Co to jest mortgage porting?

Planujesz przeprowadzkę i chcesz zachować warunki obecnego produktu kredytowego? Mortgage porting może to umożliwić, jeśli kredytodawca zaakceptuje aplikację i nową nieruchomość. To inna sytuacja niż remortgage, czyli zmiana kredytodawcy przy pozostaniu w tej samej nieruchomości. Zmiana produktu w obecnym banku bez przeprowadzki to zwykle product transfer. Poniżej wyjaśniamy, jak działa porting, jakie koszty trzeba sprawdzić i kiedy warto porównać go z nowym finansowaniem.

Mortgage porting, czyli przeniesienie kredytu hipotecznego

Mortgage porting oznacza przeniesienie dotychczasowego produktu kredytowego, w tym jego oprocentowania na zasadach określonych w ofercie, na kredyt zabezpieczony na nowej nieruchomości. Dotychczasowy kredyt jest zwykle spłacany, a kredytodawca udziela nowego. Nie jest to automatyczne przeniesienie tej samej umowy. Możliwość portingu wynika z warunków produktu, a zgoda zależy także od oceny aplikacji i nieruchomości. Tak rozróżnia produkt i samą pożyczkę Nationwide.

Z czym wiąże się przeniesienie kredytu hipotecznego?

Przy sprzedaży nieruchomości obciążonej kredytem część ceny służy spłacie zadłużenia. Środki pozostałe po rozliczeniu kredytu i kosztów sprzedaży mogą posłużyć jako wkład własny przy kolejnym zakupie. Spłata dotychczasowego kredytu jest również elementem typowego portingu.

Przed wyborem finansowania porównaj porting z nową ofertą obecnego lub innego kredytodawcy. Uwzględnij oprocentowanie, opłatę za wcześniejszą spłatę (early repayment charge, ERC) oraz ewentualną prowizję lub inne opłaty. Nowa oferta może być korzystniejsza albo droższa — nie wynika to z samego faktu zmiany banku.

Porting może pozwolić zachować atrakcyjne oprocentowanie przenoszonej części kredytu i uniknąć ERC, jeśli spełnisz warunki kredytodawcy. Nie oznacza jednak automatycznego zwolnienia ze wszystkich opłat ani gwarancji najniższego kosztu. Dodatkowe finansowanie i pozostałe koszty przeprowadzki trzeba ocenić osobno.

Jak przebiega mortgage porting?

Zacznij od sprawdzenia warunków portingu u kredytodawcy, zanim ustalisz wiążące terminy sprzedaży i zakupu. Kolejne etapy obejmują:

Wybór odpowiedniej nieruchomości

Przy kupnie nieruchomości w UK ustal budżet obejmujący wkład własny, możliwe finansowanie i koszty przeprowadzki. Cena nowego domu nie musi być zbliżona do ceny obecnego. Jeśli potrzebujesz większego kredytu, zapytaj obecnego kredytodawcę o dodatkowe finansowanie; zgoda oraz jego warunki wymagają osobnej oceny. Nowa nieruchomość musi też spełniać kryteria banku.

Złożenie aplikacji o porting

Porting wymaga aplikacji i akceptacji kredytodawcy. Przygotuj informacje o dochodach, wydatkach, zobowiązaniach oraz kupowanej nieruchomości. Bank może ponownie ocenić zdolność kredytową i historię kredytową; zakres weryfikacji zależy od jego zasad i zmian w kredycie. Przykładowo Halifax opisuje ponowną ocenę affordability, natomiast NatWest przewiduje wyjątki dla określonych przypadków bez zwiększania salda. Taki wyjątek nie oznacza automatycznej zgody na porting.

Doradca Extend Finance może pomóc przygotować aplikację i porównać dostępne rozwiązania. Decyzję kredytową podejmuje kredytodawca.

Wycena nieruchomości

Kredytodawca ocenia wartość nowej nieruchomości i jej przydatność jako zabezpieczenia. Wycena na potrzeby banku nie zastępuje badania stanu technicznego domu, np. Home Survey. Znaczenie ma także LTV, czyli relacja kwoty kredytu do wartości nieruchomości przyjętej przez bank. Dopuszczalny poziom zależy od kredytodawcy, produktu i nieruchomości — nie ma jednego limitu 95% właściwego dla każdego portingu.

Procedury transakcyjne

Terminy sprzedaży i zakupu uzgodnij z kredytodawcą oraz prawnikiem prowadzącym conveyancing. Obie transakcje mogą zakończyć się tego samego dnia. Jeśli najpierw spłacasz dotychczasowy kredyt, a nowy zakup następuje później, mogą obowiązywać dodatkowe warunki portingu, konieczność zapłaty ERC oraz termin ubiegania się o jej zwrot.

Przykładowo NatWest wymaga złożenia aplikacji przed spłatą obecnego kredytu i zakończenia nowego zakupu w ciągu maksymalnie czterech miesięcy od spłaty, aby możliwy był zwrot ERC. Po completion klient powinien skontaktować się z bankiem w sprawie zwrotu. Nationwide opisuje limit 180 dni oraz dodatkowe zasady ważności oferty. Są to przykłady warunków konkretnych banków, a nie wspólny termin dla całego rynku. Przed sprzedażą potwierdź na piśmie zasady właściwe dla Twojego produktu.

