Consent to Let - jak wynająć swoje mieszkanie na mieszkaniowy kredyt hipoteczny?

Przy najpopularniejszym wariancie kredytu hipotecznego w UK, jakim jest residential mortgage, jednym z warunków umowy kredytowej jest to, że zakupionej nieruchomości nie można wynająć. Jako, że kredyty inwestycyjne są wyżej oprocentowane, banki egzekwują ten zakaz i zdarza się, że pozywają nieuczciwych klientów lub nawet wypowiadają im umowy. Jeśli jednak kupiłeś swój dom aby w nim mieszkać, a teraz chciałbyś jednak na nim zarabiać, jest to możliwe i nie trzeba w tym celu dokonywać remortgage. W tym artykule postaramy się przybliżyć Ci alternatywne wyjście, czyli Consent to Let.

Dlaczego banki nie pozwalają na wynajem nieruchomości objętych kredytem mieszkaniowym?

Kredyty typu residential (mieszkaniowe), są z zasady tańsze - banki udzielają ich, aby zaspokajać jedną z najważniejszych potrzeb każdego z nas, jaką jest zapewnienie sobie dachu nad głową. Jako, że ryzyko niewypłacalności przeciętnej osoby zatrudnionej na etacie jest raczej niewielkie, bank nie musi pobierać wysokich odsetek.

Warto również wspomnieć o różnego rodzaju programach i ulgach, które przyznawane są w związku z zakupem nieruchomości na cele mieszkaniowe. Przykładem może być choćby popularny Status First Time Buyer, którego ideą jest ułatwienie młodym ludziom zakupu swojego pierwszego domu lub mieszkania. Choć kryteria naboru są ustalane odgórnie, wewnętrzna polityka wielu kredytodawców również faworyzuje osoby fizyczne, a nie przedsiębiorców.

Warto na koniec dodać, że procedura przyznawania kredytów inwestycyjnych jest zupełnie inna. Kredyty Buy-to-Let (czyli kredyty udzielane na nieruchomości pod wynajem) są także wyżej oprocentowane, co siłą rzeczy sprawia, że są one opłacalniejsze dla pożyczkodawcy. W efekcie, pozwalanie kredytobiorcom na wynajmowanie mieszkania kupionego na kredyt mieszkaniowy oznaczałoby straty dla banku. Jak jednak wspomnieliśmy we wstępie do tego artykułu, jest pewien wyjątek

Czym jest Consent to Let?

W niektórych przypadkach, bank może wydać oficjalną zgodę na wynajęcie nieruchomości. Takie oświadczenie nazywa się Consent to Let i umożliwia kredytobiorcy podpisać umowę z najemcą bez łamania warunków kredytu. Kluczowym aspektem Consent to Let jest fakt, że bank wydaje zgodę na określony czas, a więc okres wynajmu musi być dość krótki - zazwyczaj maksymalnie kilka lat (do 27 miesięcy w HSBC, do 12 w Halifax i Virgin Money) . Sprawia to, że wystąpienie o Consent to Let nie znajduje swojego zastosowania w przypadku, kiedy chcesz wyprowadzić się z nieruchomości i w pełni przekształcić ją w nieruchomość pod wynajem. Bank zawsze spyta się o twoje plany, więc jeśli masz intencje wyprowadzić się na stałe, Consent to Let nie ma sensu i najprawdopodobniej kredytodawca Ci jej nie udzieli.

Jeśli chcesz uzyskać Consent to Let, najważniejsze jest to, że chcesz wynająć nieruchomość na pewien okres, a później masz zamiar do niej wrócić i dalej w niej mieszkać. Nie jest to jednak sztywna reguła - przy odpowiedniej rozmowie z bankiem, Consent to Let może stanowić w pewnego rodzaju pomost, który spełni rolę tymczasowego rozwiązania przed zmianą kredytu na kredyt Buy-to-Let. Ważne jest jednak, aby nie okłamywać banku - z kredytodawcą można rozmawiać i negocjować, ale w sytuacji, w której bank uzna, że twoje oświadczenie od początku było niezgodne z twoimi zamiaramin i miało charakter czysto inwestycyjny, może on uznać to za oszustwo i wyciągnąć konsekwencje.

W jakich przypadkach warto wystąpić o Consent to Let przy kredycie hipotecznym w UK?

Poniżej wypiszemy przykłady sytuacji, w których Consent to Let może znaleźć swoje zastosowanie:

• Tymczasowa przeprowadzka - najbardziej powszechna sytuacja, w której kredytobiorcy decydują się na Consent to Let. Zmiana pracy, powrót do rodzinnego domu lub przeprowadzka do nowego partnera/partnerki to idealne przykłady zastosowania zgody na terminowy wynajem;

• Przeprowadzka do nowego domu przed sprzedażą obecnego - jeśli osoba, która już nabyła nową nieruchomość i z jakiegoś powodu potrzebuje odroczyć sprzedaż starego mieszkania, wynajęcie go na kilka miesięcy będzie dobrym rozwiązaniem. Jeśli jednak nie chce on sprzedawać starego domu i na stałe go wynajmować, rozwiązaniem w takim przypadku będzie remortgage i wybór kredytu Buy to Let;

