Czy spółka LTD może wziąć kredyt hipoteczny w UK?

Inwestowanie w nieruchomości może odbyć się na wiele sposobów, jednak jeśli planujesz działać na większą skalę, prawdopodobnie będziesz to robić poprzez spółkę Limited. Choć podatki nie są naszą specjalnością, dzisiaj przyjrzymy się temu, w jaki sposób osoby prawne (firmy) mogą finansować swoje zakupy na rynku nieruchomości. Zapewne nikogo nie zdziwi fakt, że powszechnie stosowanym do tego narzędziem jest kredyt typu Buy-to-Let, choć w tym wpisie wyjaśniamy też mniej oczywiste kwestie. Co zatem trzeba wiedzieć o kredytach hipotecznych udzielanych spółkom LTD?

Dlaczego do kupna nieruchomości wykorzystuje się spółki LTD?

Wielu inwestorów, którzy chcą zbudować większy portfel nieruchomości na wynajem, rozważa zakup przez spółkę LTD zamiast na siebie. O ile zakup jednego mieszkania na wynajem nie wymaga skomplikowanej struktury biznesowej, o tyle zarządzanie całym portfelem nieruchomości to już czasochłonne i niekiedy ryzykowne zajęcie.

Razem ze skalą biznesu rosną jednak również podatki, które przy najwyższych dochodach sięgają 45% w Anglii, Walii i Irlandii Północnej (w Szkocji obowiązują inne progi i stawki). Jak z kolei wyjaśnia Falcon Accountancy, zyski spółki LTD są opodatkowane podatkiem Corporation Tax (od 19% do 25%, w zależności od wysokości zysków), a nie podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Dodatkowo landlord wynajmujący nieruchomości prywatnie może rozliczyć koszty finansowania (np. odsetki od kredytu) tylko w formie ulgi podatkowej według stawki podstawowej (20%), podczas gdy spółka odlicza je od przychodu w zwykły sposób. Dlatego wielu landlordów rozważa wynajem nieruchomości poprzez spółkę.

SPV, czyli specjalna spółka LTD

Należy jasno zaznaczyć, że wielu kredytodawców udziela kredytów Buy-to-Let na spółkę tylko spółkom celowym (SPV), które zajmują się wyłącznie nieruchomościami. Jeśli zatem prowadzisz sklep, firmę budowlaną, biuro księgowe lub dowolny inny biznes, zwykle trzeba będzie powołać nowy podmiot. To tak zwane SPV, czyli Special Purpose Vehicle. Jako dyrektor takiej osoby prawnej możesz złożyć aplikację o kredyt.

Co trzeba zrobić, aby otrzymać kredyt hipoteczny na spółkę LTD w UK?

Jeśli składałeś już aplikację o kredyt, możesz teraz zastanawiać się, na jakiej podstawie, ktoś miałby pożyczyć nowej spółce, bez żadnej historii kredytowej i historycznych przychodów, kwotę sięgającą dwustu, trzystu, a nawet pięciuset tysięcy funtów. To, że underwriter nie może posiłkować się danymi historycznymi nie znaczy jednak, że nie jest on w stanie oszacować ryzyka i ocenić zdolności kredytowej.

Personal guarantee

Przede wszystkim kredytodawca zwykle wymaga osobistej gwarancji (personal guarantee) od dyrektorów spółki. Osoba udzielająca gwarancji odpowiada osobiście za spłatę kredytu, jeśli spółka Ltd wpadnie w kłopoty finansowe. Dlatego, udzielając spółce kredytu, kredytodawca sprawdzi także sytuację finansową (dochody oraz credit score) osób udzielających gwarancji. Underwriterzy mogą też wziąć pod uwagę kondycję finansową innych spółek, jeśli je posiadasz.

Wymagania dotyczące gwarancji zależą od kredytodawcy, dlatego warto sprawdzić je przed złożeniem aplikacji.

