Support for Mortgage Interest - kiedy można skorzystać z rządowej pomocy przy kredycie hipotecznym w UK?

Support for Mortgage Interest (SMI) jest jednym z najmniej znanych rządowych programów pomocowych. Niewielka popularność SMI jest efektem bardzo specyficznych zasad kwalifikacji oraz nietypowego sposobu działania, jednak mimo wszystko warto jest być świadomym jego istnienia - nie można przecież wykluczyć, że w Twoim przypadku, to właśnie ta forma pomocy przyniesie Ci bardzo duże korzyści. W tym artykule odpowiemy na pytanie czym jest program SMI oraz wytłumaczymy na czym on polega.

Support for Mortgage Interest

Support for Mortgage Interest stanowił od 1948 roku jeden z bezzwrotnych zasiłków dla osób o niskich dochodach, a w 2018 roku został przekształcony w program pomocowy polegający na oprocentowanych pożyczkach. Udziela ich Department for Work and Pensions (DWP), czyli organ odpowiedzialny za politykę socjalną, emerytalną i alimentacyjną.

Kiedy zakwalifikujesz się do programu, DWP będzie w twoim imieniu opłacało część odsetek w racie kredytu. Każda z tych wpłat będzie budowała dług wobec państwa objęty stopą procentową, która aktualnie wynosi 4,6% i może się zmienić w każdym momencie.

Dług ten musi zostać spłacony dopiero w momencie sprzedaży domu lub przenoszenia własności na innego właściciela. Jeśli kwota długu przekracza cenę, za jaką sprzedana została nieruchomość, nadwyżka jest zazwyczaj umarzana. Chociaż brak obowiązku spłaty długu przed sprzedażą nieruchomości może wydawać się korzystny, w praktyce odsetki pomnażają jego wysokość z każdym rokiem - dlatego wcześniejsza spłata jest bardzo zalecana.

Kto kwalifikuje się do Support for Mortgage Interest?

Z uwagi na to, że SMI przeznaczony jest dla osób o niskich dochodach, kwalifikacja uzależniona jest od pobieranych zasiłków. Aby więc zakwalifikować się do programu, musisz pobierać jeden z następujących zasiłków:

• Universal Credit (co najmniej przez ostatnie 3 miesiące);

• Pension Credit;

• Jeden z legacy benefits, czyli zasiłków stopniowo zastępowanych przez Universal Credit (przez co najmniej 39 tygodni).

Dodatkowo, jeśli mieszkasz z partnerem, musi on wyrazić zgodę na wnioskowanie o zasiłek.

Jaką część raty pokryje SMI?

Sposób obliczania rządowej pomocy przy Support for Mortgage Interest może wydawać się dość skomplikowany. Wysokość wypłaty nie zależy od tego ile wynosi rata, ale jest ustalana na podstawie określanej przez rząd stopy procentowej wynoszącej 3,66%. Określenie jednej stopy procentowej dla wszystkich nastąpiło z paru powodów - w celu zachowania sprawiedliwości społecznej (zapobieganie większej pomocy dla droższych lub luksusowych kredytów) oraz aby ułatwić masowe wypłacanie SMI (jeśli wysokość wypłat zależała by od kredytu potrzebującego, każdy wniosek musiałby być rozpatrzony oddzielnie).

Istnieją sztywne limity dotyczące kwoty zadłużenia, od której naliczana jest pomoc. W dużej większości przypadków będzie to £200,000, a dla osób pobierających pension credit, limit zmniejsza się do £100,000. Oznacza to, że nawet jeśli saldo twojego kredytu wynosi £250,000, świadczenie będzie obliczane od kwoty £200,000.

Warto zaznaczyć, że to, co ile wypłacane jest SMI zależy od pobieranych zasiłków:

• przy Universal Credit SMI będzie wypłacane co miesiąc;

• przy innych zasiłkach co tydzień,

ale jego wysokość zawsze obliczana jest w skali tygodniowej.

Obliczymy więc wysokość świadczenia dla kredytów z saldem £150,000 oraz £250,000 oprocentowanych stopą 5%:

Kredyt 1:

£150,000 * 3,66% = £5,490. Dzieląc na 52 tygodnie, to £105.58.

