Koszty zakupu mieszkania i domu w UK w 2026 roku

Choć do sfinansowania zakupu mieszkania w UK zazwyczaj wykorzystuje się kredyt hipoteczny, aby odebrać klucze do własnej nieruchomości i tak będziesz potrzebował odpowiedniej ilości gotówki. Koszty związane z organizacją kredytu hipotecznego, podatki, ubezpieczenia, a także sam wkład własny zbierają się w sumę, której nie można pominąć przy planowaniu przeprowadzki. Sprawdźmy zatem, jakie są obecne koszty zakupu mieszkania w UK.

Obok kredytu hipotecznego istnieją dodatkowe koszty zakupu mieszkania czy domu w UK

Ile pieniędzy potrzeba na kupno domu w UK?

Koszty zakupu mieszkania lub domu w UK są uzależnione od wielu czynników, jednak w zasadzie zawsze przekraczają one kwotę £10,000. Choć zdecydowanie największą częścią tej sumy jest depozyt, czyli inaczej wkład własny, który powinien wynosić co najmniej 5% lub 10% wartości nieruchomości, pozostałe opłaty mogą sięgnąć nawet £4,000 lub £5,000. W dalszej części artykułu przejdziemy do poszczególnych składowych kosztów zakupu mieszkania na Wyspach.

Co składa się na koszty zakupu mieszkania w UK?

Depozyt

Według danych banku Barclays udostępnionych w grudniu 2025, ponad 44% pierwszych właścicieli wybrało kredyty 85–90% LTV, czyli depozyt w wysokości 10–15%, co przy obecnych cenach nieruchomości przekłada się na około £30,000 - £35,000. Jest to kwota trudna do osiągnięcia dla zdecydowanej większości z nas, przynajmniej w rozsądnym czasie, jednak warto pamiętać, że zdecydowana większość banków wymaga jedynie 5% depozytu, zatem przy zakupie domu za średnie £285,000, na wkład własny potrzeba około £14,000-£15,000 w gotówce, natomiast jeśli poszukujesz tańszej nieruchomości, najpewniej wystarczy Ci około £10,000. Alternatywnie możesz zastanowić się nad kredytem ze 100% LTV, czyli bez żadnego wkładu własnego - w 2026 roku istnieją takie możliwości, choć często wymagają innego rodzaju zabezpieczenia.

Raport o stanie budynku (Homebuyer survey)

Homebuyer survey, czyli raport o stanie budynku, informuje nabywcę o stanie technicznym kupowanej nieruchomości. Dzięki drobiazgowej analizie kondycji wszystkich instalacji i elementów konstrukcyjnych, na jaw wychodzą ewentualne wady i uszkodzenia. Czasem okazuje się, że źle zaizolowane przewody elektryczne, spróchniałe belki stropowe lub rozwinięte ogniska pleśni na strychu wymagają tak poważnych napraw, że zakup domu po pierwotnie ustalonej cenie jest całkowicie nieopłacalny. To oczywiście doskonała okazja do przeprowadzenia ponownych negocjacji, a w niektórych przypadkach raport o stanie budynku uchroni Cię przed znalezieniem się w bardzo poważnych tarapatach finansowych.

W większości, rzeczoznawcy wyłapują następujące usterki:

• Problemy z wilgocią - zacieki na ścianach, ogniska pleśni, wysoka wilgotność w pomieszczeniach, skraplająca się na oknach woda, przykry zapach;

• Nieszczelności dachu - mogą być efektem pęknięcia dachów, degradacji warstwy izolacyjnej, gnicia belek nośnych;

• Pęknięcia ścian budynku - ściany nośne pękają, gdy grunt pod budynkiem jest niestabilny. Na ten rodzaj uszkodzeń narażone są szczególnie te domy, które budowane były na terenach górniczych;

• Problemy z instalacją elektryczną i grzewczą - starsze domy w Wielkiej Brytanii często wyposażone są w niezbyt wydajną a czasami wręcz niebezpieczną instalację elektryczną, którą zdecydowanie powinno się wymienić. Również grzejniki i piece centralnego ogrzewania mogą wymagać interwencji specjalisty aby służyły przez wiele lat;

• Obecność azbestu - azbest jest zmorą budynków wznoszonych w drugiej połowie XX wieku. To bardzo niebezpieczny materiał budowlany, którego usuwanie wymaga bardzo kosztownych narzędzi i nie może być wykonane przez amatorów;

Istnieją różne rodzaje raportów, a zasadnicze różnice pomiędzy nimi opierają się na zróżnicowanym stopniu ich szczegółowości, co wpływa oczywiście na cenę ich wykonania. Zazwyczaj, taka usługa kosztuje od £400 w górę, natomiast za bardziej szczegółowe oględziny zapłacisz nie mniej niż £600.

Homebuyer survey zalecamy przede wszystkim wówczas, gdy kupowana nieruchomość ma więcej niż 50 lat lub jest wyraźnie zaniedbana. Raport w zasadzie nigdy nie jest wymagany przez banki, jednak zlecenie go może być bardzo rozsądnym posunięciem. Pamiętaj, że niekiedy odpowiednio wcześnie wykrywa on problemy, które mogłyby sprawić, że bank odmówi udzielenia kredytu.

Opłata za wycenę nieruchomości (Valuation fee)

Valuation fee jest pobierane przez niektóre banki w związku z przeprowadzeniem oględzin budynku na potrzeby oszacowania jego rynkowej wartości. Jest to niezbędny krok, ponieważ wartość zabezpieczenia kredytu, w tym wypadku nieruchomości, określa maksymalną kwotę jaką możesz pożyczyć oraz wskaźnik LTV, istotny z punktu widzenia oprocentowania, a więc i wysokości raty.

