Completion day podczas kupna domu w UK

Completion to najbardziej emocjonujący, ale i najbardziej stresujący dzień podczas całego procesu zakupu domu w UK. To właśnie tego dnia, zakończy się Twoja droga do wymarzonych czterech ścian. Warto jednak pamiętać, że completion to coś znacznie więcej niż tylko odebranie kluczy do nowej nieruchomości. Mamy nadzieję, że ten wpis dobrze przygotuje Cię do tej ważnej chwili i sprawi, że nie zapomnisz o niczym ważnym.

Na czym polega completion?

Completion to oficjalna procedura legalnego przeniesienia własności nieruchomości. Od tego dnia, stajesz się jej legalnym właścicielem. Choć samo przekazanie kluczy ma dziś charakter symboliczny i stanowi nawiązanie do średniowiecznego obyczaju przekazania kawałki darni lub gałązki z drzewa, do tej pory, konieczne jest fizyczne spotkanie się stron transakcji oraz przeniesienie posiadania kluczy. Jest to formalny wymóg towarzyszący każdej transakcji na nieruchomościach w UK i, co ciekawe, jeszcze w XIX wieku to właśnie przeniesienie kluczy było równoznaczne z zamknięciem transakcji.

Co dzieje się w dniu completion?

Jak wspomnieliśmy, completion to w zasadzie szereg zdarzeń, które muszą nastąpić w ciągu jednego dnia. Są to:

Zawarcie umowy

Całym sensem completion jest oczywiście zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości, co niejako stanowi kontynuację wymiany kontraktów (exchange of contracts). To od tego dnia możesz tytułować się właścicielem swojego domu.

Przekazanie pieniędzy

Twój solicitor lub conveyancer dokona transferu pieniędzy do prawnika sprzedającego. Przelane zostaną pieniądze pochodzące zarówno z kredytu hipotecznego, jak i z Twojego depozytu.

Wydanie kluczy

Zazwyczaj, za wydanie kluczy odpowiada agent nieruchomości, ale może to również zrobić dotychczasowy właściciel domu lub jego prawnik. Jako, że akt ma dość symboliczny charakter, nie musisz się w jego czasie przejmować innymi kluczami, na przykład do furtki lub pilotem do bramy garażowej.

Załatwienie spraw formalnych

Twój prawnik zajmie się także formalnościami związanymi z transakcją. Do jego obowiązków należy między innymi opłacenie Stamp Duty Land Tax i zarejestrowanie Cię w Land Registry. Trzeba także spisać stan liczników wody, gazu i prądu, aby później załatwić zmianę abonanta mediów - rachunki będą przecież wystawiane na Ciebie, a nie na poprzedniego właściciela nieruchomości.

Najczęstsze problemy przy completion

Warto być świadomym, że tego dnia, wiele rzeczy może pójść źle i trzeba być na to przygotowanym.

Opóźnienia w płatnościach

W przypadku gdy przelew zostanie zlecony zbyt późno, sprzedający może nie dostać swoich pieniędzy na czas. Oczywiście wiąże się to ze wstrzymaniem transakcji o kilka godzin, a nawet o cały dzień. Nikt bowiem nie zdecyduje się na wydanie Ci kluczy, gdy nie otrzyma zapłaty.

Aby uniknąć opóźnień, warto zwrócić uwagę na terminowe zlecenie przelewu. Twój prawnik może ustalić jego datę z wyprzedzeniem, a bardziej zapobiegliwi solicitorzy załatwiają wypłatę środków z kredytu z kilkudniowym wyprzedzeniem.

Brak ubezpieczenia nieruchomości

Pamiętaj, że ubezpieczenie nieruchomości musi być aktywne już w chwili wymiany kontraktów, a nie completion. Kup polisę odpowiednio wcześniej - chętnie Ci z tym pomożemy!

Opóźnienia w chain transaction

Chain transaction, czyli transakcja łańcuchowa, to sytuacja, w której kilka osób zgrywa ze sobą completions w taki sposób, aby kupić nową nieruchomość za pomocą środków ze sprzedaży poprzedniego domu lub mieszkania. Jak możesz się domyślić, **w takich sytuacjach, wszystkie transakcje muszą odbyć się tego samego dnia, **co nie jest łatwe.

