Zakończenie spłaty kredytu hipotecznego w UK - to musisz wiedzieć

Zakończenie spłaty kredytu hipotecznego to wielka chwila. Mówimy bowiem o zobowiązaniu, które dotyczyło Cię przez bardzo dużą część życia - często przez 20, a nawet 25 lat. Gdy ten moment już nadejdzie, uwolnisz się od dużego zobowiązania, a tym samym, bardzo przybliżysz się do wolności finansowej - nie będziesz już musiał płacić ani landlordowi, ani bankowi. W tym artykule nie skupimy się jednak na tym, co można zrobić z wolną gotówką. Zamiast tego wyjaśnimy Ci szczegółowo, o jakie formalności trzeba zadbać, gdy zakończenie spłaty kredytu jest już na horyzoncie.

Czy wpłacając ostatnią ratę kredytu staję się właścicielem nieruchomości?

Nie - prawo własności nie zależy od spłaty ostatniej raty. Właścicielem nieruchomości jest od dnia completion osoba (lub osoby) wpisana jako właściciel w HM Land Registry, a kredytodawca ma na nieruchomości wpisaną hipotekę (registered charge). W istocie, choć bank rzeczywiście ogranicza Twoją swobodę i może przejąć Twoją nieruchomość za długi, nie ma prawa własności.

Będąc precyzyjnym, spłata całego zadłużenia sprawia, że Twoje zobowiązanie wobec kredytodawcy wygasa, ale hipoteka pozostaje w rejestrze, dopóki nie zostanie wykreślona.

Spłaciłem ostatnią ratę - co teraz?

Po spłacie całego zadłużenia hipoteka nadal figuruje w rejestrze, dopóki nie zostanie wykreślona – zwykle kredytodawca zgłasza to do HM Land Registry automatycznie. To, w jakim trybie zostanie to zrobione, zależy jednak od polityki kredytodawcy.

Zazwyczaj po otrzymaniu ostatniej raty bank sam, drogą elektroniczną, zgłasza do HM Land Registry wykreślenie wpisu o zabezpieczeniu zobowiązania. Zdarzają się jednak kredytodawcy, którzy zamiast tego przekazują klientowi wypełniony formularz DS1 - wtedy wniosek do urzędu trzeba wysłać samodzielnie. Jeśli zakończenie spłaty kredytu hipotecznego ma nastąpić na przestrzeni najbliższych kilku miesięcy, już teraz zadzwoń do banku i zapytaj, jak ma wyglądać proces wykreślania hipoteki.

Opisane kroki (HM Land Registry, formularze DS1/DS2) dotyczą Anglii i Walii. W Szkocji zwolnienie zabezpieczenia (discharge of standard security) rejestruje się w Registers of Scotland, zwykle za pośrednictwem prawnika, a w Irlandii Północnej obowiązują procedury Land & Property Services.

Co zrobić, jeśli bank przekaże Ci formularz DS1?

Jeśli bank nie wykreśli hipoteki samodzielnie, musisz podjąć odpowiednie kroki, aby wpis o zabezpieczeniu banku na nieruchomości został usunięty z HM Land Registry. Ważne jest to, że sam formularz DS1 musi wypełnić bank - jako właściciel nieruchomości nie możesz tego zrobić.

Nawet jeśli Twój pożyczkodawca nie wystawia automatycznie formularza DS1, samo zakończenie spłaty jest odnotowane w systemach banku i nie musisz wysyłać do tej instytucji żadnych potwierdzeń przelewu ani innych dokumentów. Należy jednak poprosić o wypełnienie wspomnianego już DS1 i poczekać na jego przesłanie.

Kredytodawca może też przesłać pismo potwierdzające spłatę kredytu. Do formularza DS1 dołącz wniosek DS2 (o wykreślenie wpisów dotyczących hipoteki) oraz formularz potwierdzenia tożsamości i wyślij komplet do HM Land Registry na adres:

HM Land Registry Citizen Centre PO Box 7806 Bilston WV1 9QR

Proste wykreślenie hipoteki po spłacie kredytu jest często przetwarzane automatycznie i szybko, ale inne wnioski mogą trwać dłużej, a HM Land Registry nie podaje stałego terminu załatwienia sprawy. Aktualne czasy rozpatrywania wniosków znajdziesz na stronie urzędu.

Jak upewnić się, że kredyt jest uznany za spłacony we wszystkich miejscach?

Przede wszystkim, zachowaj kopie wszystkich dokumentów związanych z kredytem hipotecznym oraz zamknij swoje konto hipoteczne w banku. Zdecydowanie zalecamy, abyś przechowywał wszystko, co jest związane ze spłatą, przez co najmniej 12 miesięcy od chwili zakończenia spłaty hipoteki.

Aby upewnić się, że hipoteka została wykreślona, możesz pobrać tzw. Title register ze strony rządowej. Title register (pobranie kosztuje 7 GBP) pokazuje m.in., czy na nieruchomości nadal widnieje wpis hipoteki. Dokument ten dotyczy jednak statusu Twojej nieruchomości, a niekoniecznie Twojej sytuacji jako kredytobiorcy.

