Kredyt hipoteczny w UK - wyjaśnienie pojęć

Każdy z nas wie czym jest kredyt hipoteczny, ale im bardziej zagłębiamy się w tym temacie, tym więcej trudnych, nierozumiałych i złożonych pojęć. W Extend Finance staramy się tłumaczyć wszystkie zagadnienia możliwie najprostszym językiem, jednak nic nie stoi na przeszkodzie, byś poznał trochę słownictwa, z którym z pewnością spotkasz się na etapie zakupu nieruchomości. Dzięki temu artykułowi nie tylko będzie Ci łatwiej zrozumieć oferty banków, ale i czytanie umów zajmie Ci po prostu mniej czasu. Serdecznie zapraszamy do lektury!

Kredyt hipoteczny w UK - wyjaśnienie pojęć

Spis treści

Rodzaje kredytów hipotecznych

Podział ze względu na spłatę kapitału

Inne kredyty

Stopy procentowe i oprocentowania

Oprocentowania kredytów

Joint mortgage

Prowizje i opłaty

Osoby uczestniczące w procesie zakupu nieruchomości i ubiegania się o kredyt hipoteczny

Inne kluczowe terminy

Rodzaje kredytów hipotecznych

Zacznijmy od podziału kredytów. To bardzo ciekawe zagadnienie, ponieważ w Wielkiej Brytanii występuje naprawdę dużo wariantów tych produktów finansowych, co trochę ułatwia dopasowanie najlepszej oferty do Twoich indywidualnych potrzeb. Z drugiej strony, bardzo trudno jest wskazać jeden, uniwersalny kredyt hipoteczny, który pasowałby w każdym przypadku.

Podział ze względu na spłatę kapitału

• Kredyt ze spłatą kapitału (Repayment mortgage): To najbardziej typowa forma kredytu hipotecznego. Decydując się na takie rozwiązanie, co miesiąc oddajesz do banku część pożyczonej kwoty wraz z odsetkami. W zamian za dość wysoką ratę, na koniec okresu kredytowania stajesz się jedynym właścicielem nieruchomości i bank nie ma już nad nią żadnej kontroli. Kredyt ze spłatą kapitału jest najczęściej wybierany przez naszych klientów.

• Kredyt hipoteczny z wyłączną spłatą odsetek (Interest only mortgage): W takim wariancie, płacisz jedynie odsetki od pożyczonej przez Ciebie kwoty, a co za tym idzie, Twój dług się nie zmienia. W części przypadków, po kilku latach rozpoczyna się spłata kapitału i wspomniany kredyt zaczyna przypominać “normalny”, ale są także warianty, w których kapitału nie spłaca się nigdy. W takiej sytuacji, na końcu okresu kredytowania trzeba albo wykupić nieruchomość za gotówkę, albo wziąć następny kredyt, by ten wykup sfinansować. Jeśli zastanawiasz się kiedy warto zastanowić się nad tym rozwiązaniem, przeczytaj nasz artykuł na ten temat. Pamiętaj, że kredyty inwestycyjne, czyli tzw.Buy to Let mortgages, w praktycznie każdym przypadku są kredytami typu Interest only.

Inne kredyty

• Hipoteka emerytalna (Pension mortgage): Hipoteka emerytalna to również kredyt hipoteczny, jednak to bank płaci Tobie, a nie Ty jemu. W praktyce, w zamian za otrzymanie Twojej nieruchomości po śmierci, bank co miesiąc wypłaca Ci określoną kwotę, stanowiącą dodatkowy przychód do emerytury. Brytyjskie prawo traktuje hipotekę emerytalną jako inwestycję, a pieniądze z niej płynące są zwolnione od podatku.

• Inwestycyjny kredyt hipoteczny (Buy to Let mortgage): Kredyt Buy to Let jest udzielany tylko wtedy, gdy kupowana nieruchomość ma być wynajmowana długoterminowo. Takie produkty finansowe są dość specyficzne: oprocentowanie i wkład własny będą nieco wyższe, a wysokość rat będzie uzależniona od prognozowanych przychodów z wynajmu. Ważne: nieruchomości objętej zwykłym kredytem hipotecznym nie można wynajmować, chyba że uzyska się pozwolenie od banku, czyli Consent to Let.

