Czym jest conveyancing i co musisz o nim wiedzieć?

Choć o procedurach prawnych w kontekście kupna nieruchomości w UK napisaliśmy już kilka wpisów, mamy wrażenie, że ten temat wciąż zasługuje na nieco więcej uwagi. W związku z tym, w dzisiejszym artykule przyjrzymy się pracy solicitora, która jest niezwykle istotnym krokiem na drodze do własnych czterech ścian. Opisany poniżej proces dotyczy zakupu nieruchomości w Anglii i Walii – w Szkocji i Irlandii Północnej obowiązują odmienne przepisy.

Czym jest conveyancing?

Jak zauważa Equifax, conveyancing jest procedurą prawną realizowaną przy okazji transferu własności nieruchomości pomiędzy sprzedającym a kupującym. Zaczyna się ona w momencie akceptacji oferty przez sprzedającego i kończy się wraz z całą transakcją kupna-sprzedaży.

Na czym polega conveyancing?

Pod tym szerokim terminem kryje się wiele czynności, których podejmie się Twój prawnik. Do najważniejszych z nich należą:

• Obsługa umowy kupna-sprzedaży - mamy tu na myśli zarówno sporządzenie dokumentów, jak i ewentualne negocjowanie poszczególnych zapisów;

• Obsługa ksiąg wieczystych w Land Registry;

• Ocena stanu prawnego nieruchomości - solicitor sprawdza status własności domu, przegląda plany miejscowego zagospodarowania przestrzennego;

• Sprawdzenie oferty kredytowej - prawnik zwykle działa także dla banku i może omówić z Tobą istotne warunki oferty;

• Realizacja płatności za kupowaną nieruchomość;

• Naliczenie i zapłata podatku od zakupu – w Anglii i Irlandii Północnej jest to Stamp Duty Land Tax, a w Walii Land Transaction Tax;

• Udzielanie porad prawnych.

Jak widać, lista zadań jest całkiem pokaźna i w pewnym sensie tłumaczy ceny usług prawnych, które niestety nie są zbyt niskie.

Kto może wykonać conveyancing?

Conveyancing możesz zlecić specjaliście (solicitor, licensed conveyancer lub chartered legal executive z CILEx), jak również możesz przeprowadzić te czynności samodzielnie. Pamiętaj jednak, że jeśli kupujesz z kredytem hipotecznym, bank niemal zawsze będzie wymagał, aby conveyancing przeprowadził profesjonalista.

Dodajmy również, że samodzielnie prowadzony proces conveyancingu jest niezwykle trudny i czasochłonny - przed każdym etapem będziesz zmuszony do bardzo dokładnego zbierania potrzebnych informacji, wertowania wielu stron dokumentów i kontaktowania się z urzędami. Ewentualne porady prawne będą oczywiście dodatkowo płatne, co prawdopodobnie zmniejszy Twoją oszczędność.

Pamiętaj również, że popełniając błąd, możesz ponieść bardzo duże konsekwencje finansowe z tego tytułu - być może zatrudnienie prawnika okaże się konieczne, a naprawienie błędów może kosztować znacznie więcej niż zlecenie sprawy profesjonaliście od samego początku.

Ile kosztuje conveyancing?

Nie ma jednej stałej stawki – każda kancelaria wycenia swoje usługi inaczej. Cena conveyancingu zależy od:

• Źródła finansowania zakupu - zakup za pomocą gotówki przekłada się na odrobinę niższe opłaty;

• Liczby kupujących - im więcej osób nabywa tytuł właściciela nieruchomości, tym więcej pracy czeka prawnika;

• Lokalizacji kupowanej nieruchomości - usługi prawnicze w dużych miastach są droższe;

• Statusu własnościowego nieruchomości - leasehold przekłada się na bardziej skomplikowaną sytuację prawną, co oczywiście utrudnia transfer własności;

• Wartości nieruchomości - conveyancing przy kupnie lub sprzedaży droższych domów będzie odpowiednio droższy, zmieni się również kwota naliczonego podatku;

• Pożyczkodawcy - nie każdy conveyancer lub solicitor jest w stanie współpracować z każdym bankiem;

• Udziału w programach pomocowych, np. shared ownership;

• Pochodzenia nieruchomości - kupno domu w UK na aukcji wiąże się z dodatkowymi kosztami.

Wynagrodzenie prawnika może być wyższe przy droższych nieruchomościach. Wycena (quote) powinna pokazywać osobno honorarium prawnika, VAT oraz opłaty dodatkowe (disbursements), np. za wyszukiwania (searches) czy wpis w Land Registry – warto porównać kilka pisemnych wycen. Pamiętaj też, że podatek od zakupu nieruchomości to osobny koszt, a nie część wynagrodzenia prawnika: w Anglii i Irlandii Północnej jest to Stamp Duty Land Tax (SDLT), w Szkocji Land and Buildings Transaction Tax (LBTT), a w Walii Land Transaction Tax (LTT). Więcej na ten temat przeczytasz w naszym artykule “Co to jest stamp duty land tax?”.

