Early Repayment Charge przy kredycie hipotecznym w UK

Early Repayment Charge jest terminem, który musi znać każdy, kto zastanawia się nad nadpłatą kredytu hipotecznego lub jego refinansowaniem. Może to znacząco wpłynąć na opłacalność takiej decyzji. Wiele kredytów hipotecznych zawiera klauzulę dotyczącą dodatkowej opłaty za wcześniejszą spłatę części lub całości zobowiązania przed upływem określonego okresu. Brak świadomości o istnieniu ERC może sprawić, że zamiast oszczędzać na odsetkach, kredytobiorca poniesie wysokie koszty, które mogą zniwelować korzyści finansowe wynikające z nadpłaty lub refinansowania. Dodatkowo, przy remortgage konieczność uiszczenia ERC może sprawić, że zmiana kredytu na lepsze warunki stanie się mniej opłacalna, a w niektórych przypadkach wręcz nieopłacalna.

Czym jest Early Repayment Charge?

Early Repayment Charge to opłata za spłatę kredytu hipotecznego przed końcem ustalonego w umowie okresu. Warunki ERC, w tym maksymalna wysokość opłaty, są podawane w dokumentach kredytu (m.in. w ESIS i ofercie kredytowej), dlatego przed zaciągnięciem kredytu hipotecznego warto się z nimi zapoznać.

Wysokość tej opłaty jest zwykle określana w procentach od spłacanej kwoty i często maleje w kolejnych latach okresu promocyjnego – przykładowo przy 5-letniej stałej stopie może wynosić 5% w pierwszym roku, 4% w drugim i tak dalej. Dokładna struktura zależy od banku i produktu. W okresie promocyjnym Early Repayment Charge może obowiązywać zarówno przy nadpłacie powyżej rocznego limitu, jak i przy pełnej spłacie kredytu, np. w związku z remortgage lub sprzedażą nieruchomości.

Dlaczego banki nakładają opłaty za przedwczesną spłatę kredytu?

ERC ma pokryć koszty, które kredytodawca ponosi, gdy kredyt zostaje spłacony przed końcem okresu promocyjnego; w przypadku kredytów regulowanych przepisy FCA wymagają, aby opłata była rozsądnym oszacowaniem tych kosztów.

Udzielając kredytu np. ze stałym oprocentowaniem, kredytodawca zwykle zapewnia sobie finansowanie na cały okres promocyjny. Jeśli kredyt zostanie spłacony wcześniej, bank może ponieść z tego tytułu dodatkowe koszty – właśnie je ma rekompensować opłata ERC.

Ile wynosi Early Repayment Charge?

ERC wynosi zwykle od 1% do 5% pozostałego salda kredytu. Stawka często zależy od czasu, jaki pozostał do końca okresu promocyjnego. Przykładowo przy 5-letniej stałej stopie z opłatą malejącą co roku ERC może wynosić 5% w pierwszym roku i 1% w ostatnim. Ostateczne warunki mogą się jednak różnić w zależności od banku i konkretnej umowy.

Sprawa ma się trochę inaczej w przypadku częściowej nadpłaty kredytu. Wiele banków pozwala nadpłacić bez opłaty do 10% salda kredytu rocznie; sposób liczenia limitu (np. rok kalendarzowy lub rok od rozpoczęcia produktu) zależy od banku. Większa nadpłata może skutkować nałożeniem opłaty od nadwyżki po obowiązującej stawce Early Repayment Charge.

Czy przedwczesna spłata kredytu wpływa na zdolność kredytową?

Przedwczesna spłata kredytu może wpłynąć zarówno na zdolność kredytową, czyli ocenę, na jaki kredyt Cię stać, jak i na historię kredytową oraz punktację w credit score. Skutki mogą być pozytywne lub negatywne – zależy to od sytuacji.

Przedwczesna spłata kredytu może wpłynąć pozytywnie w następujących sytuacjach:

• Zmniejszenie Debt-To-Income ratio - jeśli klient spłaci kredyt wcześniej, usunie on swoje zobowiązanie, co poprawi jego współczynnik DTI, a to może zwiększyć zdolność kredytową;

• Polepszenie historii kredytowej - terminowa spłata zobowiązania jest pozytywną informacją w historii kredytowej i może pokazać bankom, że klient jest odpowiedzialnym kredytobiorcą.

Przedwczesna spłata może wpłynąć również negatywnie na credit score, jeśli:

• Kredyt był jedynym aktywnym zobowiązaniem - jeśli kredyt hipoteczny był jedynym aktywnym zobowiązaniem, jego spłata może wpłynąć na punktację w credit score, choć spłacony kredyt zwykle pozostaje widoczny w raporcie kredytowym przez około sześć lat;

• Osoba nie będzie miała żadnego aktywnego kredytu - niektóre systemy punktacji premiują osoby, które regularnie obsługują zobowiązania. Efekt zależy od agencji kredytowej i pozostałych informacji w raporcie.

Czy da się uniknąć opłaty Early Repayment Charge?

Istnieje kilka metod, które umożliwiają uniknięcie opłaty ERC lub znaczne jej zmniejszenie. Najpopularniejszą jest oczywiście dokonanie spłaty kredytu po upłynięciu terminu promocyjnego. Zazwyczaj gdy rata kredytu zmienia się z promocyjnej na Standard Variable Rate (SVR), Early Repayment Charge przestaje obowiązywać. Oczywiście zdarzają się wyjątki, dlatego należy szczegółowo zapoznać się z warunkami danego kredytu opisanymi w umowie.

