Na czym polega remortgage i jak działa w UK?

W dzisiejszym artykule przyjrzymy się tematowi remortgage, znanemu również jako refinansowanie kredytu hipotecznego. Dowiesz się na czym polega cały ten proces, kiedy warto się na niego zdecydować i ile można zaoszczędzić na zmianie banku. Mamy nadzieję, że ten wpis pomoże Ci w podjęciu lepszych decyzji dotyczących kredytu.

Co to jest remortgage?

Najprościej mówiąc, remortgage w UK polega na zawarciu nowej umowy kredytowej celem spłaty poprzedniego kredytu hipotecznego. Co ważne, zamiana może nastąpić zarówno w tym samym banku (tzw. product transfer), jak i polegać na przejściu do innego kredytodawcy - wszystko zależy od aktualnych ofert na rynku.

Po co robi się remortgage?

Refinansowanie kredytu hipotecznego ma jeden, oczywisty cel - chodzi o pieniądze, a konkretniej, o uzyskanie lepszych warunków spłaty. To, czy i ile zaoszczędzisz, zależy od różnicy między obecnym a nowym oprocentowaniem, kwoty pozostałej do spłaty, okresu kredytowania oraz kosztów zmiany kredytu.

Jak działa remortgage?

Warunki spłaty kredytu hipotecznego nie są stałe przez cały okres kredytowania. Zazwyczaj pierwsze 2-5 lat finansowania objęte jest ofertą początkową (tzw. initial deal) z preferencyjnym oprocentowaniem. Po jej zakończeniu kredyt zwykle przechodzi na standardową zmienną stopę procentową banku (SVR), która często jest wyższa i może zostać zmieniona przez kredytodawcę.

W praktyce, remortgage działa w następujący sposób: po 2 latach, kończy się okres zamrożenia oprocentowania Twojego kredytu, przez co Twoje raty wzrosną o hipotetyczne 30%. Okazuje się jednak, że konkurencyjny bank może zaoferować Ci lepszy produkt, który choć nadal droższy od dotychczasowego kredytu, jest tańszy od nowej oferty przedstawionej przez obecnego kredytodawcę. W takiej sytuacji może się opłacać rozwiązać umowę kredytową i zawrzeć nową, skoro jej oprocentowanie będzie niższe – pod warunkiem, że zmiana pozostaje korzystna po uwzględnieniu kosztów (ERC i opłat).

Cały proces przebiega bardzo podobnie do tego, przez który przechodziłeś w trakcie kupna swojego domu, a wiele jego elementów jest nawet prostszych.

Dlaczego przy okazji remortgage mogę uzyskać niższe oprocentowanie?

Inny kredytodawca może zaoferować lepsze warunki z kilku powodów. Oto najważniejsze z nich.

Współczynnik LTV

Współczynnik LTV (loan to value) określa proporcję pożyczonej kwoty do wartości nieruchomości. Jeśli wziąłeś swój kredyt z wkładem własnym na poziomie 5%, LTV na początku wynosiło 95% (100% - 5%), natomiast gdy depozyt wynosił 10%, wskaźnik loan to value plasował się oczywiście na poziomie 90%.

Zauważ, że z każdą kolejną ratą, spłacany przez Ciebie dom staje się coraz bardziej Twój - kwota zobowiązania spada. W miarę spłacania kapitału (a także jeśli wartość nieruchomości wzrośnie) wskaźnik LTV może spaść do niższego progu, co może dać Ci dostęp do tańszych ofert finansowania. Tempo tego spadku zależy od okresu kredytowania, oprocentowania i cen nieruchomości – spadek cen może z kolei podnieść LTV.

Dlaczego niższe LTV przekłada się na niższą ratę? To bardzo proste - ryzyko banku maleje. W sytuacji, w której nie byłbyś w stanie spłacać rat kredytu, bank wypowiedziałby umowę, a Twoja nieruchomość musiałaby zostać zlicytowana, jest znacznie większa szansa na całkowite zaspokojenie wierzyciela (banku), gdy nieruchomość jest znacznie droższa od samego kredytu. Z tego powodu, banki dużo chętniej pożyczają pieniądze osobom, które mogą wnieść większy wkład własny.

