Czy wypowiedzenie umowy na kredyt hipoteczny przez bank jest możliwe?

Umowa o udzielenie kredytu hipotecznego jest zawierana między kredytobiorcą a kredytodawcą (zazwyczaj bankiem) w ściśle określonym celu. Klient nie ma wystarczająco pieniędzy na kupno nieruchomości, więc pożycza je od odrębnej instytucji finansowej. Należy pamiętać o tym, że banki nie działają charytatywnie, a na pożyczaniu pieniędzy same zarabiają - po spłaceniu przez klienta całego kredytu ich dochód może wynosić nawet drugie tyle co pożyczona kwota. Instytucje te posiadają swoje mechanizmy zabezpieczające te dochody, w związku z czym pewne działania klientów są kategorycznie zabronione.

Czy bank może wypowiedzieć mi umowę na kredyt hipoteczny?

Bank ma prawo do wypowiedzenia umowy. Oczywiście nigdy nie zadzieje się to bez przyczyny, chociażby z uwagi na to, że instytucja finansowa sama zarabia na udzielaniu kredytów. Wypowiedzenie umowy ma na celu ochronę banku przed stratami finansowymi oraz umożliwienie mu odzyskania pożyczonych pieniędzy. Dlatego podejmuje on takie działania tylko w ostateczności, jak ze strony klienta występuje naruszenie warunków umowy.

W jakich sytuacjach banki zrywają umowy kredytowe z klientami?

Istnieje kilka możliwych scenariuszy, które mogą prowadzić do wypowiedzenia umowy przez bank. Większość z nich dotyczy naruszenia warunków, które są zawarte w umowie. Zapisy o niektórych sytuacjach są tam nie bez powodu - uznane są one przez instytucje za ryzykowne i niebezpieczne dla ich zysków. Umowa jest oficjalnym dokumentem, który zobowiązuje obie strony do konkretnych działań, więc w przypadku łamania jej przez klienta, banki mają dowód potrzebny do uzyskania zgody sądu na przeprowadzenie przejęcia nieruchomości (repossession).

Wielomiesięczne opóźnienia w spłacaniu rat

Najczęstszym scenariuszem prowadzącym do wypowiedzenia umowy o kredyt hipoteczny przez bank jest długookresowe zaleganie ze spłaceniem rat. Ważne jest tutaj użycie słowa “wielomiesięczne”. Zaległości z płatnościami zdarzają się bardzo często, z czego zazwyczaj mają charakter jednorazowy. Nie jest to nic dobrego i należy tego unikać, ponieważ każda zaległość w spłacaniu negatywnie wpływa na historię kredytową. Jednak fakt, że spóźnisz się ze spłatą kilku rat nie oznacza, że bank zdecyduje się na wypowiedzenie umowy.

Oprócz tego, że wypowiedzenie umowy się bankowi zwyczajnie nie opłaca, klienta dodatkowo chronią wytyczne FCA (Financial Conduct Authority), które nakazują instytucjom wyrozumiale traktować klientów, którzy mają trudności ze spłatą kredytu hipotecznego. Bank w takiej sytuacji ma obowiązek kontaktować się z klientem, zbadać jego sytuację oraz rozważyć wszystkie dostępne możliwości rozwiązania problemu, zanim zerwie umowę oraz skieruje sprawę do sądu. Należą do nich między innymi:

• Odroczenie spłaty rat;

• Zmniejszenie wysokości rat na pewien czas;

• Rozłożenie zaległości na raty;

• Wydłużenie okresu kredytowania, jednocześnie zmniejszając wysokość miesięcznej raty.

Wypowiedzenie umowy przez bank jest ostatecznością, więc mówimy tutaj o opóźnieniach rzędu 6 - 12 miesięcy, małym stopniu współpracy oraz utrudnionym kontakcie z bankiem.

