Problemy prawne po uzyskaniu kredytu hipotecznego w UK

W przypadku kredytów hipotecznych zazwyczaj mówi się o problemach, które mogą pojawić się na wczesnym etapie, jakim jest samo ubieganie się o finansowanie. Na naszym blogu znajdziesz wiele artykułów, które w przystępny sposób wyjaśnią poszczególne procesy i pomogą ograniczyć ryzyko komplikacji. W tym artykule skupimy się jednak na problemach o charakterze prawnym, które mogą wystąpić już po uzyskaniu kredytu hipotecznego.

Problemy prawne

Kiedy pomyślisz sobie o problemach, które mogą wystąpić już po uzyskaniu finansowania, najprawdopodobniej masz na myśli wzrost stóp procentowych, spadek wartości nieruchomości lub konflikty między kredytobiorcami. Nie mylisz się - niektóre z tych komplikacji należą do najczęstszych i zdecydowanie należy zdawać sobie sprawę z ryzyka ich wystąpienia. Jednak oprócz takich trudności, można jeszcze napotkać przeszkody z podłożem prawnym. Mogą one dotyczyć spraw formalnych, takich jak błędy przy sprawdzaniu dokumentacji prawnej nieruchomości (title), spory z właścicielem gruntu (freeholderem) przy nieruchomościach typu leasehold czy kwestie współwłasności po śmierci jednego z właścicieli lub po rozstaniu. Poniżej opiszemy kilka tego typu problemów i doradzimy, co robić w takich sytuacjach.

Błąd solicitora przy sprawdzaniu dokumentacji prawnej

Podczas kupowania nieruchomości w UK, jednym z ważnych kroków, jest conveyancing, czyli skorzystanie z usług prawnika, tzw. solicitora lub conveyancera, w celu przeniesienia własności nieruchomości z jednej osoby na drugą. Podczas tego procesu prawnik sprawdza między innymi akty własności. Na tym etapie solicitor może popełnić pewne błędy. Oczywiście, wybierając bardziej doświadczonego, a zarazem najprawdopodobniej droższego prawnika, możesz zminimalizować ryzyko takich niedopatrzeń.

Podczas pracy nad aktami własności, tzw. Title deeds, solicitor sprawdza między innymi:

• Kto formalnie jest właścicielem działki;

• Jakie są jej granice;

• Czy nieruchomość ma jakiekolwiek ograniczenia prawne, które mogą wpływać na jej użytkowanie.

Jeśli osoba, którą zatrudnisz niedokładnie zbada te kwestie, może to skutkować kilkoma poważnymi problemami.

Pierwszym przykładem może być niezauważenie pewnych ograniczeń. W akcie własności mogą być zapisane różne restrykcje, obejmujące np. zakaz przybudówek lub ogrodzeń, prowadzenia działalności gospodarczej w domu, lub trzymania na działce zwierząt. Jeśli takie zapisy nie zostaną wykryte, Ty, jako późniejszy właściciel możesz ponieść tego konsekwencje. Przykładowo, jeśli zaczniesz stawiać ogrodzenie, to osoba na rzecz której takowe ograniczenie zostało wprowadzone (może być to sąsiad, deweloper lub spółdzielnia mieszkaniowa), może zażądać zaprzestania budowy, przywrócenia do stanu pierwotnego, lub w najgorszym wypadku, jeśli zignorujesz wezwania, pozwać Cię do sądu.

Innym przykładem potencjalnego błędu jest niewykrycie prawa przechodu. Jest to zapis, który umożliwia osobom trzecim legalny dostęp do działki. Może to być zarówno zezwolenie sąsiadowi na przechodzenie przez Twój teren, jak i zezwolenie firmom wodociągowym na pracę pod Twoim gruntem. Podobnie jest w przypadku roszczeń do gruntu - nagle może okazać się, że poza Tobą istnieją osoby, które mają prawa do części nieruchomości. Wskutek niewiedzy o takim zapisie, możesz utracić część posesji.

