Sprzedaż nieruchomości w UK - ile trwa i jakie formalności są z tym związane?

Jeśli zastanawiasz się nad sprzedażą domu, na pewno masz wątpliwości co do tego ile czasu zajmie Ci znalezienie kupca. Musisz jednak pamiętać, że proces sprzedaży to nie tylko obecność twojej nieruchomości na portalach z domami na sprzedaż, ale też czas spędzony na formalnościach. W tym artykule wszystko podsumujemy i oszacujemy, ile trwa cały proces, jakim jest sprzedaż nieruchomości w UK. Zawrzemy również parę praktycznych wskazówek oraz wymienimy kilka potencjalnych problemów, które mogą napotkać Cię podczas sprzedaży swojej nieruchomości.

W listopadzie 2024 roku w Wielkiej Brytanii sprzedano około 66 tysięcy nieruchomości. Taka liczba oznacza, że popyt nadal jest - mimo tego że aktualnie ceny nieruchomości biją rekordy. Oczywiście, gwałtowny wzrost cen mieszkań, jak i niepewna sytuacja geopolityczna lekko zmniejszyły miesięczną liczbę transakcji (w normalnych warunkach rynkowych w latach 2015-2019, miesięcznie sprzedawano około 90 - 100 tysięcy mieszkań), ale nie należy się martwić - taki poziom jest umiarkowany i nie skreśla twoich szans na szybką sprzedaż nieruchomości.

Jakie formalności wiążą się ze sprzedażą nieruchomości?

Wycena nieruchomości

Aby samodzielnie sprzedać nieruchomość innej osobie (o korzystaniu z agencji nieruchomości w dalszej części artykułu), należy przejść przez kilka ważnych etapów. Pierwszym krokiem, jaki zazwyczaj podejmuje się przed wystawieniem domu na sprzedaż jest dokonanie jego wyceny rynkowej. To można zrobić na kilka sposobów - na szczęście są one zazwyczaj darmowe:

• pierwszą możliwością jest szybka wycena internetowa. Istnieje dużo portali, które w kilka minut mogą oszacować wartość twojego domu. W serwisach, takich jak Zoopla lub Rightmove należy wpisać podstawowe dane swojej nieruchomości, czyli np. lokalizacje, ilość pokoi i typ budynku. Jak łatwo się domyślić, takie wyceny nie są zbyt dokładne, ponieważ nie uwzględniają rzeczywistego stanu budynku ani np. modernizacji. Opierają się one raczej na algorytmach i bazach danych, więc rezultat może być nieco zawyżony lub zaniżony. Nic jednak nie stoi na przeszkodzie aby skorzystać z jednego lub kilku takich portali i zapoznać się się z ogólnymi szacunkami - to może być dobry fundament wiedzy przed skorzystaniem z usług profesjonalisty;

• drugą opcją, bardziej precyzyjną, będzie zaproszenie lokalnego agenta nieruchomości. Biura zajmujące się sprzedawaniem mieszkań często oferują usługę wyceny zupełnie za darmo. Jest jednak jeden haczyk - agent wyceniając nieruchomość będzie próbował zdobyć u Ciebie zlecenie sprzedaży. Jeśli więc jesteś zdecydowany, że nie chcesz korzystać z jego usług, musisz pamiętać o asertywności. Czasami może się zdarzyć, że agent specjalnie zawyży szacowaną kwotę, abyś był bardziej skłonny do zlecenia sprzedaży. Dobrym pomysłem więc będzie zaproszenie kilku agentów lub ewentualne skorzystanie ze sposobu trzeciego;

• **ostatnim, najpewniejszym sposobem na rzetelną wycenę nieruchomości jest skorzystanie z usługi profesjonalnego rzeczoznawcy z organizacji RICS **(Royal Institution of Chantered Surveyors). Takie rozwiązanie jest niestety płatne - usługa może kosztować około £250 do £600. Przy przeciętnej cenie domu w UK nie jest to jednak kwota, której nie dałoby się zaakceptować.

Powinieneś jednak pamiętać, że to twoja nieruchomość i ty możesz ustalić kwotę, jaką chciałbyś za nią dostać, czyli tzw. Asking Price. Oczywiście nie powinna być ona za duża - podczas ubiegania się o kredyt hipoteczny przez kupującego, bank zleci ponowną wycenę. Jeśli okaże się, że ukaże ona niższą kwotę, kupujący może mieć problem z uzyskaniem kredytu, na który był nastawiony, co dla Ciebie może skutkować koniecznością negocjowania ceny lub utratą potencjalnego kupca.

Początek conveyancingu

Z uwagi na to, jak duża i wiążąca jest to transakcja, wymagane jest, aby obie strony miały prawnego przedstawiciela. Mogą być to:

• Conveyancer - zajmuje się przenoszeniem własności nieruchomości. W większości przypadków powinien wystarczyć;

• Solicitor - wykwalifikowany prawnik, który pomoże kiedy transakcja jest objęta trudniejszymi kwestiami, takimi jak spadki, rozwody itd. Zwykle jest nieco droższy, ale stawki na rynku usług prawnych w UK są mocno urynkowione. Konkurencja między kancelariami jest ogromna!

