Conveyancing — co musisz wiedzieć?

Choć na naszej stronie znajduje się już zakładka dotycząca conveyancingu, postanowiliśmy przedstawić Wam to zagadnienie w nieco bardziej szczegółowy sposób. Z dzisiejszego artykułu dowiesz się:

• Czym jest conveyancing

• Ile to kosztuje

• Kto zajmuje się conveyancingiem

• Jak wygląda cały ten proces

Jeśli planujesz kupić dom w Wielkiej Brytanii lub jesteś na etapie poszukiwania kredytu hipotecznego, koniecznie przeczytaj ten artykuł do końca!

Opisujemy tu conveyancing w Anglii i Walii – w Szkocji i Irlandii Północnej procedury i przepisy różnią się.

Czym jest conveyancing?

Conveyancing to szereg czynności prawnych związanych z przeniesieniem praw własności do nieruchomości. W Anglii i Walii conveyancing prowadzą solicitorzy lub licencjonowani conveyancerzy (licensed conveyancers).

Źródło: GOV.UK

Jak można wywnioskować, są to po prostu czynności związane z dokumentacją dotyczącą domu. Co bardzo istotne, prawnik (solicitor lub licensed conveyancer) zajmuje się również stroną prawną zmiany kredytodawcy (remortgage) – wielu kredytodawców samodzielnie wyznacza i opłaca prawnika do standardowych czynności – oraz zmianą właścicieli nieruchomości (Transfer of Equity), np. dodaniem lub usunięciem współwłaściciela, niezależnie od tego, czy odbywa się to w formie darowizny, czy za wynagrodzeniem (np. przejęcie części kredytu).

Conveyancing to dość złożony proces, a jego składowe mogą się między sobą różnić, jednak najczęściej są to:

• Przygotowanie umowy zakupu lub sprzedaży

• Prowadzenie negocjacji odnośnie warunków kontraktu

• Weryfikacja stanu prawnego, szczególnie istotna dla nieruchomości kupowanej w ramach Leasehold

• Sprawdzenie miejscowego planu zagospodarowania terenu

• Analiza umowy kredytowej

• Opieka nad sprawami ubezpieczeniowymi

• Wymiana kontraktów (exchange of contracts) i przekazanie pieniędzy wraz z zakończeniem transakcji (completion)

• Rejestracja w HM Land Registry i zapłata Stamp Duty Land Tax (w Anglii; w Szkocji i Walii obowiązują inne podatki)

Źródło: hoa

Ile trwa conveyancing?

Ze względu na swój zawiły charakter, conveyancing zajmuje dość dużo czasu. Podane poniżej terminy są orientacyjne i w praktyce mogą się różnić.

Czynności przygotowawcze

Praca prawnika zaczyna się tuż po tym, gdy zaakceptujesz ofertę zakupu nieruchomości. Twoja współpraca z prawnikiem zacznie się od poinformowania go o wszystkich ważnych szczegółach transakcji. W dalszej kolejności, wybrana przez Ciebie kancelaria powinna skontaktować się z pełnomocnikiem sprzedającego i zająć się analizą stanu prawnego nieruchomości i jej otoczenia.

Czas trwania tzw. local search (zapytań do władz lokalnych, m.in. o plany zagospodarowania terenu) jest zależny od władz lokalnych, jednak w najlepszym wariancie, ten etap conveyancingu potrwa około 2 tygodnie.

Umowa

Gdy kancelaria zakończy wstępne procedury, Twój prawnik zajmie się pracą nad umową zakupu nieruchomości. To zadanie wymaga współpracy między stronami transakcji, ponieważ zwykle pojawiają się pewne punkty sporne i negocjacje, na przykład ze względu na okoliczności wykryte w trakcie local search.

Czas trwania tego etapu zależy od liczby kwestii do wyjaśnienia i od tego, jak szybko odpowiada druga strona.

Wymiana kontraktów i completion

Na tym etapie, Twój prawnik zajmie się dopełnieniem ostatnich formalności i umówi konkretną datę przekazania kluczy do nieruchomości (completion). Completion następuje zwykle około tygodnia po wymianie kontraktów, ale strony mogą uzgodnić inny termin. W tym momencie, Twój solicitor przekaże pieniądze stronie sprzedającej.

Termin completion może się jednak wydłużyć, na przykład ze względu na trudności w przeprowadzce ze strony sprzedającego.

Uwzględniając około 4-tygodniowy okres oczekiwania na ostateczną decyzję kredytową, conveyancing potrwa mniej więcej 3 miesiące (zwykle 12–16 tygodni). W bardziej skomplikowanych transakcjach cały proces może jednak potrwać dłużej.