Nieruchomość jest użytkowana w sposób niezgodny z jej przeznaczeniem

W umowie jest stanowczo napisane jaki typ kredytu hipotecznego jest udzielany. Chodzi tutaj o podział kredytów ze względu na ich przeznaczenie. Większość kredytów udzielanych jest na nieruchomości mieszkalne, w których będzie mieszkać kredytobiorca. Innym typem są kredyty Buy-to-let, które przeznaczone są do zakupu nieruchomości na wynajem. Banki bardzo troszczą się o używanie nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem, ponieważ kredyty Buy-to-let charakteryzują się wyższym oprocentowaniem i wymogiem większego wkładu własnego.

Nie działa to jednak tylko w jedną stronę. Mieszkanie w nieruchomości kupionej na kredyt Buy-to-let jest również ściśle zabronione. Dzieje się tak z powodu faktu, że warunki i oprocentowanie takich kredytów jest ustalane na podstawie przewidywalnych zysków z inwestycji, a nie sytuacji finansowej kredytobiorcy. W momencie wprowadzenia się klienta do takiej nieruchomości, traci ona charakter inwestycyjny, a więc ryzyko dla banku ulega zmianie.

Warto zaznaczyć, że nie ma przeszkód, abyś zostawił taką nieruchomość pustą - bank nie może wymusić na tobie jej wynajmu.

Działania niezgodne z prawem

Działania związane z nieruchomością lub umową kredytową, które łamią prawo, również mogą prowadzić do zerwania umowy kredytowej. Jednym z takich działań jest oszustwo kredytowe, czyli celowe podanie nieprawdziwych informacji dotyczących zazwyczaj sytuacji finansowej. Przykładowo powiedzenie, że zarabia się 300,000 funtów rocznie, kiedy w rzeczywistości jest to 10% tej kwoty, będzie zdecydowanie potraktowane jako oszustwo kredytowe. Fałszywe informacje nie muszą dotyczyć tylko zarobków - jeśli wpłynęły one na decyzję o przyznanym kredycie hipotecznym, są już podstawą do wypowiedzenia umowy.

Istnieją też różne inne niezgodne z prawem działania, które mogą skutkować zerwaniem umowy przez bank. Mogą one dotyczyć samej nieruchomości, czyli na przykład prowadzenia w niej nielegalnej działalności, takiej jak uprawy narkotyków, hazardu czy piractwa komputerowego, zaniedbanie nieruchomości i doprowadzenie jej do ruiny lub nawet brak jej ubezpieczenia. W praktyce, problemy pojawiają się zazwyczaj w momencie opóźnień przy spłacaniu rat - wtedy na jaw wychodzą różne ukrywane wcześniej fakty.

Utrata statusu rezydenta

Tutaj należy zacząć od tego, że banki nie lubią udzielać kredytów hipotecznych osobom bez statusu rezydenta - jest to dla nich ryzykowne i trudne. Dlatego takie sytuacje zdarzają się dość rzadko. Co jednak w przypadku utraty statusu rezydenta podczas okresu kredytowania? Jest kilka możliwych scenariuszy:

Jeśli klient utracił prawo do legalnego przebywania i pracowania w UK

Wzmianka na ten temat jest w znacznej większości przypadków zapisana w umowie -* kredyt hipoteczny jest udzielany osobie, która legalnie przebywa i pracuje w UK.* Kredytobiorca ma również obowiązek informować bank o zmianie statusu imigracyjnego i rezydencji. Jeśli bank dowie się, że klient stracił prawo do legalnego pobytu w Wielkiej Brytanii, jest duża szansa że zdecyduje się na wypowiedzenie umowy, szczególnie w przypadku, kiedy klient ma opóźnienia w spłatach lub nie współpracuje.