Conveyancing to nazwa procesu przenoszenia własności nieruchomości z jednej osoby na drugą. Przedstawiciele prawni obu stron komunikują się ze sobą, w celu przekazania sobie dokumentów, takich jak akty własności lub plany działki, sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości oraz ustalenia warunków umowy. Na tym etapie warto jest zainwestować w doświadczonego conveyancera, aby mieć pewność, że nie popełni on żadnych błędów przy aktach własności - szczególnie jeśli nieruchomość ma zawiłą historię. Problemy, które mogą pojawić się na tym etapie mogą opóźnić sprzedaż lub nawet uniemożliwić transakcję.

Wycena i homebuyer survey

Jeśli kupujący bierze kredyt hipoteczny, bank zleci ponowną wycenę nieruchomości. Kupujący może również zlecić Homebuyer Survey, czyli raport o stanie technicznym budynku. Będzie się to działo równolegle z conveyancingiem, więc raczej nie trzeba doliczać dodatkowego czasu, chyba że pojawią się jakieś problemy. Podobnie jak w przypadku opisywanym wcześniej (kiedy wycena bankowa wykazała niższą kwotę niż ustalona cena), raport o stanie budynku może opóźnić lub uniemożliwić sprzedaż nieruchomości, ponieważ ukaże niewykryte wcześniej problemy.

Ile łącznie trwają te procesy?

Po zaakceptowaniu oferty obie strony zatrudniają prawników (Trwa to zazwyczaj do kilku dni, chyba że któraś ze stron zwleka) i rozpoczyna się wymiana dokumentów i układanie umowy przez prawników. Ten proces, który kończy się tzw. completion date, czyli przekazaniem kluczy do mieszkania, trwa zazwyczaj od 8 do 12 tygodni. W tym czasie są również przeprowadzane wyceny lub ewentualne raporty o stanie nieruchomości. Pod koniec conveyancingu dochodzi do wymiany umów - od tego momentu transakcja jest prawnie wiążąca. Przekazanie kluczy zazwyczaj odbywa się niedługo po tym.

Sprzedaż nieruchomości z kredytem hipotecznym

Jeśli nie spłaciłeś do końca kredytu hipotecznego, a chcesz sprzedać nieruchomość, nie ma ku temu żadnych przeciwwskazań. Czas trwania takiej transakcji nie wydłuży się znacząco - jedyny aspekt, który będzie się w tym przypadku różnił to zakres pracy conveyancera. Będzie on miał za zadanie uzyskać mortgage redemption statement, czyli dokument od banku, który ukaże jakie saldo zostało jeszcze do spłacenia oraz informuje o ewentualnej opłacie za przedwczesną spłatę kredytu. Nazywa się ona Early Repayment Charge i zazwyczaj obowiązuje tylko przez pierwsze kilka lat kredytowania. Twój prawnik powinien skoordynować również spłatę kredytu z otrzymanych pieniędzy. Zdobycie takiego dokumentu trwa zazwyczaj tylko kilka dni.

Jeśli po sprzedaży obecnej nieruchomości chcesz kupić następną, koniecznie powinieneś rozważyć mortgage porting. Jest to przenoszenie kredytu na inną nieruchomość i w niektórych przypadkach może być to o wiele bardziej opłacalne. Szczególnie w sytuacji, w której nowe kredyty hipoteczne są droższe od twojego obecnego - wtedy zamiast spłacać jeden kredyt i brać następny, możesz go przenieść na inną nieruchomość nie tracąc atrakcyjnych warunków.

Korzystanie z usług agencji nieruchomości

W Wielkiej Brytanii bardzo często korzysta się z agencji przy sprzedaży nieruchomości. Nie ma się co dziwić - takie rozwiązanie ma naprawdę wiele zalet i może przyśpieszyć cały proces. Agent nieruchomości zrobi za Ciebie praktycznie wszystko:

• Zrobi profesjonalne zdjęcia;

• Wystawi na sprzedaż;

• Będzie kontaktował się z chętnymi;

• Będzie negocjował cenę;

• Będzie monitorował cały proces conveyancingu i dbał o sprawny przebieg.

Skorzystanie z usług agenta może być bardzo opłacalne, w szczególności jeśli nie masz żadnego doświadczenia ze sprzedawaniem nieruchomości. Koszt takiej usługi to zazwyczaj 0,75% - 1,5% wartości domu + VAT.

Ile czasu trwa znalezienie kupca?

Oszacowanie ile czasu twoje ogłoszenie będzie widniało na portalu zanim ktoś je kupi jest dość trudne. Czas reakcji rynku jest bardzo różny i zależy od bardzo wielu czynników, takich jak lokalizacja, cena nieruchomości, stan itd.. Mówi się, że średni czas istnienia ogłoszenia na portalach to około dwóch miesięcy. Rightmove czasami udostępnia raporty o miejscach, gdzie nieruchomości sprzedają się najszybciej. Co ciekawe, w 2024 roku, wszystkie mikrorynki wymienione w top 10 najszybciej finalizujących transakcje, znajdywały się w Szkocji. Kupno nieruchomości w tym kraju to teraz gorący temat i wiele osób się na to decyduje. