TL;DR
Mortgage porting - najważniejsze informacje
Mortgage porting oznacza próbę przeniesienia obecnego produktu hipotecznego na nową nieruchomość. Może to być przydatne, jeśli masz korzystną stopę procentową albo chcesz uniknąć early repayment charge (ERC) – opłaty za wcześniejszą spłatę, którą niektóre oferty naliczają, jeśli spłacisz kredyt w okresie ich obowiązywania.
Porting nie jest automatyczny. Bank ponownie sprawdzi Twoje dochody, zobowiązania, historię kredytową, wiek, nową nieruchomość, loan-to-value i to, czy nadal spełniasz aktualne kryteria lendera.
Jeśli kupujesz droższą nieruchomość i potrzebujesz większego kredytu, dodatkowa część może być oferowana na innym produkcie i innej stopie procentowej. Dlatego warto porównać porting z nowym kredytem hipotecznym – u obecnego lendera albo u innego.
Zanim uzgodnisz sprzedaż, sprawdź w warunkach kredytu, czy produkt jest przenośny (portable) i czy obowiązuje ERC, oraz zapytaj lendera o terminy na porting.
Czym jest mortgage porting?
Mortgage porting to proces, w którym klient próbuje przenieść obecny produkt hipoteczny na nową nieruchomość. W praktyce nie oznacza to automatycznego przeniesienia kredytu - bank musi zaakceptować nową aplikację, nową nieruchomość i aktualną sytuację finansową klienta.
Porting może być pomocny, jeśli obecny produkt ma korzystne oprocentowanie albo wcześniejsza spłata wiązałaby się z opłatą ERC. Nie zawsze będzie jednak najlepszym rozwiązaniem, dlatego trzeba porównać koszt portingu, dodatkowego kredytu, opłaty i alternatywne oferty.
Przeprowadzka wiąże się też z kosztami poza samym kredytem, takimi jak opłaty lendera i opłata za wycenę (valuation), conveyancing (obsługa prawna zakupu) oraz podatek od zakupu nieruchomości – Stamp Duty Land Tax w Anglii i Irlandii Północnej, Land and Buildings Transaction Tax w Szkocji i Land Transaction Tax w Walii. Zobacz nasz przewodnik po kosztach zakupu albo szerszą stronę kredyty hipoteczne w UK.
Kiedy przeniesienie kredytu może mieć sens?
Masz korzystną stopę procentową
Jeśli obecny produkt ma niższe oprocentowanie niż nowe oferty na rynku, porting może pomóc zachować część korzystnych warunków.
Chcesz uniknąć ERC
Porting może być rozważany, jeśli wcześniejsza spłata obecnego produktu wiązałaby się z wysoką karą early repayment charge.
Kupujesz podobną lub droższą nieruchomość
Jeśli potrzebujesz podobnej kwoty kredytu, proces może być prostszy. Przy większej kwocie dodatkowa część kredytu może być na innym produkcie.
Obecny lender nadal Cię akceptuje
Bank ponownie sprawdzi dochody, zobowiązania, historię kredytową i nową nieruchomość. Jeśli sytuacja się zmieniła, porting może nie być dostępny.
Niezależnie od tego, czy robisz porting, czy bierzesz nowy kredyt hipoteczny, lender ponownie sprawdzi zdolność kredytową, w tym dochody, koszty utrzymania i obecne zobowiązania, oraz loan-to-value (LTV, czyli kwotę kredytu jako procent wartości nieruchomości).
Kiedy mortgage porting może nie być możliwy?
Spadek zdolności kredytowej
Niższy dochód, nowe zobowiązania, dzieci lub wyższe koszty życia mogą wpłynąć na affordability.
Problemy w historii kredytowej
Zaległe płatności (missed payments), defaults, sądowe nakazy zapłaty za niespłacone długi (np. CCJ – County Court Judgment w Anglii i Walii) lub nowe zadłużenie mogą sprawić, że obecny lender nie zaakceptuje nowej aplikacji.
Nieruchomość nie spełnia kryteriów
Bank może odmówić, jeśli nowa nieruchomość ma nietypową konstrukcję, problemy z leasehold, valuation lub innymi kryteriami.
Potrzebujesz dużo większej kwoty
Dodatkowa część kredytu może wymagać osobnej oceny i może być dostępna na innych warunkach niż obecny produkt.
Przed aplikacją warto sprawdzić historię kredytową. Jeśli pojawiły się missed payments, defaults lub CCJ, pomocna może być też strona o złej historii kredytowej.
