Kredyt hipoteczny w UK a powrót do Polski

Życie układa nieprzewidywalne scenariusze. Choć kredyt hipoteczny zaciąga się zwykle na 20, 25, a nawet 30 lat, może się okazać, że już po kilku latach trzeba się wyprowadzić z kupionego przez siebie domu. Co jakiś czas, nasi klienci zwracają się do nas z pytaniami o możliwość wcześniej spłaty kredytu celem przeprowadzenia się z powrotem do Polski. Sprawdźmy zatem, co należy zrobić, gdy planujesz reemigrację.

Czy mogę wyprowadzić się poza UK mając kredyt hipoteczny?

Odpowiedź jest prosta: tak, jak najbardziej. Musisz jednak spełnić pewne warunki i podjąć decyzję co do tego, co ma się wydarzyć z Twoją nieruchomością. Na dobrą sprawę, masz trzy opcje do wyboru:

• Sprzedaż domu lub mieszkania połączona z przedwczesną spłatą kredytu hipotecznego;

• Wynajem obecnego domu lub mieszkania, co będzie wiązało się ze zmianą charakteru Twojego kredytu nainwestycyjny;

• Pozostawienie nieruchomości bez jej wynajmowania, co w praktyce nie ma zmienia Twojej sytuacji w oczach banku, jednak może nieść za sobą inne konsekwencje finansowe.

Wynajem nieruchomości kupionej na kredyt

Jeśli zdecydujesz się wynajmować swój dom, musisz liczyć się z koniecznością dokonania remortgage - istnieje ogromne prawdopodobieństwo, że warunki Twojej umowy kredytowej zakazują płatnego udostępniania Twojego domu obcym ludziom za pieniądze. Nawet jeśli nie masz formalnego obowiązku zarejestrowania się jako landlord, bank i tak może dowiedzieć się, że próbujesz wynająć swoją nieruchomość. Nie musimy chyba tłumaczyć, że naruszenie warunków kontraktu może skutkować bardzo dużymi niedogodnościami łącznie z wypowiedzeniem kredytu.

Co muszę zrobić, aby zamienić kredyt mieszkaniowy na inwestycyjny?

Decydując się na przekształcenie residential mortgage (kredytu mieszkaniowego) w kredyt typu buy-to-let (kredyt inwestycyjny), musisz mieć na uwadze kilka wymagań, które będzie stawiać Ci bank:

• Wskaźnik LTV nie wyższy niż 75% - w przypadku kredytów inwestycyjnych, banki wymagają o wiele wyższego depozytu, aby ograniczyć ryzyko. Jeśli zatem przekształcasz kredyt mieszkaniowy, musisz liczyć się z koniecznością uiszczenia dopłaty - saldo kredytu BTL będzie wówczas niskie, jednak konieczne będzie zainwestowanie pewnej porcji gotówki;

• Twoje affordability - musi być odpowiednio wysokie, abyś był w stanie spłacać swój nowy kredyt hipoteczny również w sytuacji w której lokator będzie chwilowo niewypłacalny;

• Nieruchomość musi być zdolna do wynajęcia - na etapie wydawania decyzji kredytowej, bank przeanalizuje Twój dom pod względem jego potencjału do wynajęcia. Kwota czynszu, jaki będziesz uzyskiwać zazwyczaj musi pokrywać się z prognozowaną ratą.

Podobnie jak w przypadku remortgage, musisz być świadomy, że przedwczesne zakończenie umowy kredytowej może skutkować stosunkowo wysokimi karami, które liczone są jako część pozostałego do spłaty kapitału, na przykład 1.5%. Dodatkowo, zamiana kredytu mieszkaniowego na inwestycyjny zawsze wiąże się ze stosunkowo rozbudowaną procedurą, która jest czasochłonna i kosztowna - będziesz potrzebować około 2 miesięcy i do nawet 2 tysięcy funtów na opłaty związane z obsługą prawną i brokerską.

Wady i zalety wynajmu obecnej nieruchomości

Do zalet wynajmu już posiadanej nieruchomości należą:

• Dodatkowy dochód, który przyda Ci się niezależnie od kraju, w którym chcesz przebywać;

• Możliwość łatwiejszego powrotu do UK - zawsze możesz przestać wynajmować swój dom, a tym samym, nie będziesz musiał martwić się o miejsce do mieszkania;

• Nieruchomość to w takim przypadku inwestycja - istnieje duża szansa, że Twój dom będzie zyskiwać na wartości, a tym samym budować Twoje bezpieczeństwo finansowe. Musisz oczywiście liczyć się z ryzykiem poniesienia strat - kryzysy są niestety nieprzewidywalne.

Wady wynajmu to z kolei:

• Konieczność pożyczenia większej ilości pieniędzy na nowy dom - jeśli nie sprzedasz swojego domu lub mieszkania w UK, kupując nieruchomość w Polsce będziesz musiał zebrać depozyt nie mniejszy niż 10% wartości nowego domu, co w praktyce często przekłada się na równowartość £10,000 - £30,000.

• Bierzesz na siebie kolejny kredyt hipoteczny - dwa kredyty hipoteczne (jeden w UK, drugi w Polsce) to duże zobowiązanie finansowe i trzeba być świadomym, że nie każdy ma na to odpowiednią zdolność kredytową, nawet uwzględniając dochody z najmu już posiadanej nieruchomości.

Sprzedaż domu objętego kredytem hipotecznym w UK

Jeśli wynajem nie jest dla Ciebie możliwy lub po prostu nie chcesz wiązać się z Wielką Brytanią, możesz również zdecydować się na sprzedaż obecnej nieruchomości, uwalniając tym samym kapitał. W tym wariancie, Twoja sytuacja jest uzależniona od tego, czy spłacasz kredyt hipoteczny.

