Kredyt hipoteczny na nieruchomość komercyjną w UK

Oprócz kredytów hipotecznych na nieruchomości mieszkalne, istnieją też produkty, które pozwalają uzyskać finansowanie na nieruchomości przeznaczone do celów biznesowych. Są to na przykład biura, magazyny, sklepy lub restauracje. Warunki kredytu oraz proces aplikacji będą różniły się w zależności od celu zakupu oraz sytuacji kredytobiorcy. W tym artykule postaramy się wyjaśnić, jak dostać kredyt na lokal komercyjny w UK.

Czym wyróżniają się kredyty komercyjne?

Jak już wcześniej wspomniano, kredyty komercyjne udzielane są na nieruchomości przeznaczone do użytku komercyjnego. Oznacza to, że tak jak warunkiem umowy w przypadku kredytu mieszkaniowego (residential mortgage) jest obowiązek zamieszkania w finansowanej nieruchomości, tak tym razem w umowie będzie zapisany konkretny typ działalności, która będzie prowadzona w budynku.

Warto jest też wiedzieć, że kredyty komercyjne nie są w ogóleregulowane przez FCA (Financial Conduct Authority), co daje obydwu stronom umowy większą elastyczność co do jej warunków. Zwykłe kredyty mieszkaniowe są objęte ścisłymi regulacjami, które mają na celu maksymalną ochronę konsumenta, który w świetle prawa nie jest uznawany za osobę posiadającą bardzo okrojoną wiedzę finansową. Stąd właśnie bierze się jasno określony wymóg co do szczegółowej oceny zdolności finansowej (affordability) oraz możliwość zaczerpnięcia pomocy od FOS (Financial Obudsman Service), czyli brytyjskiego rzecznika finansowego.

W przypadku kredytów komercyjnych, kredytobiorcę uznaje się za podmiot biznesowy, który posiada dostęp do profesjonalnego doradztwa. Konsekwencją tego jest możliwość podejścia do każdej umowy bardziej indywidualnie, stosując bardziej niestandardowe warunki dostosowane do konkretnych potrzeb danego biznesu lub inwestycji.

Zwróć uwagę na fakt, że decydując się na inwestycję w nieruchomość za pośrednictwem kredytu Buy-to-Let lub Holiday-Let, musisz wziąć pod uwagę koszty doradztwa prawnego.

Rodzaje kredytów komercyjnych

Kredyty komercyjne zasadniczo dzielą się na dwa podtypy:

• Owner-Occupier Mortgage - ten rodzaj kredytu komercyjnego jest przeznaczony dla sytuacji, w których kredytobiorca będzie jednocześnie podmiotem prowadzącym działalność w finansowanej nieruchomości. Przykładem może być zakup biura przez biuro księgowe w UK;

• Commercial Buy to Let Mortgage - w tym przypadku kredytobiorca kupuje nieruchomość w celu późniejszego wynajęcia jej i osiągnięcia zysku z inwestycji.

Taki podział kredytów komercyjnych może nieco przypominać podział kredytów mieszkaniowych na najpopularniejsze residential mortgages oraz kredyty Buy to Let (spośród których również nie wszystkie regulowane są przez FCA). Chociaż wszystkie te produkty się od siebie różnią, można dostrzec pewne podobieństwa w podziale, szczególnie w kwestii podejścia do zdolności kredytowej. Mianowicie w przypadku Owner-Occupier Mortgage, pod uwagę brane są wyniki finansowe firmy - tak jak przy residential mortgage, gdzie oceniana jest indywidualna zdolność kredytowa klienta. Z drugiej strony w komercyjnych kredytach inwestycyjnych patrzy się na przewidywane dochody z inwestycji - tak samo jak w kwestii klasycznych kredytów Buy to Let.

Ocena zdolności kredytowej przy Owner-Occupier Mortgage

Z uwagi na małą ilość regulacji ze strony FCA, banki mają dużą dowolność, jeśli chodzi o przeprowadzenie oceny zdolności kredytowej firmy, która aplikuje o kredyt hipoteczny. Procedury, które stosują banki mają na celu sprawdzenie sytuacji finansowej i zdolności operacyjnej firmy, dzięki czemu będą mogły ocenić ryzyko związane z udzieleniem finansowania.

Najważniejszym wskaźnikiem, który zwykle jest stosowany przez banki w takich sytuacjach, jest EBITDA (Earnings Before Interest, Tax, Depreciation and Amortization), czyli zyski firmy przed odliczeniem:

• kosztów finansowań - odsetek związanych ze spłatą uprzednio zaciągniętych długów;

• podatków;

• amortyzacji - niepieniężnych kosztów związanych ze zużyciem majątku trwałego (np. maszyn, pojazdów, budynków).

EBITDA ukazuje faktyczny zysk, jaki generowany jest przez firmę, eliminując czynniki indywidualne dla każdej firmy, takie jak poziom zadłużenia, obciążenie podatkowe oraz metody księgowe. Często zdarza się jednak, że bankowi analitycy korygują zysk firmy, dodając różne wydatki, np. korzyści dla dyrektorów, w celu uzyskania bardziej realistycznego obrazu sytuacji finansowej spółki.

EBITDA jest silnie powiązany z innym wskaźnikiem - DSCR (Debt Service Coverage Ratio), czyli wskaźnikiem pokrycia obsługi długu. Ukazuje on proporcje między EBITDA a obsługą długu, czyli rocznym kosztem kredytu. Przykładowo, jeśli łączna kwota rat miesięcznych w jednym roku to 20,000, a EBITDA wynosi 24,000, wskaźnik DSCR będzie wynosił 120%. Wymagane wartości DSCR są różne, ale w uproszczeniu prezentują się w następujący sposób:

• 120% do 125% - Dla bardzo stabilnych firm, które zaliczają się do sektora niskiego ryzyka;

• 135% - 150% - Dla większości firm, które mają ugruntowaną pozycję na rynku;

• ponad 160% - Dla firm w sektorze wysokiego ryzyka lub w przypadku kredytów z wysokim współczynnikiem LTV.

