Stamp Duty Land Tax: aktualne stawki i zmiany od kwietnia 2025

Jeśli kupujesz nieruchomość na terenie Anglii lub Irlandii Północnej, najprawdopodobniej będziesz zobowiązany do zapłaty Stamp Duty Land Tax, czyli podatku transakcyjnego. Danina ta stanowi istotny wydatek, który każdy przyszły właściciel nieruchomości musi wziąć pod uwagę przy zakupie lokalu – w zależności od ceny i sytuacji kupującego wynosi od zera do kilku tysięcy, a przy droższych nieruchomościach nawet kilkudziesięciu tysięcy funtów. Podatek zwykle pobiera od Ciebie prawnik (conveyancer) przed completion. Od 1 kwietnia 2025 podatek nalicza się od niższych progów niż wcześniej. Ile wynoszą aktualne stawki? Kto zapłaci więcej niż przed zmianą? Sprawdźmy!

Czym jest Stamp Duty Land Tax?

Stamp Duty Land Tax to podatek płacony przez kupującego ziemię lub nieruchomość w Anglii i Irlandii Północnej, jeśli cena przekracza określone progi. W pewnym uproszczeniu jest to odpowiednik polskiego podatku od czynności cywilnoprawnych. W Szkocji odpowiednikiem jest Land and Buildings Transaction Tax (LBTT), a w Walii Land Transaction Tax (LTT) – oba podatki mają własne stawki. Stamp Duty Land Tax może być należny niezależnie od takich czynników jak:

• Charakter nabywanej nieruchomości – zarówno lokale usługowe, jak i mieszkalne podlegają opodatkowaniu. Nie ma również znaczenia, czy przedmiotem transakcji jest dom, czy mieszkanie;

• Źródło środków – niezależnie od tego, czy środki na zakup pochodzą z kredytu hipotecznego, czy z Twojego konta oszczędnościowego, podatek nalicza się według tych samych zasad;

• Czas, przez jaki nieruchomość była w rękach poprzedniego właściciela.

Co wpływa na wysokość podatku?

Przede wszystkim wartość nieruchomości. Co do zasady, im droższy dom kupujesz, tym wyższa będzie kwota należnego Stamp Duty Land Tax. Listę stawek znajdziesz w dalszej części artykułu, jednak ogólną zasadą jest, że droższe budynki są nieproporcjonalnie bardziej opodatkowane niż te tańsze.

Wysokość Stamp Duty Land Tax zależy również od sytuacji mieszkaniowej kupującego – przepisy wyróżniają kategorie nabywców takie jak:

• Osoby ze statusem First Time Buyer;

• Osoby kupujące nieruchomość w celach inwestycyjnych;

• Osoby przeprowadzające się;

• Osoby bez statusu rezydenta UK;

• Firmy i osoby prawne;

• Grupy osób nabywających wspólną nieruchomość.

Warto pamiętać, że występują także inne koszty zakupu mieszkania. Stamp Duty Land Tax jest często jednym z największych kosztów transakcyjnych, jednak warto liczyć się również z ewentualną prowizją, kosztami conveyancingu czy ekspertyz budowlanych.

Jak wyglądał Stamp Duty Land Tax przed 1 kwietnia 2025?

Stamp Duty Land Tax dla osób bez nieruchomości

Stawki podatku SDLT dla osób prywatnych obowiązywały do 31 marca 2025 w następującej wysokości:

Stamp Duty Land Tax dla osób posiadających nieruchomość

W sytuacji, w której osoba posiadała już inną nieruchomość mieszkalną, SDLT było wyższe:

Zaznaczmy jednak, że jeśli nowa nieruchomość zastępuje Twoje dotychczasowe główne miejsce zamieszkania, a poprzednie sprzedasz w ciągu 3 lat (36 miesięcy) od zakupu nowego, możesz ubiegać się o zwrot dopłaty wynikającej z wyższych stawek. Wniosek składa się w ciągu 12 miesięcy od sprzedaży poprzedniej nieruchomości lub od terminu złożenia deklaracji SDLT – w zależności od tego, który z tych terminów przypada później.

