Wkład własny przy zakupie nieruchomości w UK

Wkład własny, często nazywany również depozytem (deposit), to procentowa część ceny kupowanej nieruchomości, którą musisz pokryć z własnych środków. Dla wielu kupujących zebranie wkładu własnego bywa jednym z największych wyzwań i często opóźnia zakup. Skąd wynikają te trudności? Ile pieniędzy trzeba mieć na koncie, aby kupić nieruchomość w UK? Sprawdźmy!

Dlaczego banki wymagają wkładu własnego?

Najprościej mówiąc, wkład własny zabezpiecza bank przed nagłym spadkiem wartości nieruchomości, którą zabezpieczony jest kredyt hipoteczny.

Idea depozytu przy kredycie hipotecznym jest stosunkowo prosta - jeśli Ty, jako klient, pożyczyłbyś od banku 100% wartości kupowanej nieruchomości, po czym tuż po zakupie przestałbyś spłacać raty, koszty windykacji, opłaty sądowe i inne koszty występujące przy przymusowym zajęciu domu za długi mogłyby doprowadzić do powstania strat finansowych po stronie banku. Jeśli jednak kwota kredytu będzie o kilka procent niższa od wartości domu lub mieszkania, ryzyko to drastycznie spada.

Z drugiej strony, zebranie 10, 15 czy 20 tysięcy funtów świadczy o tym, że kredytobiorca jest w stanie przez dłuższy czas rozsądnie obchodzić się z pieniędzmi i jest przekonany co do zakupu nieruchomości. Można w pewnym sensie założyć, że depozyt jest przesłanką do uznania klienta za osobę, która nie rozmyśli się po chwili i raczej nie zrezygnuje ze spłaty kredytu.

Czy wkład własny do kredytu hipotecznego w UK musi zostać zapłacony w gotówce?

Kredytodawcy zazwyczaj wymagają, aby wkład własny pochodził ze środków, których źródło możesz udokumentować – najczęściej z Twoich oszczędności. Wielu z nich akceptuje też depozyt podarowany przez rodzinę (gifted deposit), zwykle potwierdzony pisemnym oświadczeniem darczyńcy (gift letter), a niektórzy oferują rozwiązania, w których zabezpieczeniem są oszczędności lub nieruchomość członka rodziny. Warto również zaznaczyć, że już na etapie aplikacji o kredyt hipoteczny, możesz zostać poproszony o udowodnienie, że posiadasz swój depozyt. Takim dowodem może być na przykład wyciąg z konta oszczędnościowego.

A co w sytuacji, gdy kupuję dom poniżej jego wartości rynkowej?

Termin BMV (Below Market Value) odnosi się do domów i mieszkań sprzedawanych poniżej ich rynkowej wartości. Kredytodawcy zwykle liczą wskaźnik LTV od niższej z dwóch kwot – ceny zakupu lub wyceny – dlatego zakup poniżej wartości rynkowej zazwyczaj nie zwalnia z wymogu wkładu własnego. W razie potrzeby, jesteśmy w stanie na życzenie klienta znaleźć bank, który będzie skłonny postąpić inaczej, jednak nie zawsze jest to możliwe, a do tego może przełożyć się to na gorsze warunki spłaty kredytu.

Ile wynosi wkład własny do kredytu hipotecznego w UK?

Banki oferują szeroką gamę produktów kredytowych, które różnią się między innymi właśnie wysokością wkładu własnego. Wysokość wkładu własnego zwykle wpływa na warunki kredytu – im większy depozyt, tym mniejsza kwota kredytu i często dostęp do niższego oprocentowania.

Minimalny wkład własny wynosi zazwyczaj 5% ceny nieruchomości, a nieliczni kredytodawcy oferują też kredyty bez wkładu własnego (100% LTV). Oprocentowanie jest zwykle ustalane według progów LTV (np. 95%, 90%, 85%, 75%) i przy niższym LTV często jest niższe, choć skala różnic zależy od kredytodawcy i sytuacji na rynku. Przy mniejszym depozycie kwota kredytu jest wyższa, co oznacza wyższe raty i może ograniczyć Twoją zdolność kredytową.

Czy istnieją sposoby na obniżenie kwoty depozytu?

