Kredyt hipoteczny w UK - wyjaśnienie pojęć

Każdy z nas wie, czym jest kredyt hipoteczny, ale im bardziej zagłębiamy się w ten temat, tym więcej napotykamy trudnych, niezrozumiałych i złożonych pojęć. W Extend Finance staramy się tłumaczyć wszystkie zagadnienia możliwie najprostszym językiem, jednak nic nie stoi na przeszkodzie, byś poznał trochę słownictwa, z którym z pewnością spotkasz się na etapie zakupu nieruchomości. Dzięki temu artykułowi nie tylko będzie Ci łatwiej zrozumieć oferty banków, ale i czytanie umów zajmie Ci po prostu mniej czasu. Serdecznie zapraszamy do lektury!

Spis treści

Rodzaje kredytów hipotecznych

Podział ze względu na spłatę kapitału

Inne kredyty

Stopy procentowe i oprocentowania

Oprocentowania kredytów

Joint mortgage

Prowizje i opłaty

Osoby uczestniczące w procesie zakupu nieruchomości i ubiegania się o kredyt hipoteczny

Inne kluczowe terminy

Rodzaje kredytów hipotecznych

Zacznijmy od podziału kredytów. To bardzo ciekawe zagadnienie, ponieważ w Wielkiej Brytanii występuje naprawdę dużo wariantów tych produktów finansowych, co trochę ułatwia dopasowanie najlepszej oferty do Twoich indywidualnych potrzeb. Z drugiej strony, bardzo trudno jest wskazać jeden, uniwersalny kredyt hipoteczny, który pasowałby w każdym przypadku.

Podział ze względu na spłatę kapitału

• Kredyt ze spłatą kapitału (Repayment mortgage): To najbardziej typowa forma kredytu hipotecznego. Decydując się na takie rozwiązanie, co miesiąc oddajesz do banku część pożyczonej kwoty wraz z odsetkami. Po spłacie całego kredytu obciążenie hipoteczne zostaje usunięte.

• Kredyt hipoteczny z wyłączną spłatą odsetek (Interest only mortgage): W takim wariancie, płacisz jedynie odsetki od pożyczonej przez Ciebie kwoty, a co za tym idzie, Twój dług się nie zmienia. Kapitał trzeba spłacić jednorazowo na koniec okresu kredytowania, dlatego kredytodawca wymaga wiarygodnego planu spłaty, np. z oszczędności, inwestycji lub ze sprzedaży nieruchomości. Jeśli zastanawiasz się kiedy warto zastanowić się nad tym rozwiązaniem, przeczytaj nasz artykuł na ten temat. Kredyty inwestycyjne, czyli tzw. Buy to Let mortgages, mogą być udzielane zarówno w wariancie Interest only, jak i ze spłatą kapitału.

Inne kredyty

• Inwestycyjny kredyt hipoteczny (Buy to Let mortgage): Kredyt Buy to Let służy do zakupu lub refinansowania nieruchomości przeznaczonej na wynajem, zwykle na podstawie standardowej umowy najmu mieszkaniowego; szczegółowe wymogi dotyczące rodzaju i długości najmu ustala kredytodawca. Maksymalna kwota kredytu zależy m.in. od oczekiwanego czynszu – kredytodawca sprawdza, czy czynsz z odpowiednim zapasem pokrywa odsetki – a wymagany depozyt jest zwykle wyższy niż przy kredycie na własne potrzeby mieszkaniowe. Ważne: warunki standardowego kredytu mieszkaniowego zwykle nie pozwalają wynająć nieruchomości bez zgody kredytodawcy (Consent to Let); wynajem bez takiej zgody może oznaczać naruszenie warunków umowy kredytu.

• Holiday Let Mortgage: kredyt typu holiday let to specjalna odmiana kredytu Buy to Let. W przeciwieństwie do standardowych kredytów inwestycyjnych, kredyt hipoteczny holiday let poświęcony jest finansowaniu nieruchomości wynajmowanych wyłącznie krótkoterminowo, na przykład za pośrednictwem Booking.com czy Airbnb. Warunki takich kredytów, np. oprocentowanie i wymagany depozyt, mogą się różnić od standardowych kredytów mieszkaniowych.

