Jak wybrać kredyt hipoteczny w UK i czym się kierować?

Jeśli czytasz ten artykuł, prawdopodobnie planujesz wziąć kredyt hipoteczny i kupić swój własny, wymarzony dom. To bardzo poważna decyzja, dlatego nim zdecydujesz się na konkretny produkt finansowy, warto poświęcić trochę czasu na analizę. Oczywiście, pomoc brokera kredytowego bardzo ułatwi Ci to zadanie, ale już na samym wstępie warto określić swoje preferencje, aby poinformować swojego doradcę o tym, co jest dla Ciebie szczególnie ważne. Zachęcamy do lektury, a także do kontaktu z naszym zespołem :)

Idealny kredyt hipoteczny, czyli jaki?

Idealny kredyt hipoteczny to taki, który odpowiada Twoim potrzebom.

Wielu naszych klientów szuka “najtańszych kredytów”, albo “kredytu idealnego”. Niestety, ze względu na różnorodność rynku i wiele zmiennych cech kredytobiorców (każdy jest w trochę innej sytuacji życiowej), nie ma uniwersalnego kredytu, który moglibyśmy polecić wszystkim z Was. Trudno również wskazać najtańszy kredyt, ponieważ łączny koszt pożyczenia pieniędzy jest zależny od wielu czynników, często takich, których nie możemy w ogóle przewidzieć. Możemy jednak mówić o kredycie najlepiej dopasowanym do konkretnych potrzeb.

Taka sytuacja jest możliwa tylko wtedy, gdy doradca kredytowy uwzględni wszystkie Twoje wymagania, na przykład dotyczące wysokości raty, dodatkowych opłat czy wkładu własnego. Teoretycznie, mógłbyś zrobić to samodzielnie, jednak będzie to niezwykle czasochłonne. Extend Finance jest brokerem whole-of-market z dostępem do ofert ponad 100 kredytodawców. Dostępność produktów i warunki finansowania zależą od Twojej sytuacji oraz kryteriów kredytodawców. Przejdźmy teraz do czynników, które mają wpływ na to, czy Twój kredyt hipoteczny będzie dobrze dobrany.

Depozyt

Zacznijmy od najczęściej wspominanego kryterium, jakim jest wkład własny. Wielu pożyczkodawców oferuje kredyty przy depozycie od 5% wartości nieruchomości, a oprocentowanie zwykle zależy od wysokości wkładu własnego – im większy depozyt (czyli niższy wskaźnik LTV), tym zazwyczaj niższe oprocentowanie. Z tego też względu, wiele osób decyduje się na wyższy, bo 10-procentowy wkład własny.

Na rynku dostępne są też kredyty bez wkładu własnego oraz rozwiązania pośrednie, jednak ich dostępność jest ograniczona. Depozyt zmniejsza kwotę kredytu w stosunku do wartości nieruchomości (LTV), a tym samym ryzyko straty pożyczkodawcy, gdyby wartość nieruchomości spadła – dlatego przy niższym LTV oferty są zwykle korzystniejsze.

Jeśli masz już depozyt w wysokości 5% wartości nieruchomości i zastanawiasz się, czy warto jest uzbierać kolejne 5%, koniecznie skontaktuj się z nami. Twój doradca klienta przedstawi Ci rzeczywiste kalkulacje, abyś mógł podjąć świadomą i bezpieczną decyzję.

Zdolność kredytowa

Ubiegając się o kredyt hipoteczny w różnych bankach, musisz liczyć się z nierzadko dużymi różnicami w wyliczonej zdolności kredytowej. Wielu pożyczkodawców ogranicza kwotę kredytu do około 4,5-krotności rocznych dochodów, ale niektórzy w określonych przypadkach pożyczają więcej – nawet do około 6-krotności. Takie oferty są jednak zwykle dostępne tylko dla wybranych grup kredytobiorców, np. osób wykonujących określone zawody lub osiągających wyższe dochody.

Na szczęście, nasi doradcy zawsze sprawdzają zdolność kredytową w trakcie pierwszej rozmowy z klientem i nie musisz się o to pytać. Pomożemy Ci porównać odpowiednie oferty dostępnych nam kredytodawców, z uwzględnieniem Twojej sytuacji, kosztów i kryteriów banków. Liczba dostępnych opcji i decyzja o finansowaniu zależą od indywidualnej oceny. Różnice pojawiają się także przy szacowaniu dochodu, bowiem niektóre banki w ogóle nie biorą pod uwagę nadgodzin, a dochód osób samozatrudnionych poszczególni pożyczkodawcy oceniają w różny sposób, co może wpłynąć na wysokość kredytu, jaki możesz uzyskać (tzw. affordability).

Rodzaj oprocentowania

Oprocentowanie stałe czy zmienne? Oto jest pytanie!

Jeden z pracowników Extend Finance, 2023

Powyższy cytat ma charakter humorystyczny, jednak to pytanie powinien postawić sobie każdy kredytobiorca. Choć zdecydowana większość kredytów hipotecznych w Wielkiej Brytanii ma stałe oprocentowanie, według danych UK Finance za IV kwartał 2024 r. kredyt typu tracker miało około 591 tysięcy gospodarstw domowych (kredyt ze stałą stopą – około 7,1 miliona).