Z perspektywy kredytobiorcy ważne jest, aby zakończenie spłaty kredytu hipotecznego zostało także odnotowane w systemach agencji kredytowych. CRA, czyli credit reference agencies, to podmioty, o których mogłeś słyszeć podczas sprawdzania swojego credit score. W praktyce zajmują się one przede wszystkim gromadzeniem danych od różnorakich podmiotów, takich jak banki, leasingodawcy, firmy energetyczne i operatorzy komórkowi, a na bazie Twoich dotychczasowych działań oceniają, czy jesteś wiarygodnym kredytobiorcą. Jeśli jedna z takich agencji, np. Experian, Equifax lub TransUnion, nie otrzyma od banku stosownej informacji, zakończenie spłaty kredytu nie zostanie odnotowane w jej systemie. W efekcie Twój raport kredytowy może zawierać nieaktualne informacje, co może obniżyć Twoją wiarygodność w oczach innych pożyczkodawców.

Jeśli w najbliższym czasie planujesz zaciągnięcie innego zobowiązania, takiego jak np. leasing, pożyczka lub kredyt inwestycyjny typu buy to let, koniecznie dopilnuj, aby każda z 3 głównych agencji kredytowych (CRA: Equifax, Experian, TransUnion) poprawnie odnotowała zakończenie spłaty kredytu. Warto bowiem pamiętać, że nawet niewielkie opóźnienie w spłacie rat może pogorszyć Twój obraz w oczach pożyczkodawców.

Jedną z dostępnych usług umożliwiających sprawdzenie informacji kredytowych jest Checkmyfile, które udostępnia dane z kilku brytyjskich agencji informacji kredytowej.

Co z ubezpieczeniem?

Przy kredycie hipotecznym kredytodawcy zazwyczaj wymagają ubezpieczenia budynku (buildings insurance) jako warunku umowy kredytowej. W przypadku nieruchomości leasehold budynek ubezpiecza zwykle właściciel freehold. Taki wymóg łatwo zrozumieć - jeśli dom uległby pożarowi lub innemu zniszczeniu, kredytodawca byłby narażony na ryzyko poniesienia bardzo poważnych strat.

Gdy jednak nastąpi moment zakończenia spłaty kredytu, wymóg kredytodawcy przestaje obowiązywać. Obowiązek ubezpieczenia budynku może jednak nadal wynikać z umowy lease (przy nieruchomościach leasehold) lub z innych umów. Choć posiadanie polisy na dom jest naszym zdaniem aktem zdrowego rozsądku, warto poszukać lepszych rozwiązań. Ubezpieczenia wymagane przez banki nie zawsze są najlepsze dla klienta. Zakończenie spłaty kredytu to doskonały moment na przeprowadzenie review ubezpieczeń, który w Extend Finance przeprowadzimy całkowicie za darmo.

Sugerujemy zatem, abyś nie rezygnował z ubezpieczenia nieruchomości, ale przejrzał zakres ochrony pod kątem swoich potrzeb i zadbał, aby suma ubezpieczenia budynku odpowiadała pełnemu kosztowi jego odbudowy.

Jak zakończenie spłaty kredytu hipotecznego wpływa na credit score i zdolność kredytową?

Tutaj sprawa jest nieco bardziej złożona.

Spłata obecnego kredytu zmniejsza stałe zobowiązania i może poprawić affordability, ale ewentualny nowy kredyt wymaga odrębnej oceny kredytodawcy. Więcej o relacji zobowiązań do dochodu przeczytasz w artykule o Debt-to-Income.

Z drugiej strony, po zamknięciu spłaconego kredytu hipotecznego Twój credit score może na pewien czas spaść, ponieważ kredytodawcy często traktują starsze konta, w tym hipoteczne, jako oznakę stabilności. Spłacone konto wraz z historią terminowych spłat pozostaje jednak widoczne w raporcie kredytowym przez sześć lat od zamknięcia, a wynik powinien z czasem się odbudować, jeśli nadal terminowo regulujesz inne zobowiązania. Naszym zdaniem ewentualny przejściowy spadek wyniku to niewielki koszt w porównaniu z korzyściami, jakie daje Ci wolność finansowa.

Kiedy będę mógł sprzedać spłacony dom?

Nieruchomość możesz wystawić na sprzedaż w dowolnym momencie. Przed sprzedażą sprawdź jednak, czy hipoteka została wykreślona z rejestru, ponieważ niewykreślony wpis może opóźnić completion. Wykreśleniem zajmie się wtedy conveyancer prowadzący sprzedaż.

Podsumowanie

Jeśli spłaciłeś ostatnią ratę kredytu hipotecznego, oznacza to, że uwolniłeś się od olbrzymiego zobowiązania wobec banku. Serdecznie gratulujemy!

Posiadanie nieobciążonej nieruchomości to nieosiągalny dla wielu osób przywilej. Pieniądze, które do tej pory musiałeś przeznaczać na spłacanie rat, możesz spożytkować teraz na co tylko chcesz - mając nadwyżki finansowe w wysokości kilkuset, a może nawet ponad tysiąca funtów miesięcznie, masz możliwość szybkiego budowania swoich oszczędności emerytalnych, możesz również zafundować sobie wspaniałe wakacje lub spełnić inne, niekoniecznie tanie, marzenie. Trzymamy kciuki za realizację wszystkich tych planów!