Remortgage krok po kroku

Można powiedzieć, że remortgage jest jedną z najlepszych inwestycji, jakie możesz zrobić w związku ze swoją nieruchomością. Na dobrą sprawę, prawdopodobieństwo osiągnięcia zysku na zamianie kredytu jest bardzo wysokie, jednak cały ten proces bywa nieco skomplikowany, zwłaszcza gdy nigdy wcześniej tego nie robiłeś. Aby ośmielić Cię do podjęcia decyzji, przeanalizujemy krok po kroku, jak przebiega remortgage.

Co to jest remortgage?

Remortgage to proces zamiany dotychczasowego kredytu na inny, na lepszych zasadach. W praktyce, sprowadza się to do wzięcia nowego kredytu hipotecznego, za pomocą którego spłacisz ten, który spłacałeś do tej pory. Ideą remortgagingu jest obniżenie oprocentowania i wysokość rat poprzez wybór możliwie najtańszej oferty na rynku.

W zdecydowanej większości przypadków, na remortgage warto zdecydować się wtedy, gdy dotychczasowa umowa kredytowa dobiega końca. Zwykle, jest ona zawierana na okres do 2 do 5 lat, a informację o tym szczególe z pewnością znajdziesz w dokumentach, które otrzymałeś od swojego brokera jak i banku.

Jak działa remortgage?

Jak już wspomnieliśmy, remortgage polega na zamianie kredytu na inną ofertę. Zaznaczmy jednak, że w tym przypadku, kredytobiorca nie zmienia nieruchomości. Sytuacja przeciwna, czyli pozostanie przy tym samym kredycie połączone z zakupem nowego domu to tzw. mortgage porting.

Z perspektywy banku, remortgage jest w zasadzie tym samym co aplikacja o kredyt hipoteczny przy zakupie. Cała procedura ubiegania się o przyznanie finansowania jest jednak nieco prostsza, ponieważ nie musisz zajmować się conveyancingiem, kontaktowaniem się z agentami nieruchomości czy też negocjowaniem ceny.

Na naszym blogu znajduje się już wpis, który wyjaśnia jak działa remortgage - warto go przeczytać, ponieważ znajdziesz w nim o wiele więcej informacji na temat czynników wpływających na opłacalność procesu zmiany kredytu.

Ile mogę w ten sposób zaoszczędzić?

Posłużmy się stosunkowo popularnym przykładem.

Maria i Adam 3 lata temu wzięli kredyt hipoteczny na 25 lat. Wartość kupowanej przez nich nieruchomości to 250 tysięcy funtów, a wpłacony wkład własny wynosił 12,5 tysiąca funtów. Przez pierwsze dwa lata, oprocentowanie wynosiło 4,9%, natomiast później, wzrosło do poziomu 8,39%. Ich aktualna umowa kredytowa przewiduje prowizję za wcześniejszą spłatę - wynosi ona 5% wartości pozostałego kapitału.

W powyższym przypadku, w pierwszej kolejności powinniśmy zwrócić uwagę na kapitał, jaki Maria i Adam spłacili do tej pory. To zobrazowaliśmy w poniższej tabelce:

Rok Pozostała kwota Oprocentowanie Wysokość raty 0 £237,500 4.9% £1,375.00 1 £232,526.80 4.9% £1,375.00 2 £227,304.36 8.39% £1,861.30 3 £223,911.08 8.39% £1,861.30

Po upływie 36 miesięcy, saldo kredytu osiągnęło wartość £223,911.08. Z perspektywy Adama i Marii jest to bardzo korzystna informacja - zakładając, że wartość ich domu nie uległa zmianie, wskaźnik LTV ich kredytu spadł poniżej poziomu 90%. W praktyce, będą mogli zatem liczyć na dostęp do lepszych ofert od banków. To dokładnie tak, jakby kupowali teraz dom z depozytem w wysokości 26,089 funtów, a więc nieco wyższym niż 10%.

Przyjrzyjmy się zatem ofertom kredytów na dom o wartości £250,000 i wkładem własnym w wysokości 10%. Na moment pisania tego artykułu, możliwe jest uzyskanie oprocentowania na poziomie 4.53%, również na okres 2 lat. Przy rozłożeniu spłaty na okres 22 lat, rata kredytu Adama i Marii spadłaby do £1,348.00. To o £513 miesięcznie mniej!

Ile wydam na remortgage?