Jak przebiega conveyancing?

Omówmy teraz przebieg conveyancingu krok po kroku.

1. Instructions – wybór i zlecenie sprawy prawnikowi

Na samym początku, jako kupujący będziesz musiał upoważnić conveyancera lub solicitora do reprezentowania Cię. Prawnik może zapytać Cię również o pochodzenie pieniędzy oraz upewni się co do postępów w organizacji spraw kredytowych. Prawdopodobnie wpłacisz również depozyt na poczet wydatków, takich jak wgląd w dokumenty gminne.

2. Sporządzanie dokumentów

Projekt umowy zwykle przygotowuje prawnik sprzedającego. Prawnik kupującego go sprawdza, zadaje pytania i uzgadnia warunki. W Anglii i Walii transakcja staje się prawnie wiążąca przy exchange of contracts, a nie przez samo wcześniejsze podpisanie dokumentu.

3. Tytuł własności i organizacja spraw finansowych

Po otrzymaniu niezbędnych dokumentów, Twój conveyancer skontaktuje się z prawnikiem sprzedającego celem przeprowadzenia negocjacji. Najczęściej ustalane są kwestie przekazania mebli, terminu wydania kluczy do nieruchomości albo ceny.

Prawnik zamówi również wyszukiwania (searches) – m.in. w lokalnym urzędzie (Local Authority) oraz w firmie wodociągowej, która potwierdzi przyłącza wodno-kanalizacyjne; informacje o pozostałych mediach (np. prąd, gaz) pochodzą z odpowiedzi sprzedającego na pytania prawnika (enquiries). To właśnie na tym etapie wyniki wyszukiwań (searches) mogą pokazać m.in. zaplanowane w pobliżu inwestycje, np. drogę szybkiego ruchu czy punkt przetwarzania odpadów – są to jednak informacje z dostępnych rejestrów, a nie gwarancja, że w okolicy nic takiego nie powstanie.

Jako kupujący warto też rozważyć zlecenie raportu o stanie budynku (np. RICS Level 2 lub 3) – wycena dla banku nie jest tym samym co survey. Raport może być istotny przy negocjacjach - wykryte uszkodzenia lub błędy techniczne potrafią generować olbrzymie koszty przy ich usuwaniu i lepiej mieć świadomość ich istnienia przed wymianą kontraktów. To właśnie ten etap może wydłużyć się najbardziej.

4. Podpisywanie dokumentów

Po zaznajomieniu się ze stanem prawnym i technicznym nieruchomości, kupujący musi podjąć ostateczną decyzję co do zakupu - jeśli okazałoby się, że dom jest w fatalnym stanie technicznym lub jego sytuacja prawna jest nieuregulowana, jest to ostatni moment na wycofanie się.

Jeżeli z nieruchomością wszystko jest w porządku, strony mogą przejść do zawarcia porozumienia.

5. Wymiana kontraktów i completion

Samo wcześniejsze podpisanie dokumentu nie czyni transakcji prawnie wiążącą. W Anglii i Walii następuje to przy exchange of contracts; strony uzgadniają również datę completion. To dzień, w którym pieniądze trafiają do sprzedającego za pośrednictwem prawników obu stron, a klucze zwykle wydaje agent nieruchomości lub sprzedający. Według GOV.UK completion często następuje około 2–4 tygodni po wymianie kontraktów, choć oba etapy mogą odbyć się tego samego dnia.

Ile czasu zajmuje conveyancing?

Czas conveyancingu zależy m.in. od searches, finansowania i łańcucha transakcji. GOV.UK podaje około pięciu miesięcy dla całego procesu zakupu domu w Anglii i Walii; nie jest to gwarantowany termin samego conveyancingu ani okres liczony automatycznie od akceptacji oferty.

Pamiętaj jednak, że ten czas nie będzie poświęcony wyłącznie na obsługę prawną transakcji. Równolegle, nasi doradcy kredytowi będą zajmować się tematem finansowania Twojego nowego domu.

Podsumowanie

Skoro dotarłeś do końca tego artykułu, prawdopodobnie planujesz kupno nieruchomości w UK. Jeśli nie wybrałeś jeszcze swojego doradcy kredytowego serdecznie zapraszamy Cię na całkowicie bezpłatne i niezobowiązujące spotkanie. Podczas konsultacji omówimy Twoją sytuację, pytania dotyczące kredytu oraz możliwe dalsze kroki. Wstępne oszacowanie możliwości finansowania nie jest decyzją kredytodawcy.