Transfer of equity w UK - wszystko, co musisz wiedzieć

Podczas spłacania kredytu hipotecznego w UK w twoim życiu mogą wydarzyć się różne sytuacje. Kredytodawcy muszą uczciwie traktować klientów, którzy mają trudności ze spłatą, i rozważyć z nimi możliwe rozwiązania – na przykład wydłużenie okresu kredytowania, zmianę rodzaju kredytu albo czasowe obniżenie lub odroczenie rat. Czasami też zdarza się, że w bliskim otoczeniu pojawi się nowa osoba lub na odwrót - jakaś osoba z niego zniknie. Jeśli między wami jest lub ma być wspólny kredyt hipoteczny, istnieje możliwość dodania lub usunięcia osoby z title deeds - i o tym będzie dzisiejszy wpis.

Czym jest transfer of equity?

Terminem transfer of equity określa się formalny proces przeniesienia części udziałów z jednej osoby na drugą. Tak jak wspomniano we wstępie, może to dotyczyć zarówno sytuacji, w której część własności przepisuje się drugiej osobie (np. przekształca się kredyt w joint mortgage), jak i takiej, w której udziały współkredytobiorcy są wykreślane i w pełni przechodzą na Ciebie. Oczywiście nie jest to prosty proces - jeśli nieruchomość jest obciążona hipoteką, aby pożyczkodawca zgodził się na przeniesienie udziałów, musi on wykonać ponowną ocenę zdolności kredytowej osoby, która ma je otrzymać. Jeśli transfer oznacza dodanie lub usunięcie kredytobiorcy, bank przed zgodą na zmianę umowy kredytowej ocenia, czy kredytobiorcy, którzy będą na niej widnieć, będą w stanie spłacać kredyt.

Transfer of equity nie musi jednak dotyczyć domu objętego kredytem - jest nim każdy proces częściowej zmiany struktury własności nieruchomości. Transfer of equity polega na dodaniu lub usunięciu współwłaściciela albo zmianie wielkości udziałów, przy czym co najmniej jeden z dotychczasowych właścicieli nadal pozostaje właścicielem. Jeśli wszyscy dotychczasowi właściciele przekazują nieruchomość innym osobom, jest to już sprzedaż lub przeniesienie całej nieruchomości.

W jakich sytuacjach transfer of equity znajduje swoje zastosowanie?

Dopisanie lub wypisanie kogoś z aktów własności nieruchomości nie zdarza się często, ale istnieje kilka sytuacji, które można uznać za najpopularniejsze wśród powodów do takich decyzji. Dotyczą one zazwyczaj zmian w sytuacji życiowej właściciela nieruchomości:

• Rozwód lub separacja - w takiej sytuacji istnieje kilka rozwiązań, a transfer of equity jest jednym z nich. Podczas tej niewątpliwie przykrej sytuacji może powstać wiele konfliktów, a szczególnie jeśli w grę wchodzi tak olbrzymie zobowiązanie finansowe, jakim jest kredyt hipoteczny. Jeśli obydwie strony zgodzą się na przeniesienie zarówno całej własności nieruchomości, jak i zobowiązania na jedną osobę, a ta będzie miała odpowiednią zdolność kredytową, transfer of equity może być dobrym rozwiązaniem;

• Nowy partner - dokładnie na odwrót od powyższego przykładu może działać transfer of equity w przypadku związania się z nową osobą. Jeśli jedna ze stron spłaca kredyt hipoteczny, a druga jest w stanie ją w tym wesprzeć, przejmując część zobowiązania, para może wykorzystać transfer of equity do podzielenia się hipoteką;

• Przeniesienie udziałów jako darowizna dla członka rodziny - transfer of equity można wykorzystać do podarowania części udziałów komuś bliskiemu. Tutaj sytuacja w dużym stopniu zależy od tego, czy nieruchomość jest objęta kredytem hipotecznym. Jeśli tak, będzie wymagana zgoda banku oraz ocena zdolności kredytowej bliskiego, który ma być obdarowany. Pamiętaj, że jeśli osoba obdarowana udziałem zostaje współkredytobiorcą, odpowiada wraz z pozostałymi kredytobiorcami za spłatę całego kredytu – to, kto faktycznie opłaca raty, jest wyłącznie prywatnym ustaleniem między kredytobiorcami. Przejęcie części kredytu może też wiązać się z podatkiem Stamp Duty – więcej na ten temat w sekcji o Stamp Duty poniżej;

• Zmiany w strukturze własności inwestycji - kiedy zmienia się sytuacja między inwestorami, którzy wspólnie zaciągnęli kredyt na nieruchomość, mogą oni dokonać transferu.

Jak zawnioskować o transfer of equity przy kredycie hipotecznym?

Jeśli chcesz dokonać transferu udziałów w nieruchomości objętej kredytem hipotecznym, przede wszystkim będziesz musiał zdobyć zgodę banku. Choć nie jest to regułą, jej wyrażenie może być odpłatne lub obarczone dodatkowymi warunkami. Jeżeli otrzymasz wszystkie istotne informacje, następnym krokiem będzie złożenie aplikacji. Każdy bank ma swoją procedurę oraz wewnętrzne formularze, jednak praktycznie zawsze pomoże Ci w tym albo doradca kredytowy, albo pracownik banku.