Completion

Completion to finalizacja zakupu i uruchomienie nowego kredytu zgodnie z ofertą. Przy typowym portingu ze sprzedażą i zakupem tego samego dnia prawnik koordynuje również spłatę starego kredytu. Sprawdź kwoty rozliczeń, oprocentowanie każdej części nowego kredytu, terminy rat oraz ewentualne warunki zwrotu ERC.

Co wziąć pod uwagę planując mortgage porting?

Nie każdy produkt kredytowy pozwala na porting, a zapis o jego przenoszeniu nie gwarantuje akceptacji nowej aplikacji. Sprawdź ofertę kredytową i potwierdź warunki u kredytodawcy. Zmiana dochodów, zobowiązań lub rodzaju kupowanej nieruchomości może wpłynąć na decyzję. Przy porównaniu opcji uwzględnij poniższe kwestie.

Wartość nieruchomości

Jeśli potrzebujesz większego kredytu, dodatkowa kwota może stanowić osobną część finansowania u tego samego kredytodawcy, z innym oprocentowaniem i terminem zakończenia produktu. Poproś o wyliczenie łącznej raty oraz kosztów obu części. Przy mniejszym kredycie sprawdź, czy spłata nieprzenoszonego salda spowoduje ERC. O możliwościach finansowania decydują m.in. wkład własny, LTV i kryteria kredytodawcy, a nie samo porównanie cen obu domów.

Dodatkowe opłaty

Porting nie zwalnia automatycznie ze wszystkich kosztów. W budżecie uwzględnij obsługę prawną, ewentualną opłatę za wycenę bankową, osobne badanie stanu technicznego, opłatę produktową, administracyjną lub brokerską, jeśli występują, oraz koszty sprzedaży i przeprowadzki. Sprawdź też, czy trzeba zapłacić ERC, np. przy zmniejszeniu salda lub przerwie między transakcjami, i czy przysługuje jej zwrot.

Podatek od zakupu zależy od położenia nieruchomości i okoliczności transakcji: w Anglii i Irlandii Północnej obowiązuje Stamp Duty Land Tax (SDLT), w Walii Land Transaction Tax (LTT), a w Szkocji Land and Buildings Transaction Tax (LBTT). Sam porting nie daje zwolnienia z podatku. Kwota może jednak wynosić zero — zależy m.in. od ceny, właściwych progów, ulg i zasad dotyczących dodatkowych nieruchomości. Wyliczenie potwierdź z prawnikiem.

Warunki umowy kredytowej

Sprawdź datę zakończenia obecnego produktu i warunki oprocentowania po tej dacie. To nie to samo co koniec całego okresu spłaty kredytu. Przy portingu trzeba potwierdzić, jak długo zachowasz dotychczasową stawkę; nie zakładaj, że rozpoczynasz od nowa pełny okres stałego oprocentowania. Dodatkowa część kredytu może mieć inny termin zakończenia produktu.

Jeśli obecny produkt kończy się wkrótce, porównaj porting z nowym finansowaniem na ten sam okres i przy porównywalnym harmonogramie spłat. Uwzględnij oprocentowanie po zakończeniu produktu, opłaty, ewentualną ERC i warunki dodatkowej części kredytu. Nie oceniaj opłacalności wyłącznie na podstawie bieżącej raty lub liczby dokumentów.

Kiedy mortgage porting się opłaca?

Porting warto rozważyć, gdy zachowanie obecnego produktu daje korzystniejszy łączny koszt niż dostępne alternatywy, po uwzględnieniu opłat i potrzebnej dodatkowej kwoty. W porównaniu sprawdź raty, odsetki, pozostałe saldo oraz elastyczność spłaty. Niższa rata wynikająca z wydłużenia okresu kredytu nie musi oznaczać niższego kosztu całkowitego.

Istotnym elementem porównania jest early repayment charge. Jej wysokość wynika z warunków konkretnego produktu i kwoty spłaty objętej opłatą, a nie z wartości nieruchomości. Poproś kredytodawcę o aktualne wyliczenie ERC i potwierdzenie, czy porting pozwoli jej uniknąć lub odzyskać ją po zakończeniu zakupu. Sama obecność ERC nie przesądza, która opcja finansowania będzie korzystniejsza.

Porting może być dostępny przy zakupie domu droższego, podobnego cenowo lub tańszego. Przy dodatkowym finansowaniu trzeba sprawdzić jego oprocentowanie i warunki, a przy zmniejszeniu salda — ewentualną ERC od nieprzenoszonej części. Tańsza nieruchomość nie oznacza automatycznej odmowy: znaczenie mają wartość zabezpieczenia, LTV i zasady kredytodawcy.

Podsumowanie

Porting może pomóc zachować warunki obecnego produktu przy przeprowadzce, ale wymaga sprawdzenia kosztów i zgody kredytodawcy. Jeśli chcesz porównać dostępne opcje, poznaj pomoc Extend Finance przy przeniesieniu kredytu hipotecznego. Przygotuj aktualne saldo, ofertę kredytową, datę zakończenia produktu i planowany budżet zakupu.