Czym jest bridging loan i kiedy się z niego korzysta?

Pośród szerokiego wyboru produktów finansowych, banki mają w ofercie również mniej znane pozycje, wykorzystywane w mniej standardowych sytuacjach. Pomimo mniejszej popularności od klasycznie rozumianych kredytów mieszkaniowych lub inwestycyjnych (Buy-to-let i Holiday-let), specjalistyczne produkty są ważne i warto być świadomym ich istnienia. Jednym z takich nietypowych, choć niekiedy bardzo przydatnych narzędzi jest pożyczka pomostowa, czyli bridging loan. W tym artykule wyjaśnimy, czym dokładnie jest taki produkt, kiedy się z niego korzysta i na jakich zasadach można go otrzymać.

Bridging loan

Bridging loan (kredyt pomostowy) to w szerokim rozumieniu krótkoterminowy kredyt hipoteczny udzielany w sytuacjach, w których osoba lub firma potrzebuje szybkiej gotówki, a oczekuje na większe finansowanie. W kontekście kredytów hipotecznych, bridging loan używane jest zazwyczaj do zakupu nieruchomości, zanim dojdzie do sprzedaży poprzedniej. Jest to swojego rodzaju most finansowy pomiędzy jedną transakcją a drugą - stąd właśnie nazwa bridging loan. Typowym przykładem zastosowania bridging loans jest finansowanie okazyjnych zakupów, na przykład na aukcjach bankowych.

Bridging loans są kredytami krótkoterminowymi ze spłatą samych odsetek (interest-only). Oznacza to, że pożyczka zazwyczaj udzielana jest na maksymalnie rok lub dwa, choć zazwyczaj okresy kredytowania są jeszcze krótsze - zwykle spotyka się pożyczki zaciągane na kilka miesięcy. Okres ten zależy od tego, jaki czas na sprzedaż poprzedniej nieruchomości szacuje kredytobiorca.

Odsetki w kredycie pomostowym są dość wysokie — często wynoszą nawet około 0.8% miesięcznie (prawie 10% rocznie), co stanowi dużo większą wartość w porównaniu do standardowych kredytów mieszkaniowych (często około 5%). Oczywiście wysokość odsetek zależy od zdolności kredytowej klienta, jednak specyfika tego finansowania sprawia, że zawsze będzie ono droższe. Dzieje się tak ze względu na większe ryzyko jakie ponosi bank, udzielając takiego kredytu. Nie zapominajmy także, że ocena Twojej zdolności kredytowej i ryzyka (underwriting) także jest kosztem, który musi zostać zrekompensowany odsetkami.

Bridging loan, pozwalając na zakup domu, musi być również jakoś zabezpieczona. Oznacza to, że w przypadku problemów ze spłaceniem kredytu, bank ma prawo przejąć i sprzedać którąś z nieruchomości. Zazwyczaj wyróżnia się 3 sposoby zabezpieczenia:

• zabezpieczenie na starym domu;

• zabezpieczenie na nowym;

• zabezpieczenie na obydwu nieruchomościach.

W praktyce najczęściej wybierany jest ostatni wariant. W tym wypadku bank podejmuje mniejsze ryzyko, dzięki czemu jest w stanie pożyczyć większą kwotę na lepszych warunkach. Warto jednak pamiętać, że LTV Twojego bridging loan nie będzie mogło zwykle przekroczyć około 70% (w zależności od pożyczkodawcy). Warto wiedzieć, że kredyty pomostowe podlegają regulacjom Financial Conduct Authority tylko wtedy, kiedy są zabezpieczone nieruchomością mieszkalną zajmowaną przez kredytobiorcę lub jego rodzinę - w innych przypadkach taka ochrona nie obowiązuje.

Sytuacje w których doszłoby do przejęcia przez bank nieruchomości są jednak niezwykle rzadkie - krótki okres kredytowania i duży zastrzyk gotówki ze sprzedaży poprzedniej nieruchomości minimalizują to ryzyko. Nawet jeśli wystąpiłyby jakieś problemy, bank ma zarówno obowiązek, jak i interes w tym, aby dogadać się z klientem i sfinalizować cały proces bez wypowiadania umowy.

Jak działa bridging loan?

Aby zobrazować działanie bridging loan, posłużymy się prostym przykładem. Będzie on się odnosił do najczęstszej sytuacji, w jakiej takie finansowanie może być potrzebne, czyli zakupu nowej nieruchomości przed sprzedażą poprzedniej. W każdym innym przypadku, bridging loan będzie działało bardzo podobnie.

Załóżmy, że Pan Janusz chce sprzedać swój dom za £500,000 i kupić następny za £600,000, ale nie ma wystarczającej ilości gotówki, aby sfinalizować zakup. Decyduje się on więc na kredyt typu bridging loan, który pozwoli mu na natychmiastowy zakup. Podczas gdy stara nieruchomość jest wystawiona na sprzedaż, pan Janusz spłacając co miesiąc odsetki, wprowadza się do nowego domu. Kiedy jego przedni dom się sprzeda, spłaci on bridging loan w całości środkami uzyskanymi z transakcji. Pozostałe £100,000 będzie mógł pozyskać na przykład za pomocą standardowego kredytu rezydenckiego (residential mortgage).

Czy muszę przygotować kolejny wkład własny?

