Kupno nieruchomości w UK - freehold czy leasehold?

W Wielkiej Brytanii, istnieje wiele sposób na posiadanie nieruchomości. Choć większość osób nabywa pełne prawo własności do swojego domu lub mieszkania, można również spotkać się tzw. leasehold. Aby rozwiać panujące na ten temat mity i ułatwić Ci podjęcie decyzji, w tym artykule przeanalizujemy różnice pomiędzy freehold i leasehold i sprawdzimy, co bardziej się opłaca.

Freehold czy leasehold w UK? Jaki typ nieruchomości wybrać?

Zrozumienie różnicy między tymi dwoma, zgoła odmiennymi od siebie rodzajami posiadania jest bardzo ważne jeszcze przed zakupem nieruchomości, ponieważ wpłynie na nasze późniejsze wydatki i określa stopień Twojej odpowiedzialności za nabywaną nieruchomość. 

Co to jest freehold?

Zacznijmy od bardziej popularnego wariantu przy zakupie, jakim jest freehold. Posiadanie nieruchomości na zasadzie freehold oznacza, że jesteś właścicielem zarówno budynku, jak i działki, na której stoi. To intuicyjny model, w którym nabywając nieruchomość, przejmujesz wszelkie prawa z nią związane.

Kupując dom w ramach freehold, będziesz odpowiedzialny za dbanie o wszystko, co jest związane z nieruchomością, od twoich przedmiotów wewnątrz, poprzez instalacje i elementy konstrukcyjne, a skończywszy na gruncie, na którym znajduje się budynek. Wszystkie remonty i zmiany w budynku i jego okolicy będą finansowane z twojej kieszeni.  

Freehold to większa odpowiedzialność, ponieważ to na Tobie spoczywa ciężar ponoszenia wszelkich wydatków związanych z utrzymaniem i konserwowaniem nieruchomości. Jednocześnie, jest to także większa wolność - nikomu nie musisz płacić za możliwość korzystania z działki, choć oczywiście będziesz zobowiązany do płacenia podatków. Masz również prawo modyfikować konstrukcję domu, dodać przybudówkę czy zainstalować panele fotowoltaiczne na dachu, choć oczywiście musi się to odbywać w zgodzie z prawem, zarówno krajowym, jak i lokalnym.

Co to jest leasehold?

W przypadku leasehold, stajesz się właścicielem wyłącznie budynku, jednak nie działki, na którym się on znajduje. Grunt, który dzierżawisz, może należeć do innej osoby lub instytucji, a umowa zezwalająca na jego użytkowanie zazwyczaj zawierana jest na zwyczajowe 99, 125 lub 999 lat (źródło: Leasehold vs freehold: what’s the difference?). W praktyce wiele nieruchomości trafia na rynek wtórny z okresem dzierżawy od 90 do 120 lat.

Krótsze okresy najmu stają się problematyczne szybciej, niż mogłoby się wydawać. Jeśli do końca dzierżawy pozostało mniej niż 80 lat, może to sprawić, że nieruchomość będzie trudna do sprzedania, a nawet może być trudna do ponownego zaciągnięcia kredytu hipotecznego (remortgage). Okres dzierżawy może być przedłużony, ale jest to często dosyć kosztowne i wymaga dobrej woli ze strony właściciela gruntu.

**Wybierając ten typ nieruchomości, musisz mieć świadomość, że: **

Po wygaśnięciu dzierżawy, własność całej nieruchomości wróci do tego, kto jest właścicielem gruntu, chyba, że przedłużysz okres dzierżawy. Jeśli zatem leasehold nie zostanie przedłużone, stracisz swój dom.

Źródło: Leasehold vs freehold: what’s the difference? Moneyhelper.org.uk

Wspomniana dzierżawa gruntu również kosztuje. Zazwyczaj, opłata pobierana jest raz lub dwa razy i choć nie jest ona bardzo wysoka, musisz uwzględnić ją w ogólnym kosztorysie zakupu, ponieważ będzie obciążać Twój budżet domowy przez wiele lat.