Siłą rzeczy, bardzo rzadko zdarza się, abyśmy uczestniczyli w zawieraniu kredytu ze zmiennym oprocentowaniem, ale decyzja zawsze należy do klienta. Decydując się na kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem, również masz kilka opcji do wyboru. Najczęściej spotykane są oferty ze stałym oprocentowaniem na 2 lub 5 lat, ale dostępne bywają też krótsze i dłuższe okresy, np. 1 rok albo 10 lat. Oczywiście w tym zakresie doradzi Ci twój broker, jednak warto pamiętać o tym zagadnieniu.

Stała czy zmienna – co wybrać? Stałe oprocentowanie zapewnia przewidywalną wysokość raty przez cały okres oferty. W przypadku kredytu typu tracker rata zmienia się wraz ze stopą bazową Bank of England, więc może zarówno spaść, jak i wzrosnąć. Kierunku zmian stóp procentowych nie da się pewnie przewidzieć, dlatego wybór zależy przede wszystkim od Twojego budżetu, planów i tego, jak dobrze znosisz niepewność co do wysokości raty.

Dodatkowe opłaty

Pożyczkodawcy pobierają różne opłaty, które mogą przesądzić o ostatecznej opłacalności danej oferty. Przykładowo, opłata za produkt (product fee lub arrangement fee) może sięgać £1,500, a niekiedy być jeszcze wyższa. Wycena nieruchomości (valuation) kosztuje zwykle do około £300, a część pożyczkodawców w ogóle nie pobiera za nią opłaty. Opłatę za produkt często można doliczyć do kredytu, ale wtedy płacisz od niej odsetki, więc łącznie zapłacisz więcej. Trzeba uwzględnić również koszty ekspertyzy budowlanej, która również nie należy do najtańszych. Koszty zakupu nieruchomości w UK bywają bardzo wysokie, dlatego na etapie wyboru kredytu hipotecznego, warto dobrze zastanowić się nad tym, jaka oferta faktycznie jest korzystna. Oferty bez opłaty za produkt mają często wyższe oprocentowanie, dlatego warto porównać łączny koszt kredytu w całym okresie oferty, a nie tylko samą opłatę początkową.

Wcześniejsza spłata

To, że bierzesz kredyt hipoteczny na 25 lat, nie oznacza jeszcze, że nie uda Ci się go spłacić szybciej. Jeśli jesteś młody i spodziewasz się, że Twoje zarobki będą rosły, koniecznie porozmawiaj z naszym doradcą o możliwościach wcześniejszej spłaty kredytu. Wielu pożyczkodawców w okresie obowiązywania oferty (np. stałego oprocentowania) pozwala nadpłacić bez dodatkowych kosztów określoną część kredytu w każdym roku – często do 10% salda. Nadpłata powyżej tego limitu jest nadal możliwa, ale zwykle wiąże się z opłatą za wcześniejszą spłatę, tzw. Early Repayment Charge (ERC). Po zakończeniu okresu oferty, np. na standardowej stopie zmiennej (SVR), u wielu pożyczkodawców nadpłaty nie są ograniczone i nie wiążą się z opłatą.

Rodzaj pożyczkodawcy

Mało osób wie, jak istotnym czynnikiem jest wielkość banku (lub towarzystwa budowlanego), z którego bierze się kredyt hipoteczny. Oczywiście, przez większość czasu liczy się przede wszystkim oprocentowanie, jednak od czasu do czasu zdarza się, że trafia do nas klient z nietypowymi potrzebami, na przykład:

• ma wiele źródeł dochodu, łącząc na przykład zyski z inwestycji w kryptowaluty z wykonywaniem niewielkich zleceń na potrzeby różnych firm;

• znalazł świetną nieruchomość, ale musi zakończyć transakcję w ciągu 10 tygodni;

• chce pożyczyć pieniądze na długi czas, ale błyskawicznie nadpłacić kredyt.

W takich sytuacjach, warto zwrócić uwagę na mniejszych pożyczkodawców. Duże banki oceniają aplikacje według bardziej ustandaryzowanych, zautomatyzowanych kryteriów, a to, czy ich oferta będzie tańsza, zależy od sytuacji – przy remortgage najtańsze oferty często mają najwięksi pożyczkodawcy, a przy zakupie pierwszej nieruchomości nierzadko mniejsze building societies. Mniejsi pożyczkodawcy częściej za to indywidualnie oceniają nietypowe sytuacje, np. złożone źródła dochodu.

Warto jednak pamiętać, że u mniejszych pożyczkodawców, którzy częściej oceniają aplikacje ręcznie, rozpatrzenie aplikacji może trwać dłużej niż w dużych bankach korzystających z automatycznych systemów. To może być problem, jeśli akurat znalazłeś jakąś okazję cenową.

Podsumowanie

Mamy nadzieję, że już niedługo spotkamy się, aby porozmawiać o możliwościach finansowania Twojego domu. Kredyt hipoteczny to poważne zobowiązanie i nie ma tu miejsca na nieuwagę czy pochopne decyzje. Wierzymy jednak, że decydując się na współpracę z Extend Finance, znajdziesz kredyt, który będzie dopasowany do Twoich potrzeb i zapewni Ci bezpieczeństwo. Nie czekaj, zadbaj o swoje finanse już dziś i umów się na konsultację!