkowe koszty, związane z pracą prawnika oraz potencjalną Booking Fee (czyli opłatą za rezerwację kredytu, wymaganą przy składaniu wniosku).

Oczywiście, niestety czasami nie będziesz w stanie wykryć zagrożenia odpowiednio wcześnie — niektóre informacje mogą zostać przed tobą zatajone przez sprzedającego i wyłonić się dopiero przy sprawdzaniu akt własności przez conveyancera lub podczas wyceny nieruchomości. W takim wypadku nie będziesz miał na to wpływu.

Aby jednak zminimalizować ryzyko wystąpienia takich problemów i utraty czasu, pieniędzy oraz punktów w credit score, dobrze jest znać czynniki, które mogą spowodować odrzucenie wniosku kredytowego i zwracać na nie uwagę od samego początku.

Lending Criteria

Każda instytucja finansowa w Wielkiej Brytanii ma swoją własną politykę, również dotyczącą udzielania kredytów.

Taki zestaw szczegółowych zasad i warunków nazywa się Lending Criteria i różni się w zależności od pożyczkodawcy. Te zasady określają między innymi:

• Metody oceniania zdolności kredytowej klienta;

• Wartości nieruchomości na jakie może być udzielany kredyt;

• Wysokość wymaganych wkładów własnych;

• Warunki odrzucania wniosków

oraz co najważniejsze — cechy nieruchomości, na którą ma być przyznany kredyt.

To na ich podstawie analitycy bankowi podejmują decyzję o akceptacji wniosków kredytowych. Lending Criteria są dostępne publicznie, jednak ich interpretacja jest dość skomplikowana i wymaga specjalistycznej wiedzy. Z uwagi na to, nikt nie będzie od Ciebie wymagał znajomości takich polityk. Z drugiej strony brokerzy kredytowi często są z nimi dobrze obeznani, dlatego jeśli będziesz miał jakieś wątpliwości co do danej kwestii, zawsze możesz poprosić o pomoc swojego doradcę.

Cechy nieruchomości niebezpieczne dla banku

Non-standard construction buildings

Non-standard construction buildings, czyli budynki o niestandardowej budowie, to określenie na domy wykonane w sposób inny niż tradycyjna cegła i zaprawa. Zalicza się do nich kilka nietypowych technik, takich jak użycie prefabrykowanych elementów, stalowych lub drewnianych ram lub konstrukcji szkieletowych. Banki uważają budynki z tego obszaru za ryzykowne z kilku względów.

Po pierwsze, przy domach o niestandardowej budowie liczba potencjalnych kupujących może być mniejsza. Z uwagi na to, w przypadku przejęcia nieruchomości przez bank i jej odsprzedaży, bank może mieć trudności ze znalezieniem kupca lub być zmuszony sprzedać ją po dużo niższej cenie.

Innym ryzykiem jest szybsza degradacja materiałów. W konstrukcjach niestandardowych, zwłaszcza jeśli nie zostały odpowiednio zabezpieczone lub wykonano je z gorszej jakości komponentów, pierwsze problemy mogą pojawić się stosunkowo szybko. Oczywiście podobne usterki mogą wystąpić również w budynkach tradycyjnych, jednak tam ryzyko jest zwykle niższe, łatwiej je ocenić podczas inspekcji i znacznie prościej przeprowadzić ewentualne naprawy.

Dodatkowo, polisy ubezpieczeniowe takich budynków są często droższe oraz trudno dostępne.

Nieruchomości w złym stanie technicznym

Słaby stan nieruchomości od razu powinien być powodem do wątpliwości. Jeśli widzisz, że dom, którym jesteś zainteresowany posiada oznaki poważnego zużycia, wad konstrukcyjnych lub inne czynniki obniżające jego wartość lub wskazujące na konieczność remontu, zachowaj ostrożność. Lista potencjalnych problemów ze stanem nieruchomości jest naprawdę bardzo długa, więc zamiast wymieniania każdego możliwego przypadku w punktach, odeślemy Cię do bardzo obszernego artykułu Notting Hill Surveyors, który szczegółowo wskazuje co warto sprawdzić.

Jeśli już w ogłoszeniu zobaczysz, że nieruchomość ma wady techniczne, istnieje duże ryzyko, że jest ich więcej, szczególnie jeśli ma ona swoje lata. Jeśli masz wątpliwości co do stanu nieruchomości, którą chcesz kupić, dobrym pomysłem będzie zlecenie wyceny nieruchomości zanim złożysz wniosek o kredyt. Rzeczoznawca będzie w stanie określić czy cena z ogłoszenia jest adekwatna do faktycznej wartości nieruchomości oraz wykryje wszystkie obecne wady.