• Holiday Let Mortgage: kredyt typu holiday let to specjalna odmiana kredytu Buy to Let. W przeciwieństwie do standardowych kredytów inwestycyjnych, kredyt hipoteczny holiday let poświęcony jest finansowaniu nieruchomości wynajmowanych wyłącznie krótkoterminowo, na przykład za pośrednictwem Booking.com czy Airbnb. To stosunkowo droga forma pożyczki - oprocentowanie jest nierzadko wyższe nawet o 2% względem standardowych kredytów mieszkaniowych, często wymagane jest także posiadanie gwarancji finansowych.

• Kredyt hipoteczny cashback (Cashback mortgage): Niektóre banki starają się przekonywać klientów do wzięcia kredytów za pomocą bonusów finansowych. W praktyce, jest to od £200 do £1000, natomiast czasem zdarza się, że zwrot jest uzależniony od wartości nieruchomości. Niestety, nie ma nic za darmo- oprocentowanie takich kredytów jest często wyższe i warto dobrze policzyć, czy taki cashback jest jakkolwiek opłacalny.

• Second charge mortgage: Kredyt hipoteczny typu second charge jest produktem skierowanym do osób, które spłaciły już część pożyczonego kapitału i chciałyby pożyczyć dodatkową sumę pieniędzy, zabezpieczając ją posiadaną nieruchomością. Jest to sposób na pozyskanie stosunkowo taniej gotówki, jednak warto pamiętać o negatywnych konsekwencjach - opóźnienia w spłacie second charge mortgage mogą skutkować zajęciem nieruchomości za długi.

• Retirement interest-only mortgage: Kredyt emerytalny ze spłatą samych odsetek dedykowany jest osobom powyżej 55 roku życia, które spłacały już standardowy kredyt, jednak z myślą o emeryturze chciałyby obniżyć swoje wydatki. Kredyty typu RIO są co do zasady bezterminowe, umowa wygasa dopiero w momencie śmierci kredytobiorcy.

Więcej na temat specjalnych ofert kredytowych znajdziesz na rządowej stronie Moneyhelper

Stopy procentowe i oprocentowania

Stopy procentowe to prawdopodobnie najważniejsze kryterium przy podejmowaniu decyzji o kredycie hipotecznym. To również one mają największy wpływ na łączny koszt kredytu (APRC) i decydują, czy dany kredyt hipoteczny jest drogi, czy tani.

• **Stopa referencyjna **(reference rate) to podstawowe oprocentowanie, które ustala Bank Anglii. Choć jest to w zasadzie najważniejszy wskaźnik ekonomiczny, stopa referencyjna nie odzwierciedla rzeczywistego oprocentowania kredytów.

• **Stopa bazowa **(base rate)- Jest to stopa referencyjna powiększona o pewien procent. To tak zwany koszt pieniądza, bowiem stopa bazowa jest oprocentowaniem pożyczek, których udzielają sobie banki. Przykładem stopy bazowej są wskaźniki LIBOR, WIBOR i EURIBOR. Kiedy stopa bazowa jest niska, a ryzyko jej wzrostu jest niskie, kredyty hipoteczne typu tracker są bardzo atrakcyjne.

Oprocentowania kredytów

• Kredyt hipoteczny ze stopą zmienną (variable rate mortgage) - jeśli kredyt jest oprocentowany zmienną stopą, wysokość raty płynnie się zmienia. Wysokość odsetek zależy między innymi od aktualnej stopy bazowej. Więcej informacji o kredytach variable rate i fixed rate znajdziesz w naszym artykule Oprocentowanie stałe vs zmienne

• Kredyt hipoteczny ze stałą stopą (fixed rate mortgage) - w takiej sytuacji, oprocentowanie kredytu utrzymuje się na tym samym poziomie przez 2,3 lub 5 lat. Po tym czasie, oprocentowanie wraca do tak zwanej standardowej stopy zmiennej (SVR). W Wielkiej Brytanii, kredyty typu fixed są udzielane zdecydowanie najcześciej. Większe bezpieczeństwo nie jest jednak za darmo- oprocentowanie fixed rate mortgage w chwili jego udzielania będzie wyższe niż w przypadku kredytu ze stopą zmienną, a im na dłużej chcesz zamrozić oprocentowanie, tym więcej przyjdzie Ci zapłacić.