Konkurencja między bankami

Musisz pamiętać, że banki to firmy, dokładnie tak samo jak zakłady ubezpieczeniowe, supermarkety czy producenci komputerów. Każde przedsiębiorstwo chce mieć jak najwięcej klientów i często opłaca się zaoferować trochę niższą cenę, by ich pozyskać. Kredyty hipoteczne również obejmowane są promocjami i trochę niższa marża wciąż jest bardzo opłacalna dla banku, w końcu i tak zostawisz w nim dużo pieniędzy.

Twoja zdolność kredytowa

Możliwe, że z czasem Twoja zdolność kredytowa wzrosła. Mogło to być wynikiem zmiany pracy lub podwyżki, spłaty innych zobowiązań lub innych czynników, które wcześniej obniżały Twoją ocenę w oczach banku. Poprawić się mogło również credit score, jeśli od dłuższego czasu nie pojawiły się żadne uchybienia w regulowaniu należności. Im więcej zarabiasz i im mniej wpadek finansowych w ostatnich latach, tym chętniej pożycza Ci się pieniądze, a to oczywiście sprawia, że jesteś dobrym klientem dla banku.

Na co wpływa remortgage?

Niższe oprocentowanie to nie jedyna zaleta remortgage - różne warunki kredytu mogą ulec zmianie. Przeniesienie kredytu hipotecznego jest doskonałą okazją do skrócenia lub wydłużenia okresu finansowania lub dokonania nadpłaty pieniędzmi pochodzącymi np. ze spadku. Zauważmy przy tym, że jeśli rata kredytu spadnie, może się okazać, że gdy skrócisz okres spłaty o rok, to płacąc dokładnie tyle samo, szybciej osiągniesz wolność finansową i pozbędziesz się konieczności płacenia komukolwiek.

Remortgage to także sposób na pożyczenie dodatkowej porcji gotówki. Przykładowo, jeśli spłaciłeś już 20 tysięcy funtów hipoteki, to przy remortgage możesz starać się o ponowne pożyczenie tych środków, o ile pozwolą na to Twoja zdolność kredytowa i kryteria kredytodawcy – np. na zakup samochodu lub rozbudowę domu. Pamiętaj jednak, że dodatkowa kwota jest zabezpieczona na Twoim domu, a rozłożenie jej spłaty na wiele lat może zwiększyć łączną kwotę zapłaconych odsetek. Remortgage może być też sposobem na sfinansowanie zakupu dodatkowych udziałów w nieruchomości kupionej w ramach shared ownership (tzw. staircasing) w Anglii. Przed decyzją warto sprawdzić w umowie (lease) ewentualne ograniczenia i upewnić się, że stać Cię na dodatkowe udziały oraz związane z tym koszty; w Szkocji, Walii i Irlandii Północnej obowiązują odrębne zasady shared ownership.

Kiedy remortgage się opłaca?

Odpowiedź na to pytanie nie jest prosta. Przede wszystkim, warto skontaktować się z doradcą kredytowym z Extend Finance, który weźmie pod uwagę wszystkie okoliczności i po prostu to policzy.

Co do zasady, remortgage opłaca się wtedy, gdy:

• Stopy procentowe są na niższym poziomie niż w momencie, w którym pierwotnie pożyczyłeś pieniądze;

• Obecna oferta ze stałym lub początkowym oprocentowaniem dobiega końca i w przeciwnym razie kredyt przeszedłby na standardową zmienną stopę banku (SVR);

• Chcesz pożyczyć więcej pieniędzy – oprocentowanie kredytu hipotecznego może być niższe niż w przypadku pożyczek niezabezpieczonych, ale dług jest zabezpieczony na Twoim domu, a spłata przez wiele lat może zwiększyć łączną kwotę odsetek;

• Oszczędności z niego wynikające przekraczają wysokość opłaty ERC, jeśli obowiązuje.