Jeśli klient wyjechał z Wielkiej Brytanii na stałe

W przypadku przeprowadzki klienta na stałe, np. powrotu do Polski, również dużo zależy od stopnia jego współpracy z bankiem oraz opłacania rat na czas. Jeśli z tymi czynnikami nie będzie problemu, bank najprawdopodobniej nie będzie podejmował żadnych działań. Jeżeli jednak raty przestaną być spłacane, chęć współpracy ze strony kredytobiorcy będzie niska lub w ogóle nie będzie kontaktu, jest to szybka droga do ponownego przejęcia nieruchomości przez bank.

Jak często zdarza się wypowiedzenie umowy przez bank?

Tak jak wcześniej wspomniano, wypowiedzenie umowy kredytowej przez bank jest rozwiązaniem absolutnie ostatecznym. Taki obrót spraw nie jest na rękę żadnej ze stron, ponieważ kredytobiorca traci nieruchomość, a oczekiwania banku w stosunku do zarobków z udzielonego kredytu nie zostają spełnione. W praktyce, bank będzie robił wszystko co w jego mocy, aby do zerwania umowy nie doszło. Podczas kontaktowania się z klientem, przedstawiciele banku będą proponować wszystkie możliwe rozwiązania problemu, między innymi odroczenie spłaty rat (wakacje kredytowe), zmniejszenie wysokości rat lub wydłużenie kresu kredytowania. Można łatwo zauważyć, że bardzo pokrywa się to z wcześniej wspomnianymi wymaganiami FCA - banki nie robią tego do końca z przymusu, po prostu bardziej im się to opłaca.

Jak to wygląda w praktyce?

Oprócz wyżej podanych rozwiązań, bank może zaproponować zmianę warunków umowy. W przypadku naruszenia zasad umowy, takich jak wynajęcie nieruchomości mieszkalnej, kredyt można przekształcić na Buy-to-let. Najważniejszy w takim przypadku jest kontakt z bankiem oraz odpowiedni współczynnik LTV. Fakt, że twoja zdolność kredytowa drastycznie spadła, na przykład z powodu zmiany pracy, nie oznacza że nie można tej umowy ocalić, ponieważ affordability przy kredytach inwestycyjnych jest liczone na innych zasadach (jest brany pod uwagę również zysk z inwestycji).

W każdym razie pamiętaj, że nigdy nie obudzisz się nigdy z nagłą informacją, że twoja umowa została zerwana. W każdym przypadku jest to bardzo długi proces kontaktu z bankiem oraz prób rozwiązania problemu, który kończy się wypowiedzeniem w ostateczności.

Co jeżeli bank wypowie mi umowę?

Jeśli sytuacja eskaluje do takiego stopnia, że bank wypowie Ci umowę, cały Twój dług stanie się natychmiast wymagalny. Oznacza to, że dostaniesz pismo z wezwaniem do zapłaty w ciągu zazwyczaj 14 do 28 dni. Jeśli nie spłacisz całego długu w tym terminie (a jeśli doprowadziłeś do sytuacji, w której bank wypowiada ci umowę, raczej nie uda ci się tego zrobić), kredytodawca złoży wniosek do sądu o tzw. possession order, czyli upoważnienie do przejęcia nieruchomości. Sąd zbada sprawę i wyda wyrok. Zdarzają się sytuacje, że kredytobiorca dostaje więcej czasu na spłatę długu lub sprawa jest oddalona, ponieważ bank nie dotrzymał procedur, ale są to niezwykle rzadkie przypadki. Zazwyczaj possession order jest wydany, a nieruchomość zostaje sprzedana przez bank. Po sprzedaży i spłacie kredytu i kosztów może zostać nadwyżka - wtedy wróci ona do Ciebie. Jeśli jednak sprzedaż nie pokryje całego długu, musisz spłacić różnicę, co oznacza dodatkowe koszty. Warto przy tym wspomnieć, że taki obrót spraw byłby wyrokiem śmierci dla twojego credit score, który zdecydowanie utrudniłby ci wzięcie jakiejkolwiek pożyczki w przyszłości.