Consent to Let - jak wynająć swoje mieszkanie na mieszkaniowy kredyt hipoteczny?

Przy najpopularniejszym wariancie kredytu hipotecznego w UK, jakim jest residential mortgage, jednym z warunków umowy kredytowej jest to, że zakupionej nieruchomości nie można wynająć bez zgody kredytodawcy. Wynajem bez takiej zgody narusza warunki umowy kredytowej, a bank może wyciągnąć z tego konsekwencje – w skrajnych przypadkach łącznie z wypowiedzeniem umowy. Jeśli jednak kupiłeś swój dom, aby w nim mieszkać, a teraz chciałbyś go wynająć, jest to możliwe i nie trzeba w tym celu dokonywać remortgage. W tym artykule przybliżymy Ci takie rozwiązanie, czyli Consent to Let.

Dlaczego banki nie pozwalają na wynajem nieruchomości objętych kredytem mieszkaniowym?

Kredyt typu residential (mieszkaniowy) jest udzielany na zakup nieruchomości, w której kredytobiorca sam mieszka, i na tej podstawie kredytodawca go ocenia. Na zakup nieruchomości pod wynajem przeznaczone są osobne kredyty Buy-to-Let, które kredytodawcy oceniają według innych zasad.

Wynajęcie nieruchomości zmienia więc podstawę, na której udzielono kredytu mieszkaniowego, a także ryzyko po stronie kredytodawcy. Dlatego na wynajem potrzebna jest jego zgoda. Jak jednak wspomnieliśmy we wstępie, istnieje wyjątek.

Czym jest Consent to Let?

W niektórych przypadkach kredytodawca może wydać oficjalną zgodę na wynajęcie nieruchomości. Taka zgoda nazywa się Consent to Let i umożliwia kredytobiorcy podpisanie umowy z najemcą bez łamania warunków kredytu. Kluczowe jest to, że zgoda jest zwykle udzielana tymczasowo i na określony czas (np. do 27 miesięcy w HSBC, do 12 miesięcy w Virgin Money, z możliwością wystąpienia o przedłużenie). Dlatego Consent to Let zwykle nie jest dobrym rozwiązaniem, jeśli chcesz wyprowadzić się na stałe i przekształcić nieruchomość w mieszkanie pod wynajem. Kredytodawca zwykle pyta o Twoje plany, a jeśli zamierzasz wyprowadzić się na stałe, może odmówić zgody.

Przy Consent to Let najważniejsze jest to, że chcesz wynająć nieruchomość na pewien okres, a później zamierzasz do niej wrócić. Consent to Let służy do tymczasowego wynajmu. Jeśli nie planujesz wrócić do nieruchomości, lepszym rozwiązaniem może być kredyt Buy-to-Let – o to, czy i na jakich warunkach zgoda może być udzielona na czas przygotowania do zmiany kredytu, zapytaj swojego kredytodawcę. Ważne jest, aby nie okłamywać banku – z kredytodawcą można rozmawiać i negocjować, ale jeśli bank uzna, że Twoje oświadczenie od początku było niezgodne z Twoimi zamiarami i miało charakter czysto inwestycyjny, może on uznać to za oszustwo i wyciągnąć konsekwencje.

W jakich przypadkach warto wystąpić o Consent to Let przy kredycie hipotecznym w UK?

Poniżej wypiszemy przykłady sytuacji, w których Consent to Let może znaleźć swoje zastosowanie:

• Tymczasowa przeprowadzka - np. w związku ze zmianą pracy, powrotem do rodzinnego domu lub przeprowadzką do partnera/partnerki, jeśli planujesz później wrócić do nieruchomości;

• Przeprowadzka do nowego domu przed sprzedażą obecnego - jeśli masz już nową nieruchomość i z jakiegoś powodu musisz odroczyć sprzedaż starego mieszkania, wynajęcie go na kilka miesięcy może być dobrym rozwiązaniem. Jeśli jednak nie chcesz sprzedawać starego domu i planujesz wynajmować go na stałe, rozwiązaniem może być remortgage na kredyt Buy-to-Let;

• Rozstanie współkredytobiorców - w tak nieprzyjemnej sytuacji, jaką jest rozwód, może być trudno podjąć szybką decyzję co do dalszych losów nieruchomości. Aby zyskać więcej czasu, a jednocześnie nie mieszkać razem, rozwiązaniem może być wynajęcie nieruchomości na jakiś czas;

• Kłopoty finansowe - niespłacone raty kredytu mogą być realnym zagrożeniem dla Twojej umowy kredytowej. Jeśli masz problem ze spłatą rat, jednym z rozwiązań może być wynajęcie mieszkania i spłacanie rat z czynszu – pamiętaj jednak, że kredytodawcy zwykle wymagają braku zaległości w spłacie, dlatego w razie trudności skontaktuj się z kredytodawcą jak najwcześniej;

• Emigracja z niepewnym planem powrotu - bank może udzielić Ci zgody na wynajęcie mieszkania, jeśli przeprowadzasz się, ale nie jesteś pewien, czy wrócisz. Masz wtedy czas na spokojne podjęcie decyzji.