Stamp Duty Land Tax dla osób ze statusem First Time Buyer do 31 marca 2025

Osoby ze statusem First Time Buyer mogły z kolei skorzystać z ulgi, co obrazuje poniższa tabela:

Jeśli nieruchomość kosztowała więcej niż £625,000, ulga podatkowa nie miała zastosowania.

Nowe stawki Stamp Duty Land Tax od 1 kwietnia 2025

Stamp Duty Land Tax dla osób bez własnej nieruchomości

Od 1 kwietnia 2025 podstawowe stawki Stamp Duty Land Tax wyglądają następująco:

Jak łatwo zauważyć, zasadniczą zmianą jest obniżenie kwoty, od jakiej zaczyna się naliczanie podatku. Podatek płaci więc większość nabywców nieruchomości droższych niż £125,000 (a w przypadku First Time Buyer – droższych niż £300,000), co przy obecnych cenach nieruchomości w UK warto uwzględnić w budżecie. Zmiana dotyczy także droższych domów i mieszkań: przy stawkach podstawowych każdy zakup powyżej £250,000 kosztuje £2,500 więcej niż przed 1 kwietnia 2025, ponieważ część wartości od £125,001 do £250,000 jest teraz opodatkowana stawką 2% zamiast 0%. W przypadku First Time Buyer różnica może być większa, ponieważ obniżono również progi ulgi – na przykład przy zakupie za £400,000 podatek wynosi £5,000 zamiast £0.

Stamp Duty Land Tax dla osób posiadających własną nieruchomość

Zmiana przepisów nie wpłynęła na zwyżki – osoby decydujące się na zakup kolejnej nieruchomości mieszkalnej zwykle płacą stawki wyższe o 5% w każdym progu, co obrazuje ta tabela:

Dopłata dla osób spoza UK

Osoby, które w ciągu 12 miesięcy przed zakupem nie przebywały w UK przez co najmniej 183 dni, płacą w Anglii i Irlandii Północnej dodatkowe 2% ponad obowiązujące je stawki.

Stamp Duty Land Tax dla osób ze statusem First Time Buyer od 1 kwietnia 2025

Progi dla ulgi First Time Buyer również uległy znaczącej zmianie. Kwota wolna od podatku zmieniła się z £425,000 do £300,000, a stawka 5% kończy się na poziomie £500,000, a nie – jak wcześniej – £625,000. Jest to bardzo duży przeskok w porównaniu z wcześniejszymi progami.

Jeśli nieruchomość kosztuje więcej niż £500,000, ulga podatkowa nie ma zastosowania.

Warto zaznaczyć, że to, czy transakcja podlega nowym stawkom Stamp Duty Land Tax, zależy zwykle od jej daty zakończenia (completion date). Jeśli przypadała ona na dzień wejścia w życie nowych progów podatkowych, czyli 1 kwietnia 2025, lub później, transakcja była co do zasady objęta nowymi stawkami. Przykładowo, jeśli umowa kupna została podpisana 5 lutego 2025, a sfinalizowana 5 kwietnia 2025, kupujący musiał odprowadzić podatek zgodnie z nowymi przepisami.

Przykłady obliczenia podatku według podstawowych progów

Obliczenie podatku Stamp Duty Land Tax dla osoby prywatnej bez statusu First Time Buyer przy zakupie nieruchomości o wartości £200,000 wygląda następująco:

Pierwsza część kwoty zwolniona z podatku to £125,000. Od pozostałej kwoty £75,000 podatek wynosi 2%, czyli £1,500. Jest to pełna kwota podatku do odprowadzenia w tym przypadku.

Dla nieruchomości o wartości £300,000 sprawa wygląda nieco inaczej. Część wartości od £125,001 do £250,000 generuje łącznie £2,500 podatku. Do tej kwoty należy dodać podatek od pozostałej części, czyli £50,000, która mieści się w progu podatkowym ze stawką 5% i generuje kolejne £2,500. Łączny podatek do zapłacenia w tym przypadku to £5,000. Jest to dwa razy więcej niż przed 1 kwietnia 2025.

