Czy warto nadpłacać kredyt hipoteczny w UK?

Kredyt hipoteczny to prawdopodobnie najważniejsze zobowiązanie finansowe w Twoim życiu. Decydując się na nie, musisz przewidzieć wiele zdarzeń, takich jak śmierć, narodziny, wzrost czy chwilowy spadek dochodów. Lubimy patrzeć na przyszłość w optymistyczny sposób, dlatego dziś przyjrzymy się nadpłacaniu kredytu hipotecznego – jednemu ze sposobów wykorzystania nadwyżek finansowych. Kiedy warto się na to zdecydować? Czy zawsze opłaca się nadpłacać?

W zasadzie nadpłacanie kredytu jest bardzo prostym procesem – wpłacasz do banku więcej, niż zakładała pierwotna umowa. Nadpłata zmniejsza saldo kredytu – w zależności od kredytodawcy i Twojego wyboru skraca to okres spłaty albo obniża miesięczną ratę. Przy niezmienionym oprocentowaniu nadpłata zmniejsza kwotę odsetek, a więc i łączny koszt kredytu – nadpłata powyżej rocznego limitu może jednak wiązać się z opłatą za wcześniejszą spłatę (ERC).

Jak nadpłacanie wpływa na mój kredyt?

Brytyjscy kredytodawcy rozliczają nadpłaty na różne sposoby: w zależności od banku i produktu nadpłata może obniżyć miesięczną ratę albo skrócić okres kredytowania, a wiele banków pozwala wybrać jedną z tych opcji. Zanim nadpłacisz kredyt, zapytaj swojego kredytodawcę, jak rozlicza nadpłaty. Już na tym etapie warto zauważyć, że przy niezmienionym oprocentowaniu im wcześniej nadpłacisz, tym dłużej niższe saldo nalicza mniej odsetek, dlatego nadpłata na początku kredytu zwykle daje większą oszczędność niż ta sama kwota wpłacona później. Późniejsze nadpłaty także zmniejszają odsetki.

Ile zaoszczędzę?

Jak to często w finansach bywa, odpowiedź brzmi: to zależy. Zyskowność nadpłacania zależy przecież od oprocentowania kredytu, okresu spłaty, pożyczonej kwoty czy kwoty, którą możemy zamrozić. W związku z tym, posłużmy się kilkoma przykładami. Pamiętaj jednak, że możesz wykonać również samodzielną kalkulację, na przykład na stronie Halifax.

Niskie, regularne nadpłaty

Wyobraźmy sobie młode małżeństwo, które pożyczyło 150 tysięcy funtów. Krótko po zawarciu umowy zdecydowali się, aby co miesiąc nadpłacać swój kredyt, przeznaczając na to 100 funtów. Pierwotnie termin zobowiązania wynosił 20 lat, czyli 240 miesięcy, a oprocentowanie wynosiło 6%.

Dane mają charakter poglądowy i zakładają stałe oprocentowanie przez cały okres.

Powyższa tabela pokazuje, że nawet niewielkie regularne nadpłaty mogą wyraźnie obniżyć koszt kredytu.

Łączne oszczędności – przy założeniu, że bohaterowie naszej historii wytrwali przy swoim postanowieniu – wyniosłyby £18,280. To duża różnica, prawda? Przy tej samej miesięcznej nadpłacie i oprocentowaniu oszczędności przy większych i dłużej trwających kredytach będą jeszcze większe.

Jednorazowa nadpłata

Wyobraźmy sobie teraz sytuację, w której nie chcesz nadpłacać swojego kredytu przez wiele lat, a akurat dostałeś spadek w wysokości £20,000. Tym razem, nasz hipotetyczny kredyt ma wartość na poziomie 260 tysięcy funtów, oprocentowanie wynosi 6,5%, a pozostały okres spłaty to 25 lat. Ile możesz zaoszczędzić?

Założenia tej tabeli: nadpłata £20,000 w chwili 0, niezmieniona miesięczna rata około £1,755.54, miesięczne naliczanie odsetek według 6,5%/12, raty na koniec miesiąca i brak opłat. Saldo po spłacie wynosi £0.

Dane mają charakter poglądowy i zakładają stałe oprocentowanie przez cały okres.

Od nadpłaconej kwoty nie są już naliczane odsetki, więc oszczędność zaczyna się od razu i narasta z każdym rokiem – w tym przykładzie różnica w saldzie już po dwóch latach przekracza wpłacone £20,000.

Musimy również dodać, że nasze obliczenia zakładają niezmienne oprocentowanie przez cały okres, co w praktyce zdarza się rzadko, dlatego rzeczywiste oszczędności mogą być większe lub mniejsze.

Kiedy warto nadpłacać kredyt hipoteczny?

