Prowizja od kredytu hipotecznego. Czy warto jej unikać?

Niektórzy z naszych klientów już na pierwszym spotkaniu podkreślają, że szukają kredytu bez prowizji za jego udzielenie. Prowizja za udzielenie kredytu (product fee) często wynosi około tysiąca funtów, a czasem więcej, dlatego wiele osób traktuje ją jako zbędny koszt, którego należy unikać za wszelką cenę. Rzeczywistość okazuje się jednak nieco bardziej skomplikowana i w tym artykule chcielibyśmy rozjaśnić ten temat.

Prowizja, czyli co?

Nazwy i zasady pobierania opłat zależą od kredytodawcy i konkretnego produktu. Application fee lub booking fee może być pobierana na etapie składania aplikacji, natomiast product fee lub arrangement fee dotyczy wybranego produktu hipotecznego. Przed złożeniem aplikacji sprawdź, kiedy każda opłata jest należna, czy podlega zwrotowi, jeżeli kredyt nie zostanie uruchomiony, oraz czy może zostać doliczona do kredytu. Od opłaty doliczonej do kredytu mogą być naliczane odsetki. Nie każda oferta obejmuje wszystkie te opłaty.

Czy prowizja od udzielenia kredytu hipotecznego może być dobra?

Porównując oferty kredytowe, warto uwzględnić oprocentowanie, raty, opłaty oraz saldo kredytu pozostałe do spłaty po okresie porównania. Oto ich skrótowa lista:

Kredyty z prowizją mają zwykle niższe oprocentowanie

Co do zasady, kredyty z prowizją cechują się niższym oprocentowaniem. Pamiętaj jednak, że zapłata 1000 funtów w zamian za odsetki niższe o 0,1% lub 0,2% może się nie opłacać, jeśli pożyczasz stosunkowo niewiele, na przykład 100 tysięcy funtów na 10 lat. Z drugiej strony, przy kwocie 350 tysięcy różnica 0,1% w oprocentowaniu to w przybliżeniu 350 funtów odsetek w pierwszym roku (przykład ilustracyjny). Jeśli różnica w oprocentowaniu między ofertą z prowizją a ofertą bez prowizji jest większa, oszczędności na odsetkach mogą z czasem pokryć koszt prowizji – dlatego zawsze warto porównać łączny koszt obu ofert w całym okresie stałego oprocentowania.

Niższe oprocentowanie może zwiększyć kwotę, którą możesz pożyczyć

Niższe oprocentowanie oznacza niższą ratę, co może poprawić ocenę Twojej zdolności kredytowej. Pamiętaj jednak, że każdy bank ocenia affordability według własnych kryteriów, więc niższe oprocentowanie nie przekłada się automatycznie na wyższą kwotę kredytu. Naszym zdaniem o wiele łatwiej jest zebrać dodatkowych 1000 funtów na poczet prowizji, aniżeli podnosić swoje dochody lub obniżać wydatki aby skompensować wyższe oprocentowanie. Dodatkową zaletą może być również to, że w przypadku kredytu spłacanego w systemie kapitałowo-odsetkowym (repayment) przy niższym oprocentowaniu większa część raty spłaca kapitał, więc saldo kredytu – a wraz z nim LTV – spada szybciej (o ile prowizja nie została doliczona do kredytu). To z kolei może ułatwić Ci uzyskanie second charge mortgage lub korzystny remortgage.

Uzyskanie kredytu z prowizją może być potencjalnie łatwiejsze

Jak już wspomnieliśmy, niższe oprocentowanie oznacza niższą ratę, co może poprawić ocenę Twojej zdolności kredytowej. Jeśli wiesz, że Twoje affordability ogranicza Cię w wyborze nieruchomości spełniającej wymagania Twojej rodziny, wybór produktu, który w Twojej sytuacji okaże się długofalowo tańszy, może być dobrym rozwiązaniem.

Kiedy warto zdecydować się na kredyt z prowizją?

Przy porównywaniu produktów hipotecznych trzeba uwzględnić potrzeby i sytuację klienta oraz warunki poszczególnych ofert. Do istotnych czynników należą między innymi:

• Kwota kredytu – przy kwotach rzędu 100–150 tysięcy funtów prowizja rzadko się opłaca, bo oszczędność na odsetkach jest niewielka. Przy wyższych kwotach sytuacja się zmienia i prowizja częściej się zwraca – zawsze jednak warto porównać łączny koszt obu ofert;

• Twoje oszczędności – jeżeli dysponujesz bardzo ograniczoną ilością środków, potencjalnie lepszym pomysłem jest wzięcie odrobinę droższego kredytu, który możesz uzyskać już teraz. Kontynuacja wynajmu oznacza dodatkowe koszty, których delikatnie niższe oprocentowanie może nie zrównoważyć;

• Okres stałego oprocentowania – przy stałym oprocentowaniu na 5 lat nawet mniejsza różnica w oprocentowaniu może sprawić, że kredyt z prowizją okaże się bardziej opłacalny, bo oszczędność rozkłada się na dłuższy okres. Wybór okresu stałego oprocentowania powinien uwzględniać indywidualną sytuację klienta, jego plany oraz całkowite koszty dostępnych ofert.

