Support for Mortgage Interest - kiedy można skorzystać z rządowej pomocy przy kredycie hipotecznym w UK?

Support for Mortgage Interest (SMI) jest jednym z najmniej znanych rządowych programów pomocowych. Niewielka popularność SMI jest efektem bardzo specyficznych zasad kwalifikacji oraz nietypowego sposobu działania, jednak mimo wszystko warto jest być świadomym jego istnienia - nie można przecież wykluczyć, że w twoim przypadku to właśnie ta forma wsparcia może realnie pomóc. W tym artykule odpowiemy na pytanie czym jest program SMI oraz wytłumaczymy na czym on polega. Artykuł opisuje zasady obowiązujące w Anglii, Szkocji i Walii (według informacji GOV.UK i DWP) – jeśli mieszkasz w Irlandii Północnej, sprawdź aktualne zasady na stronie nidirect.

Support for Mortgage Interest

Pomoc w spłacie odsetek od kredytu hipotecznego przez dziesięciolecia była bezzwrotnym świadczeniem dla osób pobierających zasiłki zależne od dochodu, a od kwietnia 2018 roku Support for Mortgage Interest udzielane jest w formie oprocentowanej pożyczki. Udziela jej Department for Work and Pensions (DWP), czyli organ odpowiedzialny za politykę socjalną, emerytalną i alimentacyjną.

Kiedy zakwalifikujesz się do programu, DWP będzie w twoim imieniu opłacało część odsetek w racie kredytu. Każda z tych wpłat będzie budowała dług wobec państwa objęty stopą procentową, która aktualnie wynosi 4,5% i może się zmienić, ale nie częściej niż dwa razy w roku. Odsetki są doliczane do pożyczki co roku.

Dług ten musi zostać spłacony dopiero w momencie sprzedaży domu lub przenoszenia własności na innego właściciela. Jeśli po sprzedaży nieruchomości i spłacie kredytu hipotecznego oraz innych zabezpieczonych pożyczek nie zostanie wystarczająco dużo środków na spłatę całej pożyczki SMI, spłacasz tyle, ile możesz, a reszta pożyczki zostaje umorzona. Jeśli nieruchomość odziedziczy partner, z którym mieszkałeś, może on przejąć pożyczkę razem z domem. Inni spadkobiercy muszą spłacić pożyczkę od razu – jeśli spłacają ją z pieniędzy innych niż sprzedaż domu, muszą spłacić ją w całości. Chociaż brak obowiązku spłaty długu przed sprzedażą nieruchomości może wydawać się korzystny, w praktyce odsetki pomnażają jego wysokość z każdym rokiem - dlatego wcześniejsza spłata jest bardzo zalecana.

Kto kwalifikuje się do Support for Mortgage Interest?

Z uwagi na to, że SMI przeznaczony jest dla osób o niskich dochodach, kwalifikacja uzależniona jest od pobieranych zasiłków. Aby więc zakwalifikować się do programu, musisz pobierać jeden z następujących zasiłków:

• Universal Credit – 3 miesiące z rzędu (lub łącznie 3 miesiące, jeśli przeszedłeś na Universal Credit w ciągu miesiąca od zakończenia innego zasiłku);

• Pension Credit – w tym przypadku SMI może być wypłacane od początku pobierania Pension Credit;

• income-related Employment and Support Allowance (ESA) – po 39 tygodniach nieprzerwanego pobierania zasiłku.

Dodatkowo, jeśli mieszkasz z partnerem, on również musi wyrazić zgodę na pożyczkę SMI i podpisać formularz.

Jaką część raty pokryje SMI?

Sposób obliczania rządowej pomocy przy Support for Mortgage Interest może wydawać się dość skomplikowany. Wysokość wypłaty nie zależy od tego, ile wynosi rata, ale jest ustalana na podstawie określanej przez rząd stopy procentowej wynoszącej 3,66%. Ta sama standardowa stopa obowiązuje wszystkich, niezależnie od faktycznego oprocentowania ich kredytu hipotecznego.

Istnieją sztywne limity dotyczące kwoty zadłużenia, od której naliczana jest pomoc. W dużej większości przypadków będzie to £200,000, a dla osób pobierających Pension Credit oraz osób, które zaczęły pobierać kwalifikujący się zasiłek przed styczniem 2009 roku, gdy nie osiągnęły jeszcze wieku emerytalnego (State Pension age), limit zmniejsza się do £100,000. Oznacza to, że nawet jeśli saldo twojego kredytu wynosi £250,000, świadczenie będzie obliczane od kwoty £200,000.

