Remortgage w UK krok po kroku: etapy, koszty i kiedy warto

Remortgage, czyli zmiana kredytu hipotecznego na nowy, może pomóc obniżyć ratę lub łączny koszt kredytu, ale jego opłacalność zależy od indywidualnej sytuacji – m.in. od opłat, ewentualnej opłaty za wcześniejszą spłatę (ERC), oprocentowania i wskaźnika LTV. Sam proces bywa nieco skomplikowany, zwłaszcza gdy robisz to po raz pierwszy, dlatego poniżej wyjaśniamy krok po kroku, jak przebiega remortgage.

Co to jest remortgage?

Remortgage to zamiana dotychczasowego kredytu hipotecznego na nowy – u obecnego lub innego kredytodawcy – zwykle w celu uzyskania korzystniejszych warunków. W praktyce, sprowadza się to do wzięcia nowego kredytu hipotecznego, za pomocą którego spłacisz ten, który spłacałeś do tej pory. Najczęściej chodzi o niższe oprocentowanie i niższą ratę, ale remortgage może też służyć np. zmianie okresu spłaty.

Remortgage najczęściej warto rozważyć, gdy zbliża się koniec okresu początkowej oferty (np. stałego oprocentowania). Po jego zakończeniu kredyt zwykle przechodzi na stawkę zmienną kredytodawcy (SVR), która może być wyższa, a opłata za wcześniejszą spłatę (ERC) zazwyczaj już nie obowiązuje. Nie w każdym przypadku zmiana się opłaca. Okres początkowej oferty (np. stałego oprocentowania) trwa zwykle od 2 do 5 lat – tę informację znajdziesz w dokumentach kredytu.

Jak działa remortgage?

Jak już wspomnieliśmy, remortgage polega na zamianie kredytu na inną ofertę. Zaznaczmy jednak, że w tym przypadku kredytobiorca nie zmienia nieruchomości. Sytuacja przeciwna, czyli pozostanie przy tym samym kredycie połączone z zakupem nowego domu to tzw. mortgage porting.

Przy przejściu do nowego kredytodawcy składasz pełną aplikację – bank zwykle ocenia zdolność kredytową i historię kredytową oraz wycenia nieruchomość, podobnie jak przy zakupie. Inaczej jest przy nowej ofercie u obecnego kredytodawcy (product transfer): jeśli spłacasz raty terminowo i nie pożyczasz więcej, zwykle nie musisz ponownie przechodzić oceny zdolności kredytowej. W porównaniu z zakupem proces jest nieco prostszy, bo nie szukasz nieruchomości, nie negocjujesz ceny ani nie kontaktujesz się z agentami nieruchomości. Przy zmianie kredytodawcy stroną prawną nadal zajmuje się jednak prawnik (solicitor lub conveyancer).

Na naszym blogu znajduje się już wpis, który wyjaśnia jak działa remortgage - warto go przeczytać, ponieważ znajdziesz w nim o wiele więcej informacji na temat czynników wpływających na opłacalność procesu zmiany kredytu.

Ile mogę w ten sposób zaoszczędzić?

Posłużmy się uproszczonym, hipotetycznym przykładem.

Maria i Adam 3 lata temu wzięli kredyt hipoteczny na 25 lat. Wartość kupowanej przez nich nieruchomości to 250 tysięcy funtów, a wpłacony wkład własny wynosił 12,5 tysiąca funtów. Przez pierwsze dwa lata oprocentowanie wynosiło 4,9%. Po zakończeniu tej dwuletniej początkowej oferty kredyt przeszedł na stawkę zmienną kredytodawcy (SVR) w wysokości 8,39%. Ponieważ okres początkowej oferty już się zakończył, opłata za wcześniejszą spłatę (ERC) w ich przypadku nie obowiązuje.

W powyższym przypadku w pierwszej kolejności powinniśmy zwrócić uwagę na kapitał, jaki Maria i Adam spłacili do tej pory. To zobrazowaliśmy w poniższej tabelce:

Po upływie 36 miesięcy saldo kredytu osiągnęło wartość £223,911.08. Z perspektywy Adama i Marii jest to bardzo korzystna informacja – zakładając, że wartość ich domu nie uległa zmianie, wskaźnik LTV ich kredytu spadł poniżej poziomu 90%. W praktyce będą mogli zatem liczyć na dostęp do lepszych ofert od banków. To dokładnie tak, jakby kupowali teraz dom z depozytem w wysokości £26,089, a więc nieco wyższym niż 10%.

Przyjrzyjmy się zatem ofertom kredytów na dom o wartości £250,000 i wkładem własnym w wysokości 10%. Załóżmy – wyłącznie dla przykładu – że dostępna jest 2-letnia oferta z oprocentowaniem 4,53% (to nie jest aktualna stawka rynkowa). Przy rozłożeniu spłaty na 22 lata rata kredytu Adama i Marii spadłaby do około £1,341. To około £520 miesięcznie mniej.

Ile wydam na remortgage?

