Czym jest bridging loan i kiedy się z niego korzysta?

Obok standardowych kredytów hipotecznych na rynku dostępne są również mniej znane produkty finansowe, wykorzystywane w mniej typowych sytuacjach. Pomimo mniejszej popularności od klasycznie rozumianych kredytów mieszkaniowych lub inwestycyjnych (Buy-to-let i Holiday-let), specjalistyczne produkty są ważne i warto być świadomym ich istnienia. Jednym z takich nietypowych, choć niekiedy bardzo przydatnych narzędzi jest pożyczka pomostowa, czyli bridging loan, oferowana często przez wyspecjalizowanych pożyczkodawców. W tym artykule wyjaśnimy, czym dokładnie jest taki produkt, kiedy się z niego korzysta i na jakich zasadach można go otrzymać.

Bridging loan

Bridging loan (kredyt pomostowy) to w szerokim rozumieniu krótkoterminowy kredyt hipoteczny udzielany w sytuacjach, w których osoba lub firma potrzebuje szybkiej gotówki, a oczekuje na większe finansowanie. W kontekście kredytów hipotecznych bridging loan jest zazwyczaj używany do zakupu nieruchomości, zanim dojdzie do sprzedaży poprzedniej. Jest to swojego rodzaju most finansowy pomiędzy jedną transakcją a drugą - stąd właśnie nazwa bridging loan. Typowym przykładem zastosowania bridging loans jest finansowanie okazyjnych zakupów, na przykład na aukcjach nieruchomości.

Bridging loans są kredytami krótkoterminowymi, w których zwykle nie spłaca się kapitału co miesiąc. Odsetki mogą być płacone co miesiąc, doliczane do zadłużenia (rolled-up) albo potrącane z góry z kwoty kredytu (retained) i rozliczane przy spłacie. Pożyczka pomostowa zazwyczaj udzielana jest na maksymalnie rok lub dwa, choć często okresy kredytowania są jeszcze krótsze - zwykle spotyka się pożyczki zaciągane na kilka miesięcy. Okres ten zależy od tego, jaki czas na sprzedaż poprzedniej nieruchomości szacuje kredytobiorca.

Odsetki w kredycie pomostowym są dość wysokie — wynoszą często ok. 0,5-2% miesięcznie (średnio ok. 0,8%), co stanowi dużo więcej niż w przypadku standardowych kredytów mieszkaniowych. Oczywiście wysokość odsetek zależy od zdolności kredytowej klienta, jednak specyfika tego finansowania sprawia, że zwykle jest ono wyraźnie droższe. Dzieje się tak ze względu na większe ryzyko, jakie ponosi pożyczkodawca, udzielając takiego kredytu.

Oprócz odsetek bridging loan zwykle wiąże się z dodatkowymi opłatami, takimi jak opłata za przygotowanie kredytu (arrangement fee), koszt wyceny nieruchomości (valuation fee) oraz koszty prawne (legal fees). Część pożyczkodawców pobiera także opłatę wyjściową (exit fee) przy spłacie kredytu. Jeśli odsetki lub opłaty są doliczane do kredytu, mogą być od nich naliczane kolejne odsetki, a łączna kwota do spłaty rośnie.

Bridging loan, pozwalając na zakup domu, musi być również odpowiednio zabezpieczony. Jeśli pożyczka nie zostanie spłacona, zagrożona może być nieruchomość lub nieruchomości stanowiące jej zabezpieczenie, zgodnie z umową. Zazwyczaj wyróżnia się 3 sposoby zabezpieczenia:

• zabezpieczenie na starym domu;

• zabezpieczenie na nowym;

• zabezpieczenie na obydwu nieruchomościach.

To, który wariant jest dostępny, zależy od pożyczkodawcy i sytuacji kredytobiorcy. Zabezpieczenie na obydwu nieruchomościach zmniejsza ryzyko pożyczkodawcy, co może pozwolić pożyczyć większą kwotę lub uzyskać korzystniejsze warunki. Maksymalne LTV przy bridging loan zwykle mieści się w przedziale ok. 60-80% i zależy od pożyczkodawcy oraz zabezpieczenia. Warto wiedzieć, że bridging loan udzielony osobie fizycznej jest co do zasady regulowany przez Financial Conduct Authority (jako regulated mortgage contract), jeśli co najmniej 40% nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie jest lub ma być wykorzystywane jako mieszkanie, np. przez kredytobiorcę lub członka jego rodziny (małżonka, partnera, rodzica, rodzeństwo, dziecko). Istnieją jednak wyjątki: pożyczki udzielane spółkom oraz pożyczki zaciągane głównie na cele firmowe lub inwestycyjne, zabezpieczone na nieruchomości, w której nie mieszka kredytobiorca ani jego rodzina, zwykle nie są regulowane i nie dają takiej samej ochrony.

