Czy spółka LTD może wziąć kredyt hipoteczny w UK?

Inwestowanie w nieruchomości może odbyć się na wiele sposobów, jednak jeśli planujesz działać na większą skalę, prawdopodobnie będzie to robić poprzez spółkę Limited. Choć podatki nie są naszą specjalnością, dzisiaj przyjrzymy się temu, w jaki sposób osoby prawne (firmy) mogą finansować swoje zakupy na rynku nieruchomości. Zapewne nikogo nie zdziwi fakt, że powszechnie stosowanym do tego narzędziem jest kredyt typu Buy-to-Let, choć gwarantujemy, że w tym wpisie znajdzie się wiedza, która może Cię zaskoczyć. Co zatem trzeba wiedzieć o kredytach hipotecznych udzielanych spółkom LTD?

Dlaczego do kupna nieruchomości wykorzystuje się spółki LTD?

Z naszych obserwacji wynika, że wielu Polaków mieszkających w Wielkiej Brytanii już od dłuższego czasu zaczęło się bogacić. Ciężka praca, ostrożne wydawanie pieniędzy i motywacja do rozwoju sprawiły, że wielu naszych rodaków dysponuje dużą ilością gotówki, którą trzeba w końcu w coś zainwestować. O ile zakup jednego mieszkania na wynajem nie wymaga skomplikowanej struktury biznesowej, o tyle zarządzanie całym portfelem nieruchomości to już czasochłonne i niekiedy ryzykowne zajęcie.

Razem ze skalą biznesu, rosną jednak również podatki, które w skrajnych przypadkach osiągają 45%. Jak z kolei podaje Falcon Accountancy, jedną z największych zalet spółek LTD jest ich niskie opodatkowanie, któremu jednocześnie towarzyszy ograniczenie ryzyka biznesowego. Obydwie te cechy sprawiają, że wielu landlordów wynajmuje mieszkania właśnie z wykorzystaniem spółki.

SPV, czyli specjalna spółka LTD

Należy jasno zaznaczyć, że banki w Wielkiej Brytanii z zasady nie udzielają kredytów Buy-to-Let spółkom, które prowadzą działalność w obszarze innym niż wynajem nieruchomości. Jeśli zatem prowadzisz sklep, firmę budowlaną, biuro księgowe lub dowolny inny biznes, i tak trzeba będzie powołać nowy podmiot. To tak zwane SPV, czyli Special Purpose Vehicle. Dopiero będąc dyrektorem takiej osoby prawnej, możesz wnioskować do banku o przyznanie kredytu.

Co trzeba zrobić, aby otrzymać kredyt hipoteczny na spółkę LTD w UK?

Jeśli wnioskowałeś już o jakiś kredyt, możesz teraz zastanawiać się, na jakiej podstawie, ktoś miałby pożyczyć nowej spółce, bez żadnej historii kredytowej i historycznych przychodów, kwotę sięgającą dwustu, trzystu, a nawet pięciuset tysięcy funtów. To, że underwriter nie może posiłkować się danymi historycznymi nie znaczy jednak, że nie jest on w stanie oszacować ryzyka i ocenić zdolności kredytowej.

Personal guarantee

Przede wszystkim, bank będzie wymagał dodatkowego poręczenia. Możesz wystawić je osobiście, ale może to również zrobić inna osoba, na przykład członek Twojej rodziny czy znajomy. Poręczyciel ponosi odpowiedzialność za spłatę kredytu, gdy spółka Ltd wpadnie w kłopoty finansowe. Jak już się pewnie domyślasz, udzielając spółce kredytu, bank sprawdzi także sytuację finansową (dochody oraz credit score) poręczyciela. Wszystko po to, aby zmniejszyć ryzyko problemów po swojej stronie. Co jednak naprawdę ciekawe, underwriterzy wezmą pod uwagę kondycję finansową innych spółek, jeśli je posiadasz - Twoja sytuacja finansowa zostanie przeanalizowana pod każdym kątem.

