Czy bank może wypowiedzieć umowę kredytu hipotecznego w UK?

Umowa o udzielenie kredytu hipotecznego jest zawierana między kredytobiorcą a kredytodawcą (zazwyczaj bankiem) w ściśle określonym celu. Klient nie ma wystarczająco pieniędzy na kupno nieruchomości, więc pożycza je od odrębnej instytucji finansowej. Należy pamiętać o tym, że banki nie działają charytatywnie, a na pożyczaniu pieniędzy same zarabiają - przez cały okres kredytowania pobierają od klienta odsetki. Instytucje te posiadają swoje mechanizmy zabezpieczające te dochody, w związku z czym pewne działania klientów są kategorycznie zabronione.

Czy bank może wypowiedzieć mi umowę na kredyt hipoteczny?

Bank ma prawo do wypowiedzenia umowy. Oczywiście nie dzieje się to bez przyczyny, chociażby z uwagi na to, że instytucja finansowa sama zarabia na udzielaniu kredytów. Wypowiedzenie umowy ma na celu ochronę banku przed stratami finansowymi oraz umożliwienie mu odzyskania pożyczonych pieniędzy. Dlatego podejmuje on takie działania tylko w ostateczności, gdy ze strony klienta występuje naruszenie warunków umowy.

W jakich sytuacjach banki zrywają umowy kredytowe z klientami?

Istnieje kilka możliwych scenariuszy, które mogą prowadzić do wypowiedzenia umowy przez bank. Większość z nich dotyczy naruszenia warunków, które są zawarte w umowie. Zapisy o niektórych sytuacjach są tam nie bez powodu - uznane są one przez instytucje za ryzykowne i niebezpieczne dla ich zysków. Umowa jest oficjalnym dokumentem, który zobowiązuje obie strony do konkretnych działań, więc w przypadku łamania jej przez klienta, banki mają dowód potrzebny do uzyskania zgody sądu na przeprowadzenie przejęcia nieruchomości (repossession).

Wielomiesięczne opóźnienia w spłacaniu rat

Najczęstszym scenariuszem prowadzącym do wypowiedzenia umowy o kredyt hipoteczny przez bank jest długookresowe zaleganie ze spłaceniem rat. Ważne jest tutaj użycie słowa “wielomiesięczne”. Jednorazowe opóźnienie w spłacie raty może się zdarzyć. Nie jest to nic dobrego i należy tego unikać, ponieważ każda zaległość w spłacaniu negatywnie wpływa na historię kredytową. Jednak fakt, że spóźnisz się ze spłatą kilku rat nie oznacza, że bank zdecyduje się na wypowiedzenie umowy.

Klienta chronią wytyczne FCA (Financial Conduct Authority), które wymagają od kredytodawców uczciwego traktowania klientów mających zaległości w spłacie kredytu hipotecznego oraz rozważenia rozwiązań alternatywnych, zanim sprawa trafi do sądu. Bank w takiej sytuacji ma obowiązek kontaktować się z klientem, zbadać jego sytuację oraz rozważyć dostępne możliwości rozwiązania problemu, zanim zerwie umowę oraz skieruje sprawę do sądu. Należą do nich między innymi:

• Odroczenie spłaty rat;

• Zmniejszenie wysokości rat na pewien czas;

• Rozłożenie zaległości na raty;

• Wydłużenie okresu kredytowania, jednocześnie zmniejszając wysokość miesięcznej raty.

Wypowiedzenie umowy przez bank jest ostatecznością. Nie ma ustalonej liczby miesięcy zaległości, po której bank podejmuje takie kroki - zależy to od kredytodawcy, wysokości zaległości oraz Twojego kontaktu i współpracy z bankiem. Dlatego warto skontaktować się z bankiem jak najwcześniej.