Główne ryzyko związane z bridging loan polega na tym, że zawiedzie plan spłaty (exit strategy) - na przykład sprzedaż poprzedniej nieruchomości potrwa dłużej lub przyniesie mniej, niż zakładano, albo kredytobiorca nie otrzyma nowego kredytu hipotecznego (remortgage). Koszty kredytu nadal wtedy rosną, a pożyczkodawca może przejąć nieruchomość (lub nieruchomości) stanowiącą zabezpieczenie. Zakres ochrony kredytobiorcy zależy od tego, czy kredyt jest regulowany przez FCA.

Jak działa bridging loan?

Działanie bridging loan najłatwiej pokazać na prostym przykładzie. Dotyczy on typowej sytuacji, w jakiej takie finansowanie może być potrzebne, czyli zakupu nowej nieruchomości przed sprzedażą poprzedniej. W innych przypadkach bridging loan działa bardzo podobnie.

Załóżmy, że pan Janusz chce sprzedać swój dom za £500,000 i kupić następny za £600,000, ale do czasu sprzedaży nie ma wystarczającej ilości gotówki na zakup. Decyduje się więc na bridging loan zabezpieczony na obu nieruchomościach, który pozwoli mu sfinalizować zakup przed sprzedażą obecnego domu. Podczas gdy stara nieruchomość jest wystawiona na sprzedaż, pan Janusz wprowadza się do nowego domu. Odsetki może w tym czasie płacić co miesiąc albo, zależnie od umowy, doliczyć je do zadłużenia lub rozliczyć z góry. Kiedy jego poprzedni dom sprzeda się za £500,000, środki z transakcji pokryją większą część bridging loan. Pozostałą część zadłużenia wraz z odsetkami i opłatami pan Janusz planuje spłacić z własnych oszczędności lub standardowym kredytem hipotecznym (residential mortgage) na nowy dom. Uzyskanie nowego kredytu zależy od wyceny, zdolności do spłaty i kryteriów kredytodawcy; plan spłaty należy sprawdzić przed zaciągnięciem pożyczki pomostowej. Kwoty w tym przykładzie są wyłącznie poglądowe.

Czy muszę przygotować kolejny wkład własny?

Tak jak inne kredyty, bridging loan wymaga uiszczenia wkładu własnego. Ten rodzaj finansowania wymaga zazwyczaj większego wkładu niż zwykłe kredyty mieszkaniowe - często jest to co najmniej 20% - 25% wartości nieruchomości, a często nawet 30%. W dobrej sytuacji znajdują się osoby, które mają w dużej części spłacony kredyt na poprzedniej nieruchomości - w takim wypadku pożyczkodawca może przyjąć kapitał własny (equity) w tej nieruchomości jako dodatkowe zabezpieczenie zamiast wkładu gotówkowego (zależy to od pożyczkodawcy), nie oznacza to jednak braku potrzeby gotówki na odsetki, opłaty kredytodawcy, koszty prawne, podatki i wkład wymagany w konkretnej ofercie. Jeśli jednak Twój kapitał własny w obecnej nieruchomości jest niewielki (np. dlatego, że spłacasz ją od niedawna), uzyskanie pożyczki pomostowej może być trudne.

Czy przy bridging loan obowiązuje ERC?

Innym czynnikiem, który może wydawać się mylący, jest kwestia opłaty Early Repayment Charge (ERC). Jest to opłata za wcześniejszą spłatę kredytu, głównie stosowana przy dłuższych zobowiązaniach. Klasyczne ERC występuje przy bridging loans rzadziej niż przy standardowych kredytach, ale część pożyczkodawców pobiera opłatę wyjściową (exit fee) lub nalicza odsetki za minimalny okres, więc wcześniejsza spłata nie zawsze jest bezkosztowa. Dlatego warto dokładnie sprawdzić warunki umowy, zwłaszcza gdy kredyt udzielony jest np. na 6 miesięcy, a kredytobiorca może sprzedać nieruchomość już po 2 tygodniach.

Jeśli planujesz wziąć pomostowy kredyt hipoteczny i spodziewasz się, że uda Ci się sprzedaż obecną nieruchomość w bardzo krótkim czasie, koniecznie omów ten szczegół ze swoim doradcą z Extend Finance.

Jak wygląda ocena zdolności kredytowej przy kredytach pomostowych?