Banki niechętnie udzielają zwykłych kredytów na nieruchomości w słabym stanie technicznym — istnieją specjalne produkty kredytowe przeznaczone na nieruchomości do remontu, więc jeśli rozważasz taki scenariusz, powinieneś się z nimi zapoznać.

Nieruchomości z nietypowymi funkcjami

Kiedy bank udziela mieszkaniowego kredytu hipotecznego, podstawowym warunkiem umowy kredytowej jest przeznaczenie nieruchomości tylko i wyłącznie do zamieszkania jej przez kredytobiorcę. Oznacza to, że dana nieruchomość nie może zostać wynajęta (chyba że krótkoterminowo, za pomocą consent to let), ani wykorzystywana do innych celów komercyjnych lub niekomercyjnych.

Z uwagi na taki warunek, bank może nie być chętny do udzielenia kredytu mieszkaniowego na nieruchomości posiadające charakter gospodarczy. Chodzi tutaj np. o małe gospodarstwa rolne lub nieruchomości z funkcją mieszkalno-rolniczą. Takie funkcje sprawiają, że dana nieruchomość nie może być traktowana jako “czysto” mieszkalna i często uniemożliwiają finansowanie jej zwykłym kredytem hipotecznym. Nie jest to jednak sztywna reguła — w niektórych przypadkach, kiedy funkcja rolnicza jest bardzo mała lub symboliczna, nie ma innych budynków gospodarczych i co najważniejsze, działka jest prawnie zarejestrowana jako “residential”, a nie jako “agricultural”, bank może się zgodzić na finansowanie. W innym wypadku prawdopodobnie potrzebny będzie kredyt rolniczy.

Innym przykładem takiej funkcji jest funkcja komercyjna nieruchomości. Oznacza to, że część lub całość nieruchomości jest przystosowana do prowadzenia działalności gospodarczej. Przykładem może być dom z wyspecjalizowanym warsztatem lub z częścią wydzieloną na sklep lub gabinet lekarski. Jeśli chciałbyś kupić nieruchomość z funkcją komercyjną, możesz zastanowić się nad Semi-commercial Mortgage, czyli produktem, który łączy w sobie cechy kredytu mieszkaniowego oraz kredytu na nieruchomość komercyjną.

Krótki okres wygaśnięcia lease (dzierżawy)

Ta cecha nieruchomości tyczy się tylko sytuacji, w której jest ona sprzedawana jako leasehold. Oznacza to, że nie jesteś w pełni jej właścicielem, a możesz nabyć tylko prawo do korzystania z niej na określony czas. Kiedy okres lease dobiega końca, aby utrzymać prawo do nieruchomości musisz go przedłużyć, co często kosztuje dziesiątki tysięcy funtów.

Z tego powodu, Lending Criteria banków zazwyczaj określają minimalny dopuszczalny pozostały czas dzierżawy, często wynoszący około 70 - 80 lat. Taka długość okresu lease jest bezpieczna dla banku, ponieważ przewiduje, że po spłaceniu kredytu hipotecznego, będzie on trwać jeszcze przez około 50 lat. Nieruchomości, które mają krótszy pozostały czas dzierżawy są trudniejsze do odsprzedaży, więc jeśli bank w takiej sytuacji udzieliłby finansowania, naraziłby się na dużą stratę.

Istnieje jednak możliwość zawarcia umowy z bankiem przewidującej przedłużenie lease od razu po zakupie domu, w dniu completion date. Taka operacja nazywa się “simultaneous lease extension” i wymaga uprzedniego uzgodnienia warunków z właścicielem gruntu oraz wiąże się z dodatkowymi kosztami. Jeśli freeholder i bank się zgodzą, twój conveyancer przygotuje umowę, która pozwoli na przedłużenie dzierżawy wraz z zakupem nieruchomości.

Mieszkania w obszarze mniejszej płynności rynku

Podczas oceny ryzyka, bank ocenia również płynność rynku w danej lokalizacji. Innymi słowy sprawdza, czy nieruchomości w danej dzielnicy lub na danym osiedlu są łatwe w sprzedaży. Ten czynnik znacząco wpływa na poziom zabezpieczenia kredytu — jeśli rynek jest płynny, w przypadku przejęcia nieruchomości bank szybko odzyska pożyczone pieniądze.

Na płynność rynku wpływa kilka różnych czynników. Mogą to być na przykład:

• Odległość od dużych miast, szkół lub transportu publicznego;

• Poziom rozwoju infrastruktury w okolicy;

• Poziom przestępczości;

• Odległość od dużych ośrodków przemysłowych.

