Czym jest conveyancing i co musisz o nim wiedzieć?

Choć o procedurach prawnych w kontekście kupna nieruchomości w UK napisaliśmy już kilka wpisów, mamy wrażenie, że ten temat wciąż zasługuje na nieco więcej uwagi. W związku z tym, w dzisiejszym artykule przyjrzymy się pracy solicitora, która jest niezwykle istotnym krokiem na drodze do własnych czterech ścian.

Czym jest conveyancing?

Jak zauważa Equifax, conveyancing jest procedurą prawną realizowaną przy okazji transferu własności nieruchomości pomiędzy sprzedającym a kupującym. Zaczyna się ona w momencie akceptacji oferty przez sprzedającego i kończy się wraz z całą transakcją kupna-sprzedaży.

Na czym polega conveyancing?

Pod tym szerokim terminem, kryje się wiele czynności, których podejmie się Twój prawnik. Do najważniejszych z nich należą:

• Obsługa umowy kupna-sprzedaży - mamy tu na myśli zarówno sporządzenie dokumentów, jak i ewentualne negocjowanie poszczególnych zapisów;

• Obsługa ksiąg wieczystych w Land Registry;

• Ocena stanu prawnego nieruchomości - solicitor sprawdza status własności domu, przegląda plany miejscowego zagospodarowania przestrzennego;

• Analiza umowy kredytowej - czasem zdarza się, że nasi klienci proszą swoich prawników o ocenę umowy zaproponowanej przez bank;

• Realizacja płatności za kupowaną nieruchomość;

• Naliczenie i zapłata podatku Stamp Duty Land Tax;

• Udzielanie porad prawnych.

Jak widać, lista zadań jest całkiem pokaźna i w pewnym sensu tłumaczy ceny usług prawnych, które niestety nie są zbyt niskie.

Kto może wykonać conveyancing?

Conveyancing możesz zlecić specjaliście (solicitor lub coneyancer), jak również możesz przeprowadzić te czynności samodzielnie. Pamiętaj jednak, że wiele banków nie będzie skłonnych do współpracy z Tobą i będzie domagać się, abyś zatrudnił w tym celu licencjonowanego pełnomocnika.

Dodajmy również, że samodzielnie prowadzony proces conveyancingu jest niezwykle trudny i czasochłonny - przed każdym etapem będziesz zmuszony do bardzo dokładnego zbierania potrzebnych informacji, wertowania wielu stron dokumentów i kontaktowania się z urzędami. Ewentualne porady prawne będą oczywiście dodatkowo płatne, co prawdopodobnie zmniejszy Twoją oszczędność.

Pamiętaj również, że popełniając błąd, możesz ponieść bardzo duże konsekwencje finansowe z tego tytułu - być może zatrudnienie prawnika okaże się być koniecznym, a wtedy, rachunek wyniesie nawet kilka tysięcy, a nie kilkaset funtów.

Ile kosztuje conveyancing?

Od 700 do nawet 5 tysięcy funtów. Cena conveyancingu zależy od:

• Źródła finansowania zakupu - zakup za pomocą gotówki przekłada się na odrobinę niższe opłaty;

• Liczby kupujących - im więcej osób nabywa tytuł właściciela nieruchomości, tym więcej pracy czeka prawnika;

• Lokalizacji kupowanej nieruchomości - usługi prawnicze w dużych miastach są droższe;

• Statusu własnościowego nieruchomości - leasehold przekłada się na bardziej skomplikowaną sytuację prawną, co oczywiście utrudnia transfer własności;

• Wartości nieruchomości - conveyancing przy kupnie lub sprzedaży droższych domów będzie odpowiednio droższy, zmieni się również kwota naliczonego podatku;

• Pożyczkodawcy - nie każdy conveyancer lub solicitor jest w stanie współpracować z każdym bankiem;

• Udziału w programach pomocowych, np. shared ownership;

• Pochodzenia nieruchomości - kupno domu w uk na aukcji wiąże się z dodatkowymi kosztami.

Realnie rzecz biorąc, za conveyancing przy zakupie domu o wartości £250,000 będzie kosztować Cię od £850 do £1300. Koszty znacznie wzrosną, jeśli zdecydujesz się na droższą nieruchomość - każdy funt wartości domu z przedziału 250,001-900,000 jest opodatkowany stawką w wysokości 5%. Więcej na ten temat przeczytasz w naszym artykule “Co to jest stamp duty land tax?”.

Jak przebiega conveyancing?

Omówmy teraz przebieg conveyancingu krok po kroku.