Ocena zdolności kredytowej przy bridging loan zdecydowanie różni się od klasycznej, stosowanej przy mieszkaniowych kredytach hipotecznych. Mianowicie w tym przypadku istnieje większy nacisk na tzw. exit strategy, czyli sposób, w jaki klient będzie mógł spłacić kredyt.

Exit strategy określa, w jaki sposób klient spłaci zobowiązanie. Najczęściej jest to sprzedaż starego domu - pożyczkodawca zwykle zleca wtedy wycenę nieruchomości (jej koszt pokrywa zazwyczaj kredytobiorca), aby sprawdzić, czy środki ze sprzedaży wystarczą na spłatę kapitału i odsetek, i często ocenia też lokalny rynek, czyli czy nieruchomość da się realistycznie sprzedać w okresie kredytowania. Jeśli nieruchomość znajduje się w lokalizacji, która umożliwia szybką sprzedaż, pożyczkodawca chętniej podejmuje korzystną decyzję.

Exit strategy może również polegać na spłaceniu bridging loan następnym kredytem hipotecznym (remortgage) - przykładowo, jeśli ktoś nie chce sprzedawać poprzedniej nieruchomości. Wtedy oceniana jest perspektywa klienta na uzyskanie następnego kredytu.

Duże znaczenie exit strategy w ocenie zdolności kredytowej nie oznacza, że klasyczne metody, takie jak zbadanie ogólnej sytuacji finansowej klienta oraz sprawdzenie jego credit score, nie mają żadnego znaczenia. Takie czynniki również poddawane są analizie, ale przy bridging loan zwykle mają nieco mniejsze znaczenie niż przy standardowym kredycie hipotecznym. Przy regulowanym bridging loan pożyczkodawca co do zasady musi jednak ocenić, czy kredyt jest dla klienta przystępny (wyjątkiem mogą być kredyty, w których odsetki są w całości doliczane do zadłużenia i spłacane na końcu).

W jakich sytuacjach przydaje się bridging loan?

Zakup nowej nieruchomości przed sprzedażą poprzedniej to nie jedyna sytuacja, w której bridging loan znajduje zastosowanie. Ten produkt finansowy może być wykorzystywany także w innych przypadkach, w których potrzebne jest szybkie finansowanie umożliwiające połączenie transakcji. Poniżej przedstawimy kilka z nich:

• Zamiar kupienia nieruchomości, która potrzebuje remontu - jeśli nieruchomość nie nadaje się do zamieszkania (np. nie ma działającej kuchni lub łazienki), uzyskanie klasycznego kredytu hipotecznego może być trudne, ponieważ kredytodawcy zwykle wymagają, by dom był zdatny do zamieszkania. W celu sfinansowania zakupu i remontu najpierw trzeba wtedy uzyskać oddzielne finansowanie, do czego może posłużyć bridging loan. Po odrestaurowaniu nieruchomości można spłacić bridging loan standardowym kredytem hipotecznym, o który można się ubiegać po wycenie nieruchomości po remoncie;

• Kupno nieruchomości na aukcji - kiedy ktoś decyduje się na zakup domu na aukcji, musi działać szybko. Sfinalizowanie standardowego kredytu hipotecznego w krótkim terminie wyznaczonym przez aukcję może być trudne, dlatego kupujący może skorzystać z bridging loan, który może zapewnić środki szybciej niż standardowy kredyt hipoteczny;

• Potrzeba szybkiej gotówki na inwestycję - bridging loan można wykorzystać jako zwykłą pożyczkę zabezpieczoną hipoteką. Przykładowo, samozatrudniony dostał atrakcyjną ofertę sprzętu do swojej firmy. Może on wziąć kredyt pomostowy zabezpieczony swoją nieruchomością i przeznaczyć środki na zakup. Zanim jednak zaciągnie taką pożyczkę, powinien mieć realistyczny plan spłaty kapitału w okresie kredytowania. Warto też pamiętać, że to, czy taka pożyczka jest regulowana przez FCA, zależy m.in. od zabezpieczenia: pożyczka na cele firmowe zabezpieczona na domu, w którym mieszka kredytobiorca lub jego rodzina, może być regulowana, a zabezpieczona na nieruchomości inwestycyjnej zwykle nie jest.

Podsumowanie

Bridging loan to ciekawy produkt finansowy, który może pomóc w rozwiązaniu niektórych problemów. Jest to szybka pożyczka zabezpieczona nieruchomością, która ma krótki okres kredytowania i nie wymaga comiesięcznej spłaty kapitału. Pozwala ona połączyć różne transakcje i uzyskać finansowanie w sytuacjach, w których standardowy kredyt hipoteczny byłby trudny do uzyskania lub zbyt powolny.