W formularzu praktycznie zawsze trzeba będzie wskazać:

• Nowego właściciela lub dotychczasowego, który ma zostać wykreślony;

• Relacje zachodzące między stronami, czyli powód potencjalnego transferu (np. nowy partner, rozwód);

• Dane finansowe osoby, która ma przejąć udziały - To będzie potrzebne do oceny zdolności kredytowej.

Pamiętaj, że jeśli na etapie rozmowy o warunkach transferu z bankiem pojawią się jakieś problemy - na przykład warunki nie będą Ci odpowiadać lub kredytodawca nie będzie chętny udzielić wstępnej zgody na transfer of equity, dobrym pomysłem będzie odezwanie się do sprawdzonego brokera kredytowego. Korzystając ze swojego doświadczenia, będzie on w stanie porozmawiać z bankiem w Twoim imieniu lub zaproponować Ci inne rozwiązanie problemu.

Kiedy bank wstępnie zgodzi się na możliwość przeprowadzenia transfer of equity, warto zatrudnić conveyancera, który – jeśli nieruchomość jest obciążona kredytem – może być wymagany przez kredytodawcę (solicitor lub licencjonowany conveyancer). Przygotuje on potrzebne dokumenty – zazwyczaj są to formularze HM Land Registry TR1 (akt przeniesienia własności) oraz AP1 (wniosek o rejestrację zmiany) – i może pomóc w koordynowaniu całego procesu oraz w składaniu wniosku. Na tym etapie istnieje jednak pewna wątpliwość - może okazać się, że zdolność kredytowa osoby, która ma przejąć udziały, jest za niska. Warto zapytać conveyancera, czy część prac może zostać rozliczona przed uzyskaniem zgody kredytodawcy, a pozostała część dopiero po niej.

Transfer of equity a podatek Stamp Duty

Transfer of equity może podlegać podatkowi Stamp Duty Land Tax (SDLT) – dotyczy to nieruchomości w Anglii i Irlandii Północnej; w Szkocji obowiązuje Land and Buildings Transaction Tax (LBTT), a w Walii Land Transaction Tax (LTT), na własnych zasadach. Jeśli udział jest przekazywany jako darowizna, a na nieruchomości nie ma kredytu hipotecznego, SDLT nie jest należny. Podatek liczy się od chargeable consideration, czyli części pozostałego kredytu, którą przejmuje nowy współwłaściciel, oraz ewentualnej kwoty zapłaconej za udział – a nie od rynkowej wartości udziału.

Przy standardowych stawkach SDLT jest należny tylko wtedy, gdy wartość świadczenia za przejmowany udział (chargeable consideration) przekracza £125,000. Jeśli osoba przejmująca udział posiada już inną nieruchomość mieszkalną, mogą obowiązywać wyższe stawki (dodatkowe 5%), a wtedy podatek może być należny już przy świadczeniu od £40,000. Z SDLT zwolnione są przeniesienia udziałów dokonywane w ramach rozwodu, rozwiązania związku partnerskiego lub separacji, na podstawie ugody albo orzeczenia sądu. Więcej informacji znajdziesz w wytycznych HMRC dotyczących SDLT przy przeniesieniu własności.

Jak wykorzystać transfer of equity do obniżenia Inheritance Tax?

Ciekawą kwestią, o której warto wiedzieć jest zmniejszanie wartości swojego spadku poprzez transfer of equity. Przekazanie udziału za życia może zmniejszyć wartość spadku dla celów Inheritance Tax, ale zwykle tylko wtedy, gdy darczyńca przeżyje 7 lat od darowizny i nie zachowa korzyści z przekazanej części. Trzeba bowiem pamiętać, że w przypadku podatku od spadków i dziedziczenia, nie zapłacisz ani funta, jeśli wartość masy spadkowej nie przekroczy £325,000. Od nadwyżki ponad dostępny próg (standardowo £325,000, a przy przekazaniu domu dzieciom lub wnukom nawet do £500,000) stosuje się standardową stawkę 40%. Majątek przekazany małżonkowi lub partnerowi cywilnemu zwykle nie podlega Inheritance Tax.

Jeśli zatem szacujesz swój majątek na około £600,000, w co wchodzi nieruchomość warta £350,000, przy pomocy transfer of equity możesz przenieść ją w części na swoich spadkobierców, robiąc to już za życia.

Pamiętaj jednak, że tutaj dużo zależy od sytuacji. HMRC może stwierdzić, że nieruchomość jest tzw. Gift with reservation of benefit, czyli częścią majątku, którą właściciel teoretycznie oddaje, ale nadal czerpie z niej korzyści. W takim wypadku, transfer domu lub mieszkania nadal podlega opodatkowaniu. Aby tego uniknąć, osoba, która przejmie udziały, może zamieszkać w nieruchomości razem z darczyńcą, a oboje dzielą się kosztami jej utrzymania – wtedy, zgodnie z wytycznymi HMRC, nie jest to gift with reservation of benefit. Nie zapominaj również o 7 year rule - o tej zasadzie, jak i wielu innych dotyczących spadków możesz przeczytać w naszym artykule pt. “Trust - wszystko, co musisz wiedzieć” oraz na blogu citywidewills.co.uk. Temat planowania spadku jest bardzo zawiły, dlatego zawsze warto skonsultować się z profesjonalistą.