Jeśli takie zapisy nie zostały wykryte, choć powinny, może to świadczyć o zaniedbaniu ze strony prawnika. Co w takim razie zrobić w sytuacji, w której do takiego zaniedbania dojdzie? Jeśli uda Ci się wykryć problem przed podpisaniem umowy kupna, zdecydowanie wstrzymaj się z decyzją. Poproś conveyancera o wyjaśnienie problemu i – jeśli to możliwe – negocjuj ze sprzedającym, np. zwolnienie z ograniczenia, polisę indemnity insurance lub obniżenie ceny. Jeśli nie uda Ci się tego dokonać, będziesz musiał zadecydować, czy zaakceptujesz takie warunki, czy wycofasz się z transakcji i poszukasz innej nieruchomości. O wiele gorzej będzie w przypadku, kiedy umowa już została podpisana. Jeśli przytrafi Ci się taka sytuacja, możesz dochodzić od solicitora naprawienia szkody – najpierw składając skargę bezpośrednio w kancelarii, a w sprawach o zaniedbanie zawodowe (professional negligence) także na drodze sądowej. Złóż oficjalną reklamację, a jeśli to nie poskutkuje, skieruj sprawę do Legal Ombudsman (jest to odpowiednik Financial Ombudsman, tylko dotyczący prawników). Legal Ombudsman rozpatruje skargi na prawników w Anglii i Walii – najpierw musisz złożyć skargę w kancelarii, a do Ombudsmana należy zwrócić się w ciągu 6 miesięcy od jej ostatecznej odpowiedzi i nie później niż rok od wystąpienia problemu (lub od chwili, gdy się o nim dowiedziałeś).

Spory z właścicielem gruntu

Jeśli wziąłeś kredyt na nieruchomość typu leasehold, oznacza to, że jesteś właścicielem nieruchomości przez określony w umowie (lease) czas, natomiast grunt – i zazwyczaj sam budynek – należy do właściciela (freeholdera). Takie rozwiązanie wiąże się z ryzykiem sporów z freeholderem, np. o opłaty lub wymagane zgody. Mimo tego, że wiele kwestii jest zapisanych w prawie, w praktyce freeholderzy mogą próbować unikać swoich obowiązków lub opóźniać pewne procesy.

Bardzo typowym problemem w przypadku leaseholdu są konflikty związane z dodatkowymi opłatami, które leaseholderzy muszą płacić. Są to czynsz gruntowy (ground rent) oraz Service charges, czyli koszty, jakie ponosi Freeholder za utrzymanie części wspólnej, sprzątanie, śmieci itp. Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022 ograniczył ground rent do symbolicznej kwoty (tzw. peppercorn, w praktyce £0) w większości nowych długoterminowych umów leasehold na nieruchomości mieszkalne w Anglii i Walii, zawartych 30 czerwca 2022 r. lub później (w przypadku mieszkań dla seniorów – od 1 kwietnia 2023 r.). Przepisy nie działają wstecz – w umowach zawartych wcześniej ground rent nadal obowiązuje i może rosnąć zgodnie z warunkami umowy. Dlatego leaseholder powinien dokładnie sprawdzić, co w tej kwestii zapisano w jego lease.

Jeśli chodzi o Service Charges, powinny być one przejrzyście przedstawione leaseholderowi. Niekiedy zdarza się, że prawdziwy kosztorys jest ukrywany przez właściciela, a leaseholder płaci większą sumę niż powinien, nieadekwatną do wykonywanych prac. Service charges powinny być rozsądne i odpowiadać kosztom faktycznie poniesionym na utrzymanie budynku – leaseholder ma prawo zakwestionować ich wysokość. Jeśli takie problemy występują, leaseholder ma kilka możliwości. Dobrym rozwiązaniem będzie formalna skarga do zarządcy budynku. Jeśli taka nie zadziała, w Anglii można skierować sprawę do First-tier Tribunal (Property Chamber), który rozstrzyga, czy opłaty są rozsądne i należne, lub rozważyć skorzystanie z prawa “Right to Manage”, dzięki któremu leaseholderzy mieszkań, po spełnieniu ustawowych warunków, mogą przejąć zarządzanie budynkiem bez potrzeby wykazywania, że właściciel źle nim zarządzał.

