Czym jest mortgage stress test?

Jeśli zawnioskujesz o kredyt hipoteczny, bank przeprowadzi szereg działań, mających na celu sprawdzenie, czy będziesz w stanie spłacić swoje zobowiązanie. Nazywają się one oceną zdolności kredytowej i zajmują się nimi bankowi underwriterzy. Większa część całego procesu skupia się na ocenie, czy będziesz w stanie spłacić kredyt przy obecnych warunkach panujących na rynku (poziom stóp procentowych, inflacja). Bank chce mieć jednak pewność, że kredyt nie będzie zagrożony w przypadku nagłych zmian na rynku - w tym właśnie celu przeprowadzany jest stress test.

Na czym polega stress test?

Mortgage stress test to pewnego rodzaju symulacja, która ma za zadanie ukazać, czy potencjalny kredytobiorca będzie w stanie spłacać raty w przypadku podwyższenia stóp procentowych, a co za tym idzie SVR (Standard Variable Rate), czyli stopy procentowej ustalanej indywidualnie przez każdy bank, na którą przechodzi klient po ukończeniu okresu promocyjnego. Choć SVR nie podąża automatycznie za referencyjnymi stopami Banku Anglii, stanowią one kluczowy czynnik w ustalaniu jej wartości. Jeśli więc stopy referencyjne poszłyby do góry, SVR najprawdopodobniej razem z nimi.

Jest to więc dodatkowa część oceny zdolności kredytowej klienta, która pomaga bankowi ocenić ryzyko kredytu w mniej korzystnych dla kredytobiorcy warunkach.

Jak przebiega stress test w przypadku kredytów mieszkaniowych w UK?

Forma przeprowadzania stress testu różni się w zależności od rodzaju produktu hipotecznego, który brany jest pod uwagę. Najpopularniejszy jest oczywiście kredyt mieszkaniowy, czyli residential mortgage - przeznaczony on jest dla osób chcących zakupić nieruchomość w celach wyłącznie mieszkaniowych.

W tym celu tworzy się tzw. stopę stresową, czyli oprocentowanie, które może pojawić się w wyniku zmian na rynku. Kredytodawca ustala stopę stresową według własnej polityki – zwykle na podstawie oprocentowania po okresie promocyjnym powiększonego o margines. Zasady FCA wymagają uwzględnienia wzrostu stóp o co najmniej 1 punkt procentowy w ciągu 5 lat (nie dotyczy to stałego oprocentowania na co najmniej 5 lat). Do 1 sierpnia 2022 r. obowiązywała rekomendacja Komitetu Polityki Finansowej Banku Anglii (FPC), zgodnie z którą kredytodawcy sprawdzali, czy kredytobiorcę byłoby stać na ratę przy oprocentowaniu po okresie promocyjnym wyższym o 3 punkty procentowe. Bank Anglii wycofał tę rekomendację, ale zasady FCA dotyczące odpowiedzialnego udzielania kredytów nadal obowiązują. Od tego czasu kredytodawcy sami ustalają stopę stresową w ramach zasad FCA, dlatego test może być mniej restrykcyjny niż przed 2022 rokiem.

Na podstawie stopy stresowej, bank oblicza miesięczną ratę i ponownie porównuje ją z sytuacją finansową klienta. Proces ten jest podobny do pierwszych kroków podejmowanych podczas oceny zdolności kredytowej, tyle że rata kredytu jest dużo wyższa. Jeśli w wyniku obliczeń okaże się, że klient ma wystarczającą ilość wolnej gotówki po opłaceniu wszystkich stałych wydatków oraz raty obliczonej przy stopie stresowej, stress test zostanie zdany. Jeśli jednak okaże się, że zobowiązania pochłoną zbyt dużą część dochodów klienta, test zostanie uznany za niezaliczony.

Jak to wygląda w liczbach?

Aby zobrazować Ci przykładowy stress test, posłużymy się przykładem. Weźmy pod uwagę następującą sytuację Pana Dawida:

Aby przeprowadzić stress test, bank musi ustalić stopę stresową i na jej podstawie obliczyć wysokość odpowiednio zawyżonej raty miesięcznej. Załóżmy, że bank używa bufora w wysokości 2%. Oznacza to, że stopa stresowa wynosi 7% (SVR) + 2% = 9%. W takim wypadku miesięczna rata będzie wynosić £1,678.