Kredyt 2:

Ponieważ limit SMI wynosi £200,000, to od tej kwoty należy liczyć wysokość świadczenia. £200,000 * 3,66% = £7,320. W skali tygodnia oznacza to £140.77.

Kwota ta pokrywa część części raty składającej się z odsetek. Jeśli kredyt oprocentowany jest wyżej niż rządowa stopa 3,66%, oznacza to, że nie pokryje całych odsetek, a resztę będziesz musiał zapłacić sam:

Przykładowo, jeśli kredyt, który jest oprocentowany stopą 5% i jego saldo wynosi £150,000 ma ratę w wysokości £2,000, to:

• Część kapitałowa wynosi £1,375;

• Część odsetkowa wynosi £625;

• SMI pokryje £457,5;

• Nadal musisz opłacić £1,542.5 raty.

Czy warto?

Support for Mortgage Interest może być dobrym rozwiązaniem, ale skorzystanie z niego powinno być maksymalnie przemyślane. Najważniejsze jest, aby pamiętać o fakcie, że SMI nie obniża raty kredytu tak “po prostu”. Każda mniejsza suma zapłacona bankowi generuje coraz większy dług wobec rządu, który kiedyś będzie musiał być spłacony. Aby Ci to zobrazować, posłużymy się przykładem:

Załóżmy, że przez 4 lata korzystałeś z SMI i łącznie pobrałeś £10,000. Jeśli zapomniałbyś o długu wobec rządu, po 20 latach miałbyś do oddania prawie £25,000!

Kiedy okazuje się, że dług przez lata pomnożył się ponad 2 razy, może to być duży cios dla twoich finansów.

SMI należy traktować jako rozwiązanie awaryjne, w sytuacji gdy z powodu utraty pracy lub konieczności przejścia na emeryturę, odczuwasz wyraźny spadek dochodów bez realnej perspektywy na ich wzrost. Jeśli decydujesz się na skorzystanie z Support for Mortgage Interest, dobrym pomysłem będzie stworzenie sobie planu spłaty w taki sposób, aby jak najszybciej pozbyć się długu wobec rządu.

Alternatywy

Zanim zaczniesz pobierać SMI, warto abyś rozważył inne opcje, które obniżą ratę lub dadzą Ci czas na poprawę sytuacji finansowej.

Najbardziej popularną z nich jest wydłużenie okresu spłaty. Większość banków zgadza się na takie rozwiązanie bez konieczności przeprowadzania remortgage. Miesięczna rata jest obliczana na podstawie salda kredytu, oprocentowania oraz właśnie długości okresu kredytowania. Jeśli ustalisz z bankiem, że ten się wydłuży, rata może zostać obniżona. Pamiętaj jednak, że takie rozwiązanie podwyższa całkowity koszt kredytu, ponieważ odsetki są naliczane przez dłuższy czas.

Dla osób, które potrzebują czasu na poprawę swojej sytuacji finansowej lub ich dochody zmalały nagle i mogą mieć przez to problem ze spłacaniem rat w terminie, jednym z rozwiązań są tzw. wakacje kredytowe. Jest to ustalany przez bank okres, podczas którego raty są zawieszone i nie musisz płacić absolutnie nic. Minusem takiego rozwiązania jest fakt, że podczas wakacji kredytowych odsetki są nadal naliczane, a po jego zakończeniu ich suma jest dodana do pozostałego salda kredytu. W rezultacie część odsetkowa raty po wakacjach kredytowych ponownie wzrasta. Zawieszenie spłaty kredytu jest także stosunkowo mało popularnym rozwiązaniem i nie każdy pożyczkodawca oferuje takie rozwiązanie.

Innym, rzadziej używanym rozwiązaniem jest tymczasowa zmiana kredytu na interest-only. Oznacza to, że przez określony czas będziesz płacił niższą ratę kredytu, złożoną tylko i wyłącznie z odsetek. Takim sposobem spłata twojego zadłużenia jest w pewnym sensie zamrożona, a ty na bieżąco regulujesz wytwarzające się odsetki. To rozwiązanie jest bardzo podobne do wakacji kredytowych - jedyna różnica jest taka, że podczas wakacji kredytowych nie płacisz nic, a odsetki dodawane są do salda kredytu, a przy zmianie produktu na interest-only, płacisz tylko odsetki, a saldo kredytu pozostaje niezmienione.