Tak jak inne kredyty, bridging loan wymaga uiszczenia wkładu własnego. Ten rodzaj finansowania wymaga zazwyczaj większej wartości niż zwykłe kredyty mieszkaniowe - często jest to co najmniej 20% - 25% wartości nieruchomości, a często nawet 30%. W dobrej sytuacji znajdują się osoby, które mają w dużej części spłacony kredyt na poprzedniej nieruchomości - w takim wypadku bank może uznać za wkład własny właśnie tą nieruchomość, dzięki czemu nie trzeba wprowadzać dodatkowej gotówki. Jeśli jednak spłacasz obecny dom od zaledwie kilku lat, uzyskanie pożyczki pomostowej może być niemożliwe.

Czy przy bridging loan obowiązuje ERC?

Innym czynnikiem, który może wydawać się mylący jest kwestia opłaty Early Repayment Charge (ERC). Jest to opłata za wcześniejszą spłatę kredytu, głównie stosowana przy dłuższych zobowiązaniach. Z uwagi na to, że bridging loan jest kredytem krótkoterminowym, zazwyczaj taka opłata nie obowiązuje. Dobrze jest jednak upewnić się co do tego sprawdzając warunki umowy - czasami bank wymaga niewielkiej opłaty za wcześniejszą spłatę (przykładowo, kiedy kredyt udzielony jest na 6 miesięcy, a kredytobiorca sprzeda nieruchomość po 2 tygodniach), jednak zdarza się to dość rzadko.

Jeśli planujesz wziąć pomostowy kredyt hipoteczny i spodziewasz się, że uda Ci się sprzedaż obecną nieruchomość w bardzo krótkim czasie, koniecznie omów ten szczegół ze swoim doradcą z Extend Finance.

Jak wygląda ocena zdolności kredytowej przy kredytach pomostowych?

Ocena zdolności kredytowej przy bridging loan zdecydowanie różni się od klasycznej, stosowanej przy mieszkaniowych kredytach hipotecznych. Mianowicie w tym przypadku istnieje większy nacisk na tzw. exit strategy, czyli sposób, w jaki klient będzie mógł spłacić kredyt.

Exit strategy określa jakim sposobem klient spłaci zobowiązanie. Najczęściej jest to sprzedaż starego domu - bank wtedy robi odpowiednią wycenę nieruchomości, która pozwala stwierdzić, czy środki z jej sprzedaży będą w stanie pokryć spłatę kapitału oraz analizuje rynek nieruchomości w danej lokalizacji w celu sprawdzenia jego płynności. Jeśli nieruchomość znajduje się w lokalizacji, która nie uniemożliwia szybkiej sprzedaży, bank chętniej podejmuje korzystną decyzję.

Exit strategy może również polegać na spłaceniu bridging loannastępnym kredytem hipotecznym (remortgage) - przykładowo, jeśli ktoś nie chce sprzedawać poprzedniej nieruchomości. Wtedy oceniana jest perspektywa klienta na uzyskanie następnego kredytu.

Duże znaczenie exit strategy w kwestii oceny zdolności kredytowej nie oznacza, że klasyczne metody, takie jak zbadanie ogólnej sytuacji finansowej klienta oraz sprawdzenie jego credit score nie mają żadnego znaczenia. Takie czynniki również poddawane są analizie, ale w przypadku bridging loan mają nieco mniejsze znaczenie.

W jakich sytuacjach przydaje się bridging loan?

Jak można się domyślić, sytuacja z wcześniejszej części artykułu przywołana w przykładzie nie jest jedyną, w której bridging loan znajduje swoje zastosowanie. Ten produkt finansowy może być wykorzystywany także w innych przypadkach, w których potrzebne jest szybkie finansowanie umożliwiający połączenie transakcji. Poniżej przedstawimy kilka z nich:

• Zamiar kupienia nieruchomości, która potrzebuje remontu - w takim wypadku nie można uzyskać klasycznego kredytu hipotecznego - banki wymagają, by dom był zdatny do zamieszkania. W celu sfinansowania remontu, najpierw trzeba uzyskać oddzielny kredyt, do czego bardzo dobrze nada się bridging loan. Po odrestaurowaniu nieruchomości, można spłacić bridging loan standardowym kredytem hipotecznym, który bank przyzna dopiero po wycenie nieruchomości po remoncie;

• Kupno nieruchomości naaukcji - kiedy ktoś decyduje się na zakup domu na aukcji, musi on działać szybko. Nie będzie on w stanie otrzymać standardowego kredytu hipotecznego od razu, więc skorzysta z bridging loan, która zapewnia natychmiastową gotówkę na sfinalizowanie transakcji;

• Potrzeba szybkiej gotówki na inwestycję - bridging loan można wykorzystać jako zwykłą pożyczkę zabezpieczoną hipoteką. Przykładowo, samozatrudniony dostał atrakcyjną ofertę sprzętu do swojej firmy, który pozwoli mu zwiększyć zyski. Może on wziąć kredyt pomostowy zabezpieczony swoją nieruchomością i przeznaczyć środki na zakup. Po kilku miesiącach spłaci on kapitał zarobionymi pieniędzmi.

Podsumowanie

Bridging loan to ciekawy produkt finansowy, który może pomóc w rozwiązaniu niektórych problemów. Jest to szybka pożyczka zabezpieczona nieruchomością, która ma krótki okres kredytowania i nie wymaga comiesięcznej spłaty kapitału (interest-only). Pozwala ona łączyć różne transakcje i uzyskiwać kredyty hipoteczne w sytuacjach, w których normalnie byłoby to niemożliwe.