Jak ustala się oprocentowanie kredytu hipotecznego w UK? Czy znasz 2 główne składowe?

W dobie wysokiej inflacji warto ograniczyć zbędne wydatki, w tym te związane z nieruchomościami. Co tak naprawdę wpływa na oprocentowanie kredytu hipotecznego w UK? Za jaką część raty odpowiada stopa procentowa, a za jaką marża banku? W tym artykule znajdziesz odpowiedzi na te pytania.

Czym jest oprocentowanie?

Zacznijmy od podstaw. Choć o stopach procentowych pisałem przy okazji ich podwyżki i zachęcałem do zapoznania się z artykułem Banku Anglii, na potrzeby dzisiejszego wpisu wrócę na chwilę do definicji.

Oprocentowanie to nic innego jak wynagrodzenie, które otrzymuje nasz pożyczkodawca, gdy zdecyduje się na przekazanie nam środków, na przykład na zakup nieruchomości. Stopą procentową nazywamy z kolei oprocentowanie dotyczące obrotu środków pomiędzy Bankiem Anglii a instytucjami finansowymi, takimi jak HSBC, Barclays czy TSB.

Na oprocentowanie kredytu, czyli odsetki, wpływają dwie główne składowe: stopa procentowa oraz marża kredytodawcy. Nie oznacza to jednak, że są to jedyne koszty, które poniesiesz, gdy zdecydujesz się na takie zobowiązanie. Zajmiemy się nimi za chwilę.

Stopa procentowa

Skoro wiesz już, co składa się na oprocentowanie kredytu hipotecznego w UK, pora na analizę głównej jego części. Obecnie (23 May 2024) stopa procentowa w Wielkiej Brytanii (znana też jako “Base Rate”) wynosi 5,25% i dotyczy ona wszystkich nowo udzielanych kredytów oraz pozostałych produktów, które bazują na stopie procentowej Banku Anglii. 

Trzeba pamiętać, że zdecydowana większość kredytów hipotecznych w Wielkiej Brytanii ma stałe oprocentowanie. To tylko przypuszczenia, ale nic nie wskazuje na to, by w najbliższym czasie doszło do znaczących zmian w tym zakresie. Jeśli chcesz poznać więcej statystyk dotyczących rynku kredytów w UK, zachęcam do przeczytania raportu FCA na ten temat.

Marża banku

Drugim, zdecydowanie bardziej indywidualnym składnikiem oprocentowania kredytu jest marża banku. Ten element odsetek jest uzależniony od wielu czynników, w tym:

• Celu, w którym jest kupowana nieruchomość. Kredyt Buy To Let będzie zwykle droższy niż indywidualnie zaciągany kredyt na zmiennej stopie (źródło: TSB)

• Od tego, czy będzie to kredyt na stałej stopie (fixed) czy na zmiennej, bo bank musi zrekompensować sobie ryzyko wzrostu stóp procentowych.

• Twojej zdolności kredytowej (credit score)

• Wkładu własnego. Im większą część nieruchomości ma sfinansować bank, tym większy koszt kredytu. Bardzo dobrze obrazują to tabele na stronie HSBC.

Jak nie trudno zauważyć, na oprocentowanie kredytu hipotecznego w UK wpływa naprawdę wiele, często drobnych czynników. Wiele z nich, jak na przykład credit score, zależy od Ciebie, dlatego warto jest zwrócić na nie uwagę na kilka miesięcy przed rozpoczęciem procedury zakupu nieruchomości.

Kto ma wpływ na marżę?

Kredyt hipoteczny nierzadko spłaca się nawet 30 lat, zatem warto jest zrobić naprawdę wiele, by zmniejszyć jego koszty. Czy można na przykład negocjować z bankiem? Co do zasady, oprocentowanie kredytu hipotecznego w UK jest ustalane przez algorytmy i niewiele da się z tym zrobić. Niewiele nie znaczy jednak nic!

Przede wszystkim, jak wspomniałem w poprzednim akapicie, warto zadbać o swój credit score, na przykład regulując zaległe opłaty. Powinieneś też rozważyć zebranie choć trochę większej ilości pieniędzy na wkład własny, bo im więcej uda Ci się oszczędzić samemu, tym wiarygodniejszym klientem dla banku jesteś. Równie dobrym pomysłem jest nastawienie się na regularne zmiany kredytodawców. Trzeba bowiem pamiętać, że oferty banków potrafią drastycznie się różnić i obecny produkt finansowy, który w tej chwili jest dla Ciebie bardzo korzystny, wcale nie musi być aż tak atrakcyjny za 2 lub 3 lata. Więcej na ten temat dowiesz się w naszym artykule o Remortgage.

