Transfer of equity w UK - wszystko, co musisz wiedzieć

Podczas spłacania kredytu hipotecznego w UK w twoim życiu mogą wydarzyć się różne sytuacje. Pożyczkobiorcy zdają sobie z tego sprawę i umożliwiają różne modyfikacje warunków lub wspólne rozwiązania trudniejszych sytuacji, takich jak na przykład opóźnienie w spłacaniu rat. Czasami też zdarza się, że w bliskim otoczeniu pojawi się nowa osoba lub na odwrót - jakaś osoba z niego zniknie.** Jeśli między wami jest lub ma być wspólny kredyt hipoteczny, istnieje możliwość dodania lub usunięcia osoby z title deeds - i o tym będzie dzisiejszy wpis.**

Czym jest transfer of equity?

Terminem transfer of equity określa się formalny proces przeniesienia części udziałów z jednej osoby na drugą. Tak jak wspomniano we wstępie, może to dotyczyć zarówno sytuacji, w której część własności przepisuje się drugiej osobie (np. przekształca się kredyt w joint mortgage), jak i takiej, w której udziały współkredytobiorcy są wykreślane i w pełni przechodzą na Ciebie. Oczywiście nie jest to prosty proces - jeśli nieruchomość jest obciążona hipoteką, aby pożyczkodawca zgodził się na przeniesienie udziałów, musi on wykonać ponowną ocenę zdolności kredytowej osoby, która ma je otrzymać. Bank może wydać nową umowę kredytową dopiero po upewnieniu się, że każda z osób posiadających udziały, będzie w stanie spłacić hipotekę.

Transfer of equity nie musi jednak dotyczyć domu objętego kredytem - jest nim każdy proces częściowej zmiany struktury własności nieruchomości. Należy więc pamiętać, że transfer of equity nie może sprawiać, że pierwotny właściciel nie będzie miał żadnych udziałów w nieruchomości - w takim wypadku byłaby to pełnoprawna sprzedaż, a takiej dokonuje się na innych zasadach.

W jakich sytuacjach transfer of equity znajduje swoje zastosowanie?

Dopisanie lub wypisanie kogoś z aktów własności nieruchomości nie zdarza się często, ale istnieje kilka sytuacji, które można uznać za najpopularniejsze wśród powodów do takich decyzji. Dotyczą one zazwyczaj zmian w sytuacji życiowej właściciela nieruchomości:

• Rozwód lub separacja - w takiej sytuacji istniejekilka rozwiązań, a transfer of equity jest jednym z nich. Podczas tej niewątpliwie przykrej sytuacji może powstać wiele konfliktów, a szczególnie jeśli w grę wchodzi tak olbrzymie zobowiązanie finansowe, jakim jest kredyt hipoteczny. Jeśli obydwie strony zgodzą się, że przeniesienie zarówno całej własności nieruchomości, jak i zobowiązania na jedną osobę, a ta będzie miała odpowiednią zdolność kredytową, transfer of equity będzie świetnym rozwiązaniem;

• Nowy partner - dokładnie na odwrót od powyższego przykładu może działać transfer of equity w przypadku związania się z nowa osobą. Jeśli jedna ze stron spłaca kredyt hipoteczny, a druga jest w stanie ją w tym wesprzeć, przejmując część zobowiązania, para może wykorzystać transfer of equity do podzielenia się hipoteką;

• Przeniesienie udziałów jako darowizna dla członka rodziny - transfer of equity można wykorzystać do podarowania części udziałów komuś bliskiemu. Tutaj sytuacja w dużym stopniu zależy od tego, czy nieruchomość jest objęta kredytem hipotecznym. Jeśli tak, będzie wymagana zgoda banku oraz ocena zdolności kredytowej bliskiego, który ma być obdarowany. Pamiętaj, że przeniesienie części udziałów nieruchomości, którą wciąż spłacasz na bliskiego nie oznacza, że będzie on musiał opłacać raty. Kiedy kredyt jest wspólny, obaj współkredytobiorcy są za niego odpowiedzialni, ale bank nie wymaga sztywnego określenia jak będą dzielić się płatnościami, co pozwala im na ustalenie tej kwestii między sobą. W rezultacie, osoba obdarowana częścią udziałów będzie odpowiedzialna za kredyt, ale nie będzie musiała opłacać rat;

• Zmiany w strukturze własności inwestycji - kiedy zmienia się sytuacja między inwestorami, którzy wspólnie zaciągnęli kredyt na nieruchomość, mogą oni dokonać transferu.

Jak zawnioskować o transfer of equity przy kredycie hipotecznym?

Jeśli chcesz dokonać transferu udziałów w nieruchomości objętej kredytem hipotecznym, przede wszystkim będziesz musiał zdobyć zgodę banku. Choć nie jest to regułą, jej wyrażenie może być odpłatne lub obarczone dodatkowymi warunkami. Jeżeli otrzymasz wszystkie istotne informacje, następnym krokiem będzie złożenie wniosku. Każdy bank ma swoją procedurę oraz wewnętrzne formularze, jednak praktycznie zawsze pomoże Ci w tym albo doradca kredytowy, albo pracownik banku.