Bank może nie wymagać poręczenia, jeśli spółka ma pozytywną historię kredytową i osiąga już zyski z najmu. Jeśli jednak dopiero zaczynasz, musisz liczyć się z koniecznością wystawienia gwarancji.

Biznesplan

Banki mają świadomość, że inwestowanie w nieruchomości zwykle się opłaca. Mimo to, analitycy wymagają przedstawienia twardych liczb. Wnioskując o kredyt, zostaniesz poproszony o dostarczenie informacji na temat kupowanej przez siebie nieruchomości, co pozwoli na oszacowanie dochodów z wynajmu. Kredyt dostaniesz tylko wtedy, gdy spodziewane przychody będą wystarczające aby spłacić comiesięczne raty. W przypadku spółki Ltd, niepomijalne będą także typowe wydatki firmy, na przykład na obsługę księgową i prawną.

Depozyt

Trzecim, ostatnim elementem całej tej układanki jest wniesienie odpowiedniego wkładu własnego. Pożyczkodawca będzie wymagał od Ciebie wkładu własnego, który co do zasady wynosi nie mniej niż 25% wartości kupowanej nieruchomości. To oczywiście znacznie więcej niż w przypadku domów kupowanych do celów mieszkaniowych, gdzie wystarcza zaledwie 5% ceny transakcyjnej.

Ze względu na wymóg wniesienia depozytu, przygotowanie biznesplanu oraz wystawienie gwarancji osobistych, wykorzystanie spółki Ltd do inwestycji w nieruchomość nie ograniczy Twojego ryzyka do zera. Absolutnie nie znaczy to jednak, że SPV nie ma sensu, do czego przejdziemy za chwilę.

Jakie korzyści niesie za sobą wykorzystanie spółki LTD do wzięcia kredytu?

Nie da się ukryć, że największe korzyści, jakie płyną z takiego rozwiązania, to korzyści podatkowe. Dyrektor spółki LTD ma o wiele więcej możliwości rozliczania się z HMRC, niż osoba samozatrudniona, której podatek dochodowy może sięgać aż 45%. Za pomocą sprytnego wykorzystania Personal Allowance oraz wypłacania dywidend, dyrektorzy mogą w pełni legalnie płacić mniejsze podatki od dużo zarabiających osób samozatrudnionych. Sytuacja robi się szczególnie korzystna w przypadku, kiedy inwestor jest stu-procentowym właścicielem spółki LTD, zarejestrowanej jako SPV i może decydować o dywidendach według własnego uznania.

Oprócz tego, istnieje inna, bardzo ważna kwestia. Odsetki płacone kredytodawcy są uznawane jako koszt uzyskania przychodu, a więc spółka zapłaci mniejszy Corporation Tax. Zważając na to, że kredyty typu Buy-to-Let są praktycznie w pełni produktami typu Interest-only, obliczanie kosztów i zysków będzie bardzo łatwym zadaniem.

Dodajmy również, że prowadząc swoje firmy poprzez spółki Ltd, zmniejszasz ryzyko zabrania Ci nieruchomości ze względu na niepowodzenia w innych przedsięwzięciach. Formalne oddzielenie gałęzi biznesu sprawia, że w sytuacji gdy jedno źródło dochodu zamieni się w źródło strat, pozostałe pozostaną bezpieczne.

Nadchodzi czas spłaty kapitału - jakie mam opcje?

Jak już wspomnieliśmy, kredyty inwestycyjne praktycznie zawsze są kredytami typu Interest-only. Oznacza to, że przez okres kredytowania, spółka spłaca tylko i wyłącznie odsetki, a kapitał dopiero pod koniec. Jeśli nadchodzi czas spłaty kapitału, musisz podjąć decyzję, co chcesz zrobić z posiadaną nieruchomością.