Sprzedaż domu bez kredytu hipotecznego

Jeśli spłaciłeś już swój kredyt lub masz wystarczająco dużo oszczędności aby go szybko nadpłacić, sprawa jest bardzo prosta - wystarczy, że znajdziesz agenta nieruchomości, który zajmie się sprzedażą Twojego domu oraz conveyancera, który zajmie się całym procesem od strony formalnej.

Sprzedaż domu z kredytem

Sprzedaż nieruchomości z aktywnym kredytem hipotecznym nie jest niczym niezwykłym - zarówno w UK, jak i w wielu państwach rozwiniętych, większość domów sprzedawanych jest przed zakończeniem umowy kredytowej.

Zakładając, że po sprzedaży domu nie będziesz chciał już mieszkać w UK, nie będziesz decydować się na mortgage porting. W związku z tym, środki uzyskane ze sprzedaży zostaną przekazane Twojemu kredytodawcy bezpośrednio przez prawnika. Różnica pomiędzy ceną domu a saldem kredytu zostanie oczywiście zwrócona na Twoje konto bankowe i co do zasady, nie podlega ona opodatkowaniu. Dla porządku musimy jednak zaznaczyć, że Twój bank może pobierać opłaty za przedwczesną spłatę.

Pozostawienie nieruchomości bez jej wynajmowania

Pozostawienie nieruchomości bez jej wynajmowania jest najrzadziej wybieranym rozwiązaniem - decyduje się na to garstka osób. Jeśli chcesz potraktować swój dom jako lokatę kapitału, musisz niestety liczyć się z pewnymi niedogodnościami - choć ceny nieruchomości w UK zazwyczaj rosną z miesiąca na miesiąc, Twoje zyski będą ograniczane przez potencjalnie wyższe podatki, którymi Twój council może obciążać pustostany, zaś Twoi dostawcy energii elektrycznej i gazu mogą pobierać dodatkowe opłaty za nieaktywne przyłącza.

Jeśli Twoja nieruchomość jest obciążona kredytem hipotecznym, sytuacja komplikuje się - choć wielu kredytodawców dopuszcza możliwość pozostawienia niezamieszkałej nieruchomości, Twoja umowa kredytowa może zobowiązywać Cię do poinformowania banku o przeprowadzce.

Komplikacje pojawiają się jednak na obszarze ubezpieczenia nieruchomości - zdecydowana większość kredytodawców wymaga stosownej polisy przez cały okres spłaty domu. Niestety, część ubezpieczycieli wymaga, aby lokal pozostawał zamieszkany - w przeciwnym razie, składki ubezpieczeniowe mogą drastycznie wzrosnąć, a w niektórych przypadkach, umowa może zostać całkowicie rozwiązana.

Pozostawiona nieruchomość w UK może być kosztowna z jeszcze jednego powodu - jako, że przestaniesz być rezydentem tego kraju, będzie Ci niezwykle trudno dokonać remortgage, przez co raty za Twój dom mogą być stosunkowo wysokie. Zaznaczmy również, że dochody osiągane w Polsce nie będą budowały Twojej brytyjskiej zdolności kredytowej, przez co jedyne co będziesz mógł zrobić, to spłacać kredyt zaciągnięty przed powrotem w rodzinne strony.

Co w takim razie wybrać?

Nie możemy udzielać Ci porad przez Internet - podjęcie najlepszej decyzji odnośnie rozporządzenia nieruchomością wymaga całościowej analizy Twojej sytuacji finansowej. Jak jednak wynika z naszych statystyk, zdecydowana większość osób decyduje się na sprzedaż swojej nieruchomości w UK, spłacając jednocześnie swój kredyt hipoteczny.

**Jeśli masz swój obecny dom już od kilku lat, prawdopodobnie spłaciłeś na tyle dużą część kredytu, a jednocześnie Twoja nieruchomość zyskała na wartości tyle, że po jej sprzedaży, będziesz w stanie w całości za gotówkę lub po pożyczeniu stosunkowo niewielkiej kwoty, kupić dogodne mieszkanie w Polsce. **Oczywiście, ceny lokali mieszkalnych w dużych miastach, takich jak Warszawa, Kraków, Poznań czy Gdańsk są wysokie i w zasadzie nie ustępują tym, do których przyzwyczajeni są mieszkańcy UK.

Podsumowanie

Każda z powyższych opcji jest objęta pewnymi ograniczeniami, ale niektóre z nich otwierają zupełnie nowe możliwości. Najbardziej nieopłacalnym wariantem jest zostawienie nieruchomości niezamieszkanej, z uwagi na straty finansowe powiązane z wyższymi podatkami, opłatami za nieaktywne przyłącza, składkami ubezpieczeniowymi, a w przypadku posiadania niespłaconego kredytu, wyższe miesięczne raty i większe trudności z dokonaniem remortgage.

Korzystniejszym wyborem będzie wynajmowanie nieruchomości, co pozwala na stały dochód z czynszu, jednak wiąże się z koniecznością refinansowania kredytu na kredyt buy-to-let, którego warunki są mniej korzystne. Najłatwiejszym rozwiązaniem jest sprzedaż nieruchomości i spłacenie kredytu hipotecznego - wtedy istnieje możliwość otrzymania zadowalającej kwoty różnicy na konto. Aby wybrać najkorzystniejszą dla siebie opcję, zachęcamy do kontaktu z naszymi specjalistami, którzy udzielą profesjonalnej porady.