Warto zaznaczyć, że częstotliwość wypłat SMI zależy od pobieranych zasiłków: przy Universal Credit SMI jest wypłacane co miesiąc; przy Pension Credit i innych zasiłkach – co cztery tygodnie (wysokość ustalana jest w skali tygodniowej). Pieniądze zazwyczaj trafiają bezpośrednio do pożyczkodawcy.

Obliczymy więc wysokość świadczenia dla kredytów z saldem £150,000 oraz £250,000:

Kredyt 1:

£150,000 × 3,66% = £5,490 rocznie, czyli ok. £457.50 miesięcznie (w skali tygodnia: £105.58).

Kredyt 2:

Ponieważ limit SMI wynosi £200,000, to od tej kwoty należy liczyć wysokość świadczenia. £200,000 × 3,66% = £7,320 rocznie, czyli ok. £610 miesięcznie (w skali tygodnia: £140.77).

Kwota ta pokrywa część odsetek wchodzących w skład raty. Jeśli kredyt oprocentowany jest wyżej niż rządowa stopa 3,66%, oznacza to, że SMI nie pokryje całych odsetek, a resztę będziesz musiał zapłacić sam:

Przykładowo, jeśli saldo kredytu wynosi £150,000, a jego oprocentowanie to 5%, to:

• Część odsetkowa miesięcznej raty wynosi £625 (£150,000 × 5% / 12);

• SMI pokryje £457.50;

• Nadal musisz opłacić £167.50 odsetek oraz całą część kapitałową raty.

Czy warto?

Support for Mortgage Interest może być dobrym rozwiązaniem, ale skorzystanie z niego powinno być maksymalnie przemyślane. Najważniejsze jest, aby pamiętać o fakcie, że SMI nie obniża raty kredytu tak “po prostu”. Każda mniejsza suma zapłacona bankowi generuje coraz większy dług wobec rządu, który trzeba będzie spłacić przy sprzedaży lub przeniesieniu własności nieruchomości (jeśli spłata następuje ze sprzedaży, a środki pozostałe po spłacie kredytu hipotecznego i innych zabezpieczonych pożyczek nie wystarczą, reszta zostaje umorzona). Aby ci to zobrazować, posłużymy się przykładem:

Załóżmy, że przez 4 lata korzystałeś z SMI i łącznie pobrałeś £10,000. Jeśli zapomniałbyś o długu wobec rządu, po 20 latach dług mógłby wzrosnąć do około £24,000 (przy założeniu, że oprocentowanie pozostanie na obecnym poziomie 4,5% rocznie).

Kiedy okazuje się, że dług przez lata pomnożył się ponad 2 razy, może to być duży cios dla twoich finansów.

SMI należy traktować jako rozwiązanie awaryjne, w sytuacji gdy z powodu utraty pracy lub konieczności przejścia na emeryturę, odczuwasz wyraźny spadek dochodów bez realnej perspektywy na ich wzrost. Jeśli decydujesz się na skorzystanie z Support for Mortgage Interest, dobrym pomysłem będzie stworzenie sobie planu spłaty w taki sposób, aby jak najszybciej pozbyć się długu wobec rządu.

Alternatywy

Zanim zaczniesz pobierać SMI, warto abyś rozważył inne opcje, które obniżą ratę lub dadzą ci czas na poprawę sytuacji finansowej.

Jedną z nich jest wydłużenie okresu spłaty. Niektórzy pożyczkodawcy mogą zgodzić się na wydłużenie okresu kredytowania. Miesięczna rata jest obliczana na podstawie salda kredytu, oprocentowania oraz właśnie długości okresu kredytowania. Jeśli ustalisz z bankiem, że ten się wydłuży, rata może zostać obniżona. Pamiętaj jednak, że takie rozwiązanie podwyższa całkowity koszt kredytu, ponieważ odsetki są naliczane przez dłuższy czas.

Dla osób, które potrzebują czasu na poprawę swojej sytuacji finansowej lub ich dochody zmalały nagle i mogą mieć przez to problem ze spłacaniem rat w terminie, jednym z rozwiązań są tzw. wakacje kredytowe. Jest to okres, który trzeba uzgodnić z pożyczkodawcą i podczas którego raty są zawieszone. Minusem takiego rozwiązania jest fakt, że podczas wakacji kredytowych odsetki są zazwyczaj nadal naliczane, a po ich zakończeniu zwykle doliczane do pozostałego salda kredytu. W rezultacie raty po zakończeniu wakacji kredytowych mogą być wyższe. Zawieszenie spłaty nie jest też dostępne zawsze i u każdego pożyczkodawcy – decyzja zależy od banku i twojej sytuacji. Jeśli przewidujesz problemy ze spłatą, warto jak najwcześniej skontaktować się z pożyczkodawcą.