Najpopularniejszą opcją wśród inwestorów jest spłata kredytu poprzez zaciągnięcie nowego zobowiązania. Takie “rolowanie” długu zapewnia spółce płynność, choć sprawia, że pozostaje ona w stanie ciągłego zadłużenia. Aby zmniejszyć ryzyko, dyrektorzy niektórych spółek Ltd dokonują co jakiś czas remortgage, zmniejszając sumę pożyczonego kapitału dzięki zebranym wcześniej zyskom.

**Alternatywnie, możesz też zdecydować się na sprzedaż nieruchomości i spłatę kredytu z uzyskanych w ten sposób środków. **Taka strategia sprawdza się szczególnie dobrze, jeśli ceny domów i mieszkań rosną, co rzeczywiście miało miejsce na przestrzeni ostatnich 40 lat. Trzeba jednak pamiętać, że cały zysk ze sprzedaży lokalu będzie opodatkowany odpowiednikiem Capital Gains Tax, wynoszącym od 19% do 25% w zależności od dochodu spółki.

Wreszcie, niektóre osoby spłacają kredyt swoimi prywatnymi środkami lub z zysków wypracowanych przez spółkę. Z biznesowego punktu widzenia jest to oczywiście najmniej opłacalne rozwiązanie, choć z drugiej strony, nie musisz bać się o wzrost stóp procentowych. Decydując się na wykup nieruchomości, uwalniasz się od banku, który w żadnym wypadku nie będzie mógł już przejąć Twojego mieszkania.

To, jak postąpisz, zależy od Twojej strategii. Z naszych doświadczeń wynika jednak, że osoby myślące o przyszłości swojej rodziny dążą zwykle do możliwie szybkiego spłacania posiadanych nieruchomości, nawet jeśli miałoby to spowolnić rozwój tego biznesu.

Co jeśli wartość mojej nieruchomości spadnie?

Bardzo niechcianą sytuacją, która może przytrafić się inwestorowi, jest spadek wartości nieruchomości. Wtedy oznacza to, że inwestycja przyniesie zysk niższy niż przewidywany, zerowy lub stratę. W najgorszym wypadku może wystąpić Negative Equity, czyli zjawisko, w którym wartość nieruchomości jest niższa niż kapitał pozostały do spłacenia. W momencie w którym okres kredytowania się kończy, a wartość inwestycji zaliczyła taki spadek, pojawia się poważny problem. Co więc w takiej sytuacji robić?

Co do zasady, w długoterminowej perspektywie ceny nieruchomości rosną. Jeśli więc posługiwać by się tym tokiem myślenia, warto byłoby przetrzymać nieruchomość przez dłuższy czas. Można to zrobić wykupując ją w pełni, spłacając cały kapitał lub, jeśli nie ma się na to wystarczających środków, przeprowadzić remortgage. Jeśli zdecydowałbyś się na tą drugą opcję, pamiętaj, że przez spadek wartości nieruchomości, współczynnik LTV poszedł gwałtownie w górę. Aby polepszyć warunki następnego kredytu, dobrym pomysłem będzie przeznaczenie większej kwoty na wkład własny w taki sposób, aby jego wartość LTV spadła do bezpiecznego poziomu. Jeśli spadek ceny twojej nieruchomości był spowodowany chwilowym dołkiem, kiedy ceny wrócą do normy, taki zabieg ci się zdecydowanie opłaci.

Podsumowanie

Wzięcie kredytu inwestycyjnego na spółkę LTD jest jak najbardziej możliwe. Trzeba jednak pamiętać o tym, że w takim celu trzeba otworzyć nową firmę, która będzie zajmować się tylko i wyłącznie inwestycją w nieruchomości, czyli spółkę LTD SPV oznaczoną kodem SIC 68209 (Letting and operating of own or leased real estate). Przygotuj się również, że przynajmniej na początku swojej przygody z inwestowaniem, będziesz musiał stać się poręczycielem, czyli w sytuacji kryzysowej, odpowiadać za hipotekę swoim majątkiem.