1. Instructions - sporządzenie pełnomocnictwa i wprowadzenie solicitora w sprawę

Na samym początku, jako kupujący będziesz musiał upoważnić conveyancera lub solicitora do reprezentowania Cię. Prawnik może zapytać Cię również o pochodzenie pieniędzy oraz upewni się co do postępów w organizacji spraw kredytowych. Prawdopodobnie wpłacisz również depozyt na poczet wydatków, takich jak wgląd w dokumenty gminne. Ten etap może zająć Ci od 1 do 7 dni.

2. Sporządzanie dokumentów

Twój prawnik skontaktuje się ze sprzedającym lub jego pełnomocnikiem, aby uzyskać wszystkie kluczowe informacje na temat nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy. Gdy to już nastąpi, solicitor będzie mógł sporządzić kontrakt a następnie przesłać go dotychczasowemu właścicielowi domu, aby doprecyzować ewentualne szczegóły. Zwykle, na ten etap potrzeba od tygodnia do trzech.

3. Tytuł własności i organizacja spraw finansowych

Po otrzymaniu niezbędnych dokumentów, Twój conveyancer skontakuje się z prawnikiem sprzedającego celem przeprowadzenia negocjacji. Najczęściej, ustalane są kwestie przekazania mebli, terminu wydania kluczy do nieruchomości albo ceny.

Prawnik zajrzy również w archiwa Local Authority, upewni się, że do nieruchomości przyłączone są wszystkie media (woda, prąd, gaz). To właśnie na tym etapie, conveyancer powinien upewnić się, czy w Twojej okolicy nie będzie powstawać droga szybkiego ruchu, punkt przetwarzania odpadów lub inna inwestycja, która mogłaby w znacznym stopniu obniżyć wartość nieruchomości.

W większości przypadków, jako kupujący będziesz również zlecać raport o stanie budynku (Homebuyer survey), który może być istotny przy negocjacjach - wykryte uszkodzenia lub błędy techniczne potrafią generować olbrzymie koszty przy ich usuwaniu i lepiej mieć świadomość ich istnienia przed wymianą kontraktów. To właśnie ten etap może wydłużyć się najbardziej, jednak zwykle, trwa on od 2 do 6 tygodni, a w skrajnych przypadkach nawet 3 miesiące.

4. Podpisywanie dokumentów

Po zaznajomieniu się ze stanem prawnym i technicznym nieruchomości, kupujący musi podjąć ostateczną decyzję co do zakupu - jeśli okazałoby się, że dom jest w fatalnym stanie technicznym lub jego sytuacja prawna jest nieuregulowana, jest to ostatni moment na wycofanie się.

Jeżeli z nieruchomością wszystko jest w porządku, strony mogą przejść do zawarcia porozumienia. Zwykle, ten etap zajmuje od kilku dni do dwóch tygodni.

5. Wymiana kontraktów i completion

Gdy umowy zostaną już podpisane, a kupujący dostarczy depozyt, nastąpi ostateczne zatwierdzenie transakcji poprzez wymianę podpisanych dokumentów, a następnie strony ustalą termin completion - to dzień, kiedy Twój conveyancer przekaże pieniądze sprzedającemu. Przypieczętowaniem transakcji jest uroczyste wręczenie kluczy do domu. Zazwyczaj, completion i exchange of contracts zajmą od tygodnia do dwóch.

Ile czasu zajmuje conveyancing?

Dodając podane przez nas przedziały czasowe uzyskasz od około 5 do nawet 14 tygodni. Jako polski broker kredytowy w UK przeprowadziliśmy swoje badania i na przestrzeni kilkuset przeprowadzonych aplikacji kredytowych uzyskaliśmy wynik na poziomie 8,5 tygodnia - realnie rzecz biorąc, na załatwienie wszystkich spraw prawnych potrzeba właśnie około 2 miesięcy.

Pamiętaj jednak, że wspomniane 2 miesiące nie będą poświęcone wyłącznie na obsługę prawną transakcji. Równolegle, nasi doradcy kredytowi będą zajmować się tematem finansowania Twojego nowego domu.

Podsumowanie

Skoro dotarłeś do końca tego artykułu, prawdopodobnie planujesz kupno nieruchomości w UK. Jeśli nie wybrałeś jeszcze swojego doradcy kredytowego serdecznie zapraszamy Cię na całkowicie bezpłatne i niezobowiązujące spotkanie. W ciągu godziny odpowiemy na wszystkie Twoje pytania, sprawdzimy Twoją zdolność kredytową i sprawdzimy, jaką nieruchomość możesz kupić przy obecnych zarobkach. Nie czekaj - zrób krok w stronę finansowej wolności już dziś!