Co może opóźnić conveyancing?

Istnieje również szereg problemów, które mogą wydłużyć conveyancing. Do najczęstszych należą:

• Problemy z tytułem prawnym dotychczasowego właściciela

• Problemy wykryte w trakcie building survey

• Brak formularza TA6, który musi wypełnić sprzedający

• Problemy z uzyskaniem kredytu

• Opóźniający się zakup nowej nieruchomości, do której ma się przeprowadzić sprzedający

• Powolna reakcja urzędów na wnioski o udostępnienie dokumentów

Źródło: hoa

Kto zajmuje się conveyancingiem?

W Anglii i Walii conveyancing mogą prowadzić solicitorzy, licencjonowani conveyancerzy (licensed conveyancers) oraz inni uprawnieni prawnicy. Solicitorzy to prawnicy wyspecjalizowani w udzielaniu porad, sporządzaniu pism, prowadzeniu negocjacji i poświadczaniu dokumentów. Trudno o odniesienie tego zawodu do realiów występujących w innych krajach, jednak zaznaczmy, że takich specjalistów jest dość dużo, zatem poszukiwania nie powinny być problemem.

No właśnie, jak znaleźć solicitora?

Jest kilka sposobów na znalezienie prawnika:

• Zapytaj swoich znajomych, którzy niedawno kupowali dom o ich opinię na temat kancelarii, z usług której korzystali. Jeśli będzie pozytywna, warto wziąć tę firmę pod uwagę

• Poproś swojego brokera i agenta nieruchomości o polecenie kancelarii. Z pewnością otrzymasz przynajmniej kilka sugestii

• Wykorzystaj internet i Google Maps, by znaleźć kancelarie w Twojej okolicy. W ten sposób uzyskasz prawdopodobnie najwięcej możliwości

• Narzędzia do porównania ofert conveyancing znajdziesz na naszej stronie Znajdź solicitora. Dostępność usługi, jej zakres i ostateczne opłaty należy potwierdzić bezpośrednio u dostawcy obsługi prawnej.

Uważamy, że najlepszym rozwiązaniem jest łączenie wszystkich powyższych metod. Im więcej źródeł informacji wykorzystasz, tym większa szansa, że będziesz zadowolony z wyboru kancelarii.

Czym kierować się przy wyborze solicitora?

Załóżmy, że masz już listę kancelarii i zastanawiasz się, która z nich będzie najlepsza. Weź przede wszystkim pod uwagę:

• Opinie na temat firmy, na przykład z Google Maps

• Sprawdź, czy wybrany prawnik jest regulowany przez właściwy organ nadzoru – w przypadku solicitora możesz to sprawdzić w rejestrze Solicitors Regulation Authority. Zawód prawnika w UK jest regulowany, podobnie jak ma to miejsce w przypadku doradcy kredytowego czy brokera ubezpieczeniowego. Jeśli prawnik nie jest regulowany, nie powinieneś podejmować z nim współpracy

• Cenę usług

• Lokalizację kancelarii

• Jeśli Twoja znajomość języka angielskiego nie jest wystarczająca, poszukaj kancelarii, której prawnicy komunikują się po polsku

Cena jest często ważnym kryterium, ale warto zwrócić uwagę także na opinie i sposób komunikacji. Styl obsługi w dużych kancelariach może różnić się od tego w mniejszych firmach – jeśli zależy Ci na bezpośrednim kontakcie z prawnikiem, zapytaj o to przed podjęciem decyzji.

Ile kosztuje pomoc solicitora?

Wycena conveyancingu jest uzależniona od wielu zmiennych. Liczy się m.in. kwota transakcji, Twój kod pocztowy, liczba kupujących i źródło finansowania wkładu własnego.

Poniższe kwoty są wyłącznie orientacyjnymi przykładami, a nie indywidualną wyceną kancelarii. Aktualną ofertę możesz sprawdzić za pomocą narzędzi do porównania conveyancing, potwierdzając pełny zakres i opłaty u dostawcy usługi:

• Zakup domu o wartości £250 000 przez 1 osobę, która mieszka w Coventry, finansuje wkład własny ze swoich oszczędności i kupuje nieruchomość nieobjętą leasehold pod kątem mieszkania w niej

• Zakup domu o wartości £250 000 przez małżeństwo mieszkające w Coventry, które finansuje wkład własny z własnych oszczędności i chce wynajmować nieruchomość

• Zakup apartamentu o wartości £500,000 w Londynie przez małżeństwo, które zarobiło pieniądze na wkład własny w Niemczech, otrzymało część gotówki od dwóch osób i ma status first time buyer

Wyceny w takich scenariuszach szybko się dezaktualizują, dlatego nie podajemy tu konkretnych kwot. Przed wyborem prawnika porównaj kilka aktualnych, pisemnych wycen i sprawdź, czy obejmują VAT oraz opłaty zewnętrzne (disbursements), np. za wyszukiwania (searches) i rejestrację w HM Land Registry.