Jeśli zdecydujesz się na zakup nieruchomości w ramach leasehold, najprawdopodobniej pojawi się także kolejny, tym razem znacznie wyższy koszt. Opłaty wspólne, tzw. services charges, nakładane są przede wszystkim na właścicieli mieszkań, jednak mieszkańcy niektórych domów również będą zobowiązani do ich ponoszenia. Zbierane środki przeznaczane są do sfinansowanie rachunków za oświetlenie części wspólnych, dbanie o okoliczną zieleń, naprawy budynku, polisę ubezpieczeniową itd. Wybierając mieszkanie, koniecznie zwróć uwagę na service charges już na samym początku rozmowy z dotychczasowym właścicielem - kwoty mogą być naprawdę duże.

Na koniec dodajmy, że leasehold ogranicza część Twoich praw - aby móc przeprowadzić większe prace remontowe, będziesz musiał ubiegać się o pozwolenie od właściciela gruntu. Czasem zdarza się, że lokatorzy nie mają pełnej swobody jeśli chodzi o trzymanie zwierząt domowych w swoich czterech ścianach, choć obecnie zdarza się to już nieco rzadziej.

Choć leasehold kojarzony jest przede wszystkim z mieszkaniami i apartamentami, nie zawsze tak było - wiele starszych domów wybudowanych w Anglii, Walii i Irlandii Północnej jest dzierżawionych. W ostatnich latach, trend ten powrócił, jednak w 2019 roku, rząd brytyjski zakazał sprzedaży nowych domów w ramach leasehold, zmuszając deweloperów do przestawienia się na freehold. Naszym zdaniem, jest to bardzo korzystna zmiana, ponieważ daje Ci ona znacznie więcej swobody.

Czy można przedłużyć umowę dzierżawy gruntu objętego leasehold?

Prawo nie wprowadza w tej kwestii jakichkolwiek ograniczeń - w każdej chwili możesz wystąpić do właściciela gruntu z wnioskiem o wydłużenie dzierżawy. Jeśli obydwie strony dojdą do porozumienia, kontrakt na dzierżawę mieszkania może zostać wydłużony do 90 lat lub o 50 lat w przypadku dzierżawionego domu (źródło: Nerdwallet.com).

Koszt przedłużenia umowy dzierżawy jest różny w zależności od typu nieruchomości, jej położenia i aktualnej umowy. 

Czy mogę kupić prawo własności?

Jeśli jesteś dzierżawcą, możesz rozważyć wykup prawa własności do swojej nieruchomości, a tym samym przejść z leasehold na freehold. Na przykład, jeśli nieruchomość jest mieszkaniem, można kupić udział w prawie własności, który byłby własnością innych właścicieli mieszkań. Jeśli nieruchomość jest domem, można kupić całą ziemię.

Sam proces może być jednak długi, kosztowny i skomplikowany. Jeśli chcesz się go jednak podjąć, zdecydowanie zalecamy skorzystanie z usług prawnika - uchroni Cię to przed możliwością popełnienia bardzo kosztownych błędów, które nieraz trudno jest cofnąć.

Ile kosztuje kupno gruntu na własność?

Koszt wykupu gruntu na własność różni się znacząco z wielu powodów, podobnie jak ceny domów. W praktyce, im krótsza dzierżawa, tym droższe będzie przejście na freehold.

Kupno gruntu może być bardzo skomplikowanym procesem, zwłaszcza jeśli w grę wchodzi wielu najemców. Ważne jest więc, aby przed podjęciem tego zadania zasięgnąć niezależnej porady prawnej i finansowej, aby uniknąć kosztownych błędów. Czasami, bardziej opłaca jest się kupić inną nieruchomość i zrezygnować z planów przekształcania jej stanu prawnego.