Porting czy remortgage - co wybrać?
Porting pozwala sprawdzić, czy obecny produkt można przenieść na nową nieruchomość. Ściśle mówiąc, przy przeprowadzce nie robi się remortgage starej nieruchomości – alternatywą dla portingu jest spłata obecnego kredytu przy sprzedaży (zwykle z zapłatą early repayment charge, jeśli nadal obowiązuje) i nowy kredyt hipoteczny na nowy dom, u obecnego lendera albo u innego. Remortgage to właściwe określenie, gdy zostajesz w tej samej nieruchomości i zmieniasz kredyt na nową ofertę.
Lepsza opcja zależy od obecnego oprocentowania i tego, ile zostało do końca okresu oferty, wysokości ERC, wartości nowej nieruchomości, potrzebnej kwoty kredytu, opłat przy każdej z opcji i Twojej aktualnej sytuacji finansowej. Jeśli chcesz porównać porting z nowym kredytem hipotecznym, możesz umówić bezpłatną konsultację przez formularz niżej na tej stronie.
Najczęściej zadawane pytania
Czy mogę przenieść obecny kredyt hipoteczny na nowy dom?
Czasem tak, ale zależy to od lendera, produktu, nowej nieruchomości i aktualnej sytuacji finansowej. Bank ponownie sprawdzi zdolność kredytową, historię kredytową i wymagania dla nowego zakupu.
Czy mortgage porting pozwala uniknąć ERC?
Porting może pozwolić uniknąć opłaty za wcześniejszą spłatę (ERC) od przenoszonej kwoty, jeśli spełnisz warunki banku. Opłata może jednak dotyczyć spłacanej części salda albo pojawić się przy niedotrzymaniu terminu lub odrzuceniu nowej aplikacji. Przed zobowiązaniem się do przeprowadzki sprawdź konkretne zasady portingu i ERC; sama możliwość przeniesienia produktu nie zwalnia z każdej opłaty.
Czy porting jest automatyczny?
Nie. Nawet jeśli produkt jest przenośny, bank musi zaakceptować nową aplikację, nową nieruchomość, dochody, zobowiązania i loan-to-value.
Co jeśli potrzebuję większego kredytu przy przeprowadzce?
Dodatkowa kwota może być osobną częścią kredytu z innym oprocentowaniem i warunkami. Jej okres stałej stopy może kończyć się w innym terminie niż w części przenoszonej, co ma znaczenie przy kolejnej zmianie oferty i ewentualnych opłatach ERC. Bank ocenia, czy stać Cię na całe zadłużenie; akceptacja pierwotnego kredytu nie gwarantuje dobrania środków.
Czy mogę zrobić porting ze złą historią kredytową?
To zależy od rodzaju problemów, dat wpisów i kryteriów obecnego lendera. Problemy takie jak missed payments, defaults lub CCJ mogą utrudnić porting, nawet jeśli obecny produkt był wcześniej zaakceptowany.
Co jeśli na nowy dom chcę pożyczyć mniej?
Jeśli nowy kredyt jest mniejszy niż obecne saldo, spłacana część może zostać potraktowana jako wcześniejsza spłata, więc od tej kwoty może zostać naliczona early repayment charge. Zależy to od warunków produktu i lendera, dlatego sprawdź to, zanim uzgodnisz sprzedaż i zakup.
Co się stanie, jeśli sprzedam dom, zanim kupię kolejny?
Jeśli obecny kredyt zostanie spłacony przy sprzedaży, ERC może zostać pobrana w tym momencie. Niektórzy lenderzy mogą zwrócić całość lub część tej opłaty albo nadal pozwolić na porting, jeśli sfinalizujesz zakup nowej nieruchomości w określonym czasie, ale zależy to od konkretnego lendera. Zanim sprzedaż i zakup staną się wiążące (w Anglii, Walii i Irlandii Północnej to exchange of contracts, czyli wymiana umów; w Szkocji – conclusion of missives), zapytaj lendera o terminy na porting.
Czy lepiej zrobić porting czy remortgage?
Przy przeprowadzce realną alternatywą dla portingu jest zwykle spłata obecnego kredytu przy sprzedaży (z zapłatą early repayment charge, jeśli nadal obowiązuje) i nowy kredyt hipoteczny na nowy dom – u obecnego lendera albo u innego. Co będzie lepsze, zależy od obecnego oprocentowania, ERC, potrzebnej kwoty kredytu, wartości nowej nieruchomości i dostępnych ofert, dlatego warto porównać obie opcje przed podjęciem decyzji.