Let to Buy - Co to jest i kiedy warto rozważyć?

Przeprowadzka może przyjść Ci do głowy z różnych powodów - czasami będzie ona przymusowa, na przykład przez zmianę pracy lub inną sytuację życiową, a może się zdarzyć, że po prostu zechcesz zmienić miejsce zamieszkania na bardziej dogodne dla Ciebie i twojej rodziny. Jeśli masz niespłacony kredyt hipoteczny na obecne mieszkanie, proces ten może być nieco trudniejszy, ale nadal jak najbardziej możliwy. Istnieje kilka dobrych sposobów na przeprowadzkę przy kredycie hipotecznym, a jedną z nich jest strategia Let to Buy.

Let to Buy pośród innych rozwiązań

Jeśli chcesz przeprowadzić się do innego mieszkania, a na obecne nadal masz kredyt hipoteczny, masz kilka opcji. Pierwszą, najprostszą jest zwykła sprzedaż obecnej nieruchomości i spłacenie hipoteki ze środków uzyskanych ze sprzedaży. Ma ona jednak swoje wady - obie transakcje, zarówno sprzedaży, jak i kupna, trzeba zsynchronizować w czasie w taki sposób, aby nie stracić dachu nad głową - taka operacja może być stresująca i dość czasochłonna. Oczywiście, możesz skorzystać z pomocy bliskiego lub krótkoterminowo wynająć mieszkanie, ale te rozwiązania mogą być obciążające finansowo i zwyczajnie niewygodne. Dodatkowo, ze wcześniejszą spłatą kredytu może wiązać się opłata Early Repayment Charge (ERC), która dołoży kosztów do przeprowadzki.

Innym rozwiązaniem jest mortgage porting, czyli przeniesienie całego kredytu hipotecznego na inną nieruchomość. Rozwiązanie to może być o tyle korzystne, że za sprawą tej samej umowy kredytowej, warunki kredytu również pozostają takie same. Oznacza to również, że nie trzeba płacić opłaty (ERC). Pamiętaj jednak, że jeśli chciałbyś przeprowadzić się do droższej nieruchomości, może być wymagany drugi kredyt hipoteczny, który będzie miał inne warunki.

Czym jest Let to Buy?

Let to Buy to nic innego jak wynajęcie obecnej nieruchomości połączone z zakupem nowej, do której się przeprowadzasz. Jest to zatem nie tyle specyficzny typ kredytu hipotecznego, co raczej operacja przekształcenia zwykłej hipoteki w taką, o charakterze inwestycyjnym.

W niektórych przypadkach, taka forma finansowania może być naprawdę atrakcyjnym rozwiązaniem. Zważając na to, że za sprawą Let to Buy stajesz się w pewnym sensie inwestorem - nieruchomość zostaje wynajmowana, a ty uzyskujesz regularny dochód z czynszu. Uwzględniając do tego stopniowy, wieloletni wzrost cen nieruchomości w UK, Let to Buy może przynieść Ci całkiem pokaźną stopę zwrotu.

Jak przebiega cały proces?

Przekształcenie kredytu hipotecznego

Aby dokonać Let to Buy, pierwsze co musisz zrobić, to zamienić twoją obecną nieruchomość, na nieruchomość pod wynajem. Pamiętaj, że jeśli zaciągasz zwykły kredyt mieszkaniowy (residential mortgage), jednym z warunków umowy jest to, że zakupiona nieruchomość będzie Twoim miejscem zamieszkania. Wynajęcie jej bez zgody banku jest traktowane jak złamanie umowy, co może prowadzić do naprawdę poważnych konsekwencji.

Przekształcenie nieruchomości w nieruchomość pod wynajem w celu Let to Buy można wykonać tylko za pomocą refinansowania kredytu na kredyt typu Buy-to-Let. Dobrym pomysłem będzie rozmowa ze swoim obecnym kredytodawcą i sprawdzenie jakie warunki kredytu możesz uzyskać. Pamiętaj, że kredyty Buy-to-Let są z reguły droższe (mają wyższe oprocentowanie), jednocześnie w większości będąc kredytami typu Interest Only, co sprawia że miesięczna rata jest o wiele niższa. Co jednak istotne, kredyty Buy-to-Let mają zwykle bardzo ograniczone LTV - zwykle nie wyższe niż 75%.

Ważnym aspektem, o którym należy pamiętać jest opłata ERC - jeśli dotyczy, ominięcie jej będzie możliwe tylko poprzez remortgage dokonany w tym samym banku. To istotny czynnik w kontekście szacowania opłacalności całego przedsięwzięcia - kary za przedwczesną spłatę kredytu mogą sięgać nawet 3% jego salda.

Miej również na uwadze, że ocena zdolności kredytowej w przypadku kredytów Buy-to-Let jest zupełnie inna, niż w przypadku kredytów mieszkaniowych. Czynniki, takie jak dochody, współczynnik zadłużenia do dochodu (DTI), wydatki orazraport kredytowy odsuwane są na drugi plan - najważniejsza jest rentowność nieruchomości, czyli jak bardzo dochodowy jest wynajem w stosunku do kosztów kredytu. Bank przede wszystkim sprawdzi, jaki będzie stosunek raty kredytu do czynszu - zazwyczaj wymagane jest, aby czynsz wynosił chociaż 140%-150% miesięcznej raty*. Taka proporcja jest konsekwencją zapobiegawczej polityki banków, która gwarantuje, że przejściowe problemy ze znalezieniem najemcy nie poskutkują natychmiastowych opóźnień w spłacie zobowiązania.

