Co to jest mortgage porting?

Czasem zdarza się, że decydujemy się na zmianę banku lub oferty, aby zaoszczędzić na oprocentowaniu. Taki proces nazywany jest remortgage, a na naszym blogu pisaliśmy o nim co najmniej trzykrotnie. Co jednak w sytuacji, gdy chciałbyś zachować swój aktualny kredyt, ale zmienić nieruchomość? Dokładnie na tym polega mortgage porting, któremu poświęcony jest ten artykuł. Sprawdźmy zatem, jak przebiega ta procedura, ile kosztuje i kiedy warto podjąć się przeniesienia kredytu hipotecznego na inną nieruchomość.

Co to jest mortgage porting?

Mortgage porting, czyli przeniesienie kredytu hipotecznego

Jak już wspomnieliśmy we wstępie, mortgage porting polega na przeniesieniu kredytu hipotecznego z nieruchomości na nieruchomość. Będąc precyzyjnymi, moglibyśmy stwierdzić, że chodzi o zmianę przedmiotu zabezpieczenia kredytu bez dobierania dodatkowej porcji gotówki z banku, zmiany oprocentowania czy harmonogramu spłaty zobowiązania.

Mortgage porting, czyli przeniesienie kredytu hipotecznego

Z czym wiąże się przeniesienie kredytu hipotecznego?

Decydując się na sprzedaż nieruchomości objętej kredytem hipotecznym, możesz rozwiązać umowę - część otrzymanych od nabywcy środków trafi do banku na poczet spłaty należności, natomiast pozostałą sumę będziesz mógł przeznaczyć na depozyt.

Jest to jednak nieoptymalne rozwiązanie, ponieważ w ten sposób, automatycznie rezygnujesz z dotychczasowej umowy kredytowej, a kupując następną nieruchomość musisz ponownie szukać banku czy też płacić ewentualną prowizję. Co gorsza, istnieje realne ryzyko, że oprocentowanie przewidziane przez nową umowę nie będzie już tak korzystne jak dotychczas, a to przełoży się oczywiście na wyższe raty.

Z czym wiąże się przeniesienie kredytu hipotecznego?

Mortgage porting pozwala Ci uniknąć tych konsekwencji - zachowując dotychczasową umowę, możesz zachować potencjalnie bardziej korzystne warunki spłaty, uniknąć prowizji i innych kosztów związanych z pozyskaniem kredytu hipotecznego oraz nie musisz analizować aktualnych ofert finansowania.

Jak przebiega mortgage porting?

Omówmy po krótce proces przenoszenia kredytu hipotecznego:

Wybór odpowiedniej nieruchomości

Podobnie jak w przypadku kupna nieruchomości UK na normalnych zasadach, nieodzownym elementem całego procesu przeprowadzki jest wybór odpowiedniej nieruchomości. Pamiętaj, że decydując się na przeniesienie kredytu hipotecznego musisz trzymać się ograniczeń budżetowych - cena nowej nieruchomości musi być zbliżona do wartości Twojego aktualnego domu, o ile nie posiadasz dodatkowej gotówki.

Wybór odpowiedniej nieruchomości

Składanie wniosku o transfer kredytu

Choć mortgage porting wiąże się z mniejszą ilością formalności, również będziesz zmuszony wysłać do banku aplikację. Dokumenty będą dotyczyć przede wszystkim nieruchomości ze szczególnym uwzględnieniu jej wartości i stanu technicznego. Zdecydowana większość kredytodawców sprawdzi również Twoją zdolność kredytową.

Korzystając z usług Extend Finance możesz liczyć, że załatwianie spraw formalnych przebiegnie sprawnie i bez większego kłopotu :)

Wycena nieruchomości

Po złożeniu wniosku o zmianę nieruchomości, przychodzi czas na wycenę Twojego nowego domu oraz ocenę jego stanu technicznego (Homebuyer Survey). Pamiętaj, że z punktu widzenia banku najważniejszym jest zachowanie wskaźnika LTV na poziomie nie wyższym niż 95%.

Wycena nieruchomości

Procedury transakcyjne

Moment zakupu nowej nieruchomości jest w zasadzie najtrudniejszym krokiem w procesie zmiany kredytu, ponieważ trzeba zgrać ze sobą transakcje kupna i sprzedaży, przy czym to sprzedaż musi nastąpić minimalnie wcześniej. Jak przy każdej zmianie statusu prawnego nieruchomości, w tym przypadku również konieczny będzie conveyancing.

Completion

Zwieńczeniem całego procesu mortgage portingu jest completion, które przebiega dokładnie tak, jak przy zakupie Twojego pierwszego domu.

Co wziąć pod uwagę planując mortgage porting?