Biznesplan

Kredytodawcy wymagają przedstawienia twardych liczb. Składając aplikację o kredyt, zostaniesz poproszony o informacje na temat kupowanej nieruchomości, co pozwoli oszacować dochody z wynajmu. Kredytodawca sprawdzi, czy spodziewany czynsz pokryje odsetki z odpowiednim zapasem – przy kredycie na spółkę często jest to co najmniej 125% odsetek liczonych według stopy testowej kredytodawcy (wymogi zależą od kredytodawcy). W przypadku spółki Ltd nie można też pomijać typowych wydatków firmy, na przykład na obsługę księgową i prawną.

Depozyt

Trzecim, ostatnim elementem całej tej układanki jest wniesienie odpowiedniego wkładu własnego. Pożyczkodawca będzie wymagał od Ciebie wkładu własnego, którego wysokość zależy od kredytodawcy i produktu – przy maksymalnym LTV, zwykle 75–80%, wynosi co najmniej 20–25% wartości kupowanej nieruchomości (nieliczni kredytodawcy oferują wyższe LTV). To zwykle znacznie więcej niż w przypadku domów kupowanych do celów mieszkaniowych, gdzie niektórzy kredytodawcy akceptują wkład własny już od 5% ceny.

Ze względu na wymóg wniesienia depozytu, przygotowanie biznesplanu oraz wystawienie gwarancji osobistych, wykorzystanie spółki Ltd do inwestycji w nieruchomość nie ograniczy Twojego ryzyka do zera. Absolutnie nie znaczy to jednak, że SPV nie ma sensu, do czego przejdziemy za chwilę.

Jakie korzyści niesie za sobą wykorzystanie spółki LTD do wzięcia kredytu?

Dla wielu inwestorów kluczowe znaczenie mają kwestie podatkowe. Dyrektor spółki LTD ma inne możliwości rozliczania się z HMRC niż osoba samozatrudniona, której podatek dochodowy może sięgać 45% w Anglii, Walii i Irlandii Północnej (w Szkocji stawki są inne). Zyski spółki są jednak najpierw opodatkowane podatkiem Corporation Tax, a pieniądze wypłacane z niej jako dywidendy podlegają dodatkowo podatkowi od dywidend (powyżej kwoty wolnej Dividend Allowance, obecnie £500). To, czy spółka będzie korzystniejsza podatkowo, zależy więc od Twojej indywidualnej sytuacji – przed decyzją warto skonsultować się z księgowym lub doradcą podatkowym.

Oprócz tego istnieje inna, bardzo ważna kwestia. Odsetki płacone kredytodawcy są uznawane jako koszt uzyskania przychodu, a więc spółka zapłaci mniejszy Corporation Tax. Wiele kredytów Buy-to-Let jest zaciąganych w formie interest-only, choć dostępna jest też spłata kapitałowo-odsetkowa. Przy kredycie interest-only łatwiej oszacować miesięczną ratę, ale na wynik inwestycji wpływają też zmiany stóp procentowych, opłaty, okresy bez najemcy i koszty prowadzenia spółki.

Dodajmy również, że prowadzenie różnych przedsięwzięć poprzez oddzielne spółki Ltd może pomóc rozdzielić ich ryzyko, tak aby problemy jednej działalności nie przenosiły się automatycznie na pozostałe. Pamiętaj jednak, że jeśli udzieliłeś osobistej gwarancji, jako dyrektor nadal możesz odpowiadać za kredyt własnym majątkiem.

Nadchodzi czas spłaty kapitału - jakie mam opcje?

Jak już wspomnieliśmy, wiele kredytów inwestycyjnych ma formę interest-only. Oznacza to, że przez okres kredytowania spółka spłaca tylko i wyłącznie odsetki, a kapitał dopiero pod koniec. Jeśli nadchodzi czas spłaty kapitału, musisz podjąć decyzję, co chcesz zrobić z posiadaną nieruchomością.

