Czym jest mortgage stress test?

Jeśli zawnioskujesz o kredyt hipoteczny, bank przeprowadzi szereg działań, mających na celu sprawdzenie, czy będziesz w stanie spłacić swoje zobowiązanie. Nazywają się one oceną zdolności kredytowej i zajmują się nimi bankowi underwriterzy. Większa część całego procesu skupia się na ocenie, czy będziesz w stanie spłacić kredyt przy obecnych warunkach panujących na rynku (poziom stóp procentowych,inflacja). Bank chce mieć jednak pewność, że kredyt nie będzie zagrożony w przypadku nagłych zmian na rynku - w tym właśnie celu przeprowadzany jest stress test.

Na czym polega stress test?

Mortgage stress test to pewnego rodzaju symulacja, która ma za zadanie ukazać, czy potencjalny kredytobiorca będzie w stanie spłacać raty w przypadku podwyższenia stóp procentowych, a co za tym idzie SVR (Standard Variable Rate), czyli stopy procentowej ustalanej indywidualnie przez każdy bank, na którą przechodzi klient po ukończeniu okresu promocyjnego. Choć SVR nie podąża automatycznie za referencyjnymi stopami banku Anglii, stanowią one kluczowy czynnik w ustalaniu jej wartości. Jeśli więc stopy referencyjne poszłyby do góry, SVR najprawdopodobniej razem z nimi.

Jest to więc dodatkowa część oceny zdolności kredytowej klienta, która pomaga bankowi ocenić ryzyko kredytu w mniej korzystnych dla kredytobiorcy warunkach.

Jak przebiega stress test w przypadku kredytów mieszkaniowych w UK?

Forma przeprowadzania stress test różni się w zależności od rodzaju produktu hipotecznego, który brany jest pod uwagę. Najpopularniejszy jest oczywiście kredyt mieszkaniowy, czyli residential mortgage - przeznaczony on jest dla osób chcących zakupić nieruchomość w celach wyłącznie mieszkaniowych.

W tym celu tworzy się tzw. stopę stresową, czyli oprocentowanie, które może pojawić się w wyniku zmian na rynku. Używa się do tego SVR, do której dodaje się określony bufor - zazwyczaj jest to od 1% do 3%. Jeszcze do niedawna, bo do sierpnia 2022 roku, FCA (Financial Conduct Authority), narzucało kredytodawcom sztywny bufor wynoszący 3%. Była to uniwersalna, sztywna zasada, której musiał przestrzegać każdy bank, dokonując stress testu. Po tej dacie FCA usunęło ten wymóg, co umożliwiło instytucjom większą elastyczność co do przeprowadzania oceny. W rezultacie, banki często stosują niższy bufor, co działa na korzyść kredytobiorców, ponieważ stress test stał się łatwiejszy do przejścia.

Na podstawie stopy stresowej, bank oblicza miesięczną ratę i ponownie porównuje ją z sytuacją finansową klienta. Proces ten jest podobny do pierwszych kroków podejmowanych podczas oceny zdolności kredytowej, tyle że rata kredytu jest dużo wyższa. Jeśli w wyniku obliczeń okaże się, że klient ma wystarczającą ilość wolnej gotówki po opłaceniu wszystkich stałych wydatków łącznie ze stopą stresową, stress test zostanie zdany. Jeśli jednak okaże się, że zobowiązania pochłoną zbyt dużą część dochodów klienta, test zostanie uznany za niezaliczony.

Jak to wygląda w liczbach?

Aby zobrazować Ci przykładowy stress test, posłużymy się przykładem. Weźmy pod uwagę następującą sytuację Pana Dawida:

Kwota kredytu £200,000 Okres kredytowania 25 lat Promocyjna stopa stała (na 2 lata) 4,5% SVR 7% Dochód miesięczny klienta (netto) £3,500

Aby przeprowadzić stress test, bank musi ustalić stopę stresową i na jej podstawie obliczyć wysokość odpowiednio zawyżonej raty miesięcznej. Załóżmy, że bank używa bufora w wysokości 2%. Oznacza to, że stopa stresowa wynosi 7% (SVR) + 2% = 9%. W takim wypadku miesięczna rata będzie wynosić £1,678.

