Early Repayment Charge przy kredycie hipotecznym w UK

Early Repayment Charge jest terminem, który musi znać każdy, kto zastanawia się nadnadpłatą kredytu hipotecznego lub jegorefinansowaniem. Może to znacząco wpłynąć na opłacalność takiej decyzji. Wiele kredytów hipotecznych zawiera klauzulę dotyczącą dodatkowej opłaty za wcześniejszą spłatę części lub całości zobowiązania przed upływem określonego okresu. Brak świadomości o istnieniu ERC może sprawić, że zamiast oszczędzać na odsetkach, kredytobiorca poniesie wysokie koszty, które mogą zniwelować korzyści finansowe wynikające z nadpłaty lub refinansowania. Dodatkowo, przy remortgage konieczność uiszczenia ERC może sprawić, że zmiana kredytu na lepsze warunki stanie się mniej opłacalna, a w niektórych przypadkach wręcz nieopłacalna.

Czym jest Early Repayment Charge?

Early Repayment Charge to opłata za spłatę kredytu hipotecznego przed końcem ustalonego w umowie okresu. Informacje o ERC zawsze zawarte są w umowie kredytowej, dlatego przy zaciąganiu kredytu hipotecznego warto się z nimi zapoznać.

Wysokość tej opłaty zazwyczaj maleje wraz z upływem okresu kredytowania i jest określana w procentach od pozostałego salda kredytu - przykładowo w pierwszym roku wynosi 5%, w drugim 4%, zaś w kolejnych, maleje o jeden punkt procentowy rocznie. Jak wspomnieliśmy we wstępie, Early Repayment Charge obowiązuje zarówno w przypadku nadpłaty kredytu, jak i jego refinansowania (remortgage).

Dlaczego banki nakładają opłaty za przedwczesną spłatę kredytu?

Jest kilka powodów, dla których banki nakładają opłatę zwaną Early Repayment Charge ale jak można się domyślić, większość sprowadza się do pieniędzy. Przedwczesna spłata kredytu lub jego refinansowanie przez klienta oznacza dla banku utratę zarobku na odsetkach, które są zależne od długości okresu pełnej spłaty kredytu. Nakładając dodatkową opłatę, banki zabezpieczają się przed ryzykiem utraty znacznych kwot. Early Repayment Charge nie zwróci bankowi równowartości odsetek, ale stanowi kolejnych kilka tysięcy funtów zysku. W bilansie tych instytucji ma to ogromne znaczenie.

Opłata ERC zapobiega masowym refinansowaniom, które zapewne miałyby miejsce od razu po zakończeniu okresu obowiązywania korzystnych warunków w danym banku. Gdyby nie Early Repayment Charge, banki prawdopodobnie w ogóle nie oferowały tak korzystnych warunków jak teraz, ponieważ musiałyby ograniczyć ryzyko strat wynikających z wcześniejszych spłat kredytów. To samo dotyczy możliwości zmiany stóp procentowych, na podstawie których banki określają warunki kredytów. Jeśli te spadną, konkurencja może oferować kredyty na lepszych warunkach, co zachęci kredytobiorców do refinansowania.

Innym powodem jest mechanizm funkcjonowania banków - pokrywają one koszty udzielania kredytów hipotecznych za pomocą różnych mechanizmów finansowych, takich jak emisja obligacji. Udzielenie klientowi kredytu hipotecznego opiera się na założeniu osiągnięcia zysku z określonego czasu trwania umowy. Brak Early Repayment Charge mógłby jednak zaburzać płynność finansową instytucji finansowych, ponieważ przy refinansowaniu kredytu, bank musiałby samodzielnie pokryć odsetki od wyemitowanych obligacji lub przedwcześnie je zerwać. ERC niweluje to ryzyko.

Ile wynosi Early Repayment Charge?

Stawki ERC w większości banków są podobne i wynoszą od 1% do 5% pozostałego salda kredytu. Ich wysokość zależy od czasu, jaki pozostał do końca okresu promocyjnego. Przykładowo, jeśli do końca umowy został rok, ERC wyniesie 1%, a jeśli pozostało pięć lat – 5%. Ostateczne warunki mogą się jednak różnić w zależności od banku i konkretnej umowy.

Sprawa ma się trochę inaczej w przypadku częściowej nadpłaty kredytu. Banki zazwyczaj pozwalają nadpłacić do 10% bieżącego salda kredytu w jednym roku kalendarzowym. Większa nadpłata będzie skutkować nałożeniem opłaty od nadwyżki po obowiązującej stawce Early Repayment Charge.

Czy przedwczesna spłata kredytu wpływa na zdolność kredytową?

Przedwczesna spłata kredytu może wpłynąć na zdolność kredytową zarówno pozytywnie, jak i negatywnie. Zależy to od sytuacji.

Przedwczesna spłata kredytu wpłynie na zdolność kredytową pozytywnie w następujących sytuacjach:

• Zmniejszenie Debt-To-Income ratio - jeśli klient spłaci kredyt wcześniej, usunie on swoje zobowiązanie, co poprawi jego współczynnik DTI;

• Polepszenie historii kredytowej - spłata zobowiązania z pozytywną historią pokazuje bankom, że klient jest odpowiedzialnym kredytobiorcą.

Przedwczesna spłata może wpłynąć również negatywnie, jeśli:

• Skróci historię kredytową - jeśli kredyt hipoteczny był jedynym zobowiązaniem danej osoby, spłacenie go skróci historię kredytową, co obniży punktację w credit score;

• Osoba nie będzie miała żadnego aktywnego kredytu - niektóre oceny zdolności kredytowej premiują osoby, które regularnie obsługują zobowiązania.