Przede wszystkim, miej świadomość, że nie każdy kredyt hipoteczny może być przeniesiony na inną nieruchomość. Wszystko zależy od warunków Twojej umowy z bankiem, a czasem także od warunków dotychczasowej współpracy czy też aktualnej sytuacji finansowej w jakiej się znajdujesz. Pod uwagę musisz wziąć również:

Co wziąć pod uwagę planując mortgage porting?

Wartość nieruchomości

Przypomnijmy - z punktu widzenia mortgage portingu, wartość kupowanej nieruchomości jest niezwykle istotnym czynnikiem. Jeśli Twój nowy dom będzie istotnie droższy od dotychczasowego, pojawi się konieczność organizacji dodatkowych środków, które, o ile wystarczy Ci zdolności kredytowej, będziesz mógł pożyczyć z banku, jednak prawdopodobnie na innych zasadach. W dobie wciąż wysokich stóp procentowych, musisz upewnić się, że jesteś w stanie pozwolić sobie na droższą nieruchomość.

Dodatkowe opłaty

Mortgage porting chroni przed prowizją za udzielenie kredytu oraz ewentualnymi karami za wcześniejszą spłatę kredytu, to fakt. Warto jednak zaznaczyć, że zmiana nieruchomości nigdy nie będzie bezkosztowa - z pewnością zapłacisz Stamp Duty Land Tax oraz opłaty administracyjne związane z procedurami bankowymi. Jeśli cenisz sobie wygodę, musisz również uwzględnić wynagrodzenie brokera kredytowego.

Warunki umowy kredytowej

W momencie powstawania tego artykułu (październik 2024 roku), referencyjna stopa procentowa Banku Anglii wynosi 5,00%. To sporo i wielu klientów wciąż spłaca swoje kredyty na korzystniejszych warunkach - to pokłosie umów zawieranych z bankami w ostatnich latach. Pamiętajmy jednak, że w zdecydowanej większości przypadków, oprocentowanie blokowane jest na okres 2-3 lat, przez co istotna część kredytobiorców i tak musi liczyć się z koniecznością oddawania setek funtów miesięcznie w postaci odsetek.

Warunki umowy kredytowej

Jeśli wiesz, że Twoja aktualna umowa kredytowa kończy się w przeciągu najbliższych kilku miesięcy, warto zastanowić się nad sensem jej przenoszenia. Może się bowiem okazać, że nakład pracy poświęcony na wypełnianie dodatkowych dokumentów jest niewspółmierny do oszczędności możliwych do uzyskania. Czasem okazuje się, że tańszym rozwiązaniem jest zawarcie nowej umowy.

Kiedy mortgage porting się opłaca?

Naszym zdaniem, najistotniejszym czynnikiem wpływającym na opłacalność przenoszenia kredytu hipotecznego są warunki aktualnej umowy. Jeśli wiesz, że w perspektywie roku lub dwóch zapłacisz kilkaset lub kilka tysięcy funtów mniej, wybór jest zasadniczo bardzo prosty - matematyka mówi przecież sama za siebie.

Kiedy mortgage porting się opłaca?

Z doświadczenia możemy również powiedzieć, że wielu klientów decyduje się na utrzymanie aktualnej umowy kredytowej, jeśli wcześniejsza spłata zobowiązania wiązałaby się z wysoką opłatą. W niektórych przypadkach, early repayment charge wynosi nawet 5% oddawanej kwoty, co w przypadku nieruchomości wartej £300,000 lub £400,000 stanowi koszt, który pozbawia sensu aplikowanie o jakikolwiek kredyt hipoteczny.

Trzecią, częstą przyczyną stojącą za mortgage portingiem jest zakup nieruchomości o bardzo podobnej wartości. Wynika to ze specyfiki brytyjskiego systemu bankowego - kupując droższy dom, będziesz zmuszony zawrzeć dodatkową umowę kredytową lub zaangażować własne oszczędności, co z kolei da Ci możliwość skorzystania z lepszych ofert finansowania. Kupując z kolei tańszy lokal, możesz nie dostać zgody od banku ze względu na niższą wartość przedmiotu zabezpieczenia.

Kiedy mortgage porting się opłaca?

Podsumowanie

Mamy nadzieję, że dzisiejszy wpis okazał się pomocny i przybliżył Ci zagadnienie transferu kredytu hipotecznego. Jeśli chciałbyś sprawdzić, czy pozostanie przy aktualnej umowie z bankiem będzie dla Ciebie opłacalne, serdecznie zapraszamy do kontaktu - nasi doradcy z chęcią wykonają odpowiednie kalkulacje i w razie potrzeby wesprą Cię z całym tym procesem.