Zalety i wady obu rozwiązań

Zalety zakupu nieruchomości typu freelhold:

• Pełna własność: Będziesz miał pełne prawo własności do nieruchomości i ziemi i brak jakichkolwiek obciążeń, gdy spłacisz już swój kredyt hipoteczny;

• Brak opłat: Nie będziesz musiał płacić czynszu gruntowego, opłat eksploatacyjnych, opłat administracyjnych właścicielowi gruntu;

• Elastyczność: Możesz robić ze swoim domem to, co chcesz. Na przykład mieć zwierzęta domowe lub dokonywać ulepszeń w domu, w ramach zezwoleń lokalnego councilu;

• Brak umowy najmu: Nie musisz śledzić, kiedy kończy się umowa najmu lub płacić za jej przedłużenie, co może być bardzo kosztowne;

• Większy komfort psychiczny: Nie musisz zastanawiać się, czy uda Ci się przedłużyć umowę dzierżawy na następne kilkanaście lat. Nikt nie wygoni cię z własnego domu gdy już go spłacisz.

Wady zakupu nieruchomości freehold:

• Wysoka cena: Nieruchomości freehold zazwyczaj kosztują więcej, ponieważ kupujesz zarówno samą nieruchomość, jak i ziemię, na której jest zbudowana.

• Ograniczony wybór: Nieruchomości na wolnym rynku to z reguły domy, jeśli szukasz mieszkania w jakiejś specyficznej lokalizacji (np. centrum miasta) może tam po prostu nie być nieruchomości freehold.

• Koszty utrzymania: jesteśmy odpowiedzialni za utrzymanie całej nieruchomości oraz za opłacanie ubezpieczenia budynków.

Zalety zakupu nieruchomości typu leasehold:

• Niższa cena zakupu: Nieruchomości dzierżawione są zazwyczaj tańsze niż nieruchomości freehold. Jednym z ważnych czynników jest fakt, że kupując nieruchomość leasehold nie kupujemy gruntu. Drugim ważnym aspektem, wpływającym na niższą cenę jest ryzyko, jakie wiąże się z takim zakupem.

• Mniejsza odpowiedzialność: Właściciel gruntu zazwyczaj zarządza utrzymaniem budynku i obszarów wspólnych oraz organizuje ubezpieczenie budynków.

• Atrakcyjna lokalizacja. Mieszkania kupowane w systemie leasehold mogą mieć atrakcyjną lokalizację blisko centrum, niejednokrotnie są to ładne, nowoczesne z łatwym dostępem do różnego rodzaju sklepów, restauracji, siłowni, etc.

Wady zakupu nieruchomości w leasehold:

• Ograniczoną własność: Kupujący nie mają wyłącznej własności, kupują jedynie nieruchomość, natomiast grunt jest własnością kogoś innego.

• Czynsz i opłaty: Oprócz kredytu hipotecznego, będziesz musiał płacić czynsz gruntowy i opłaty za koszty wspólne, które mogą wzrosnąć. Jeśli nie będziesz w stanie opłacać tych kosztów, potencjalnie możesz nawet stracić dom.

• Ograniczenia: Będziesz potrzebował pisemnego pozwolenia od właściciela gruntu na dokonanie zmian w nieruchomości i być może będziesz musiał uiścić dodatkowe opłaty.

• Brak zwierząt: Niektóre nieruchomości dzierżawione zakazują właścicielom posiadania zwierząt domowych.

• Zakaz prowadzenia działalności gospodarczej: Możesz nie mieć prawa do prowadzenia działalności gospodarczej z domu.

• Opłaty za przeniesienie własności: Mają one tendencję do bycia droższymi w przypadku nieruchomości leasehold.

• Sprzedaż: Trudniej jest sprzedać nieruchomość z krótszą dzierżawą, co oznacza, że możesz przegapić zyski ze wzrostu cen nieruchomości.

Podsumowanie

Mamy nadzieję, że te informacje okażą się pomocne i pomogą w podjęciu lepszej decyzji o zakupie nieruchomości typu freehold lub leasehold. Bez względu na Twój wybór, nasza firma Extend Finance pomaga w uzyskaniu odpowiedniego kredytu hipotecznego w UK i całym procesie zakupu domu lub mieszkania.

Zachęcamy do kontaktu, jeśli potrzebujesz pomocy w tym zakresie. Współpraca przebiega całkowicie zdalnie i już w ciągu godziny jesteśmy w stanie oszacować Twoją zdolność kredytową, odpowiedzieć na wszelkie nurtujące pytania i rozpocząć proces poszukiwania kredytu, który będzie idealnie dopasowany do Twoich potrzeb i wymagań.