Jakie problemy prawne mogą pojawić się po uzyskaniu kredytu hipotecznego w UK?

W przypadku kredytów hipotecznych zazwyczaj mówi się o problemach, które mogą pojawić się na wczesnym etapie, jakim jest samo ubieganie się o finansowanie. Na naszym blogu znajdziesz wiele artykułów, które w przystępny sposób wyjaśnią poszczególne procesy i pomogą ograniczyć ryzyko komplikacji. W tym artykule skupimy się jednak na problemach o charakterze prawnym, które mogą wystąpić już po uzyskaniu kredytu hipotecznego.

Problemy prawne

Kiedy pomyślisz sobie o problemach, które mogą wystąpić już po uzyskaniu finansowania, najprawdopodobniej masz na myśli wzrost stóp procentowych, spadek wartości nieruchomości lub konflikty między kredytobiorcami. Nie mylisz się - niektóre z tych komplikacji należą do najczęstszych i zdecydowanie należy zdawać sobie sprawę z ryzyka ich wystąpienia. Jednak oprócz takich trudności, można jeszcze napotkać przeszkody z podłożem prawnym. Dotyczą one głównie spraw formalnych, takich jak wycena i weryfikacja stanu budynku lub kwestie własnościowe. Poniżej opiszemy kilka tego typu problemów i doradzimy, co robić w takich sytuacjach.

Błąd solicitora przy sprawdzaniu dokumentacji prawnej

Podczas kupowania nieruchomości w UK, jednym z ważnych kroków, jest conveyancing, czyli skorzystanie z usług prawnika, tzw. solicitora lub conveyancera, w celu przeniesienia własności nieruchomości z jednej osoby na drugą. Podczas tego procesu prawnik sprawdza między innymi akty własności. Na tym etapie solicitor może popełnić pewne błędy. Oczywiście, wybierając bardziej doświadczonego, a zarazem najprawdopodobniej droższego prawnika, możesz zminimalizować ryzyko takich niedopatrzeń.

Podczas pracy nad aktami własności, tzw. Title deeds, solicitor sprawdza między innymi:

• Kto formalnie jest właścicielem działki;

• Jakie są jej granice;

• Czy nieruchomość ma jakiekolwiek ograniczenia prawne, które mogą wpływać na jej użytkowanie.

Jeśli osoba, którą zatrudnisz niedokładnie zbada te kwestie, może to skutkować kilkoma poważnymi problemami.

Pierwszym przykładem może być niezauważenie pewnych ograniczeń. W akcie własności mogą być zapisane różne restrykcje, obejmujące np. zakaz przybudówek lub ogrodzeń, prowadzenia działalności gospodarczej w domu, lub trzymania na działce zwierząt. Jeśli takie zapisy nie zostaną wykryte, Ty, jako późniejszy właściciel możesz ponieść tego konsekwencje. Przykładowo, jeśli zaczniesz stawiać ogrodzenie, to osoba na rzecz której takowe ograniczenie zostało wprowadzone (może być to sąsiad, deweloper lub spółdzielnia mieszkaniowa), może zażądać zaprzestania budowy, przywrócenia do stanu pierwotnego, lub w najgorszym wypadku, jeśli zignorujesz wezwania, pozwać Cię do sądu.

Innym przykładem potencjalnego błędu jest niewykrycie prawa przechodu. Jest to zapis, który umożliwia osobom trzecim legalny dostęp do działki. Może to być zarówno zezwolenie sąsiadowi na przechodzenie przez twój teren, jak i zezwolenie firmom wodociągowym na pracę pod twoim gruntem. Sytuacja ma się podobnie w przypadku** roszczeń do gruntu** - nagle może okazać się, że poza tobą istnieją osoby, które mają prawa do części nieruchomości. Na wskutek niewiedzy o takim zapisie, możesz utracić część posesji.

Każdy z tych trzech przykładów jest ewidentnym zaniedbaniem prawnika. Co w takim razie zrobić w sytuacji, w której do takiego zaniedbania dojdzie? Jeśli uda ci się wykryć problem przed podpisaniem umowy kupna, zdecydowanie wstrzymaj się z decyzją. Wyjaśnij problem do końca i zadbaj, aby Title deeds zostały zmienione. Jeśli nie uda Ci się tego dokonać, będziesz musiał zadecydować między pogodzeniem się z takimi warunkami, a znalezieniem innej nieruchomości. O wiele gorzej będzie w przypadku, kiedy umowa już została podpisana. Jeśli przytrafi ci się taka sytuacja, niestety będziesz musiał domagać się odszkodowania od solicitora. Złóż oficjalną reklamację, a jeśli to nie poskutkuje, skieruj sprawę do Legal Ombudsman (jest to odpowiednik Financial Ombudsman, tylko dotyczący prawników).

Spory z właścicielem gruntu

Jeśli wziąłeś kredyt na nieruchomość typu leasehold, oznacza to, że posiadasz prawo do zajmowania nieruchomości, ale nie jesteś właścicielem budynku ani gruntu, na którym jest on zbudowany. Takie rozwiązanie, chociaż zazwyczaj tańsze, wiąże się z pewnym ryzykiem wystąpienia różnych, zazwyczaj niewielkich konfliktów. Mimo tego, że wiele kwestii jest zapisanych w prawie, w praktyce freeholderzy mogą próbować unikać swoich obowiązków lub opóźniać pewne procesy.