Kiedy bank zna już wysokość miesięcznej raty, musi on sprawdzić, ile wolnej gotówki zostanie panu Dawidowi po odjęciu wszystkich wydatków i zobowiązań w miesiącu. Od kwoty £3,500, odejmuje więc tzw. koszty stresowe, czyli ratę kredytu oraz np.:

• rata kredytu na samochód - £400;

• koszty utrzymania - £850;

• składka na prywatne ubezpieczenie medyczne (PMI) - £20.

Z pensji £3,500, Panu Dawidowi zostałoby £552 wolnej gotówki. Zdawalność zależy od ustalonego przez bank minimum, jednak zazwyczaj zawiera się ono w £350-£500 na jednego dorosłego, więc najprawdopodobniej test zostałby zaliczony.

Stress test a kredyt inwestycyjny

Sytuacja wygląda nieco inaczej, w przypadku kiedy przeprowadza się go z myślą o kredycie inwestycyjnym, czyli Buy to let. Różnica ta wynika z innego sposobu przeprowadzania oceny zdolności kredytowej przy takich produktach. Podczas gdy w kredytach mieszkaniowych sprawdza się głównie sytuację finansową kredytobiorcy, w przypadku kredytów Buy to let, uwagę przykuwa się do potencjalnych zwrotów z inwestycji.

Jak więc przeprowadza się stress test dla kredytu Buy to let?

Pierwszy krok jaki podejmuje bank, to zlecenie rzeczoznawcy określenia realnej rynkowej wartości miesięcznego czynszu (przy okazji wyceny nieruchomości). Ta kwota będzie kluczowym czynnikiem, który ostatecznie zadecyduje o wyniku testu. Następnie, podobnie jak w poprzednim omawianym przypadku, bank określi stopę stresową, która będzie stanowić podstawę do obliczania comiesięcznych odsetek.

Bardzo ważnym czynnikiem, który pojawia się w stress teście dla kredytu BTL, jest współczynnik ICR (Interest Coverage Ratio), który pokazuje minimalną nadwyżkę, o jaką przychód z najmu musi przekraczać koszt kredytu obliczony przy stopie stresowej. Jego wartość będzie się różnić w zależności od kredytobiorcy i jego sytuacji podatkowej, np:

• u osoby prywatnej (w tym samozatrudnionej) będąca na pierwszym progu podatkowym (Basic Rate), będzie zazwyczaj wymagane 125% ICR - taka wartość często uznawana jest za bezpieczną;

• z kolei u osoby na wyższych progach, czyli Higher Rate i Additional Rate, będzie to zazwyczaj odpowiednio 140% i 145%;

• jeśli kredyt ma być brany przez spółkę Limited, wymagane ICR będzie zazwyczaj mniejsze niż u osób o wysokich dochodach, z uwagi na niższe obciążenia podatkowe.

Aby przeprowadzić stress test, najważniejszą kalkulacją jest obliczenie rocznego kosztu odsetek i porównanie go ze współczynnikiem ICR. Aby jak najlepiej to zobrazować posłużymy się przykładem - załóżmy, że pan Krzysztof chce wziąć kredyt Buy to let na £200,000:

Kwota kredytu £200,000 Stopa stresowa banku 7,5% Status podatkowy P. Krzysztofa Additional Rate (stawka podatku dochodowego wynosi 45%) Wymagany ICR 145% Szacowany miesięczny czynsz £1,250

Najpierw bank musi obliczyć ile rocznie pana Krzysztofa wyniosą odsetki - w tym celu mnoży kwotę kredytu przez stopę stresową:

£200,000 * 7,5% = £15,000

Następnie wyliczany jest minimalny roczny dochód z najmu, który musi wygenerować nieruchomość, aby przejść test z buforem 145%:

£15,000 * 145% = £21,750

Dzieląc tą kwotę przez 12 miesięcy, wychodzi minimalny miesięczny czynsz - £1,812.50