Transakcje łańcuchowe od czasu do czasu ulegają załamaniu. Najczęściej wynika to z opóźnień w płatnościach, problemów z organizacją przeprowadzki, niekiedy także z rezygnacji któregoś z uczestników tego procesu. Warto jednak wiedzieć, że jeśli opóźnienie nastąpi z Twojej winy, możesz ponieść tego konsekwencje, również finansowe.

Jak przygotować się do completion day w UK aby przebiegło ono bez problemów?

Completion na pewno będzie stresujące - nie jesteś w stanie tego uniknąć. Możesz jednak uniknąć pewnych zmartwień, jeśli zadbasz o tych kilka rzeczy:

Szukaj nieruchomości na rynku pierwotnym

Faktem jest, że kupno mieszkania lub domu od dewelopera jest znacznie prostsze, bo nie musisz dostosowywać się do dostępności sprzedającego i nie uczestniczych w chain transaction. Choć mniejszy stres nie uzasadnia jeszcze wyboru nieruchomości z rynku pierwotnego zamiast wtórnego, to z pewnością jest to bardzo silny argument za tą opcją.

Zapłać za wszystko przed termiem

Zdecydowanie zalecamy, abyś swój depozyt zapłacił kilka dni przed dniem completion. Twój prawnik i tak musi je od Ciebie wziąć, a im szybciej to nastąpi, tym mniejsze ryzyko, że nie dojdą one do sprzedającego na czas. To samo tyczy się także wypłaty samego kredytu - upewnij się, że została ona zaplanowana na odpowiedni dzień i że nie są przewidziane żadne opóźnienia.

Jeśli to możliwe, postaraj się opłacić wynagrodzenie solicitora, stamp duty oraz opłatę za wpis do Land Registry jeszcze przed dokonaniem transakcji. To o jedną sprawę mniej do pilnowania po przeprowadzce.

Zaplanuj przeprowadzkę z wyprzedzeniem

Trudno zliczyć nam przypadki, w których nasi klienci mieli problemy z organizacją przeprowadzki. Jest to widoczne zwłaszcza wtedy, gdy dana rodzina kupuje swój pierwszy dom. Pamiętaj, że najprawdopodobniej będziesz musiał zabrać więcej rzeczy niż Ci się wydaje, co może być trudne, gdy nie zdecydujesz się na skorzystanie z usług firmy zajmującej się organizacją przeprowadzek.

O ile nie masz bardzo ograniczonych środków, zdecydowanie warto skorzystać z usług firmy pomagającej w przeprowadzkach. Problemy z przewozem mebli i ubrań to ostatnia rzecz, jaką chcesz sobie zafundować w trakcie completion, a są one niestety pewne.

Zrób sobie listę rzeczy do sprawdzenia

Notowanie naprawdę pomaga. Jeśli zatem umówiłeś się ze sprzedającym, że domu pozostaną konkretne meble, zrób ich listę i upewnij się, że niczego nie brakuje. Spisz stan wszystkich liczników i zgłoś dostawcom mediów fakt zakupu nowej nieruchomości. Wiele osób rozszerza swoje checklisty również o zadania do zrobienia już po completion, jak na przykład uzyskanie kopii potwierdzenia wpisu do Land Registry, zmiana adresu w dokumentach, przeprowadzenie drobnych remontów.

Na jaki dzień ustalić completion day?

Przede wszystkim nie powinien to być piątek. Choć to właśnie ten dzień tygodnia jest wybierany najczęściej, prawnicy zdecydowanie go odradzają. Wynika to oczywiście z faktu, że jeśli pojawi się jakiś problem uniemożliwiający zamknięcie transakcji tego samego dnia, strony będą musiały czekać aż do poniedziałku. Co równie istotne, jeśli w dniu zakupu lub tuż po nim okaże się na przykład, że potrzebujesz pilnej pomocy elektryka, hydraulika lub dekarza, taka usługa będzie zapewne droższa.

Jako, że i tak będziesz musiał wziąć dzień wolny w pracy, na completion warto rozważyć dni w środku tygodnia, na przykład wtorek lub środę. Jest znacznie większa szansa, że znajdziesz na ten termin niedrogą ekipę przeprowadzkową, ryzyko opóźnień w realizacji przelewu jest tak niskie, jak tylko się da. Najpewniej wytrzymasz 2-3 dni z rzeczami spakowanymi w kartony, a weekend poświęcisz po prostu na ich rozpakowanie.

Nadmieńmy, że przeprowadzenie completion w sobotę lub niedzielę jest bardzo mało prawdopodobne, głównie ze względu na ograniczenia systemów płatniczych.