Bardzo typowym problemem w przypadku leasehold’u, są konflikty związane z dodatkowymi opłatami, które najemcy muszą płacić. Są to Ground Rent, czyli dzierżawa oraz Service charges, czyli koszty, jakie ponosi Freeholder za utrzymanie części współnej, sprzątanie, śmieci itp.. Ground Rent nie jest wysokim kosztem, jednak może on rosnąć z upływem lat - to powinno być zapisane w umowie, a najemca zdecydowanie powinien o tym wiedzieć. Problem tej opłaty został jednak zupełnie rozwiązany w 2022 roku. Została wtedy wprowadzona reforma, na mocy której dla wszystkich umów leasehold zawartych po 30 czerwca 2022, Ground Rent ma wynosić £0 lub symboliczną kwotę. Ustawa ta nie działa jednak wstecz - umowy zawarte przed tą datą nie są regulowane.

Jeśli chodzi o Service Charges, powinny być one przejrzyście przedstawione najemcy. Niekiedy zdarza się, że prawdziwy kosztorys jest ukrywany przez właściciela, a leaseholder płaci większą sumę niż powinien, nieadekwatną do wykonywanych prac. Takie opłaty nie mogą być środkiem dochodu freeholdera - powinien on nimi tylko zarządzać. Jeśli takie problemy występują, mieszkaniec ma kilka możliwości. Dobrym rozwiązaniem będzie formalna skarga do zarządcy budynku. Jeśli taka nie zadziała, można skierować sprawę do First Tier Tribunal (Property Chamber) lub rozważyć skorzystanie z prawa “Right to Manage”, dzięki któremu można bez zgody właściciela przejąć zarządzanie nad budynkiem.

Problemy spadkowe i wspólnota majątkowa

Ten rodzaj problemów pojawia się tylko w przypadkach, kiedy kredyt hipoteczny został wzięty przez dwie lub więcej osób (Joint mortgage). Bardzo ważnym krokiem przy zaciąganiu wspólnego kredytu hipotecznego powinno być podpisanie przez wszystkie strony tzw. Declaration of Trusts, czyli umowy, która określa dokładnie wszystkie udziały, wkłady finansowe i prawa w wypadku rozstania lub śmierci. Zdajemy sobie sprawę z tego, że takie tematy są trudne i niechętnie podejmowane, lecz aby uniknąć dużych problemów, powinno się zadbać o formalną umowę, która pomoże w krytycznym momencie.

Jeśli do podpisania takiej umowy nie doszło, współkredytobiorcy są narażeni na kilka potencjalnych problemów, które mogą wystąpić w przyszłości.

Śmierć jednego ze współkredytobiorców

W przypadku kiedy Declaration of Trusts nie zostało podpisane, a forma współwłasności to Tenants in Common, może pojawić się kilka konfliktów, wynikających z nieuporządkowanego podziału praw do nieruchomości. Należy pamiętać, że prawo osoby zmarłej do własności przenosi się na jej spadkobierców - współwłaściciel nie jest chroniony (jeśli nie został wspomniany w testamencie). Taki obrót spraw może być początkiem sporów o podział majątku lub o dalsze losy nieruchomości. Inaczej jest w przypadku formy Joint Tenants, która nadaje współkredytobiorcy tzw. Right of Survivorship, czyli prawo, które umożliwia drugiemu właścicielowi na przejęcie drugiej części własności niezależnie od testamentu osoby zmarłej.

Rozwód lub rozstanie

Tak jak z nagłą śmiercią współkredytobiorcy, niektórych zdarzeń nie da się przewidzieć zaciągając kredyt hipoteczny. Podobnie jest z rozwodem lub rozstaniem właścicieli. Takie sytuacje są związane z bardzo negatywnymi emocjami z obu stron, a wspólna umowa kredytowa wcale nie pomaga w tym problemie. Nawet przy rozwodzie, za kredyt para odpowiada wspólnie i obie osoby muszą spłacać raty, niezależnie od tego kto mieszka w domu. Jeśli zdarzą się opóźnienia, lub raty w ogóle nie będą spłacane, bank będzie ścigał obydwoje właścicieli. Jest kilka możliwych wyjść z tej trudnej sytuacji - szczegółowo opisaliśmy je w artykule “Kredyt Hipoteczny w UK a Rozwód”.

Podsumowanie

Problemy prawne przy kredycie hipotecznym mogą stanowić nie lada wyzwanie. Są one z pewnością powiązane olbrzymim stresem i kilkoma nieprzespanymi nocami. Na szczęście, niektórym możliwym kłopotom, takim jak błędna analiza aktów własności lub konfliktom związanym ze spadkiem można zapobiec, jeśli zadziała się odpowiednio szybko. Pamiętaj, że nawet jeśli któryś z tych problemów Ci się przytrafi, z każdej sytuacji jest wyjście i istnieją odpowiednie instytucje, takie jak Legal Ombudsman lub Citizens Advice, które będą w stanie Ci pomóc.