Warto pamiętać, że decydując się na remortgage, trzeba liczyć się z jego kosztami. Prawie na pewno zapłacisz od £300 do £500 jeśli zdecydujesz się na korzystanie z usług niezależnego brokera kredytowego, takiego jak Extend Finance.

Niemal zawsze pojawi się również tzw. valuation fee, czyli opłata za wycenę nieruchomości będącej przedmiotem kredytu. Zwykle, wynosi ona od £200 do £500. Wysokość opłaty uzależniona jest od lokalizacji nieruchomości, jej wartości oraz banku, z którym zdecydowałeś się współpracować.

W opisanym wcześniej przykładzie, Adam i Maria musieliby również zapłacić prowizję za przedwczesną spłatę kredytu, wynoszącą około £11,000, a także naraziliby się na potencjalną prowizję za udzielenie nowego kredytu. Sumarycznie, opłaty jakie mogliby ponieść Adam i Maria na etapie remortgage przekroczyłyby £12,000. Oznacza to, że ich inwestycja zwróciłaby się dopiero po około 2 latach.

W wielu przypadkach, opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu są jednak o wiele niższe i mieszczą się w kwocie £2,000, jednak może się to wiązać z koniecznością opłacania wyższych rat przez określony czas, na przykład przez pierwsze 60 miesięcy od zakupu nieruchomości. Zawsze warto skontaktować się z Twoim doradcą z Extend Finance, aby wyliczył Ci, czy remortgage będzie w Twoim przypadku opłacalne.

Remortgage krok po kroku

Przyjrzyjmy się teraz przebiegowi procesu zamiany kredytu na inny:

Skontaktuj się z zaufanym brokerem kredytowym

Istnieje szansa, że Twój kredytodawca lub broker kredytowy będzie próbował się z Tobą skontaktować, aby zaoferować Ci nową ofertę kredytu hipotecznego. Zazwyczaj, zyskasz na takim remortgage, ale istnieje duża szansa, że podejmując niezależne poszukiwania, zarobisz jeszcze większe.

Wiedząc, że Twoja aktualna umowa kredytowa dobiega końca, powinieneś skontaktować się z Extend Finance - w ciągu jednego dnia odezwiemy się do Ciebie i razem przejdziemy do kolejnego kroku.

Oszacuj swoją zdolność kredytową

Podobnie jak w przypadku aplikacji o kredyt hipoteczny przy zakupie domu, w trakcie remortgage również będziemy musieli sprawdzić, czy Twoja zdolność kredytowa jest wystarczająca do regularnego spłacania rat. Jeśli nie, będziesz zmuszony pozostać przy spłacaniu dotychczasowego kredytu lub zmiany parametrów nowego produktu, na przykład poprzez wydłużenie okresu spłaty.

Wybierz ofertę, która będzie odpowiadać Twoim potrzebom

Nie zawsze opłaca się wybrać kredyt z najniższą ratą, tak samo jak nie zawsze warto decydować się na kredyt bez prowizji za udzielenie. Wybór produktów finansowych bywa skomplikowany i wymaga specjalistycznej wiedzy. W przeciwnym razie, finalnie możesz zapłacić więcej, niż jest to absolutnie konieczne.

Zwykle, przedstawimy Ci kilka ofert, a ostateczny wybór będzie zależał od Twoich planów na przyszłość. Kluczowe może być na przykład to, czy w planujesz przeprowadzkę w ciągu kilku najbliższych lat.

Poproś o wydanie Agreement in Principle

Kolejnym krokiem jest zwrócenie się do Twojego nowego kredytodawcy o wydanie wstępnej decyzji kredytowej. Jest to dokument potwierdzający gotowość banku do sfinansowania Twojego domu. Po jego uzyskaniu, możesz ze spokojem rozpocząć proces rozwiązywania dotychczasowej umowy kredytu hipotecznego.

Skontaktuj się z conveyancerem

W zdecydowanej większości przypadków, formalną stroną przeniesienia hipoteki jak i spłaty poprzedniego kredytu zajmuje się prawnik (solicitor) lub conveyancer. Jest to osoba, która w Twoim imieniu będzie kontaktować się z bankiem.

Złóż wniosek o udzielenie kredytu

Gdy bank wyda agreement in principle, nic nie stoi na przeszkodzie, abyś złożył aplikację o przyznanie kredytu. Gdy analitycy rozpatrzą wniosek pozytywnie, Twój prawnik zajmie się spłatą poprzedniego kredytu. Po tym, remortgage będzie można uznać za zakończone. Pozostaje już tylko cieszyć się niższą ratą i odliczać miesiące do pełnej wolności finansowej!