Negative Equity przy kredycie hipotecznym w UK

Kredytobiorcy zazwyczaj są pewni swojego bezpieczeństwa finansowego, ponieważ kupując nieruchomość, stają się jej formalnymi właścicielami. Oznacza to, że nie ważne co by się zadziało, sprzedając swoją posiadłość powinni oni wyjść na zero, a nawet na tym zarobić. Chociażby w najgorszym przypadku dla kredytobiorcy, czyli przejęcia nieruchomości przez bank - po jej sprzedaży nie powinni być już nic dłużni. Nie zawsze jednak tak jest. W tym artykule opowiemy o zjawisku noszącym nazwę Negative Equity i poradzimy co można robić w takiej sytuacji.

Czym jest Negative Equity?

Terminem Negative Equity (w dosłownym tłumaczeniu oznacza kapitał ujemny)** określa się sytuację, w której wartość rynkowa nieruchomości jest niższa niż pozostała do spłaty kwota kredytu hipotecznego**. Oznacza to, że sprzedaż nieruchomości nie mogłaby w całości pokryć długu kredytobiorcy. Dla banku taki obrót zdarzeń jest sygnałem ostrzegawczym, że ryzyko wynikające z danej umowy kredytowej się podniosło. Wpływa to na szereg różnych aspektów kredytu oraz działań, jakie właściciel nieruchomości może podjąć.

W praktyce,** jeśli zamierzasz spłacać ten sam kredyt do końca, a twoja sytuacja finansowa jest pewna i spłacasz raty na czas, Negative Equity nie stanowi dla ciebie żadnego dużego zagrożenia**. Masz do spłacenia konkretne saldo kredytu, a to, ile warta jest twoja nieruchomość nie ma w tym żadnego zastosowania. Problemy głównie pojawiają się, kiedy chcesz podjąć jakieś działania - uzyskać lepsze warunki kredytu poprzez remortgage lub sprzedać nieruchomość. Wtedy może okazać się, że masz związane ręce.

Negative Equity a remortgage

Remortgage jest bardzo popularną techniką stosowaną w Wielkiej Brytanii w celu poprawy warunków kredytu hipotecznego. To jest osiągalne między innymi dlatego, że refinansowania dokonuje się zazwyczaj po kilku latach od zaczęcia spłacania obecnego kredytu. Przez ten czas saldo do spłaty maleje, wraz ze współczynnikiem Loan-to-Value. Tutaj należy pamiętać o ważnej regule - Im mniejszy współczynnik LTV, tym lepsze będą warunki kredytu.

Jeśli wartość nieruchomości spadła znacząco, remortgage może być bardzo trudny do zrealizowania lub wręcz niemożliwy. Tutaj również dużo zależy właśnie od współczynnika LTV - dla nowego kredytu hipotecznego powinien on wynosić minimum 90% - 95%, ale w takiej sytuacji warunki mogą być nadal bardzo słabe. Remortgage w przypadku Negative Equity traci na opłacalności, ponieważ wtedy LTV może wynosić nawet 100% lub więcej.

Posłużmy się przykładem, aby zobrazować całą sytuację za pomocą liczb:

Załóżmy, że cena nieruchomości wynosiła £300,000, a kredyt hipoteczny miał współczynnik LTV na poziomie 85%. Kwota pożyczona od banku to £255,000. Po trzech latach kredytobiorca spłacił £20,000 z pozostałego do spłaty salda i chce zrobić remortgage. Tym razem kwota, jaką potrzebuje pożyczyć od banku to £235,000 a współczynnik LTV obniżył się do 78%, co pozwala na uzyskanie jeszcze lepszych warunków.

Podczas kryzysu finansowego w 2008 roku ceny nieruchomości spadały o 15% - 20%. Co więc w przypadku, kiedy wartość nieruchomości przez te 3 lata spadłaby o 15%, czyli aż do £255,000? Pozostałe do spłaty saldo kredytu wynosi £235,000. To sprawia, że współczynnik LTV wzrasta do 92%. Jest to poziom, na którym większość banków odmówi udzielenia kredytu hipotecznego, zwłaszcza jeśli sytuacja finansowa kredytobiorcy nie jest zbyt dobra.

Oczywiście, ukazany przykład jest bardzo drastyczny, ale w tak niepewnych czasach warto jest wiedzieć jak kryzys ekonomiczny może wpłynąć na kredyty hipoteczne.