• Plany przeprowadzki - o ile nikt nie jest w stanie przewidzieć przyszłości, część naszych klientów z góry zakłada, że będzie przeprowadzać się za kilka lat, na przykład mając w planach powiększenie rodziny. Analogicznie jak w punkcie trzecim, wiązanie się na tylko kilka lat z nieruchomością sprawia, że korzyści wynikające z wzięcia kredytu z prowizją są mniejsze.

Application fee a product fee

Warunki mogą wyglądać inaczej w przypadku kredytów buy to let i produktów dla klientów biznesowych, dlatego zawsze warto sprawdzić szczegóły konkretnej oferty.

Ile wynosi prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego w UK?

Wysokość opłat zależy w dużej mierze od wybranego przez Ciebie banku i produktu. Product fee często wynosi około 1000 funtów, ale kwoty mogą się znacznie różnić – niektórzy kredytodawcy pobierają prowizję jako procent kwoty kredytu, co przy większych kredytach może oznaczać kilka tysięcy funtów, a część ofert nie ma prowizji wcale. Wysokość opłat może zależeć m.in. od wskaźnika LTV, okresu stałego oprocentowania i kwoty, jaką chcesz pożyczyć.

Lepiej wybrać prowizję płatną z góry, czy rozłożoną na raty?

Odpowiedź jest stosunkowo prosta - jeśli możesz sobie na to pozwolić, lepiej opłacić ją z góry. Przede wszystkim przełoży się to na niższe raty kredytu, a to oznacza większy poziom finansowego bezpieczeństwa.

Jeżeli jednak dysponujesz ograniczonymi środkami, doliczenie prowizji do kredytu może być rozsądne. Przy standardowym kredycie spłacanym przez około 25 lat product fee podniesie miesięczną ratę tylko nieznacznie, ale pamiętaj, że od doliczonej kwoty przez cały okres kredytowania naliczane są odsetki, więc łączny koszt kredytu będzie wyższy.

Ile mogę zaoszczędzić na wyborze kredytu z prowizją?

Przejdźmy teraz do kalkulacji, które na przykładowych liczbach pokażą Ci, jak może wyglądać oszczędność wynikająca z wyboru kredytu z prowizją. Poniższe przykłady mają charakter ilustracyjny i opierają się na ofertach z 07.08.2024 – obecne oprocentowanie i prowizje są inne. Dodajmy, że wyniki mogą się diametralnie różnić w zależności od Twojej indywidualnej sytuacji, dlatego najlepiej będzie, jeśli zwrócisz się bezpośrednio do nas.

Przykład 1. - Dom o wartości 280 tysięcy funtów, kredyt z LTV 95% i zamrożonym oprocentowaniem na 2 lata.

Kwota 280 tysięcy funtów jest wartością przykładową. Na przykładzie Lloyds Bank rozważmy dwie oferty dla osób, które do tej pory nie miały styczności z tą instytucją - najniżej oprocentowany kredyt z prowizją oraz taki, który jest jej pozbawiony. Obydwa kredyty miałyby być spłacane przez 25 lat.

Dane dotyczące prowizji i oprocentowania pochodzą z oficjalnej strony Lloyds Bank i były aktualne na dzień 07.08.2024.

Wybór kredytu z prowizją przekłada się na 42 funty niższą ratę, czyli w ciągu dwóch lat zapłacisz o 1008 funtów mniej w ratach. Ponieważ przy niższym oprocentowaniu większa część raty spłaca kapitał, po dwóch latach saldo kredytu będzie też niższe o ok. 370 funtów. Po odjęciu prowizji w wysokości 999 funtów korzyść wyniesie więc ok. 380 funtów – niewiele w porównaniu z kwotą kredytu.

Przykład 2. - Dom o wartości 375 tysięcy funtów, kredyt z LTV 90% i zamrożonym oprocentowaniem na 5 lat.

W tym przypadku, nieruchomość jest już wyraźnie droższa. Aby zachować obiektywizm, przeanalizujmy tym razem ofertę Virgin Money.

Dane dotyczące prowizji i oprocentowania pochodzą z oficjalnej strony Virgin Money i były aktualne na dzień 07.08.2024.

Tym razem wybór kredytu z prowizją pozwoliłby Ci zaoszczędzić 27 funtów miesięcznie, czyli ok. 1620 funtów w ciągu 60 rat. Dodatkowo po 5 latach saldo kredytu byłoby niższe o ok. 670 funtów. Po odjęciu prowizji w wysokości 995 funtów Twoja korzyść wyniosłaby więc ok. 1300 funtów. W tym przypadku warto zastanowić się nad zapłatą prowizji.

Podsumowanie

Jak możesz wywnioskować, opłacalność ofert kredytowych z prowizją za udzielenie finansowania nie jest tak oczywista. W niektórych przypadkach warto zdecydować się na takie posunięcie, podczas gdy w innych korzyść będzie niewielka. Jeśli chcesz omówić swoją sytuację i porównać możliwości finansowania, skontaktuj się z nami. Wstępna konsultacja jest bezpłatna i niezobowiązująca. Ewentualne późniejsze opłaty zależą od usługi i indywidualnych okoliczności.