Problemy spadkowe i wspólnota majątkowa

Opisane niżej problemy dotyczą przede wszystkim sytuacji, w których nieruchomość ma kilku współwłaścicieli – np. gdy kupiliście ją razem na wspólny kredyt hipoteczny (joint mortgage). Bardzo ważnym krokiem przy zaciąganiu wspólnego kredytu hipotecznego powinno być podpisanie przez wszystkie strony tzw. Declaration of Trust, czyli dokumentu, w którym współwłaściciele określają swoje udziały w nieruchomości (np. z uwzględnieniem wniesionych wkładów finansowych), co ułatwia ustalenie, komu co przypada m.in. przy sprzedaży, rozstaniu lub śmierci jednego z nich. Zdajemy sobie sprawę z tego, że takie tematy są trudne i niechętnie podejmowane, lecz aby uniknąć dużych problemów, powinno się zadbać o formalną umowę, która pomoże w krytycznym momencie.

Jeśli do podpisania takiej umowy nie doszło, współkredytobiorcy są narażeni na kilka potencjalnych problemów, które mogą wystąpić w przyszłości.

Śmierć jednego ze współkredytobiorców

W przypadku kiedy Declaration of Trust nie zostało podpisane, a forma współwłasności to Tenants in Common, może pojawić się kilka konfliktów, wynikających z nieuporządkowanego podziału praw do nieruchomości. Należy pamiętać, że prawo osoby zmarłej do własności przenosi się na jej spadkobierców: udział zmarłego nie przechodzi automatycznie na pozostałego współwłaściciela – trafia do osób wskazanych w testamencie, a w razie jego braku zgodnie z zasadami dziedziczenia ustawowego. Taki obrót spraw może być początkiem sporów o podział majątku lub o dalsze losy nieruchomości. W Anglii i Walii inaczej jest w przypadku formy Joint Tenants, w której obowiązuje tzw. Right of Survivorship – udział zmarłego współwłaściciela automatycznie przechodzi na pozostałego współwłaściciela, niezależnie od testamentu.

Rozwód lub rozstanie

Tak jak z nagłą śmiercią współkredytobiorcy, niektórych zdarzeń nie da się przewidzieć zaciągając kredyt hipoteczny. Podobnie jest z rozwodem lub rozstaniem właścicieli. Takie sytuacje są związane z bardzo negatywnymi emocjami z obu stron, a wspólna umowa kredytowa wcale nie pomaga w tym problemie. Nawet przy rozwodzie, za kredyt para odpowiada wspólnie i obie osoby muszą spłacać raty, niezależnie od tego kto mieszka w domu. Jeśli zdarzą się opóźnienia, lub raty w ogóle nie będą spłacane, bank będzie ścigał obydwoje właścicieli. Jest kilka możliwych wyjść z tej trudnej sytuacji - szczegółowo opisaliśmy je w artykule “Kredyt Hipoteczny w UK a Rozwód”.

Podsumowanie

Problemy prawne przy kredycie hipotecznym mogą stanowić nie lada wyzwanie. Są one z pewnością powiązane z olbrzymim stresem i kilkoma nieprzespanymi nocami. Na szczęście, niektórym możliwym kłopotom, takim jak błędna analiza aktów własności lub konfliktom związanym ze spadkiem można zapobiec, jeśli zadziała się odpowiednio szybko. Jeśli któryś z tych problemów Ci się przytrafi, możesz szukać pomocy m.in. w Legal Ombudsman (skargi na prawników w Anglii i Walii) lub w Citizens Advice.