Przykłady obliczenia podatku dla osób ze statusem First Time Buyer

Jeśli osoba objęta ulgą podatkową kupi nieruchomość o wartości £200,000, w ogóle nie zapłaci podatku SDLT. Gdyby jednak nieruchomość kosztowała £400,000, osoba ta zapłaci podatek w wysokości 5% od kwoty £100,000. Wtedy łączna jego kwota wyniesie £5,000.

Co w przypadku zakupu nieruchomości o wartości £600,000? Cena przekracza £500,000, więc ulga First Time Buyer nie ma zastosowania i kupujący płaci podatek według stawek podstawowych: 0% od pierwszych £125,000, 2% od kolejnych £125,000 (£2,500) i 5% od pozostałych £350,000 (£17,500), czyli łącznie £20,000. Dla porównania, przy uldze obowiązującej do 31 marca 2025 ten sam zakup kosztowałby £8,750 (5% od £175,000).

Wszystkie obliczenia możesz sprawdzić również w oficjalnym kalkulatorze SDLT przygotowanym przez HMRC.

Zmiany w wyższych stawkach od 31 października 2024

Warto wspomnieć, że podatek SDLT zmienił się również wcześniej. Zmiany dotyczyły wysokości podatku głównie dla inwestorów i firm. Od 31 października 2024 zaczęły obowiązywać następujące przepisy:

• Dla osób i firm posiadających nieruchomość i kupujących następną, zwyżka stawek podatku zmieniła się z 3% na 5%. Oznacza to, że podmioty w tej sytuacji, do stawek podatku SDLT dodają 5% zamiast wcześniej obowiązujących 3%. Przykładowo, według progów obowiązujących od 1 kwietnia 2025 część wartości od £125,001 do £250,000 jest opodatkowana stawką 7% zamiast 2%;

• Od 31 października 2024 jednolita stawka dla niektórych firm i innych podmiotów niebędących osobami fizycznymi, kupujących nieruchomość mieszkalną droższą niż £500,000, wzrosła z 15% do 17% wartości nieruchomości (z wyjątkami, np. dla kwalifikujących się firm prowadzących wynajem).

Jak zmiany wpływają na osoby inwestujące w nieruchomości?

Jak już wcześniej wspomnieliśmy, osoby prawne i firmy inwestujące w nieruchomości, na przykład z użyciem kredytu buy to let, muszą opłacać stawki określone jako rates for additional properties.

Oznacza to, że przedsiębiorcy obliczają wysokość swojego podatku na podstawie klasycznych progów podatkowych, dodając do każdego z nich 5%. W praktyce przy inwestycji w nieruchomość nie ma zastosowania kwota wolna od podatku, z której korzystają nabywcy prywatni. Na przykład przy zakupie za £400,000 podatek według wyższych stawek wynosi £30,000, a według stawek podstawowych £10,000, czyli trzy razy więcej.

Przypomnijmy progi podatkowe dla inwestorów w formie przejrzystej tabeli:

Dlaczego rząd wprowadził zmiany w Stamp Duty Land Tax?

Wyższe progi wprowadzone 23 września 2022 były tymczasowe i przestały obowiązywać 31 marca 2025. Od 1 kwietnia 2025 podatek ponownie nalicza się od £125,000, a limity ulgi First Time Buyer wynoszą £300,000 i £500,000. Innymi słowy, wróciliśmy do progów obowiązujących przed 23 września 2022.

Podsumowanie

Zmiany w podatku Stamp Duty Land Tax obowiązujące od 1 kwietnia 2025 sprawiły, że kupujący nieruchomości w wielu przypadkach płacą więcej niż wcześniej.

Jeśli planujesz kupno domu w UK, serdecznie zapraszamy Cię do współpracy. Pierwsze spotkanie z doradcą potrwa około 40 minut i do niczego Cię nie zobowiązuje. Już na samym początku dowiesz się, ile możesz pożyczyć, na jakie warunki kredytu możesz liczyć i jak przebiega proces zakupu nieruchomości w UK. Nie czekaj, zadbaj o swoje finanse już dziś!