• Kredyt hipoteczny cashback (Cashback mortgage): Niektóre banki starają się przekonywać klientów do wzięcia kredytów za pomocą bonusów finansowych. Kwota cashbacku zależy od oferty. Czasem zdarza się, że zwrot jest uzależniony od wartości nieruchomości. Niestety, nie ma nic za darmo – oprocentowanie takich kredytów jest często wyższe i warto dobrze policzyć, czy taki cashback jest jakkolwiek opłacalny.

• Second charge mortgage: Kredyt hipoteczny typu second charge jest produktem skierowanym do osób, które spłaciły już część pożyczonego kapitału i chciałyby pożyczyć dodatkową sumę pieniędzy, zabezpieczając ją posiadaną nieruchomością. Koszt takiego kredytu warto porównać z remortgage lub dodatkowym kredytem od obecnego kredytodawcy (further advance). Pamiętaj też o negatywnych konsekwencjach - opóźnienia w spłacie second charge mortgage mogą skutkować zajęciem nieruchomości za długi.

• Retirement interest-only mortgage: Kredyt emerytalny ze spłatą samych odsetek jest przeznaczony dla starszych właścicieli nieruchomości (minimalny wiek ustala kredytodawca, np. 55 lat), którzy chcą płacić co miesiąc tylko odsetki; może to być nowy kredyt albo kredyt zastępujący dotychczasowy. Kredyty typu RIO zwykle nie mają określonego okresu kredytowania – kapitał spłaca się najczęściej ze sprzedaży nieruchomości po śmierci ostatniego z kredytobiorców lub po jego przeprowadzce na stałe do domu opieki.

Więcej na temat specjalnych ofert kredytowych znajdziesz na rządowej stronie Moneyhelper

Stopy procentowe i oprocentowania

Na koszt kredytu wpływają oprocentowanie i opłaty. APRC przedstawia jego roczny koszt jako wartość procentową, z uwzględnieniem określonych założeń dla całego okresu kredytowania.

• Stopa bazowa (Bank Rate, base rate) – podstawowa stopa procentowa w Wielkiej Brytanii, ustalana przez Komitet Polityki Pieniężnej (Monetary Policy Committee) Banku Anglii. Od jej poziomu zależy m.in. oprocentowanie kredytów typu tracker.

Oprocentowania kredytów

• Kredyt hipoteczny ze stopą zmienną (variable rate mortgage) - jeśli kredyt jest oprocentowany zmienną stopą, wysokość raty płynnie się zmienia. Wysokość odsetek zależy między innymi od aktualnej stopy bazowej. Więcej informacji o kredytach variable rate i fixed rate znajdziesz w naszym artykule Oprocentowanie stałe vs zmienne

• Kredyt hipoteczny ze stałą stopą (fixed rate mortgage) - w takiej sytuacji oprocentowanie kredytu zostaje ustalone na tym samym poziomie zwykle na 2, 3 lub 5 lat (dostępne są też dłuższe okresy). Po tym czasie kredyt zwykle przechodzi na standardową stopę zmienną kredytodawcy (SVR) lub inną stopę wskazaną w umowie. W Wielkiej Brytanii, kredyty typu fixed są udzielane zdecydowanie najczęściej. Oprocentowanie stałe może być wyższe lub niższe niż zmienne – zależy to od sytuacji na rynku i długości okresu stałej stopy.

• SVR (Standard Variable Rate) – Standardowa stopa zmienna (SVR) to ustalana przez kredytodawcę stopa, na którą kredyt zwykle przechodzi po zakończeniu okresu preferencyjnego oprocentowania (stałego, tracker lub rabatowego), o ile umowa nie przewiduje innej stopy. Przejście na SVR może oznaczać wzrost oprocentowania i raty, dlatego gdy kończy się okres preferencyjnego oprocentowania, warto rozważyć nową ofertę u obecnego kredytodawcy (product transfer) lub remortgage.

• Stopa dyskontowa - dyskontowa stopa procentowa jest ustalona na poziomie niższym niż standardowa stopa zmienna (SVR) i zależy od decyzji banku. Ponieważ stopa rabatowa jest powiązana z SVR, rata może się zmienić, gdy kredytodawca zmieni SVR. Takie rozwiązanie daje mniejszą pewność niż kredyty typu fixed. Wysokość rat może się zmieniać z miesiąca na miesiąc, choć zwykle zmiany pojawiają się znacznie rzadziej.