Dobrym pomysłem jest również rozłożenie nadpłaty na kilka lat. Jak już wcześniej wspomniano, wiele banków pozwala nadpłacać kredyt bez opłaty do 10% salda rocznie, a sposób liczenia limitu zależy od banku. Wykorzystując ten limit, można stopniowo nadpłacać kredyt przez kilka lat, aby uniknąć opłaty ERC.

Przy refinansowaniu warto też sprawdzić zachęty oferowane przez nowego kredytodawcę, np. cashback. Mogą one częściowo zrekompensować koszty zmiany kredytu, w tym ERC, ale zawsze warto porównać całkowity koszt nowej oferty. Możliwa jest też sytuacja, w której warunki nowego kredytu będą na tyle korzystne, że oszczędności pokryją również koszt opłaty ERC w obecnym banku. Wtedy co prawda nie uniknie się opłacenia Early Repayment Charge, ale mimo to może to być rozwiązanie warte rozważenia.

Na rynku dostępne są również kredyty bez Early Repayment Charge. Często są to kredyty o zmiennym oprocentowaniu, np. niektóre trackery, które mogą mieć wyższe oprocentowanie niż produkty z ERC. Jeżeli planujesz wcześniejszą spłatę lub dużą nadpłatę, taki kredyt może być wart rozważenia, ale warto porównać jego całkowity koszt z ofertami z ERC.

Dodatkowe możliwości pojawiają się, jeśli kupujesz następną nieruchomość. W takim wypadku warto sprawdzić dwie opcje:

• Jeżeli zamierzasz brać następny kredyt, sprawdź zasady zwrotu ERC. Niektórzy kredytodawcy zwracają ERC, jeśli w określonym czasie zaciągniesz u nich nowy kredyt na kolejną nieruchomość – sprawdź takie warunki w swoim banku;

• Jeżeli chcesz przenieść kredyt hipoteczny na inną nieruchomość, możesz rozważyć mortgage porting. Niektóre banki pozwalają na taki zabieg bez wymogu uiszczenia opłaty ERC, jednak przeniesienie kredytu wymaga zgody kredytodawcy, który sprawdzi m.in. Twoją zdolność kredytową i to, czy nowa nieruchomość spełnia jego kryteria.

Kiedy lepiej zapłacić Early Repayment Charge, a kiedy lepiej spłacać dotychczasowy kredyt?

Remortgage przed końcem okresu promocyjnego może się opłacać, jeśli łączny koszt zmiany kredytu – razem z ERC i opłatami za nowy kredyt – jest niższy niż koszt pozostania przy obecnym kredycie. Oba warianty trzeba porównać w tym samym okresie, czyli do dnia, w którym kończą się obecne warunki promocyjne. W tym celu potrzebujesz danych, takich jak:

• Saldo pozostałe do spłaty obecnego kredytu;

• Obecna miesięczna rata i liczba miesięcy do końca okresu promocyjnego;

• Wysokość ERC (kwotowo lub jako procent salda);

• Oprocentowanie i miesięczna rata nowego kredytu;

• Opłaty związane z nowym kredytem, np. prowizja za produkt (arrangement fee), wycena nieruchomości i koszty prawne.

Koszt pozostania przy obecnym kredycie to suma obecnych rat do końca okresu promocyjnego oraz saldo, które pozostanie do spłaty w tym dniu.

Koszt zmiany kredytu teraz to ERC i opłaty za nowy kredyt zapłacone z własnych środków, suma nowych rat w tym samym okresie oraz saldo nowego kredytu, które pozostanie do spłaty w tym samym dniu.

Jeśli opłaty (np. prowizję) dodajesz do salda nowego kredytu, nie płacisz ich od razu, ale od tych kwot również naliczane są odsetki, więc łączna kwota do spłaty może wzrosnąć. Takie opłaty są wtedy już ujęte w saldzie nowego kredytu, więc nie licz ich drugi raz.

Na końcu porównaj obie kwoty. Jeśli koszt zmiany kredytu jest niższy niż koszt pozostania przy obecnym kredycie, refinansowanie przed końcem okresu promocyjnego może się opłacać; jeśli nie, korzystniejsze może być pozostanie przy obecnym kredycie. Wynik zależy od indywidualnych warunków, dlatego dokładne wyliczenie warto przygotować razem z doradcą kredytowym.

Podsumowanie

Z uwagi na to, jak skomplikowane mogą być obliczenia, w kwestii Early Repayment Charge warto skonsultować się z doradcą kredytowym. Jest to bardzo istotny szczegół w kontekście ewentualnych nadpłat kredytu, jak i możliwości zrobienia refinansowania.

Warto być świadomym, że podobnie jak w przypadku prowizji, wysokość Early Repayment Charge jest kosztem, który trzeba uwzględnić w kalkulacji opłacalności kredytu. Jeśli planujesz nadpłacać kredyt lub sprzedać nieruchomość przed końcem okresu promocyjnego, lepszy może okazać się kredyt z nieco wyższym oprocentowaniem, ale z niższym ERC lub bez tej opłaty. W innych przypadkach tańszy może być kredyt z niższym oprocentowaniem i standardowym ERC – dlatego zawsze warto porównać całkowity koszt, uwzględniając również prowizje i inne opłaty.