Let to Buy - Co to jest i kiedy warto rozważyć?

Przeprowadzka może przyjść Ci do głowy z różnych powodów - czasami będzie ona przymusowa, na przykład przez zmianę pracy lub inną sytuację życiową, a może się zdarzyć, że po prostu zechcesz zmienić miejsce zamieszkania na bardziej dogodne dla Ciebie i Twojej rodziny. Jeśli masz niespłacony kredyt hipoteczny na obecne mieszkanie, proces ten może być nieco trudniejszy, ale nadal jak najbardziej możliwy. Istnieje kilka dobrych sposobów na przeprowadzkę przy kredycie hipotecznym, a jednym z nich jest strategia Let to Buy.

Let to Buy pośród innych rozwiązań

Jeśli chcesz przeprowadzić się do innego mieszkania, a na obecne nadal masz kredyt hipoteczny, masz kilka opcji. Pierwszą, najprostszą jest zwykła sprzedaż obecnej nieruchomości i spłacenie hipoteki ze środków uzyskanych ze sprzedaży. Ma ona jednak swoje wady - obie transakcje, zarówno sprzedaży, jak i kupna, trzeba zsynchronizować w czasie w taki sposób, aby nie stracić dachu nad głową - taka operacja może być stresująca i dość czasochłonna. Oczywiście, możesz skorzystać z pomocy bliskich lub krótkoterminowo wynająć mieszkanie, ale te rozwiązania mogą być obciążające finansowo i zwyczajnie niewygodne. Dodatkowo ze wcześniejszą spłatą kredytu może wiązać się opłata Early Repayment Charge (ERC), która zwiększy koszty przeprowadzki.

Innym rozwiązaniem jest mortgage porting, czyli przeniesienie całego kredytu hipotecznego na inną nieruchomość. Rozwiązanie to może być korzystne, ponieważ dzięki zachowaniu tej samej umowy kredytowej warunki kredytu również pozostają takie same. Jeśli bank zatwierdzi porting i spełnisz jego warunki, możesz uniknąć ERC od przenoszonej kwoty. Opłata może jednak dotyczyć części nieprzenoszonej lub sytuacji, w której nie spełnisz warunków banku. Pamiętaj jednak, że jeśli chciałbyś przeprowadzić się do droższej nieruchomości, może być wymagany drugi kredyt hipoteczny, który będzie miał inne warunki.

Czym jest Let to Buy?

Let to Buy to nic innego jak wynajęcie obecnej nieruchomości połączone z zakupem nowej, do której się przeprowadzasz. Jest to zatem nie tyle specyficzny typ kredytu hipotecznego, co raczej operacja przekształcenia zwykłej hipoteki w hipotekę o charakterze inwestycyjnym.

W niektórych przypadkach taka forma finansowania może być atrakcyjnym rozwiązaniem. Dzięki Let to Buy stajesz się w pewnym sensie inwestorem - nieruchomość jest wynajmowana, a Ty uzyskujesz regularny dochód z czynszu, który może pomóc w pokryciu kosztów kredytu i utrzymania nieruchomości. Pamiętaj jednak, że wartość nieruchomości może zarówno wzrosnąć, jak i spaść, a wynajem wiąże się z ryzykiem, np. okresów bez najemcy.

Jak przebiega cały proces?

Przekształcenie kredytu hipotecznego

Aby dokonać Let to Buy, pierwsze, co musisz zrobić, to zamienić swoją obecną nieruchomość w nieruchomość pod wynajem. Pamiętaj, że jeśli zaciągasz zwykły kredyt mieszkaniowy (residential mortgage), jednym z warunków umowy jest to, że zakupiona nieruchomość będzie Twoim miejscem zamieszkania. Wynajęcie jej bez zgody banku jest traktowane jak złamanie umowy, co może prowadzić do naprawdę poważnych konsekwencji.

Przekształcenie nieruchomości w nieruchomość pod wynajem w celu Let to Buy można wykonać tylko za pomocą refinansowania kredytu na kredyt typu Buy-to-Let. Dobrym pomysłem będzie rozmowa z obecnym kredytodawcą i sprawdzenie, jakie warunki kredytu możesz uzyskać. Pamiętaj, że kredyty Buy-to-Let są z reguły droższe (mają wyższe oprocentowanie). Jednocześnie wiele kredytów Buy-to-Let to kredyty typu Interest Only, w których przez okres kredytowania płacisz tylko odsetki, a kapitał musisz spłacić na jego koniec. Co jednak istotne, kredyty Buy-to-Let mają zwykle niższe maksymalne LTV niż kredyty mieszkaniowe – często do 75%, a u niektórych kredytodawców do 80%.