Wbrew pozorom, ten zabieg nie zawsze jest równie opłacalny. Jeśli wybierzesz skrócenie okresu kredytowania przy niezmienionej racie, nadpłata nie obniży Twoich obecnych rat; w innych przypadkach obniża miesięczną ratę. Oszczędność na odsetkach zaczyna się od pierwszej nadpłaty, ale jej pełną skalę widać dopiero w dłuższym okresie. Oddawanie dodatkowych sum do banku zwiększa też Twój udział w nieruchomości, a u niektórych kredytodawców wcześniejsze nadpłaty można później wykorzystać do czasowego obniżenia raty lub przerwy w spłacie, jeśli pozwala na to umowa – co może pomóc uniknąć negatywnych konsekwencji opóźnień w spłacie rat.

Inaczej wygląda sytuacja w przypadku kredytów na finiszu. Pod koniec okresu kredytowania do spłaty zostaje już niewiele odsetek, więc nadpłata daje mniejszą oszczędność w funtach, choć jej efekt zobaczysz szybciej. Niezależnie od pozostałego okresu finansowania korzyść z nadpłaty w przybliżeniu odpowiada oprocentowaniu Twojego kredytu, dlatego warto porównać je z oprocentowaniem, jakie możesz uzyskać na oszczędnościach, oraz z kosztem innych długów.

Wydaje się nam, że warto nadpłacać swój kredyt, jeśli:

• Masz poduszkę finansową, która pozwoli Ci przetrwać w razie chwilowej utraty pracy lub pojawienia się dużych wydatków;

• Nie masz droższych długów, a oprocentowanie kredytu jest wyższe niż oprocentowanie Twoich oszczędności;

• Mieścisz się w rocznym limicie nadpłat bez opłaty ERC.

Wady nadpłacania

Nadpłata zamraża pieniądze w nieruchomości – zanim ją wykonasz, sprawdź u kredytodawcy, czy i na jakich warunkach można je później odzyskać. Pamiętaj też, że korzyść z nadpłaty w przybliżeniu odpowiada oprocentowaniu Twojego kredytu, dlatego warto porównać je z oprocentowaniem, jakie możesz uzyskać na oszczędnościach. Jeśli masz długi oprocentowane wyżej niż kredyt hipoteczny (np. kartę kredytową), ich spłata w pierwszej kolejności zwykle daje większą oszczędność.

Musisz również pamiętać o zapisach Twojej umowy kredytowej. Kredyty ze stałym oprocentowaniem i inne oferty z opłatą ERC zwykle mają roczny limit nadpłat bez dodatkowych kosztów, często 10% (w zależności od banku – salda do spłaty lub pierwotnej kwoty kredytu); niektórzy kredytodawcy pozwalają na więcej, a kredyty o zmiennym oprocentowaniu bez ERC często nie mają limitu nadpłat. Sprawdź warunki w swojej ofercie kredytowej. Zwykle możesz nadpłacić więcej, niż wynosi limit, ale od nadwyżki może zostać pobrana opłata ERC, co zmniejsza korzyść z nadpłaty.

Jak zaoszczędzić jeszcze więcej?

Do tej pory zakładaliśmy, że od początku do końca spłaty kredytu trzymasz się jednego banku. Wiele osób tak robi, jednak zamiast pozostawać przy jednym kredytodawcy, możesz rozważyć remortgage. Jeśli uda Ci się uzyskać niższe oprocentowanie, połączenie go z nadpłatami może przynieść dodatkowe oszczędności – porównaj jednak koszty zmiany kredytu (np. ERC, opłatę za produkt, wycenę czy usługi prawne) z oczekiwanymi oszczędnościami. Połączenie obu rozwiązań może dać następujące korzyści:

• Jeśli uzyskałeś na przykład spadek, otrzymane pieniądze sprawią, że nowy kredyt będzie mniejszy, dzięki czemu możesz płacić niższą ratę;

• Niższe oprocentowanie kredytu może sprawić, że raty będą bardziej korzystne, więc finalnie możesz oddać do banku mniej, a ewentualne nadpłaty mogą być wyższe (w domowym budżecie może zostać Ci więcej pieniędzy);

• Przy zmianie kredytu możesz poszukać oferty z wyższym limitem nadpłat – niektóre produkty go oferują.

Podsumowanie

Nadpłacanie kredytu może się opłacić – zwłaszcza gdy masz poduszkę finansową, nie masz droższych długów, a oprocentowanie kredytu jest wyższe niż to, co możesz uzyskać na oszczędnościach. Zanim zdecydujesz, sprawdź limit nadpłat i ewentualną opłatę ERC w swojej umowie.

Serdecznie zapraszamy do kontaktu z nami – pierwsza konsultacja jest całkowicie bezpłatna i do niczego Cię nie zobowiązuje. Pomożemy Ci porównać dostępne kredyty z uwzględnieniem Twojej sytuacji, planów i całkowitych kosztów. Nie czekaj, umów się na spotkanie już dziś!