Oprócz analizy wskaźnika EBITDA, pracownicy banku przeprowadzają szczegółową ocenę finansową firmy. Potrzebny jest im do tego szczegółowy wgląd w finanse firmy, a konkretnie czynniki, takie jak:

• Historia działalności pod względem finansowym - aby ją przeanalizować, banki wymagają sprawozdań finansowych oraz zarządczych firmy, minimum za ostatnie 2 - 3 lata;

• Sektor, w którym firma prowadzi działalność i biznesplan - przykładowo, jeśli firma potrzebuje nieruchomości w celu otwarcia restauracji, bank przeprowadzi analizę ryzyka, patrząc przez pryzmat konkretnych danych, takich jak budżet, lokalizacja oraz powodzenie podobnych biznesów w danej okolicy.

• Historia kredytowa firmy oraz jej właścicieli i zarządców;

• Doświadczenie właścicieli.

Czy taki kredyt może zostać udzielony osobie prywatnej?

Owner-Occupier Mortgage może zostać udzielony osobie prywatnej, która prowadzi działalność jako Sole Trader. Wtedy proces jest o wiele mniej złożony, ponieważ bank ma o wiele mniej narzędzi, których może użyć do oceny zdolności kredytowej klienta. W tym przypadku proces analizy jest ograniczony tylko do jego prywatnej sytuacji finansowej, ponieważ jako samozatrudniony, prowadzi działalność w swoim własnym imieniu. Nie oznacza to jednak że analiza jest mniej szczegółowa - bank zawsze dołoży starań, aby jego szacunki były jak najbardziej wiarygodne.

Taka sytuacja może przypominać zaciąganie zwykłego kredytu mieszkaniowego, jednak należy pamiętać, że w związku z przeznaczeniem nieruchomości, ryzyko jest automatycznie wyższe. Przekłada się to na dużo mniej atrakcyjne warunki umowy przy takiej samej zdolności kredytowej klienta. Podczas gdy kredyt mieszkaniowy może być wzięty z 5 lub 10% wkładu własnego i nadal mieć stosunkowo niskie oprocentowanie, Owner-Occupier Mortgage będzie wymagał dużo niższego LTV oraz stopa procentowa będzie wyższa - wymagany depozyt nierzadko będzie przekraczać 25% wartości nieruchomości.

Commercial Buy to Let Mortgage

Ocena zdolności kredytowej przy komercyjnym kredycie inwestycyjnym nie różni się bardzo od oceny w przypadku zwykłego Buy to Let. Jest ona również skupiona bardziej na rentowności inwestycji niż samej sytuacji finansowej kredytobiorcy. Różnice polegają na stopniu szczegółowości całej oceny - w przypadku kredytów komercyjnych, będzie przeprowadzona pełna analiza biznesowa, bardzo podobna do opisanej wyżej, dotyczącej Owner-Occupier Mortgage.

Zasadniczą różnicą jest inne działanie współczynnika DSCR - w przypadku kredytu komercyjnego BTL, czynnikiem pokrywającym obsługę długu jest przewidywany zysk z czynszu, a nie dochody firmy. To właśnie ta wartość później zadecyduje o powodzeniu w stress teście. Aby ułatwić bankowi decyzję o przyznaniu kredytu, świetnym pomysłem będzie znalezienie najemcy jeszcze przed zakupem nieruchomości. Takie rozwiązanie sprawia, że analityk widzi, że dochód z czynszu jest zagwarantowany lub prawie pewny. Można to zrobić na 2 sposoby.

Pierwszym, najbardziej pożądanym jest oczywiście podpisanie umowy najmu zanim dojdzie do kupna nieruchomości (pre-let). W takim wypadku bank ma gwarancję, że lokal od pierwszego dnia nie będzie stał pusty, a pieniądze z czynszu będą pokrywać obsługę kredytu od samego początku. Umowy pre-let zazwyczaj są konstruowane w taki sposób, aby chronić obydwie strony przed ryzykiem, że finansowanie nie dojdzie do skutku. Może to być warunek ważności (conditional agreement) lub szczegółowa klauzula kredytowa (Mortgage Clause), która określa ostateczny termin uzyskania kredytu oraz zapis kto ponosi koszty, jeśli kredyt nie zostanie przyznany.

Inną opcją jest uzyskanie listu intencyjnego (Heads of Terms). Chociaż nie daje to bankowi stuprocentowej gwarancji, że od razu dojdzie do umowy najmu, w oczach instytucji finansowej jest to bardzo dobry znak, że istnieje realne zainteresowanie lokalem oraz potencjalny najemca. Taki list jest wstępnym i nie wiążącym porozumieniem między obydwoma stronami, który określa warunki przyszłej umowy.

Podsumowanie

Kredyty hipoteczne na nieruchomości komercyjne to zupełnie odmienna grupa produktów. Choć zakup lokalu na cele biznesowe jest bardziej skomplikowanym procesem, jeśli zdecydujesz się na współpracę ze sprawdzonym brokerem kredytowym w UK oraz dobrym conveyancerem, realizacja Twoich planów z pewnością będzie możliwa. Serdecznie zapraszamy do współpracy - chętnie pomożemy Ci na każdym etapie kupna nieruchomości w UK. Pamiętaj jednak, że Extend Finance Ltd nie jest uprawniona do udzielania porad dotyczących kredytów hipotecznych dla przedsiębiorstw; sprawy te będą kierowane do podmiotów zewnętrznych.