Ważnym aspektem, o którym należy pamiętać, jest opłata ERC. Jeśli Twój obecny kredyt jest jeszcze w okresie obowiązywania ERC, sprawdź, czy Twój kredytodawca oferuje Let to Buy lub kredyty Buy-to-Let i czy zmiana produktu u niego pozwoli uniknąć tej opłaty. W przeciwnym razie ERC może być należna przy spłacie kredytu przed końcem tego okresu – możesz też rozważyć poczekanie, aż ten okres się zakończy. To istotny czynnik przy szacowaniu opłacalności całego przedsięwzięcia - kary za przedwczesną spłatę kredytu wynoszą zwykle od 1% do 5% salda kredytu.

Miej również na uwadze, że ocena zdolności kredytowej w przypadku kredytów Buy-to-Let wygląda inaczej niż w przypadku kredytów mieszkaniowych. Kluczowa jest rentowność nieruchomości, czyli to, czy dochód z wynajmu wystarczy na pokrycie kosztów kredytu z odpowiednim zapasem. Bank przede wszystkim sprawdzi, czy oczekiwany czynsz pokryje odsetki od kredytu liczone według podwyższonej, testowej stopy procentowej z odpowiednim zapasem – zwykle co najmniej 125%, a w przypadku osób płacących wyższą stawkę podatku często około 145%. Dokładne wymogi zależą od kredytodawcy. Nie oznacza to jednak, że Twoja sytuacja osobista nie ma znaczenia – kredytodawcy sprawdzają również raport kredytowy i często także dochody, a część z nich bierze pod uwagę również wydatki czy współczynnik zadłużenia do dochodu (DTI). Wymagany zapas wynika z ostrożnościowej polityki kredytodawców i ma zapewnić bufor na wypadek okresów bez najemcy czy wzrostu stóp procentowych, choć nie gwarantuje, że nie pojawią się problemy ze spłatą.

W przypadku kredytów typu Interest Only miesięczna rata obejmuje tylko odsetki, a nie spłatę kapitału, dlatego zwykle jest niższa niż rata kredytu na tę samą kwotę spłacanego w systemie kapitałowo-odsetkowym.

Czy zamiast remortgage mogę skorzystać ze zgody na wynajęcie od banku?

Pytanie, które może pojawić się w głowie niektórych osób - czy w przypadku Let to Buy można wystąpić o tzw. Consent to Let i na tej podstawie wynajmować nieruchomość? - dotyczy kwestii bardzo ważnej, która może być myląca, dlatego warto ją wyjaśnić. Consent to Let to zgoda banku na tymczasowe wynajęcie nieruchomości. Zgoda jest zwykle udzielana na ograniczony czas i może wiązać się z dodatkową opłatą lub wyższym oprocentowaniem. Oznacza to, że nie sprawdzi się przy długoterminowym wynajmie, takim jak w przypadku Let to Buy. Więcej o tym rozwiązaniu przeczytasz w artykule Czym jest Consent to Let?

Próba obejścia konieczności refinansowania przez nierzetelne uzyskiwanie i przedłużanie Consent to Let może skończyć się dla Ciebie i Twojego kredytu bardzo źle. Taka zgoda przydaje się jednak w innych sytuacjach, gdy chcesz tymczasowo wynająć dom, np. kiedy wyjeżdżasz na rok lub dwa do Polski.

Kupno następnego domu

Po przekształceniu swojego dotychczasowego kredytu w kredyt typu Buy-to-Let możesz zaciągnąć kolejny kredyt, tym razem mieszkaniowy, na zakup nowego domu. Pomóc w tym może wypłacenie części kapitału z Twojej poprzedniej nieruchomości i przeznaczenie go na wkład własny do nowego mieszkania, o ile pozwolą na to kryteria kredytodawcy. Dzięki temu może spaść współczynnik LTV drugiego kredytu, co zwykle daje dostęp do niższego oprocentowania i szerszego wyboru ofert. Już tłumaczymy, jak to działa:

Załóżmy, że Twoja obecna nieruchomość jest warta £300,000, a do spłaty zostało Ci £150,000 kredytu. Nowy kredyt Buy-to-Let możesz zaciągnąć na większą kwotę, przykładowo na 75% wartości domu (LTV wynosi wtedy 75%), czyli na £225,000. W takim wypadku £150,000 przeznaczysz na spłatę dotychczasowej hipoteki, a około £75,000 (przed odliczeniem kosztów) możesz wykorzystać jako wkład własny na nowy dom. Pamiętaj jednak, że kwota, którą można uwolnić, zależy od testu pokrycia odsetek czynszem (ICR) i kryteriów kredytodawcy, a wyższy kredyt Buy-to-Let oznacza wyższe koszty odsetek.