Czy broker ma wpływ na oprocentowanie kredytu hipotecznego w UK?

Jako brokerzy nie jesteśmy w stanie obniżyć stopy procentowej ani marży banku. Możemy jednak pomóc Ci w wyborze oferty spośród większej ich bazy. Extend Finance to tak zwany whole of market broker, zatem nie ograniczamy się do produktów tylko jednego banku. Dzięki temu, jako nasz klient masz szerszy obraz rynku oraz podejmujesz decyzje w świadomy sposób.

Ważne jest także zaangażowanie brokera. Według opinii naszych klientów (za które z całego serca dziękujemy), jako mniejsza firma możemy poświęcić każdej sprawie naprawdę dużo uwagi, co skutkuje satysfakcją obu stron oraz możliwie niskimi kosztami kredytu hipotecznego, które spadają na pożyczającego.

APR i APRC

Czytając o produktach finansowych zarówno związanych z nieruchomościami (kredyt hipoteczny) jak i na przykład o kartach kredytowych, szybko natrafisz na dwa dość podobne terminy - APR i APRC. Co one oznaczają?

**APR, **czyli Annual Percentage Rate to roczne oprocentowanie danej pożyczki. Przykład: jeśli pożyczyłeś 100 000 funtów a APR wynosi 6%, roczne odsetki wyniosą 6 tysięcy. (Źródło: What is APR and how does it work?)

**APRC **to Annual Percentage Rate of Charge. Najprościej rzecz ujmując, oznacza to całkowity koszt, uwzględniający prowizje i opłaty. Jest on odzwierciedleniem średnich wydatków, które poniesiesz w trakcie całego okresu spłaty. APRC można uznać za realne oprocentowanie kredytu hipotecznego w UK. Dlaczego jest to wskaźnik średnich, a nie rocznych wydatków? Bo często zdarza się, że przez pewien czas oprocentowanie będzie niższe, na przykład, aby zachęcić kredytobiorców do skorzystania z usług konkretnego banku. To dość nowy wskaźnik wprowadzony przez FCA w 2016 roku, dlatego warto o nim trochę poczytać, na przykład w tym artykule.

Pozostałe koszty kredytu hipotecznego

Niestety, oprocentowanie to tylko część Twoich wydatków. Opisywaliśmy już koszty zakupu mieszkania i domu w UK, dlatego pozwolę sobie je tylko skrótowo wymienić:

• Raport o stanie budynku ( £450 do £1000)

• Valuation fee, czyli opłata za wycenę nieruchomości (£0-£1500)

• Product fee, czyli opłata za udzielenie kredytu hipotecznego (nawet £2000)

• Mortgage broker fee, czyli honorarium brokera (średnio £500)

• Stamp duty land tax, czyli podatek od transakcji (o stawkach dowiesz się tutaj)

• Conveyancing, czyli opłaty prawne (£800 do £1500)

Celowo wymieniam te koszty, ponieważ nie można o nich zapominać w trakcie planowania zakupu. Twój kredyt hipoteczny może być oprocentowany na 6%, co będzie oznaczało np £12 000 odsetek w pierwszym roku spłaty (przy cenie domu £200,000), podczas gdy **koszty zakupu mogą wynieść ok. 5000 GBP **w zależności od rodzaju produktu, rodzaju nieruchomości, lokalizacji i innych czynników. Oczywiście rozkładają się one na wiele lat, bo zwykle poniesiesz je tylko raz, ale to nadal dużo pieniędzy.

W dzisiejszym artykule pojawiło się naprawdę wiele informacji i liczb, jednak było to konieczne, by zrozumieć z czego wynika oprocentowanie kredytu hipotecznego w UK. Mam nadzieję, że nie są one dla Ciebie zniechęcające. Jeśli planujesz zakup nieruchomości w Wielkiej Brytanii i szukasz sprawdzonego doradcy, który udzieli Ci wyczerpujących odpowiedzi na wszystkie nurtujące pytania, zachęcam do kontaktu z nami. W tym celu możesz wykorzystać formularz, który znajduje się w tym linku.