Support for Mortgage Interest przy Shared Ownership

Ważną kwestią do doprecyzowania jest to, że w sytuacji kiedy korzystasz z programu Shared Ownership, czyli opłacasz zarówno miesięczne raty kredytu, jak i czynsz, SMI obejmuje nadal tylko odsetki kredytowe. Oznacza to, że cały czynsz musisz pokryć z własnej kieszeni.

Na szczęście dla osób pobierających Universal Credit, na czynsz jest przewidziany oddzielny zasiłek. Nazywa się on “housing element” i mogą otrzymać osoby, które:

• Mają umowę Shared Ownership (wtedy Housing Element pokrywa część czynszową, a SMI część kredytową);

• Wynajmują mieszkanie od prywatnego właściciela;

• Mieszkają w zasobach socjalnych (Council lub Housing Association).

To, ile pieniędzy można otrzymać w ramach housing element, w przypadku Shared Ownership zależy od ilości sypialni w mieszkaniu. Przepisy są tutaj dość sztywne i przewidują jedną sypialnię dla każdej z poniższych grup:

• Każda dorosła para (małżeństwo lub partnerzy).

• Każda inna osoba dorosła (powyżej 16. roku życia).

• Dwoje dzieci tej samej płci poniżej 16. roku życia.

• Dwoje dzieci dowolnej płci poniżej 10. roku życia.

• Każde inne dziecko (którego nie da się “sparować” według powyższych zasad).

Jeśli ilość sypialni w twoim domu będzie odpowiadać powyższej zasadzie, housing element pokryje cały czynsz. Jeżeli w mieszkaniu znajduje się jedna dodatkowa sypialnia, zasiłek będzie obcięty o 14%, a jeśli 2 lub więcej, obniżka będzie wynosiła 25%.

Dzięki temu, jeśli korzystasz z Shared Ownership, SMI może pokrywać część twojej raty kredytowej, a housing element nawet cały twój czynsz. Dzięki temu koszt mieszkania się znacząco obniża.

SMI a odsetki innych pożyczek

Generalną zasadą przy programie Support for Mortgage Interest jest to, że świadczenia pokrywają część odsetek od kredytu hipotecznego. Inne pożyczki co do reguły nie zaliczają się do SMI, jednak istnieje jeden wyjątek. Są nim pożyczki na tzw. essential repairs or disability‑related improvements, czyli naprawy lub remont elementów domu, które są absolutnie niezbędne do życia. Mogą to być na przykład:

• naprawa dachu, instalacji, innych elementów, bez których dom nie jest „fit for human habitation” (czyli bezpieczny i przyzwoicie przydatny do mieszkania);

• adaptacja łazienki, schodów, wejścia itd. dla osoby niepełnosprawnej (np. rampy, prysznic kołowy, przerobione drzwi).

Aby SMI mogło zostać przyznane, DWP potrzebuje dowodów na to, że takie pożyczki były konieczne. Mowa tutaj o okazaniu faktur po zakupie oraz odpowiednim jego uzasadnieniu. Kiedy DWP zaakceptuje wniosek, kwota otrzymywanego SMI zwiększy się odpowiednio proporcjonalnie do salda drugiej pożyczki (nadal obowiązuje limit £200,000).

Podsumowanie

Support for Mortgage Interest to nietypowy program rządowy, który zapewnia dopłatę do miesięcznych rat kredytu. W odróżnieniu do innych zasiłków, w tym przypadku otrzymywane kwoty są tak naprawdę oprocentowaną pożyczką, którą należy spłacić w momencie sprzedaży domu lub przeniesienia własności na inną osobę. Aby zakwalifikować się do programu, musisz pobierać jeden z zasiłków dla osób o niskich dochodach. Jeśli masz świadomość konsekwencji i pomysł na jak najszybszą spłatę długu, SMI może być dobrym rozwiązaniem, które obniża comiesięczne zobowiązanie.