W jakich sytuacjach warto zastanowić się nad Let to Buy?

Istnieje kilka sytuacji, w których rozważenie Let to Buy może okazać się dobrym pomysłem i rozwiązać pewne problemy:

• Sprzedaż domu w danym momencie jest nieopłacalna - gdy rynek nieruchomości jest niekorzystny, a ceny są niskie, sprzedaż domu może być zwyczajnie nieopłacalna. Let to Buy pozwala przeprowadzić się i jednocześnie zachować poprzedni dom, a czynsz może pomóc w pokryciu kosztów kredytu. Pamiętaj jednak, że ceny nieruchomości mogą w tym czasie zarówno wzrosnąć, jak i spaść;

• Zależy Ci na szybkiej przeprowadzce, a sprzedaż się opóźnia - z różnych powodów nikt nie chce akurat kupić Twojej nieruchomości. Refinansowanie na kredyt Buy-to-Let pozwala przeprowadzić się bez czekania na sprzedaż, a wynajem może pomóc w pokryciu kosztów kredytu;

• Chcesz zacząć inwestować w nieruchomości - Let to Buy może być jednym ze sposobów na start. Dzięki temu, że część kredytu na Twoją obecną nieruchomość jest już spłacona, masz w niej kapitał, który możesz wykorzystać. Pamiętaj jednak, że wynajem wiąże się z ryzykiem, m.in. okresów bez najemcy, wzrostu stóp procentowych i spadku wartości nieruchomości.

Podatki i dodatkowe koszty

Jeśli zatrzymujesz obecny dom i kupujesz nowy, podatek od zakupu jest zwykle naliczany według wyższych stawek obowiązujących przy nabyciu kolejnej nieruchomości mieszkalnej: w Anglii i Irlandii Północnej są to wyższe stawki Stamp Duty Land Tax (SDLT), w Szkocji dodatek Additional Dwelling Supplement (ADS) do podatku LBTT, a w Walii wyższe stawki mieszkaniowe podatku Land Transaction Tax (LTT). Zysk z wynajmu podlega podatkowi dochodowemu, a przy późniejszej sprzedaży wynajmowanej nieruchomości może być należny podatek od zysków kapitałowych (Capital Gains Tax). Aktualne zasady sprawdź na stronie GOV.UK (zasady podatku od zakupu nieruchomości w Szkocji – na stronie Revenue Scotland, a w Walii – Welsh Revenue Authority) lub skonsultuj się z doradcą podatkowym.

Podsumowanie

Najważniejsza w Let to Buy jest strategia inwestycyjna. Posiadanie dwóch kredytów hipotecznych jednocześnie nie jest prostym zadaniem i wymaga przemyślanego planu działania. Musisz mieć na uwadze, że kredyt Buy-to-Let często jest kredytem typu Interest Only, co oznacza, że przez cały okres kredytowania płacisz tylko odsetki, a cały kapitał musisz spłacić na koniec okresu kredytowania. Potrzebujesz więc planu spłaty kapitału, np. z oszczędności lub ze sprzedaży nieruchomości. Pamiętaj, że wartość nieruchomości może w tym czasie zarówno wzrosnąć, jak i spaść, kwota ze sprzedaży może okazać się niższa, niż zakładasz, a od zysku ze sprzedaży może być należny podatek od zysków kapitałowych (CGT). Dodatkowym dochodem będzie w tym czasie comiesięczny czynsz, o ile nieruchomość będzie wynajęta.

Let to Buy wymaga jednak dość dużej zdolności finansowej, ponieważ spłacanie dwóch kredytów na raz jest dużym obciążeniem i nie każdy może sobie na to pozwolić. Cały temat jest dość skomplikowany, więc w celu maksymalizacji zysków i minimalizacji kosztów najlepiej jest nawiązać współpracę z niezależnym brokerem kredytowym, który będzie w stanie znaleźć najlepsze oferty finansowań na rynku - przy takich operacjach dobrze jest mieć osobę, która odpowie na wszystkie pytania i rozwieje każdą wątpliwość.