Czy bank podniesie mi odsetki gdy skorzystam z Consent to Let?

Wiele osób martwi się, że jeśli zawnioskuje o Consent to Let, bank podwyższy oprocentowanie kredytu lub zażąda dodatkowej opłaty. Niestety, jest to możliwe, choć nie w każdym przypadku.

W przypadku Consent to Let każdy wniosek jest rozpatrywany przez bank indywidualnie - w niektórych przypadkach kredytobiorcy mogą wynajmować swoją nieruchomość, nie płacąc ani funta więcej, a w innych zostanie im naliczona dodatkowa opłata lub podwyższone oprocentowanie. Wysokość opłaty zależy od kredytodawcy – np. £125 za każdą udzieloną zgodę w Virgin Money, £295 za każdy okres zgody w Santander (przy Flexible Offset z zachowanym limitem kredytowym: 1% limitu, min. £295), a w NatWest opłata jednorazowa £120 oraz opłata roczna £120. Niektórzy kredytodawcy podnoszą natomiast oprocentowanie na czas wynajmu – np. Nationwide dolicza 0,5% do oprocentowania stałego lub typu tracker (bez dopłaty przy stopie SMR/BMR). Warunki kredytodawców mogą się zmieniać, dlatego sprawdź aktualne zasady u swojego kredytodawcy.

Jak uzyskać Consent to Let?

Aby złożyć wniosek o Consent to Let, przede wszystkim skontaktuj się ze swoim kredytodawcą - każda instytucja ma inną procedurę. Najprawdopodobniej dostaniesz formularz, który będzie należało wypełnić swoimi danymi i powodem wnioskowania.

Aby zwiększyć swoje szanse na otrzymanie zgody, warto poznać politykę swojego kredytodawcy dotyczącą Consent to Let. Informacje na ten temat znajdziesz na stronie internetowej kredytodawcy oraz w warunkach swojej umowy kredytowej. Możesz też skontaktować się bezpośrednio z kredytodawcą – zapytanie o zasady pomoże rozwiać Twoje wątpliwości.

Gdy poznasz wszystkie warunki, przygotuj uzasadnienie. Przykładowe uzasadnienie może wyglądać tak (kredytodawca może poprosić o wypełnienie własnego formularza i dokumenty potwierdzające):

“Rozpoczynam okres próbny w pracy w innym mieście. Nie jestem w stanie codziennie dojeżdżać z obecnego miejsca zamieszkania, dlatego muszę się tymczasowo przeprowadzić. Potrzebuję zgody na wynajem na okres X miesięcy, w trakcie których okaże się, czy zostaję w nowym miejscu na stałe, czy wracam do obecnej lokalizacji.”

Pamiętaj też, że kredytodawcy często wymagają, aby kredyt był spłacany co najmniej od 6 miesięcy, zanim udzielą Consent to Let. Zwykle wymagają również braku zaległości w spłacie i zgody wszystkich kredytobiorców, a niektórzy stawiają dodatkowe warunki, np. dotyczące wysokości czynszu w stosunku do raty.

Podsumowanie

Jeśli z jakiegoś powodu Twoja nieruchomość miałaby pozostać niezamieszkana przez pewien czas, warto rozważyć wystąpienie o Consent to Let i wynajęcie jej na ten okres. Pamiętaj jednak, że kredytodawca może pobrać opłatę lub podnieść oprocentowanie, a dochód z najmu może podlegać opodatkowaniu. Warto też powiadomić o wynajmie swojego ubezpieczyciela. Wynajmowanie nieruchomości bez zgody kredytodawcy podczas spłacania kredytu typu residential (udzielonego w celach mieszkaniowych) jest złamaniem warunków umowy kredytowej i może wiązać się z różnymi konsekwencjami. Consent to Let to zgoda udzielana na określony czas, dlatego jeśli nie planujesz wracać do wynajmowanej nieruchomości, rozważ remortgage na kredyt Buy-to-Let lub zapoznaj się ze strategią Let to Buy.