• Standardowa stopa zmienna (SVR) - standardowa stopa zmienna jest oprocentowaniem kredytów po wygaśnięciu umowy o stałej, zmiennej lub rabatowej stopie procentowej. SVR zwykle jest dość wysokie, dlatego jeśli to możliwe, warto rozważyć remortgage gdy Twój preferencyjny kredyt hipoteczny dobiega końca.

• Stopa dyskontowa - dyskontowa stopa procentowa jest ustalona na poziomie niższym niż standardowa stopa zmienna (SVR) i zależy od decyzji banku. Co do zasady jest to opłacalne rozwiązanie, ale daje ono mniejszą pewność niż kredyty typu fixed. Płacone co raty mogą się różnić każdego miesiąca, choć zwykle, zmiany pojawiają się znacznie rzadziej.

Joint mortgage

Joint mortgage to rodzaj kredytu hipotecznego, który spłacany jest przez od dwóch do czterech osób. Z tego rozwiązania korzystają zarówno małżonkowie jak i osoby, które chcą skorzystać ze wsparcia bliskich, na przykład rodziców. W zależności od poczynionych ustaleń, udziały w prawie własności nieruchomości mogą być rozłożone równomiernie, jak i stawiać jedną osobę na uprzywilejowanej pozycji. Więcej o joint mortgage możesz przeczytać w naszym artykule.

Prowizje i opłaty

Trzeba pamiętać, że koszty kredytu to nie tylko odsetki i kapitał zwracany w ratach. Biorąc kredyt hipoteczny musisz być gotowy na kilka dodatkowych wydatków i warto o nich pamiętać, by później się nie rozczarować. Do najważniejszych należą:

• Opłata aranżacyjna/produktowa/rezerwacyjna - jest to kwota pobierana przez kredytodawcę za udzielenie Ci kredytu hipotecznego. Opłata ta jest zazwyczaj należna po wypełnieniu wniosku kredytowego i może zostać dodana do spłacanej kwoty.

• Opłata za przedterminową spłatę kredytu (Early Repayment Charge, ERC) - jeśli zdecydujesz się spłacić swój kredyt wcześniej, na przykład po otrzymaniu dużego spadku albo po wygranej na loterii, oczywiście możesz to zrobić. Musisz jednak pamiętać, że każda umowa kredytowa przewiduje limit nadpłat- bez prowizji możesz oddać na przykład 10% łącznej wartości kredytu. Jeśli będziesz chciał oddać więcej, bank naliczy opłatę, zwykle na poziomie między 1 a 5% wpłacanej kwoty, choć niektórzy kredytodawcy nie pobierają jej w ogóle.

• Opłata za badanie/wycenę - by pożyczyć Ci pieniądze, bank musi mieć pewność, że cena nieruchomości jest zgodna z obecnymi realiami. W tym celu, wzywa się specjalistę, który szacuje wartość domu i wystawia stosowny raport. W niektórych przypadkach, kredytodawca nie pobiera tej opłaty, jednak warto o niej pamiętać.

• Prowizje brokera - opłaty należne brokerowi za jego usługi w zakresie pomocy w znalezieniu odpowiedniego kredytu hipotecznego.

Dokładne określenie opłat i prowizji jest możliwe tylko wtedy, gdy przeanalizujemy konkretny przypadek. Niemniej, zachęcamy do przeczytania naszego artykułu, w którym opisaliśmy koszty zakupu nieruchomości w UK tak szczegółowo, jak to tylko możliwe.

Osoby uczestniczące w procesie zakupu nieruchomości i ubiegania się o kredyt hipoteczny

Proces jakim jest zakup nieruchomości jest bardzo złożony i wymaga wielu rozmów oraz podpisów, aby mógł zostać pomyślnie zakończony. Poniżej wytłumaczymy kilka terminów, którymi określane są niektóre osoby uczestniczące w całym przedsięwzięciu:

• Solicitor lub Conveyancer - jest to prawnik, który odpowiada za proces przeniesienia własności nieruchomości nieruchomości (conveyancing). Z definicji obydwa słowa się różnią - z reguły Solicitor jest bardziej wykwalifikowany i ma szersze uprawnienia, przy czym praca Conveyancera jest skupiona tylko i wyłącznie na przenoszeniu aktów własności. W praktyce jednak te 2 zawody często się pokrywają i Solicitor i Conveyancer to ta sama osoba.