Kiedy bank zna już wysokość miesięcznej raty, musi on sprawdzić, ile wolnej gotówki zostanie panu Dawidowi po odjęciu wszystkich wydatków i zobowiązań w miesiącu. Od kwoty £3,500 odejmuje więc ratę obliczoną przy stopie stresowej oraz pozostałe wydatki, np.:

• rata kredytu na samochód - £400;

• koszty utrzymania - £850;

• składka na prywatne ubezpieczenie medyczne (PMI) - £20.

Z pensji £3,500 Panu Dawidowi zostałoby £552 wolnej gotówki. To, czy taka kwota wystarczy do zaliczenia testu, zależy od modelu oceny zdolności kredytowej danego kredytodawcy, liczby osób w gospodarstwie domowym oraz pozostałych zobowiązań.

Stress test a kredyt inwestycyjny

Sytuacja wygląda nieco inaczej, w przypadku kiedy przeprowadza się go z myślą o kredycie inwestycyjnym, czyli Buy to let. Różnica ta wynika z innego sposobu przeprowadzania oceny zdolności kredytowej przy takich produktach. Podczas gdy w kredytach mieszkaniowych sprawdza się głównie sytuację finansową kredytobiorcy, w przypadku kredytów Buy to let zwraca się uwagę na potencjalne zwroty z inwestycji.

Jak więc przeprowadza się stress test dla kredytu Buy to let?

Pierwszy krok jaki podejmuje bank, to zlecenie rzeczoznawcy określenia realnej rynkowej wartości miesięcznego czynszu (przy okazji wyceny nieruchomości). Ta kwota będzie kluczowym czynnikiem, który ostatecznie zadecyduje o wyniku testu. Następnie, podobnie jak w poprzednim omawianym przypadku, bank określi stopę stresową, która będzie stanowić podstawę do obliczania comiesięcznych odsetek.

Bardzo ważnym czynnikiem, który pojawia się w stress teście dla kredytu BTL, jest współczynnik ICR (Interest Coverage Ratio), który pokazuje minimalną nadwyżkę, o jaką przychód z najmu musi przekraczać koszt kredytu obliczony przy stopie stresowej. Jego wartość będzie się różnić w zależności od kredytobiorcy i jego sytuacji podatkowej, np:

• u osoby prywatnej (w tym samozatrudnionej) będącej na pierwszym progu podatkowym (Basic Rate), będzie zazwyczaj wymagane 125% ICR - taka wartość często uznawana jest za bezpieczną;

• z kolei u osób płacących podatek według stawki Higher Rate lub Additional Rate kredytodawcy zazwyczaj stosują ICR na poziomie około 145% (zależnie od banku);

• jeśli kredyt bierze spółka Limited, część kredytodawców wymaga niższego ICR niż od osób płacących podatek według wyższych stawek – często jest to 125%.

Aby przeprowadzić stress test, najważniejszą kalkulacją jest obliczenie rocznego kosztu odsetek i porównanie go ze współczynnikiem ICR. Aby jak najlepiej to zobrazować posłużymy się przykładem - załóżmy, że pan Krzysztof chce wziąć kredyt Buy to let na £200,000:

Najpierw bank musi obliczyć ile rocznie pana Krzysztofa wyniosą odsetki - w tym celu mnoży kwotę kredytu przez stopę stresową:

£200,000 * 7,5% = £15,000

Następnie wyliczany jest minimalny roczny dochód z najmu, który musi wygenerować nieruchomość, aby przejść test przy wskaźniku pokrycia (ICR) 145%:

£15,000 * 145% = £21,750

Dzieląc tę kwotę przez 12 miesięcy, wychodzi minimalny miesięczny czynsz - £1,812.50

Jak widać, wymagany miesięczny dochód jest wyższy niż szacowany przez rzeczoznawcę czynsz. Mimo tego, że w początkowych warunkach pan Krzysztof mógłby spokojnie spłacać odsetki i generować dochód, stress test pokazał, że przy stopie stresowej kredytodawcy inwestycja przestałaby być tak rentowna, a kredyt byłby zagrożony. Dużą rolę gra tutaj wysoki wskaźnik pokrycia ICR, wynoszący aż 145%. Przy innym sposobie zakupu, np. przez spółkę Limited, kredytodawca mógłby zastosować niższy ICR – to, czy taka struktura się opłaca, warto jednak omówić z doradcą podatkowym. Pan Krzysztof mógłby więc sprawdzić, jak wyglądałaby jego sytuacja, jeśli założyłby spółkę LTD.