Częstym rozwiązaniem jest spłata kredytu poprzez zaciągnięcie nowego zobowiązania. Takie “rolowanie” długu zapewnia spółce płynność, choć sprawia, że pozostaje ona w stanie ciągłego zadłużenia. Aby zmniejszyć ryzyko, dyrektorzy niektórych spółek Ltd dokonują co jakiś czas remortgage, zmniejszając sumę pożyczonego kapitału dzięki zebranym wcześniej zyskom.

Alternatywnie, możesz też zdecydować się na sprzedaż nieruchomości i spłatę kredytu z uzyskanych w ten sposób środków. Taka strategia sprawdza się szczególnie dobrze, jeśli ceny domów i mieszkań rosną. W długim okresie ceny nieruchomości w UK historycznie rosły, choć zdarzały się okresy spadków, a wzrosty z przeszłości nie gwarantują wzrostów w przyszłości. Trzeba jednak pamiętać, że zysk ze sprzedaży nieruchomości przez spółkę będzie opodatkowany podatkiem Corporation Tax (od 19% do 25%, w zależności od wysokości zysków spółki), a nie – jak w przypadku osób prywatnych – podatkiem Capital Gains Tax.

Wreszcie, niektóre osoby spłacają kredyt swoimi prywatnymi środkami lub z zysków wypracowanych przez spółkę. Takie rozwiązanie wymaga zaangażowania własnego kapitału, choć z drugiej strony nie musisz bać się o wzrost stóp procentowych. Decydując się na wykup nieruchomości, uwalniasz się od banku, który w żadnym wypadku nie będzie mógł już przejąć Twojego mieszkania.

To, jak postąpisz, zależy od Twojej strategii. Niektórzy inwestorzy wolą szybciej spłacać nieruchomości, nawet kosztem wolniejszego rozwoju portfela.

Co jeśli wartość mojej nieruchomości spadnie?

Bardzo niechcianą sytuacją, która może przytrafić się inwestorowi, jest spadek wartości nieruchomości. Wtedy oznacza to, że inwestycja przyniesie zysk niższy niż przewidywany, zerowy lub stratę. W najgorszym wypadku może wystąpić Negative Equity, czyli zjawisko, w którym wartość nieruchomości jest niższa niż kapitał pozostały do spłacenia. W momencie w którym okres kredytowania się kończy, a wartość inwestycji zaliczyła taki spadek, pojawia się poważny problem. Co więc w takiej sytuacji robić?

Historycznie w długoterminowej perspektywie ceny nieruchomości w UK rosły, choć nie ma gwarancji, że tak będzie w przyszłości. Jeśli przyjąć taki tok myślenia, warto rozważyć zatrzymanie nieruchomości na dłużej. Można to zrobić wykupując ją w pełni, spłacając cały kapitał lub, jeśli nie ma się na to wystarczających środków, przeprowadzić remortgage. Jeśli zdecydowałbyś się na tę drugą opcję, pamiętaj, że przez spadek wartości nieruchomości, współczynnik LTV poszedł gwałtownie w górę. Aby polepszyć warunki następnego kredytu, dobrym pomysłem będzie przeznaczenie większej kwoty na wkład własny w taki sposób, aby jego wartość LTV spadła do bezpiecznego poziomu. Jeśli spadek ceny Twojej nieruchomości był spowodowany chwilowym dołkiem, taki zabieg może się opłacić, gdy ceny wrócą do wcześniejszego poziomu.

Podsumowanie

Wzięcie kredytu inwestycyjnego na spółkę LTD jest jak najbardziej możliwe. Trzeba jednak pamiętać, że wielu kredytodawców wymaga w tym celu osobnej spółki zajmującej się wyłącznie inwestycjami w nieruchomości (SPV), z kodem SIC akceptowanym przez kredytodawcę, np. 68209 (Other letting and operating of own or leased real estate) – lista akceptowanych kodów zależy od kredytodawcy. Przynajmniej na początku swojej przygody z inwestowaniem musisz liczyć się z tym, że kredytodawca poprosi Cię jako dyrektora o osobistą gwarancję (personal guarantee), czyli w sytuacji kryzysowej będziesz odpowiadać za kredyt swoim majątkiem.