• Rozstanie współkredytobiorców - w tak nieprzyjemnej sytuacji, jaką jest rozwód, może być trudno podjąć szybką decyzję co do dalszych losów nieruchomości. Aby zyskać więcej czasu, a jednocześnie nie mieszkać razem, rozwiązaniem może być wynajęcie nieruchomości na jakiś czas;

• Kłopoty finansowe - niespłacone raty kredytu mogą być realnym zagrożeniem dla twojej umowy kredytowej. Jeśli zdarzy Ci się sytuacja, w której będziesz miał problem ze spłatą rat, jednym z rozwiązań może być wynajęcie mieszkania i spłacenie rat dochodem z czynszu;

• Emigracja z niepewnym planem powrotu - bank może udzielić Ci zgody na wynajęcie mieszkania, jeśli przeprowadzasz się, ale nie jesteś pewien czy wrócisz. Masz wtedy czas na spokojne podjęcie decyzji;

• Oczekiwanie na spełnienie warunków do przekształcenia pożyczki na kredyt Buy-to-Let - jeśli właściciel nieruchomości ma zamiar przekształcić ją w nieruchomość pod wynajem, ale nie spełnia jeszcze potrzebnych warunków, może poprosić na zgodę na wynajem na ten czas i przeprowadzić się do innego mieszkania.

Czy bank podniesie mi odsetki gdy skorzystam z Consent to Let?

Wiele osób martwi się, że jeśli zawnioskuje o Consent to Let, bank podwyższy oprocentowanie kredytu lub zażąda dodatkowej opłaty. Niestety, jest to możliwe, choć nie w każdym przypadku.

W przypadku Consent to Let, każdy wniosek jest rozpatrywany przez bank indywidualnie - w niektórych przypadkach kredytobiorcy mogą wynajmować swoją nieruchomość nie płacąc ani funta więcej, a w innych zostanie im naliczona dodatkowa opłata lub podwyższona stopa procentowa. Jeśli chodzi o opłatę, zazwyczaj jest to od £100 do £300 rocznie (£120 w NatWest, £125 w Virgin Money, £295 wSantander) . Jeżeli bank zamiast tego decyduje się podnieść stopę procentową, zazwyczaj jest to 0.5% lub 1% rocznie (0.5% w Halifax i NationWide, 1% w Santander). To sporo, ale wciąż o wiele mniej niż w przypadku kredytów buy to let.

Jak uzyskać Consent to Let?

Aby złożyć wniosek o Consent to Let, przede wszystkim skontaktuj się ze swoim kredytodawcą - każda instytucja ma inną procedurę. Najprawdopodobniej dostaniesz formularz, który będzie należało wypełnić swoimi danymi i powodem wnioskowania.

Aby zmaksymalizować swoje szanse na otrzymanie zgody, warto jest zrobić odpowiedni research i poznać politykę twojego banku co do udzielania Consent to Let. Informacje na ten temat znajdziesz na stronie internetowej banku oraz w dokumentach, które otrzymasz od nas w chwili zawarcia umowy kredytowej. Rozwiązaniem jest także bezpośredni kontakt z kredytodawcą - samo pytanie nigdy nie niesie za sobą konsekwencji, a jednocześnie skutecznie rozwieje Twoje wątpliwości.

Gdy poznasz wszystkie warunki, napisz podanie. Zwykle, poniższe sformułowanie będzie wystarczające:

“Rozpoczynam okres próbny w pracy w innym mieście. Nie jestem w stanie codziennie dojeżdżać z obecnego miejsca zamieszkania, dlatego muszę się tymczasowo przeprowadzić. Potrzebuję zgody na wynajem na okres X miesięcy, w trakcie których okaże się, czy zostaję w nowym miejscu na stałe, czy wracam do obecnej lokalizacji.”

Oprócz tego pamiętaj, że banki zazwyczaj wymagają co najmniej 6 miesięcy zamieszkania w nieruchomości, zanim udzielą Consent to Let - im dłużej mieszkasz w nieruchomości, tym mniejsze jest ryzyko, że próbujesz wykorzystać elastyczność banku do swoich prywatnych celów

Podsumowanie

Jeśli z jakiegoś powodu Twoja nieruchomość miałaby pozostać niezamieszkana przez pewien czas, warto rozważyć złożenie wniosku o Consent to Let i wynajęcie jej na ten okres - dzięki temu za darmo lub za niewielką dopłatą będziesz mógł na tym zarobić. Pamiętaj, że wynajmowanie nieruchomości podczas spłacania kredytu typu residential (udzielonego w celach mieszkaniowych) jest złamaniem umowy kredytowej i może wiązać się z różnymi konsekwencjami. Ważny jest fakt, że Consent to Let nie znajduje swojego zastosowania, kiedy planujesz wynajmować swoje mieszkanie na stałe - jest to zgoda udzielona na określony czas, a więc jeśli twój plan nie zakłada powrotu do wynajmowanej nieruchomości, zapoznaj się ze strategią Let to Buy.