Conveyancing nieruchomości objętych dzierżawą (leasehold)

W przypadku nieruchomości kupowanych w ramach leasehold, obsługa prawna transakcji jest nieco bardziej skomplikowana, a Twój solicitor będzie musiał zająć się dodatkowymi sprawami.

Źródło: hoa

Leasehold oznacza, że jesteś właścicielem nieruchomości tylko przez określony czas trwania umowy (lease) – najczęściej umowę dzierżawy zawiera się na 99, 125 lub 999 lat, choć okres ten może być dowolny. Jeśli zmienia się właściciel domu lub mieszkania, zmienia się również strona umowy dzierżawy, zatem konieczny jest udział właściciela gruntu, którym jest landlord.

Na potrzeby tego artykułu zaznaczmy tylko, że:

• Kupując nieruchomość powinieneś upewnić się, czy ma ona status freehold czy leasehold. Większość mieszkań to nieruchomości leasehold; domy również mogą być leasehold, zwłaszcza kupowane w ramach shared ownership.

• Oprócz dodatkowych kosztów związanych z conveyancingiem, leasehold wiąże się zwykle z dalszymi wydatkami, takimi jak opłaty serwisowe (service charges) oraz – w wielu umowach zawartych przed 30 czerwca 2022 r. – renta gruntowa (ground rent). W większości nowych umów dzierżawy zawartych od tej daty renta gruntowa wynosi zero (tzw. peppercorn rent).

• Jeśli chcesz kupić nieruchomość w ramach dzierżawy, koniecznie sprawdź, ile zostało do jej końca

Pozostały okres dzierżawy

Jeśli świadomie chcesz użytkować nieruchomość objętą leasehold, koniecznie sprawdź czas trwania takiej umowy. Większość banków nie udzieli Ci kredytu na nieruchomość objętą dzierżawą na okres krótszy niż 70 lat, przy czym bezpiecznym terminem jest minimum 80 lat.

Im mniej lat dzierżawy pozostało, tym droższe będzie jej przedłużenie – gdy do końca zostaje 80 lat lub mniej, koszt rośnie znacząco, a uzyskanie kredytu może być trudniejsze. Na koszt składa się m.in. opłata (premium) dla właściciela gruntu, koszty Twojego prawnika i rzeczoznawcy, a obecnie zwykle także uzasadnione koszty właściciela gruntu; orientacyjne koszty przedłużenia dzierżawy mieszkania pokazuje kalkulator The Leasehold Advisory Service. Ustawa Leasehold and Freehold Reform Act 2024 przewiduje obniżenie tych kosztów (m.in. zniesienie tzw. marriage value), ale na wrzesień 2026 r. zmiany te nie weszły jeszcze w życie. Z tego powodu koniecznie sprawdź ten parametr przed zakupem domu, najlepiej kilkukrotnie. Od 31 stycznia 2025 r. w Anglii i Walii nie trzeba już być właścicielem mieszkania przez co najmniej 2 lata, aby wystąpić o ustawowe przedłużenie dzierżawy. Przed zakupem nieruchomości z krótszą dzierżawą skonsultuj się z prawnikiem. Ustawowe przedłużenie dzierżawy to odrębna, kosztowna procedura prawna, a nie rutynowa czynność: jeśli spełniasz warunki, dzierżawę mieszkania można przedłużyć o 90 lat, a domu o 50 lat.

Podsumowanie

Conveyancing to bardzo złożony temat, a ilość procedur stresuje nawet te osoby, które miały z nimi do czynienia po kilka razy. Ty też się tak czujesz? Jeśli tak, to głowa do góry! Nasi doradcy chętnie odpowiedzą na wszystkie Twoje pytania i pomogą Ci w rozwiązaniu wszystkich problemów. Jeśli planujesz kupić nieruchomość w Wielkiej Brytanii i szukasz brokera, nie czekaj i już dzisiaj zapisz się na darmową, niezobowiązującą konsultację, podczas której przekonasz się, że posiadanie własnego domu wcale nie musi być trudne!

Chcesz dowiedzieć się więcej? Przeczytaj inne artykuły z naszego bloga:

• O co zapytać doradcę kredytowego?

• Po co mi ubezpieczenie od utraty dochodu?

• Jak kupić dom w UK?

• Co to jest stamp duty land tax?