Joint mortgage

Joint mortgage to kredyt hipoteczny zaciągany wspólnie przez co najmniej dwie osoby; maksymalną liczbę kredytobiorców ustala kredytodawca (część banków dopuszcza tylko dwie osoby, niektóre więcej), a w Anglii i Walii jako prawni właściciele w rejestrze mogą figurować maksymalnie cztery osoby. Z tego rozwiązania korzystają zarówno małżonkowie jak i osoby, które chcą skorzystać ze wsparcia bliskich, na przykład rodziców. W zależności od poczynionych ustaleń, udziały w prawie własności nieruchomości mogą być rozłożone równomiernie, jak i stawiać jedną osobę na uprzywilejowanej pozycji. Więcej o joint mortgage możesz przeczytać w naszym artykule.

Prowizje i opłaty

Trzeba pamiętać, że koszty kredytu to nie tylko odsetki i kapitał zwracany w ratach. Biorąc kredyt hipoteczny musisz być gotowy na kilka dodatkowych wydatków i warto o nich pamiętać, by później się nie rozczarować. Do najważniejszych należą:

• Opłata aranżacyjna/produktowa/rezerwacyjna - jest to kwota pobierana przez kredytodawcę za udzielenie Ci kredytu hipotecznego. Opłata ta jest zazwyczaj należna po złożeniu aplikacji kredytowej i może zostać dodana do spłacanej kwoty. Pamiętaj, że jeśli dodasz opłatę do kredytu, zapłacisz od niej odsetki, a łączna kwota do spłaty wzrośnie.

• Opłata za przedterminową spłatę kredytu (Early Repayment Charge, ERC) - jeśli zdecydujesz się spłacić swój kredyt wcześniej, na przykład po otrzymaniu dużego spadku albo po wygranej na loterii, oczywiście możesz to zrobić. Wiele umów z okresem preferencyjnego oprocentowania pozwala nadpłacać kredyt bez opłaty do rocznego limitu, zwykle ok. 10% salda. Jeśli nadpłacisz więcej niż pozwala roczny limit, kredytodawca może naliczyć opłatę – zwykle od 1% do 5% kwoty przekraczającej limit (przy spłacie całego kredytu przed terminem zwykle od 1% do 5% pozostałego zadłużenia); niektóre produkty, np. część kredytów tracker, nie mają takiej opłaty.

• Opłata za wycenę (valuation) – kredytodawca zleca wycenę, aby upewnić się, że nieruchomość jest warta kwoty, którą pożycza. Wycena banku nie jest badaniem stanu technicznego (survey); szczegółowy raport o stanie nieruchomości, np. RICS Home Survey, zamawia się osobno. W niektórych przypadkach, kredytodawca nie pobiera opłaty za wycenę, jednak warto o niej pamiętać.

• Wynagrodzenie brokera – broker może pobierać opłatę od klienta, otrzymywać prowizję od kredytodawcy albo jedno i drugie; niektórzy brokerzy nie pobierają od klientów żadnej opłaty.

Dokładne określenie opłat i prowizji jest możliwe tylko wtedy, gdy przeanalizujemy konkretny przypadek. Niemniej, zachęcamy do przeczytania naszego artykułu, w którym opisaliśmy koszty zakupu nieruchomości w UK tak szczegółowo, jak to tylko możliwe.

Osoby uczestniczące w procesie zakupu nieruchomości i ubiegania się o kredyt hipoteczny

Proces jakim jest zakup nieruchomości jest bardzo złożony i wymaga wielu rozmów oraz podpisów, aby mógł zostać pomyślnie zakończony. Poniżej wytłumaczymy kilka terminów, którymi określane są niektóre osoby uczestniczące w całym przedsięwzięciu:

• Solicitor / Licensed Conveyancer – prawnik, który prowadzi formalności prawne związane z zakupem nieruchomości (conveyancing). W Anglii i Walii może to być solicitor (regulowany przez Solicitors Regulation Authority, SRA), który ma szerszy zakres usług prawnych, albo licensed conveyancer (regulowany przez Council for Licensed Conveyancers, CLC), specjalizujący się w transakcjach nieruchomościowych.