Jak widać, wymagany miesięczny dochód jest wyższy niż szacowany przez rzeczoznawcę czynsz. Mimo tego, że w początkowych warunkach pan Krzysztof mógłby spokojnie spłacać odsetki i generować dochód, stress test pokazał, że w przypadku wzrostu SVR, inwestycja przestałaby być tak rentowna, a kredyt byłby zagrożony. Dodatkową rolę gra tutaj duży bufor, wynoszący aż 145% - Pan Krzysztof miałby prawdopodobnie większe szanse na wzięcie kredytu, jeśli założyłby spółkę LTD - wtedy jego obciążenia podatkowe stałyby się mniejsze, a co za tym idzie również współczynnik ICR banku.

Co możesz zrobić, jeśli twój wniosek kredytowy nie przejdzie stress testu?

Czasami niestety zdarza się, że stress test ukaże wynik negatywny, co drastycznie zmniejszy Twoje szanse na uzyskanie kredytu na oczekiwanych warunkach. Na szczęście nie znaczy to, że perspektywa uzyskania finansowania całkowicie zniknie. Niezależnie od rodzaju produktu, istnieją dwie uniwersalne możliwości, które dają szansę na większe powodzenie w stress teście:

• Wydłużenie okresu kredytowania - popularną opcją na rozwiązanie tego problemu jest umówienie się z bankiem na dłuższy okres finansowania przy tej samej kwocie kredytu. To prosty mechanizm, który sprawi, że twoja miesięczna rata lub miesięczna kwota odsetek będzie niższa;

• Zmniejszenie kwoty kredytu - jeśli masz większą ilość oszczędności, którą mógłbyś poświęcić na wkład własny, dobrym pomysłem będzie zmniejszenia współczynnika LTV kredytu. Dzięki temu, jego miesięczny koszt będzie mniejszy, a okres kredytowania taki sam.

Jeśli bierzesz kredyt mieszkaniowy, pamiętaj że bardzo ważna jest twoja osobista zdolność kredytowa. Podjęcie działań mających na celu jej poprawę, może finalnie przyczynić się do nadrobienia luki w wolnej gotówce i pomóc w przejściu testu.

Dodatkowo, w przypadku kredytów inwestycyjnych, istnieje kilka mechanizmów, które warto wziąć pod uwagę w takiej sytuacji:

• Top Slicing - ciekawą opcją, która pomaga inwestorom w uzyskaniu finansowania jest Top Slicing. Mechanizm ten polega na wykorzystaniu swoich osobistych dochodów, na pokrycie niedoboru w stress teście. Niektóre banki zgadzają się na takie rozwiązanie, szczególnie jeśli inwestor ma atrakcyjną sytuację finansową;

• Wybranie kredytu z dłuższym okresem promocyjnego oprocentowania - może się to wydawać mylące, ale dłuższy okres promocyjny wiąże się z niższą stopą stresową, z uwagi na mniejsze ryzyko dla banku w następnych latach;

• Ostatnim aspektem, który może pomóc w zaliczeniu testu stresowego jest zmiana sytuacji podatkowej. Jak wcześniej wspomniano, to, jakie podatki płaci kredytobiorca, ma bezpośredni wpływ na wysokość buforu przy współczynniku ICR. Właśnie dlatego, popularnym rozwiązaniem wśród dobrze zarabiających inwestorów, jest założenie spółki (SPV), która płaci mniejszy podatek od dochodu, niż sam inwestor.

Podsumowanie

Stress test jest nieuniknionym elementem każdej oceny zdolności kredytowej potencjalnego kredytobiorcy. Warto jest wiedzieć o zasadach na jakich się odbywa oraz odpowiednio zareagować, jeśli twoja aplikacja go nie zaliczy. Pamiętaj, że test bardzo różni się między kredytami mieszkaniowymi a inwestycyjnymi - przy residential mortgage najważniejsza jest twoja zdolność kredytowa i ilość tzw. wolnej gotówki po spłaceniu raty. Z kolei w przypadku kredytów typu Buy to let, najistotniejszy jest przewidywany przychód z inwestycji.