Co możesz zrobić, jeśli twoja aplikacja kredytowa nie przejdzie stress testu?

Czasami niestety zdarza się, że stress test ukaże wynik negatywny, co drastycznie zmniejszy Twoje szanse na uzyskanie kredytu na oczekiwanych warunkach. Na szczęście nie znaczy to, że perspektywa uzyskania finansowania całkowicie zniknie. Istnieją dwie możliwości, które mogą zwiększyć szansę na powodzenie w stress teście:

• Wydłużenie okresu kredytowania - przy kredycie spłacanym w ratach kapitałowo-odsetkowych (repayment) możesz umówić się z bankiem na dłuższy okres finansowania przy tej samej kwocie kredytu. Dzięki temu twoja miesięczna rata będzie niższa, ale łączna kwota odsetek zapłaconych przez cały okres kredytowania zwykle wzrośnie. Przy kredycie Buy to let spłacanym w formie interest-only dłuższy okres nie obniża miesięcznych odsetek, na podstawie których liczony jest test ICR;

• Zmniejszenie kwoty kredytu - jeśli masz większą ilość oszczędności, którą mógłbyś poświęcić na wkład własny, dobrym pomysłem będzie zmniejszenie współczynnika LTV kredytu. Dzięki temu jego miesięczny koszt będzie mniejszy, a okres kredytowania taki sam.

Jeśli bierzesz kredyt mieszkaniowy, pamiętaj, że na wynik testu wpływają też twoje pozostałe zobowiązania. Zmniejszenie lub spłata innych długów (np. kredytu na samochód czy zadłużenia na kartach kredytowych) zwiększa miesięczną nadwyżkę w obliczeniach zdolności kredytowej. Z kolei dobra historia kredytowa wpływa na dostęp do produktów i kredytodawców, dlatego warto podjąć działania mające na celu jej poprawę.

Dodatkowo, w przypadku kredytów inwestycyjnych, istnieje kilka mechanizmów, które warto wziąć pod uwagę w takiej sytuacji:

• Top Slicing - ciekawą opcją, która pomaga inwestorom w uzyskaniu finansowania jest Top Slicing. Mechanizm ten polega na wykorzystaniu swoich osobistych dochodów, na pokrycie niedoboru w stress teście. Niektóre banki zgadzają się na takie rozwiązanie, szczególnie jeśli inwestor ma atrakcyjną sytuację finansową;

• Wybranie kredytu z dłuższym okresem promocyjnego oprocentowania - przy stałym oprocentowaniu na co najmniej 5 lat kredytodawcy często oceniają ICR przy niższej stopie (np. stopie produktu), ponieważ zasady PRA nie wymagają wtedy stosowania tej samej stopy stresowej;

• Ostatnim aspektem, który może pomóc w zaliczeniu testu stresowego jest zmiana sytuacji podatkowej. Jak wcześniej wspomniano, to, jakie podatki płaci kredytobiorca, ma bezpośredni wpływ na wymagany wskaźnik ICR. Dlatego część inwestorów kupuje nieruchomości przez spółkę (SPV), w której odsetki od kredytu są rozliczane inaczej niż u osoby prywatnej; opłacalność takiego rozwiązania warto sprawdzić z doradcą podatkowym.

Podsumowanie

Stress test jest standardowym elementem oceny zdolności kredytowej, a jego forma zależy od rodzaju kredytu i długości okresu stałego oprocentowania. Warto jest wiedzieć o zasadach, na jakich się odbywa, oraz odpowiednio zareagować, jeśli twoja aplikacja go nie zaliczy. Pamiętaj, że test bardzo różni się między kredytami mieszkaniowymi a inwestycyjnymi - przy residential mortgage najważniejsza jest twoja zdolność kredytowa i ilość wolnej gotówki po spłaceniu raty. Z kolei w przypadku kredytów typu Buy to let, najistotniejszy jest przewidywany przychód z inwestycji.