Inne kluczowe terminy

• Stamp Duty (stamp duty land tax) - to podatek od zakupu nieruchomości na terenie Anglii i Walii, którego kwota zależy od ceny, jaką finalnie zapłacisz za swój dom. Jako, że jest to dość złożone zagadnienie, zachęcamy do lektury naszego artykułu: Stamp duty land tax- kalkulator i tabela stawek.

• Loan to Value (LTV) - współczynnik loan to value określa wartość kredytu w stosunku do wartości nieruchomości. Przykładowo, jeśli kupujesz dom za £200,000 i pożyczasz £150,000, 75% kwoty przeznaczonej na zakup pochodzi z banku, więc LTV wynosi 75%. Maksymalna wartość LTV to obecnie 95%.

• Depozyt (deposit) - żaden bank nie udzieli Ci kredytu na 100% wartości nieruchomości. Jeśli chcesz kupić dom, musisz przygotować pewną sumę pieniędzy, minimum 5%. W większości przypadków, depozyt wynosi od 10 do 15%.

• Remortgage - remortgage to proces, w którym bierzemy kredyt hipoteczny w celu spłaty obecnego zobowiązania. Remortgage możemy zrobić zarówno u tego samego, jak i nowego kredytodawcy. Po co przeprowadza się taką operację? Na przykład po to, by uwolnić część kapitału z naszej nieruchomości, aby skonsolidować długi, lub obniżyć ratę, zmnieniając obecny kredyt hipoteczny na taki, którego oprocentowanie jest niższe. Więcej informacji na ten temat, w naszym artykule Remortgage, na czym polega.

• Ujemny kapitał własny (negative equity) - jeśli wartość Twojego kredytu jest wyższa niż wartość nieruchomości, występuje tak zwany ujemny kapitał własny. Najczęściej jest to wynik spadku ceny nieruchomości.

• Akt hipoteczny - prawnie wiążący dokument, który wymienia warunki kredytu hipotecznego i pokazuje przeniesienie własności. Stwierdza, że osoba, która jest właścicielem domu, przenosi własność na kredytodawcę jako zabezpieczenie kredytu hipotecznego.

• Akty własności (Title Deeds) - Są to oficjalne dokumenty prawne, które zawierają informacje o właścicielach nieruchomości oraz ich prawach i obowiązkach związanych z jej posiadaniem.

• Przeniesienie własności nieruchomości (conveyancing) - conveyancing to proces prawny, który polega na zmianie właściciela nieruchomości. Aby można było to zrobić, trzeba wynająć prawnika (Solicitora lub Conveyancera), który ma do tego uprawnienia i będzie mógł zadbać o to, że transakcja przebiegnie pomyślnie, również ze strony prawnej.

• Transfer of Equity - Takim terminem określa się przeniesienie części udziałów w nieruchomości na inną osobę. Może to oznaczać zarówno przekazanie komuś części udziałów, jak i całkowite usunięcie danej osoby z dokumentów własności.

Mamy nadzieję, że nasz artykuł okazał się przydatny. Biorąc kredyt hipoteczny bierzesz na siebie duże i długotrwałe zobowiązanie, dlatego warto solidnie przygotować się do tego tematu. Dysponując solidną wiedzą i dobrym brokerem, unikniesz wielu błędów, które mogłyby być dla Ciebie bardzo kosztowne.

Planujesz wziąć kredyt hipoteczny lub zastanawiasz się, czy da się obniżyć ratę obecnego zobowiązania? Napisz do nas i umów się na wstępną konsultację! Nasi doradcy mogą zdziałać naprawdę dużo, a jako whole-of-market broker, firma Extend Finance oferuje swoim klientom dostęp do praktycznie wszystkich ofert kredytowych. By umówić się na rozmowę, wystarczy skorzystać z formularza kontaktowego :)