Nieruchomość jest użytkowana w sposób niezgodny z jej przeznaczeniem

W umowie jest stanowczo napisane jaki typ kredytu hipotecznego jest udzielany. Chodzi tutaj o podział kredytów ze względu na ich przeznaczenie. Większość kredytów udzielanych jest na nieruchomości mieszkalne, w których będzie mieszkać kredytobiorca. Innym typem są kredyty Buy-to-let, które przeznaczone są do zakupu nieruchomości na wynajem. Banki bardzo troszczą się o używanie nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem, ponieważ kredyty Buy-to-let charakteryzują się wyższym oprocentowaniem i wymogiem większego wkładu własnego.

Nie działa to jednak tylko w jedną stronę. Mieszkanie w nieruchomości kupionej na kredyt Buy-to-let jest również ściśle zabronione. Dzieje się tak z powodu faktu, że warunki i oprocentowanie takich kredytów są ustalane w dużej mierze na podstawie przewidywanych przychodów z najmu. W momencie wprowadzenia się klienta do takiej nieruchomości, traci ona charakter inwestycyjny, a więc ryzyko dla banku ulega zmianie.

Zanim zostawisz nieruchomość kupioną na kredyt Buy-to-let pustą na dłuższy czas, sprawdź warunki oferty kredytowej oraz polisy ubezpieczeniowej.

Działania niezgodne z prawem

Działania związane z nieruchomością lub umową kredytową, które łamią prawo, również mogą prowadzić do zerwania umowy kredytowej. Jednym z takich działań jest oszustwo kredytowe, czyli celowe podanie nieprawdziwych informacji dotyczących zazwyczaj sytuacji finansowej. Przykładowo celowe podanie, że zarabia się 300 000 funtów rocznie, kiedy w rzeczywistości jest to 10% tej kwoty, może zostać uznane za oszustwo kredytowe. Fałszywe informacje nie muszą dotyczyć tylko zarobków - jeśli miały wpływ na decyzję o przyznaniu kredytu hipotecznego, w zależności od warunków umowy mogą być podstawą do wypowiedzenia umowy.

Istnieją też różne inne niezgodne z prawem działania, które mogą skutkować zerwaniem umowy przez bank. Mogą one dotyczyć samej nieruchomości, czyli na przykład prowadzenia w niej nielegalnej działalności, takiej jak uprawy narkotyków, hazardu czy piractwa komputerowego. Podstawą do zerwania umowy mogą być też naruszenia warunków umowy, takie jak zaniedbanie nieruchomości i doprowadzenie jej do ruiny lub brak jej ubezpieczenia. Takie nieprawidłowości mogą wyjść na jaw np. wtedy, gdy pojawiają się opóźnienia w spłacie rat i bank ponownie analizuje sprawę.

Utrata statusu rezydenta

Kryteria udzielania kredytów hipotecznych obcokrajowcom różnią się w zależności od kredytodawcy. Co jednak w przypadku utraty statusu rezydenta podczas okresu kredytowania? Jest kilka możliwych scenariuszy:

Jeśli klient utracił prawo do legalnego przebywania i pracowania w UK

Umowa kredytowa może zawierać zapisy dotyczące prawa do pobytu i pracy w UK, dlatego sprawdź warunki swojej umowy kredytowej, czy nakładają obowiązek informowania banku o zmianie statusu. Jeśli bank dowie się, że klient stracił prawo do legalnego pobytu w Wielkiej Brytanii, może uznać to za naruszenie warunków umowy, zwłaszcza gdy pojawiają się opóźnienia w spłatach lub brak współpracy.

Jeśli klient wyjechał z Wielkiej Brytanii na stałe

W przypadku przeprowadzki klienta na stałe, np. powrotu do Polski, również dużo zależy od stopnia jego współpracy z bankiem oraz opłacania rat na czas. Sama przeprowadzka za granicę nie oznacza automatycznie rozwiązania umowy, ale terminowe raty nie zastępują przestrzegania jej pozostałych warunków. Sprawdź obowiązki zgłoszenia zmiany miejsca zamieszkania i uzyskaj zgodę kredytodawcy, jeżeli wymaga jej umowa. Pamiętaj jednak, że wynajęcie nieruchomości kupionej na kredyt mieszkaniowy po wyprowadzce za granicę wymaga zgody banku (consent to let). Jeżeli raty przestaną być spłacane, chęć współpracy ze strony kredytobiorcy będzie niska lub w ogóle nie będzie kontaktu, może to doprowadzić do przejęcia nieruchomości przez bank.