Czy da się uniknąć opłaty Early Repayment Charge?

Istnieje kilka metod, które umożliwiają uniknięcie opłaty ERC lub znaczne jej zmniejszenie. Najpopularniejszą jest oczywiście dokonanie spłaty kredytu po upłynięciu terminu promocyjnego. Zazwyczaj gdy rata kredytu zmienia się z promocyjnej na Standard Variable Rate (SVR), Early Repayment Charge przestaje obowiązywać. Oczywiście zdarzają się wyjątki, dlatego należy szczegółowo zapoznać się z warunkami danego kredytu opisanymi w umowie.

Dobrym pomysłem jest również rozłożenie nadpłaty na kilka lat. Jak już wcześniej wspomniano, zazwyczaj banki pozwalają nadpłacać kredyt kwotami o łącznej wartości do 10% pozostałego salda rocznie. Wykorzystując ten limit, można stopniowo nadpłacać kredyt przez kilka lat, aby uniknąć opłaty ERC.

Inną metodą, która pozwoli częściowo zmniejszyć opłatę ERC, jest skorzystanie z refinansowania kredytu ze zwrotem kosztów związanych z ERC. Niektóre banki oferują możliwość dokonania remortgage z opcjami “cashback” lub “ERC refund” w celu zachęcenia kredytobiorców do refinansowania w ich instytucji. Możliwa jest też sytuacja, w której warunki nowego kredytu będą tak korzystne, że oszczędności pokryją również koszty opłaty ERC w obecnym banku. Wtedy co prawda nie uniknie się opłacenia Early Repayment Charge, ale mimo tego, może to być atrakcyjne rozwiązanie.

Na rynku dostępne są również kredyty bez Early Repayment Charge. Zazwyczaj są to opcje ze zmiennym oprocentowaniem. Dlatego, jeżeli zastanawiasz się nad zaciągnięciem kredytu i przedwczesnym spłaceniem go, znalezienie takiego rozwiązania może być dla Ciebie bardzo korzystne.

Dodatkowe możliwości pojawiają się, jeśli kupujesz następną nieruchomość. W takim wypadku możesz negocjować z bankiem, w celu uniknięcia opłaty ERC, na dwa sposoby:

• Jeżeli zamierzasz brać następny kredyt, negocjuj z bankiem usunięcie opłaty ERC pod warunkiem, że zaciągniesz go w tej samej instytucji. Taki układ może być korzystny dla obu stron;

• Jeżeli chcesz przenieść kredyt hipoteczny na inną nieruchomość, dokonaj mortgage porting. Niektóre banki pozwalają na taki zabieg bez wymogu uiszczenia opłaty ERC.

Kiedy lepiej zapłacić Early Repayment Charge, a kiedy lepiej spłacać dotychczasowy kredyt?

Aby stwierdzić opłacalność przeprowadzenia remortgage przed końcem okresu promocyjnego, należy obliczyć, czy koszty związane z ERC połączone z oszczędnościami z refinansowania kredytu są niższe niż koszt spłacania obecnego kredytu do końca okresu promocyjnego. W tym celu potrzebujesz danych, takich jak:

• Saldo pozostałe do spłaty obecnego kredytu (L);

• Oprocentowanie obecnego kredytu (r_old);

• Pozostały okres do końca okresu stałego oprocentowania (n_old);

• Miesięczna rata kredytu (P_old);

• Wysokość ERC jako procent pozostałego salda (ERC_rate);

• Oprocentowanie nowego kredytu (r_new);

• Okres kredytowania nowego kredytu (n_new);

• Nowa miesięczna rata (P_new).

Po pierwsze, oblicz łączną kwotę odsetek, jakie zapłacisz do końca okresu promocyjnego. To można osiągnąć wzorem:

Całkowity koszt odsetek (I_old) = P_old * n_old - L

Następnie należy obliczyć koszt wcześniejszej spłaty i refinansowania.

Koszt wcześniejszej spłaty (Early Repayment Charge):

ERC = L * ERC_rate

Policz ratę nowego kredytu za pomocą wzoru na ratę annuitetową:

(P_new) = ((L * r_new)/12) / 1 - (1 + r_new / 12) -n_new * 12

Policz całkowity koszt nowych odsetek:

Koszt nowych odsetek = P_new * n_new - L

I całkowity koszt refinansowania:

Całkowity koszt refinansowania = Koszt nowych odsetek * ERC

Na końcu porównaj obie opcje. Jeżeli koszt pozostania na starym kredycie (I_old) jest większy niż całkowity koszt refinansowania, to opłaca się zapłacić ERC i wziąć nowy kredyt. Jeśli nie, lepiej zostać przy obecnym kredycie.

Podsumowanie

Z uwagi na to jak skomplikowane mogą być obliczenia, w kwestii Early Repayment Charge powinno się skonsultować z doradcą kredytowym. Jest to bardzo istotny szczegół w kontekście ewentualnych nadpłat kredytu jak i możliwości zrobienia refinansowania.

Warto być świadomym, że podobnie jak w przypadku prowizji, wysokość Early Repayment Charge jest kosztem, który trzeba uwzględnić w kalkulacji opłacalności kredytu. Czasami lepiej jest wziąć kredyt z wyższym oprocentowaniem ale niższym ERC, a w innych przypadkach lepiej jest poświęcić oprocentowanie na rzecz niskiego ERC i prowizji.