Inne kluczowe terminy

• Stamp Duty Land Tax (SDLT) – podatek od zakupu nieruchomości w Anglii i Irlandii Północnej, którego kwota zależy od ceny, jaką finalnie zapłacisz za swój dom. W Szkocji obowiązuje podatek LBTT (Land and Buildings Transaction Tax), a w Walii LTT (Land Transaction Tax). Ponieważ jest to dość złożone zagadnienie, zachęcamy do lektury naszego artykułu: Stamp duty land tax- kalkulator i tabela stawek.

• Loan to Value (LTV) - współczynnik loan to value określa wartość kredytu w stosunku do wartości nieruchomości. Przykładowo, jeśli kupujesz dom za £200,000 i pożyczasz £150,000, 75% kwoty przeznaczonej na zakup pochodzi z banku, więc LTV wynosi 75%.

• Depozyt (deposit) - suma pieniędzy, którą przygotowujesz z własnych środków na zakup nieruchomości. Większość kredytodawców wymaga zwykle depozytu w wysokości co najmniej 5% wartości nieruchomości; nieliczne produkty pozwalają pożyczyć 100% wartości nieruchomości przy spełnieniu dodatkowych warunków. Im wyższy depozyt (czyli niższe LTV), tym zwykle korzystniejsze oprocentowanie jest dostępne.

• Remortgage - remortgage to proces, w którym bierzemy kredyt hipoteczny w celu spłaty obecnego zobowiązania. Remortgage możemy zrobić zarówno u tego samego, jak i nowego kredytodawcy. Po co przeprowadza się taką operację? Na przykład po to, by uwolnić część kapitału z naszej nieruchomości, aby skonsolidować długi, lub obniżyć ratę, zmieniając obecny kredyt hipoteczny na taki, którego oprocentowanie jest niższe. Więcej informacji na ten temat, w naszym artykule Remortgage, na czym polega.

• Ujemny kapitał własny (negative equity) - jeśli wartość Twojego kredytu jest wyższa niż wartość nieruchomości, występuje tak zwany ujemny kapitał własny. Najczęściej jest to wynik spadku ceny nieruchomości.

• Akt hipoteczny (mortgage deed / legal charge) – dokument ustanawiający zabezpieczenie (hipotekę) na nieruchomości na rzecz kredytodawcy. Właścicielem nieruchomości pozostajesz Ty, a obciążenie hipoteczne jest wpisywane do rejestru nieruchomości (w Anglii i Walii – HM Land Registry).

• Akty własności (Title Deeds) - Są to oficjalne dokumenty prawne, które zawierają informacje o właścicielach nieruchomości oraz ich prawach i obowiązkach związanych z jej posiadaniem.

• Przeniesienie własności nieruchomości (conveyancing) - conveyancing to proces prawny, który polega na zmianie właściciela nieruchomości. Aby można było to zrobić, trzeba wynająć prawnika (Solicitora lub Conveyancera), który ma do tego uprawnienia i będzie mógł zadbać o to, że transakcja przebiegnie pomyślnie, również ze strony prawnej.

• Transfer of Equity - Takim terminem określa się przeniesienie części udziałów w nieruchomości na inną osobę. Może to oznaczać zarówno przekazanie komuś części udziałów, jak i całkowite usunięcie danej osoby z dokumentów własności.

Mamy nadzieję, że nasz artykuł okazał się przydatny. Biorąc kredyt hipoteczny bierzesz na siebie duże i długotrwałe zobowiązanie, dlatego warto solidnie przygotować się do tego tematu. Dysponując solidną wiedzą i dobrym brokerem, możesz uniknąć wielu błędów, które mogłyby być dla Ciebie bardzo kosztowne.

Planujesz wziąć kredyt hipoteczny lub zastanawiasz się, czy da się obniżyć ratę obecnego zobowiązania? Napisz do nas i umów się na wstępną konsultację! Extend Finance jest brokerem whole-of-market z dostępem do ofert ponad 100 kredytodawców. Dostępność produktów i warunki finansowania zależą od Twojej sytuacji oraz kryteriów kredytodawców. By umówić się na rozmowę, wystarczy skorzystać z formularza kontaktowego.