Jak często zdarza się wypowiedzenie umowy przez bank?

Wypowiedzenie umowy kredytowej przez bank jest rozwiązaniem ostatecznym, po które kredytodawca sięga dopiero wtedy, gdy inne rozwiązania zawiodą. Taki obrót spraw nie jest na rękę żadnej ze stron, ponieważ kredytobiorca traci nieruchomość, a oczekiwania banku w stosunku do zarobków z udzielonego kredytu nie zostają spełnione. W praktyce bank powinien rozważyć dostępne rozwiązania, zanim zdecyduje się zerwać umowę. Gdy bank się z Tobą skontaktuje, jego przedstawiciele powinni omówić z Tobą możliwe rozwiązania problemu, między innymi odroczenie spłaty rat, zmniejszenie wysokości rat lub wydłużenie okresu kredytowania. Wynika to z zasad FCA dotyczących zaległości w spłacie kredytu hipotecznego, które wymagają od kredytodawców uczciwego traktowania klientów i rozważenia rozwiązań alternatywnych przed skierowaniem sprawy do sądu.

Jak to wygląda w praktyce?

Oprócz wyżej podanych rozwiązań, bank może zaproponować zmianę warunków umowy. W przypadku naruszenia zasad umowy, takich jak wynajęcie nieruchomości mieszkalnej, bank może wyrazić zgodę na wynajem (consent to let) albo możliwa będzie zmiana kredytu na Buy-to-let - decyzja należy do kredytodawcy. Najważniejszy w takim przypadku jest kontakt z bankiem oraz odpowiedni współczynnik LTV. Fakt, że twoja zdolność kredytowa drastycznie spadła, na przykład z powodu zmiany pracy, nie oznacza, że nie można tej umowy ocalić, ponieważ affordability przy kredytach inwestycyjnych jest liczone na innych zasadach (jest brany pod uwagę również zysk z inwestycji).

Pamiętaj, że przy zaległościach w spłacie regulowanego kredytu hipotecznego bank powinien najpierw skontaktować się z Tobą i spróbować rozwiązać problem, a sprawa w sądzie jest ostatecznością.

Co jeżeli bank wypowie mi umowę?

Jeśli sytuacja eskaluje do takiego stopnia, że dojdzie do wypowiedzenia umowy, bank może zażądać natychmiastowej spłaty całego zadłużenia. W Anglii i Walii kredytodawca może złożyć do sądu wniosek o tzw. possession order, czyli upoważnienie do przejęcia nieruchomości. Sąd bierze pod uwagę przede wszystkim wysokość zaległości i może odroczyć sprawę, wydać postanowienie zawieszone (suspended order), przy którym płacisz bieżącą ratę wraz z częścią zaległości, albo postanowienie bezwarunkowe (outright order). Jeśli sąd wyda postanowienie bezwarunkowe, a dług nie zostanie spłacony, kredytodawca może przejąć nieruchomość i ją sprzedać. Po sprzedaży i spłacie kredytu i kosztów może zostać nadwyżka - wtedy wróci ona do Ciebie. Jeśli jednak sprzedaż nie pokryje całego długu, musisz spłacić różnicę, co oznacza dodatkowe koszty. Warto przy tym wspomnieć, że przejęcie nieruchomości poważnie zaszkodziłoby Twojej historii kredytowej i na lata utrudniłoby uzyskanie kolejnego kredytu, co odbiłoby się również na Twoim credit score.

Opisana procedura sądowa dotyczy Anglii i Walii - w Szkocji i Irlandii Północnej postępowanie wygląda inaczej. Zasady FCA dotyczące zaległości obejmują regulowane kredyty hipoteczne na nieruchomości mieszkalne, natomiast większość kredytów Buy-to-let nie jest regulowana, więc ochrona kredytobiorcy może wyglądać inaczej. Więcej o procedurze przeczytasz na stronie GOV.UK o przejęciu nieruchomości (repossession).