Koszty remortgage zależą od wybranego kredytodawcy, produktu hipotecznego i indywidualnej sytuacji klienta. Mogą obejmować opłatę produktową (product fee), koszty prawne, wycenę nieruchomości oraz ewentualną opłatę za doradztwo kredytowe. Nie wszystkie opłaty występują w każdej transakcji. W Extend Finance wysokość ewentualnej opłaty za doradztwo jest przedstawiana klientowi przed podjęciem decyzji o skorzystaniu z usługi.

Może pojawić się również tzw. valuation fee, czyli opłata za wycenę nieruchomości – choć wielu kredytodawców przy remortgage nie pobiera jej albo pokrywa ją w ramach oferty. Jeśli opłata za wycenę jest pobierana, zwykle wynosi kilkaset funtów, a jej wysokość zależy m.in. od wielkości i wartości nieruchomości oraz od kredytodawcy.

Do kosztów mogą należeć także prowizja za udzielenie nowego kredytu (product fee) oraz koszt obsługi prawnej. Niektórzy kredytodawcy pokrywają koszt standardowej obsługi prawnej lub wyceny w ramach oferty remortgage. Jeśli prowizję doliczysz do kredytu, zapłacisz od niej odsetki, a łączna kwota do spłaty wzrośnie.

Gdyby Adam i Maria chcieli zmienić kredyt jeszcze w trakcie okresu początkowej oferty, zwykle musieliby zapłacić ERC. ERC jest zazwyczaj określony jako procent pozostałego salda – przy 5% i saldzie około £230,000 byłoby to ponad £11,000, co mogłoby pochłonąć oszczędności na racie. Dlatego zawsze porównaj sumę opłat z miesięczną oszczędnością.

Zawsze warto skontaktować się z Twoim doradcą z Extend Finance, aby wyliczył Ci, czy remortgage będzie w Twoim przypadku opłacalne.

Remortgage krok po kroku

Przyjrzyjmy się teraz przebiegowi procesu zamiany kredytu na inny:

Skontaktuj się z zaufanym brokerem kredytowym

Twój obecny kredytodawca może zaproponować Ci nową ofertę u siebie (tzw. product transfer). Warto porównać ją z ofertami innych kredytodawców dostępnymi na rynku, zanim podejmiesz decyzję.

Jeśli Twój obecny okres stałego oprocentowania dobiega końca, skontaktuj się z Extend Finance, aby omówić swoją sytuację i kolejne etapy porównania dostępnych rozwiązań.

Oszacuj swoją zdolność kredytową

Podobnie jak w przypadku aplikacji o kredyt hipoteczny przy zakupie domu, w trakcie remortgage również będziemy musieli sprawdzić, czy Twoja zdolność kredytowa jest wystarczająca do regularnego spłacania rat. Jeśli nowy kredytodawca oceni Twoją zdolność kredytową jako niewystarczającą, możesz rozważyć nową ofertę u obecnego kredytodawcy (product transfer) – jeśli spłacasz raty terminowo i nie pożyczasz więcej, zwykle nie wymaga ona ponownej oceny zdolności – albo zmianę parametrów, np. wydłużenie okresu spłaty. Dłuższy okres obniża ratę, ale zwiększa łączną kwotę do spłaty.

Wybierz ofertę, która będzie odpowiadać Twoim potrzebom

Nie zawsze opłaca się wybrać kredyt z najniższą ratą, tak samo jak nie zawsze warto decydować się na kredyt bez prowizji za udzielenie. Wybór produktów finansowych bywa skomplikowany i wymaga specjalistycznej wiedzy. W przeciwnym razie, finalnie możesz zapłacić więcej, niż jest to absolutnie konieczne.

Porównamy rozwiązania dostępne w Twojej sytuacji. Ich liczba i warunki zależą od kryteriów kredytodawców oraz Twoich potrzeb, w tym ewentualnych planów przeprowadzki.

Poproś o wydanie Agreement in Principle

Kolejnym krokiem jest zwrócenie się do Twojego nowego kredytodawcy o wydanie wstępnej decyzji kredytowej. Agreement in Principle (AIP) to wstępna, orientacyjna informacja, ile bank mógłby Ci pożyczyć – nie jest to gwarancja ani oferta kredytu. Nie rezygnuj z obecnego kredytu na tym etapie: dotychczasowy kredyt zostanie spłacony dopiero w dniu completion, po wydaniu oferty kredytowej.

Złóż aplikację kredytową

Po uzyskaniu AIP składasz pełną aplikację o kredyt. Bank sprawdza dokumenty i zleca wycenę nieruchomości, a po pozytywnej ocenie wydaje ofertę kredytową (mortgage offer).

Skontaktuj się z conveyancerem

W zdecydowanej większości przypadków, przy przejściu do nowego kredytodawcy formalną stroną przeniesienia hipoteki jak i spłaty poprzedniego kredytu zajmuje się prawnik (solicitor) lub conveyancer. Jest to osoba, która w Twoim imieniu będzie kontaktować się z bankiem. W dniu completion nowy kredytodawca przekazuje środki, a prawnik spłaca nimi dotychczasowy kredyt – wtedy remortgage jest zakończony.