Jako takie, valuation fee nie wpływa zbytnio na koszty zakupu mieszkania - choć według Moneyhelper, taka usługa kosztuje od £250 do nawet £1,500, opłata często wliczana jest w koszt kredytu, podobnie jak prowizja. Co równie istotne, wycena może być połączona z oceną stanu technicznego, co również obniża jej koszty.

Opłata za udzielenie kredytu hipotecznego (Product fee)

Prowizja od udzielenia kredytu, tzw. product fee, winduje koszty zakupu mieszkania o nawet £2,000. Taka opłata pobierana jest w celu pokrycia kosztów obsługi administracyjnej i procesowania wniosku. Wiele banków oferuje również kredyty hipoteczne bez prowizji, jednak w przeważającej części przypadków, są one delikatnie mniej opłacalne. Niektóre instytucje finansowe pozwalają również, aby prowizję spłacać w ratach - wówczas, jej miesięczny koszt jest niemal pomijalny.

Informacje na temat wszystkich opłat wraz z valuation fee znajdują się w tzw. dokumencie key facts lub ESIS (European Standarised Information Sheet), który bank musi przedstawić osobie występującej o kredyt hipoteczny przed złożeniem aplikacji.

W kontekście prowizji od udzielenia kredytu, zdecydowanie zalecamy lekturę artykułu “Czy warto unikać prowizji od kredytu?”

Koszty obsługi przez brokera kredytowego (Broker fee)

Jeśli zdecydujesz się na skorzystanie z usług brokera kredytowego, który będzie Ci doradzać i wspierać Cię w przechodzeniu przez cały ten proces administracyjny, może pojawić się opłata za tę usługę, zwana mortgage broker fee. W zależności od Twoich wymagań, zakresu współpracy i aktualnej sytuacji na rynku, usługa brokerska może kosztować Cię zarówno £300, jak i £800. Zazwyczaj, będzie to jednak około £500-£600.

Podatek stamp duty land tax (Anglia i Irlandia Północna)

Kupując nieruchomość, pamiętajmy o podatku stamp duty.

Kupując nieruchomość, musisz być gotowy na zapłatę podatku. Stamp duty land tax (Anglia i Irlandia Północna), Land and Buildings Transaction Tax (Szkocja) i Land Transaction Tax (Walia), to w rzeczywistości niemalże ten sam podatek, który różni się jedynie nazwą i wysokością. Co do zasady, obowiązek jego odprowadzenia pojawia się w momencie dokonania transakcji, a stawka podatku uzależniona jest od wartości nieruchomości.

Stawki podatku od transakcji różnią się w zależności od przeznaczenia nieruchomości - koszty zakupu mieszkania na wynajem będą wyższe niż w przypadku domu kupionego na użytek własny przez osobę ze statusem First Time Buyer. Osoby kupujące nieruchomość po raz pierwszy są zwolnione z płacenia podatku przy zakupie do £300,000 (marzec 2026). (źródło: gov.uk). Więcej informacji znajdziesz w naszym artykule: First Time Buyer w UK – jak to działa?

Dodatkowe informacje o **Stamp Duty Land Tax **oraz pomocny kalkulator, który pomoże wyliczyć dokładną kwotę podatku, znajdziesz w rozbudowanym artykule: Co to jest Stamp Duty?

Conveyancing (opłaty prawne)

Koszty zakupu mieszkania w UK kończą się na opłacie za obsługę prawną całego procesu - conveyancing to szereg czynności związanych ze zmianą formalnego właściciela nieruchomości, złożeniem odpowiedniej deklaracji podatkowej w HMRC, weryfikacją stanu prawnego działki a także analizą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Conveyancing teoretycznie nie musi być wykonywany przez solicitora lub conveyancera - prawo dopuszcza możliwość samodzielnego prowadzenia wszystkich spraw administracyjnych. W praktyce jednak, większość banków chce współpracować wyłącznie ze specjalistami i aby móc cieszyć się szeroką ofertą dostępnych kredytów, w zasadzie musisz zapłacić prawnikowi.

Opłata za conveyancing jest pochodną bardzo wielu czynników - uzależniona jest od ilości poświęconego czasu, opłat urzędowych, kosztów dojazdów, struktury własności nieruchomości a także jej wartości i lokalizacji - Londyn jest oczywiście najdroższy. Jeśli korzystasz z rządowych programów pomocowych lub dom posiadany jest w ramach leasehold, obsługa prawna będzie bardziej kosztowna, bo zajmie Twojemu conveyancerowi więcej czasu.

Według Moneysavingexpert, conveyancing fee wynosi od £100 do £2,500, jednak z naszego doświadczenia wynika, że w 2026 roku, powinieneś spodziewać się kwoty bliższej £1,300 - £1,400.

Podsumowanie

Sumarycznie, koszty zakupu mieszkania o przeciętnej wartości wynoszą obecnie około £20,000, natomiast lwią część tej sumy, bo aż około £15,000 stanowi depozyt. Taka kwota z pewnością robi wrażenie, jednak pamiętaj, że jej zebranie jest jak najbardziej możliwe - większość klientów Extend Finance potrzebuje mniej niż 2 lat, aby od zera zebrać wystarczającą ilość środków do realizacji marzenia o własnym domu.