Zdarza się, że remortgage nie będzie dla Ciebie w danym momencie opłacalny. Może tak być na przykład wtedy, gdy Twoja obecna oferta ma oprocentowanie wyraźnie niższe od aktualnie dostępnych ofert, a wcześniejsza zmiana wiązałaby się z opłatą ERC. W takich sytuacjach, zdecydowanie warto się wstrzymać ze zmianą banku, choć zalecamy regularne monitorowanie sytuacji na rynku - oferty zmieniają się w zasadzie codziennie.

Co trzeba wziąć pod uwagę, gdy dokonuje się remortgage?

Przed podjęciem decyzji rozważ następujące kroki:

• Skontaktuj się z polskojęzycznym doradcą kredytowym Extend Finance, który przeanalizuje Twoją sytuację, porówna odpowiednie możliwości remortgage i pomoże Ci ocenić koszty oraz potencjalne korzyści zmiany kredytu.

• Wziąć pod uwagę opłaty w nowym banku, takie jak tzw. mortgage fee i valuation fee, a także opłaty prawne (legal fees) i opłatę za zamknięcie dotychczasowego kredytu (exit fee), które mają wpływ na łączny koszt finansowania. Jeśli dodasz opłatę do kwoty kredytu, mogą być od niej naliczane odsetki, a łączna kwota do spłaty może wzrosnąć;

• Uwzględnić ewentualne kary za wcześniejszą spłatę dotychczasowego kredytu, tzw. early repayment charge. Informacje o nich znajdują się w umowie kredytowej, ale można również skontaktować się bezpośrednio z bankiem;

• Zastanowić się, czy nie warto wykorzystać oszczędności do nadpłacenia kredytu - może to obniżyć ratę, a jeśli wskaźnik loan to value spadnie poniżej kolejnego progu kredytodawcy, także pomóc w uzyskaniu niższego oprocentowania;

• Potencjalne oszczędności - niektóre osoby zaoszczędziłyby jedynie kilka lub kilkanaście funtów miesięcznie, co może nie być opłacalne zważywszy na koszty obsługi brokerskiej i poświęcony czas.

Nadpłata kredytu hipotecznego poprzez remortgage

W UK to, czy nadpłata obniży miesięczną ratę, czy skróci okres kredytowania, zależy od zasad danego banku i rodzaju nadpłaty – niektóre banki pozwalają wybrać jedną z tych opcji, a regularne nadpłaty często skracają okres kredytu. Przy ofertach ze stałym oprocentowaniem może też obowiązywać roczny limit nadpłat bez opłat (np. 10% kwoty kredytu), a nadwyżka ponad limit może wiązać się z opłatą za wcześniejszą spłatę (ERC). Przy remortgage możesz z kolei wpłacić jednorazowo większą kwotę, co zmniejszy kwotę kredytu (i wskaźnik LTV), a to może obniżyć wysokość raty i poprawić kondycję Twojego budżetu domowego.

Co prawda remortgage wiąże się z dodatkowymi kosztami, zatem przy niewielkich kwotach nadpłaty prawdopodobnie nie będzie opłacało się go dokonać tylko z tego powodu, jednak jeśli niedawno otrzymałeś spadek, odprawę lub inny duży zastrzyk gotówki, zdecydowanie warto z nami porozmawiać.

Mamy nadzieję, że odpowiedzieliśmy na wiele Twoich pytań i dużo lepiej rozumiesz funkcjonowanie mechanizmów stojących za zmianą kredytu hipotecznego na lepszy. Jeśli chcesz dodatkowo poszerzyć swoją wiedzę, zachęcamy do lektury artykułów o kredytach hipotecznych w UK i procesie zakupu nieruchomości jak i innych treści znajdujących się na naszym blogu.

Jak zawsze zachęcamy również do kontaktu. Z chęcią pomożemy Ci w znalezieniu korzystniejszej oferty kredytowej, byś płacił jak najmniej.