Sprzedaż nieruchomości przy Negative Equity

Jeśli twoja nieruchomość jest warta mniej niż kapitał, który pozostał do spłaty kredytu hipotecznego, sprzedaż nieruchomości jest zdecydowanie odradzana. Po pierwsze, taka operacja wymaga zgody banku - instytucja musi sprawdzić, czy będziesz w stanie pokryć różnicę ze swoich oszczędności. Jeśli nie będziesz w stanie tego zrobić, jest dość mała szansa na wyrażenie zgody przez kredytodawcę. W niektórych przypadkach jest możliwość opłacenia należności w ratach, ale takie rozwiązanie zdarza się dość rzadko.

Sytuacja w której będziesz rozważać sprzedaż domu podczas trwającego kredytu hipotecznego, w dodatku z Negative Equity, jest bardzo mało prawdopodobna. Nawet jeśli Ci się przytrafi, pamiętaj że ceny nieruchomości prędzej czy później spadną, a sprzedaż nieruchomości w takiej sytuacji jest prawdopodobnie najmniej opłacalną opcją.

Jakie sytuacje mogą spowodować spadek wartości nieruchomości?

Na poziom cen nieruchomości wpływa wiele czynników - zarówno zewnętrznych, makroekonomicznych, jak i wewnętrznych, takich jak stan techniczny budynku. Niestety, w większości przypadków nie mamy wpływu na to, że nasza nieruchomość nie straci na cenie. Takie zachowania rynku albo występują niespodziewanie, albo nasilają się z upływem czasu. Poniżej przedstawimy kilka możliwych przyczyn spadku cen nieruchomości.

Wzrost stóp procentowych

Kiedy Bank Anglii podnosi stopy procentowe,odbija się to w dużym stopniu na rynku nieruchomości. Gdy kredyty zaczynają być droższe, mniej osób decyduje się na ich zaciągnięcie. Skutkuje to spadkiem ogólnego popytu na nieruchomości, co prowadzi do obniżenia ich cen. Chociaż przez ostatni rok stopa procentowa spadała, warto wiedzieć, że w przyszłości może nas czekać jej ponowne podniesienie. Bank decyduje się na to zazwyczaj w przypadku wysokiej inflacji lub przegrzanej gospodarki. Spadki cen w takim przypadku mogą sięgać kilkunastu procent.

Problemy lokalne

Zmiany w danej lokalizacji mogą również wpłynąć na ceny nieruchomości. Jest to jeden z czynników, który może się rozwijać latami, powodując coraz to większe spadki cen. Przykładowo wzrost przestępczości, pogorszenie poziomu edukacji w szkołach czy problemy środowiskowe sprawiają, że region jest mniej atrakcyjny do zamieszkania. Takie zmiany wcale nie muszą być rozciągnięte w czasie - nie jest to żadna reguła. Wyobraź sobie, że w danej lokalizacji zamknięto właśnie duży zakład pracy. Takie nagłe zdarzenie obniża atrakcyjność rejonu, ponieważ z rynku znika wiele miejsc pracy dla potencjalnych mieszkańców.

Kryzys gospodarczy

Razem z recesją również przychodzi spadek cen nieruchomości. Rosnące bezrobocie i niepewność finansowa odpychają ludzi od zaciągania kredytów i kupowania mieszkań. Takie zjawisko można było zaobserwować na przykład podczas kryzysu w 2008 roku. Jak wyżej wspomniano, ceny nieruchomości spadały o nawet 20%. Inny przychodzący na myśl kryzys to pandemia Covid-19, która rozpoczęła się w 2019 roku. Wtedy, na samym początku ceny nieruchomości również spadły, ale akurat w tym przypadku szybko się podniosły. Zadziało się tak za sprawą zwolnienia kupujących z podatku Stamp Duty oraz rekordowo niskich stóp procentowych.

Podsumowanie

Pojawienie się Negative Equity podczas spłacania kredytu jest wyjątkowo nieprzyjemną sytuacją. Należy jednak pamiętać, że oprócz skrajnych przypadków ceny nieruchomości nie spadają drastycznie, a każdy kryzys w końcu mija. W długoterminowej perspektywie ceny mieszkań zawsze rosną, więc najlepszym pomysłem zazwyczaj będzie przeczekanie spadku i niestety wstrzymanie się z przeprowadzaniem refinansowania.