• Pamiętaj, że wartości 140%-150% nie tyczą się rat, które płacisz przy zwykłym kredycie mieszkaniowym - w przypadku kredytów typu Interest Only, miesięczna rata zawiera w sobie tylko odsetki, ale nie kapitał, co sprawia że jest dużo niższa od rat kredytów mieszkaniowych.

Czy zamiast remortgage mogę skorzystać ze zgody na wynajęcie od banku?

Pytanie, które może pojawić się w głowie niektórych osób - czy w przypadku Let to Buy można wystąpić o tzw. Consent to Let i na tej podstawie wynajmować nieruchomość? - to kwestia, która jest bardzo ważna i może być myląca, dlatego warto ją wyjaśnić. Consent to Let to zgoda banku na tymczasowe wynajęcie nieruchomości. Oznacza to, że niestety nie sprawdzi się w długoterminowym wynajmowaniu, takim jakie ma miejsce w przypadku Let to Buy.

Próba obejścia konieczności refinansowania za pomocą nierzetelnego uzyskania i przedłużania Consent to Let może skończyć się dla Ciebie i twojego kredytu bardzo źle. Takie oświadczenie przydaje się jednak w wielu innych sytuacjach, w których dom z różnych powodów na jakiś czas pozostanie pusty, np. kiedy wrócisz na rok lub dwa do Polski.

Kupno następnego domu

Po przekształceniu swojego poprzedniego kredytu na kredyt typu Buy-to-let, możesz wziąć kolejny kredyt, tym razem mieszkaniowy, w celu kupna swojego nowego domu. Kwestią, która w tym bardzo pomaga jest wypłacenie części kapitału z twojej poprzedniej nieruchomości i przeznaczenie go na wkład własny do nowego mieszkania. Dzięki temu spadnie współczynnik LTV drugiego kredytu, co poskutkuje lepszymi warunkami. Już tłumaczymy jak to działa:

Załóżmy, że twoja poprzednia nieruchomość kosztowała £300,000 i została w połowie spłacona, czyli twój kredyt Buy-to-let powinien być zaciągnięty na minimum £150,000. Zamiast tego możesz wziąć kredyt na większą kwotę, przykładowo na 75% wartości domu (LTV będzie wynosił wtedy 25%, co wciąż jest dobrą wartością), czyli na £187,500. W takim wypadku £150,000 przeznaczysz na spłacenie poprzedniej hipoteki, a £37,500, będziesz mógł wykorzystać na depozyt do swojego nowego domu. To oczywiście da Ci dostęp do lepszych kredytów - lepiej spłacać dwie hipoteki z LTV po 75% zamiast jedną z LTV 50% i drugą z LTV 95%.

W jakich sytuacjach warto zastanowić się na Let to Buy?

Istnieje kilka sytuacji, w których rozważenie Let to Buy może okazać się bardzo dobrym pomysłem i rozwiązać pewne problemy:

• Sprzedaż domu w danym momencie jest nieopłacalna - w sytuacji, w której rynek nieruchomości jest niekorzystny, a ceny są niskie, sprzedaż domu może być zwyczajnie nieopłacalna. Świetnym rozwiązaniem aby przeprowadzić się i jednocześnie zachować swój poprzedni dom jest właśnie Let to Buy, które daje Ci czas, aby cena nieruchomości mogła wzrosnąć, podczas którego sam będziesz czerpał zyski z czynszu;

• **Zależy Ci na szybkiej przeprowadzce, a sprzedaż się opóźnia **- z różnych powodów nikt nie chce akurat kupić Twojej nieruchomości. Szybki remortgage umożliwi Ci uzyskanie dużo więcej czasu oraz możliwość bezpiecznej, potencjalnie korzystnej inwestycji;

• Chcesz zacząć inwestować w nieruchomości - Let to Buy może być dobrym startem. Dzięki temu, że część kapitału z twojej obecnej nieruchomości jest już spłacona, szybciej możesz osiągnąć zysk ze swojej pierwszej inwestycji i jednocześnie zachować bezpieczeństwo.

Podsumowanie

Najważniejsza w Let to Buy jest strategia inwestycyjna. Posiadanie dwóch otwartych kredytów hipotecznych na raz nie jest prostym zadaniem i wymaga odpowiedniego przemyślenia swojego planu działania. Musisz mieć na uwadze, że kredyt Buy-to-let, najprawdopodobniej będzie kredytem typu Interest Only, co oznacza że będziesz musiał spłacić cały kapitał na samym końcu, po zapłaceniu wszystkich odsetek. Jeśli nie będziesz miał na tyle oszczędności aby to zrobić, rozwiązaniem jest sprzedaż nieruchomości, na której najprawdopodobniej wyjdziesz z zyskiem, ponieważ jest bardzo duża szansa, że wartość nieruchomości wzrośnie przez czas, kiedy będziesz spłacał odsetki. Dodatkowo będziesz miał dodatkowy dochód w postaci comiesięcznego czynszu.

Let to Buy wymaga jednak dość dużej zdolności finansowej, ponieważ spłacanie dwóch kredytów na raz jest dużym obciążeniem i nie każdy może sobie na to pozwolić. Cały temat jest dość skomplikowany, więc w celu maksymalizacji zysków i minimalizacji kosztów najlepiej jest nawiązać współpracę zniezależnym brokerem kredytowym, który będzie w stanie znaleźć najlepsze oferty finansowań na rynku - przy takich operacjach dobrze jest mieć osobę, która odpowie na wszystkie pytania i rozwieje każdą wątpliwość.