Innym rozwiązaniem jest tymczasowa zmiana kredytu na interest-only. Oznacza to, że przez określony czas będziesz płacił niższą ratę kredytu, złożoną tylko i wyłącznie z odsetek. Takim sposobem spłata twojego zadłużenia jest w pewnym sensie zamrożona, a ty na bieżąco regulujesz wytwarzające się odsetki. To rozwiązanie jest bardzo podobne do wakacji kredytowych - jedyna różnica jest taka, że podczas wakacji kredytowych raty są zawieszone, a odsetki zazwyczaj dodawane są do salda kredytu, a przy zmianie produktu na interest-only, płacisz tylko odsetki, a saldo kredytu pozostaje niezmienione.

Support for Mortgage Interest przy Shared Ownership

Ważną kwestią do doprecyzowania jest to, że w sytuacji kiedy korzystasz z programu Shared Ownership, czyli opłacasz zarówno miesięczne raty kredytu, jak i czynsz, SMI obejmuje nadal tylko odsetki kredytowe. Oznacza to, że SMI nie pokrywa czynszu.

Na szczęście dla osób pobierających Universal Credit na czynsz przewidziana jest oddzielna pomoc w ramach tego świadczenia. Nazywa się ona “housing element” i mogą ją otrzymać osoby, które:

• Mają umowę Shared Ownership (wtedy housing element może pomóc w opłaceniu czynszu i kwalifikujących się opłat serwisowych, a SMI – odsetek od kredytu);

• Wynajmują mieszkanie od prywatnego właściciela;

• Mieszkają w zasobach socjalnych (Council lub Housing Association).

W przypadku Shared Ownership przy housing element nie stosuje się potrącenia za dodatkową sypialnię (tzw. spare bedroom deduction).

Dzięki temu, jeśli korzystasz z Shared Ownership i pobierasz Universal Credit, SMI może pomóc w spłacie odsetek od kredytu, a housing element może pomóc pokryć czynsz (kwota zależy od całej wysokości Universal Credit). Pamiętaj jednak, że SMI jest oprocentowaną pożyczką, a nie bezzwrotnym świadczeniem.

SMI a odsetki innych pożyczek

Generalną zasadą przy programie Support for Mortgage Interest jest to, że świadczenia pokrywają część odsetek od kredytu hipotecznego. Zasady dotyczące innych pożyczek zależą jednak od pobieranego zasiłku – przy Universal Credit SMI może objąć także inne pożyczki zabezpieczone na twoim domu. W pozostałych przypadkach inne pożyczki co do zasady nie zaliczają się do SMI, jednak istnieje jeden wyjątek. Są nim pożyczki na tzw. essential repairs or disability‑related improvements, czyli naprawy lub remont elementów domu, które są absolutnie niezbędne do życia. Mogą to być na przykład:

• naprawa dachu, instalacji, innych elementów, bez których dom nie jest „fit for human habitation” (czyli nie jest bezpieczny i nie nadaje się do zamieszkania);

• adaptacja łazienki, schodów, wejścia itd. dla osoby niepełnosprawnej (np. rampy, prysznic bezprogowy, przerobione drzwi).

Aby SMI objęło taką pożyczkę, musi ona zostać wykorzystana na kwalifikujące się naprawy lub ulepszenia w ciągu 6 miesięcy od jej otrzymania (lub tak szybko, jak to rozsądnie możliwe). Wtedy SMI może pokrywać także odsetki od tej pożyczki w ramach limitu (zazwyczaj £200,000, a przy Pension Credit £100,000), przy czym pożyczki na przystosowanie domu do potrzeb osoby niepełnosprawnej nie są wliczane do tego limitu.

Podsumowanie

Support for Mortgage Interest to nietypowy program rządowy, który zapewnia dopłatę do miesięcznych rat kredytu. W odróżnieniu od innych zasiłków, w tym przypadku otrzymywane kwoty są tak naprawdę oprocentowaną pożyczką, którą należy spłacić w momencie sprzedaży domu lub przeniesienia własności na inną osobę. Aby zakwalifikować się do programu, musisz pobierać jeden z zasiłków dla osób o niskich dochodach. Jeśli masz świadomość konsekwencji i pomysł na jak najszybszą spłatę długu, SMI może być dobrym rozwiązaniem, które obniża comiesięczne zobowiązanie.