W formularzu praktycznie zawsze trzeba będzie wskazać:

• Nowego właściciela lub dotychczasowego, który ma zostać wykreślony;

• Relacje zachodzące między stronami, czyli powód potencjalnego transferu (np. nowy partner, rozwód);

• Dane finansowe osoby, która ma przejąć udziały - To będzie potrzebne do oceny zdolności kredytowej.

Pamiętaj, że jeśli na etapie rozmowy o warunkach transferu z bankiem pojawią się jakieś problemy - na przykład warunki nie będą Ci odpowiadać lub kredytodawca nie będzie chętny udzielić wstępnej zgody na transfer of equity, dobrym pomysłem będzie odezwanie się do sprawdzonego brokera kredytowego. Korzystając ze swojego doświadczenia, będzie on w stanie porozmawiać z bankiem w Twoim imieniu lub zaproponować Ci inne rozwiązanie problemu.

Kiedy bank wstępnie zgodzi się na możliwość przeprowadzenia transfer of equity, należy zatrudnić conveyancera, który zazwyczaj jest wymagany podczas całego tego procesu. Przygotuje on potrzebne dokumenty (na przykład formularze TR1, ID1) oraz może pomóc w koordynowaniu całego procesu oraz w składaniu wniosku. Na typ etapie istnieje jednak pewna wątpliwość - może okazać się, że zdolność kredytowa osoby, która ma przejąć udziały jest za niska. Aby uniknąć niepotrzebnych kosztów związanych z pracą prawnika, zaleca się podzielić umowę z conveyancerem na wstępne działania opłacane od razu oraz pełną usługę, która zostanie wykonana i rozliczona dopiero po ostatecznym zatwierdzeniu wniosku przez bank.

Transfer of equity a podatek Stamp Duty

Mało osób pamięta, że transfer of equity może podlegać pod podatek Stamp Duty Land Tax. To, czy w ogóle pojawia się taki obowiązek zależy jednak od sytuacji. Przede wszystkim, SDLT nie musi być opłacany, kiedy transferu dokonuje się na nieruchomości bez kredytu hipotecznego - jeśli jest to np. darowizna. Jeśli jednak przekazywane udziały są objęte kredytem, osoba do której trafiają musi zapłacić podatek SDLT.

W praktyce jednak, obowiązek podatkowy powstaje niezwykle rzadko. Jako, że kwota wolna od podatku Stamp Duty wynosi w tym przypadku aż £250,000 i jest liczona od wartości przenoszonych, a nie wszystkich udziałów, ogromna większość osób nie będzie musiało płacić SDLT. Warto także dodać, że jeśli transfer of equity zachodzi między małżonkami lub partnerami cywilnymi, nawet jeśli nieruchomość jest objęta kredytem, nie trzeba odprowadzać podatku Stamp Duty.

Jak wykorzystać transfer of equity do obniżenia Inheritance Tax?

Ciekawą kwestią, o której warto wiedzieć jest zmniejszanie wartości swojego spadku poprzez transfer of equity. Można to wykorzystać do obniżenia należnej kwoty Inheritance Tax, a nawet do całkowitego zwolnienia. Trzeba bowiem pamiętać, że w przypadku podatku od spadków i dziedziczenia, nie zapłacisz ani funta, jeśli wartość masy spadkowej nie przekroczy £325,000. Od każdego funta nadwyżki nalicza się jednak aż 40% podatku!

Jeśli zatem szacujesz swój majątek na około £600,000, w co wchodzi nieruchomość warta £350,000, przy pomocy transfer of equity możesz przenieść ją w części na swoich spadkobierców, robiąc to już za życia. W niektórych przypadkach, pozwoli to na osiągnięcie wyraźnych korzyści finansowych.

Pamiętaj jednak, że tutaj dużo zależy od sytuacji. HMRC może stwierdzić, że nieruchomość jest tzw. Gift with reservation of benefit, czyli częścią majątku, którą właściciel teoretycznie oddaje, ale nadal czerpie z niej korzyści. W takim wypadku, transfer domu lub mieszkania nadal polega opodatkowaniu. Aby tego uniknąć, osoba, która przejmie udziały może się wprowadzić - wtedy pełnoprawnie będą działać zasady współdzielenia i jego część nie będzie podlegać opodatkowaniu. Nie zapominaj również o 7 year rule - o tej zasadzie, jak i wielu innych dotyczących spadków możesz przeczytać w naszym artykule pt. “Trust - wszystko, co musisz wiedzieć” oraz na blogu citywidewills.co.uk. Temat planowania spadku jest bardzo zawiły, dlatego zawsze warto skonsultować się z profesjonalistą.