Jeśli bankowy rzeczoznawca stwierdzi, że w danej lokalizacji nieruchomość może być trudna w sprzedaży, bank może obniżyć wymagany współczynnik LTV, pogorszyć warunki kredytu lub całkowicie odrzucić wniosek.

Lokalizacja wysokiego ryzyka

Na mapie Wielkiej Brytanii istnieją obszary o podwyższonym ryzyku geologicznym — są to miejsca, które zagrożone są różnymi procesami naturalnymi bardziej niż inne. Podczas oceny ryzyka bank analizuje lokalizację również pod tym względem i jeśli uzna, że jest duża możliwość zniszczenia nieruchomości podczas okresu kredytowania, może wymagać bardzo kosztownego ubezpieczenia lub zupełnie odmówić kredytu.

[

Są to na przykład tereny zalewowe, znajdujące się w okolicach rzek oraz przy wybrzeżu. Powodzie to realny problem w Wielkiej Brytanii — według rządowych statystyk, na zalanie narażonych jest ponad 6 milionów nieruchomości, co stanowi około 20% wszystkich nieruchomości na wyspach. Jeśli masz na oku konkretny adres, możesz skorzystać z rządowego narzędzia pozwalającego sprawdzić jaki poziom ryzyka jest do niego przypisany. Z tych narzędzi korzystają również banki, więc jeśli ukazuje ono że ryzyko jest małe, nie powinieneś mieć problemu z uzyskaniem kredytu.

Innym zagrożeniem są problemy strukturalne, powodujące np. osuwiska, zapadliska lub pękanie fundamentów. Przykładami regionów w których takie ryzyko występuje są południowo zachodnia Anglia (Cornwall i Devon) lub południowa Walia.

Bardzo tanie nieruchomości

W Lending Criteria zazwyczaj jest określona minimalna wartość nieruchomości, na którą może zostać udzielony krtedyt hipoteczny. Taki warunek nie ma swojego jednego, konkretnego wytłumaczenia, a jest bardziej wypadkową wszystkich możliwych czynników podnoszących ryzyko kredytowe. Kiedy koszt danej nieruchomości jest bardzo niski, najprawdopodobniej oznacza to, że nieruchomość jest z jakiegoś powodu nieatrakcyjna — może to być na przykład lokalizacja lub stan techniczny. Banki uwzględniając minimalną kwotę nieruchomości w Landing Criteria dodatkowo przyczyniają się do zmniejszenia płynności tanich domów. Przykładowo, stary dom na małej, słabo skomunikowanej wsi, wystawiony na sprzedaż za £40,000 prawdopodobnie już ma małe zainteresowanie wśród kupujących, a fakt, że większość banków nie udzieli na niego kredytu zmniejsza możliwość jego szybkiej sprzedaży jeszcze bardziej.

Dodajmy także, że na tanią nieruchomość nie weźmiesz dużego kredytu, zatem siłą rzeczy, zysk banku będzie niewielki. Biorąc pod uwagę koszty związane z oceną ryzyka, procedurami administracyjnymi czy obsługą rachunku, bank może po prostu na Tobie nie zarobić.

Nietypowy status prawny

Innym czynnikiem, który może wpływać na decyzje banku jest status prawny nieruchomości. Są to wszystkie ograniczenia, które mogą przełożyć się na elastyczność nieruchomości, czyli np. możliwość przebudowy lub modernizacji, nakazy szczególnej konserwacji lub po prostu nieuregulowany status własności (np. brak jasnego freeholdera).

Warto uważać również na nieruchomości w strefach ochrony:

• Conservation Area - obszary o historycznym lub estetycznym znaczeniu, w których obowiązują ograniczenia dotyczące przebudowy i modernizacji;

• Sites of Special Scientific Interest (SSSI) - obszary chronione ze względów przyrodniczych;

• National Parks / Areas of Outstanding Natural Beauty (AONB) - również z ograniczeniami w zabudowie i użytkowaniu gruntów.

Podsumowanie

Jak widać, na decyzję banku co do twojego wniosku kredytowego może wpłynąć dużo różnych cech nieruchomości. Dobrze jeśli będziesz ich świadomy wybierając swój przyszły dom, dzięki czemu będziesz mógł wykluczyć ryzykowne opcje na etapie przeszukiwania ogłoszeń, a nie czekać aż zrobi to bank podczas aplikacji. Pamiętaj, że duża ilość z tych czynników nie oznacza natychmiastowego odrzucenia wniosku, ale może przełożyć się na większy wymagany wkład własny, gorsze warunki kredytu, wybranie innego (często wyżej oprocentowanego produktu hipotecznego) lub wymóg większego ubezpieczenia.