Istnieje kilka sposobów na to, aby wkład własny był choć trochę mniejszym obciążeniem dla kredytobiorcy. Wspomnijmy o:

Lifetime ISA

Lifetime ISA to konto oszczędnościowe, które pozwala odkładać pieniądze na zakup pierwszego domu lub na późniejszy okres życia (emeryturę). Premia rządowa wynosi 25% wpłat, czyli maksymalnie £1,000 rocznie przy wpłatach do £4,000. Środki wraz z premią możesz wykorzystać na zakup pierwszej nieruchomości, jeśli nigdy wcześniej nie byłeś właścicielem nieruchomości mieszkalnej, kupujesz z kredytem hipotecznym przez conveyancera lub solicitora, nieruchomość kosztuje nie więcej niż £450,000, a od pierwszej wpłaty minęło co najmniej 12 miesięcy. Wypłata na inny cel (poza emeryturą od 60. roku życia) co do zasady wiąże się z opłatą 25%.

Kredyty bez wkładu własnego

Kredyty hipoteczne bez wkładu własnego (100% LTV) oferuje niewielu kredytodawców, a kryteria są wąskie, więc nie każdy się zakwalifikuje. Takie kredyty są zwykle przeznaczone dla osób kupujących pierwszą nieruchomość, które mogą udokumentować regularne opłacanie czynszu.

Pożyczka na wkład własny

Od razu zaznaczmy - pożyczanie pieniędzy na wkład własny do kredytu hipotecznego nie jest mądrym posunięciem i może być pierwszym krokiem do spirali długów. Jeśli jednak jesteś pewien, że wiesz co robisz, możesz z naszą pomocą znaleźć bank, który zgodzi się na takie posunięcie. Zaznaczmy jednak, że wiele banków nie akceptuje wkładu własnego pochodzącego z pożyczki, a raty takiej pożyczki są uwzględniane przy ocenie Twojej zdolności kredytowej, co może ją obniżyć.

Shared ownership

W Anglii w ramach shared ownership kupujesz udział w nieruchomości (zwykle 25–75%, czasem 10%), a od pozostałej części płacisz czynsz, zwykle wraz z opłatami serwisowymi. Ponieważ kupujesz tylko część nieruchomości, zarówno kwota kredytu, jak i depozytu jest zwykle niższa, dzięki czemu shared ownership może być bardziej dostępnym krokiem w stronę własnego domu. Zwykle możesz też dokupować kolejne udziały (staircasing) na zasadach określonych w umowie (lease).

Czy warto czekać dłużej, aby wpłacić większy wkład własny?

To zależy od Twojej sytuacji. Jeśli zebranie dodatkowych 5% depozytu zajęłoby Ci 2–3 lata, przez ten czas nadal płacisz czynsz, a ceny nieruchomości i oprocentowanie mogą się zmienić, więc czekanie nie zawsze się opłaca. Jeśli natomiast brakującą kwotę możesz odłożyć w kilka miesięcy, niższe LTV może dać Ci dostęp do niższego oprocentowania i mniejszego kredytu.

Pamiętaj też, że po zakończeniu okresu stałego lub preferencyjnego oprocentowania możesz zrobić remortgage. Jeśli do tego czasu LTV spadnie – dzięki spłacie kapitału lub wzrostowi wartości nieruchomości – możesz zyskać dostęp do niższego oprocentowania, choć zależy to od wyceny, stóp na rynku i Twojej sytuacji w danym momencie.

Kredyt hipoteczny na Twoich zasadach

Jeśli czytasz ten artykuł, najprawdopodobniej planujesz kupno domu w UK, które sfinansujesz przy użyciu kredytu hipotecznego. Aby nie przepłacać za kredyt, skorzystaj z usług specjalistów, którzy zajmują się finansami na co dzień. Pomożemy Ci porównać odpowiednie oferty dostępnych nam kredytodawców, z uwzględnieniem Twojej sytuacji, kosztów i kryteriów banków. Liczba dostępnych opcji i decyzja o finansowaniu zależą od indywidualnej oceny. Nie czekaj - zrób krok w stronę ogromnego komfortu psychicznego jaki daje posiadanie własnego domu!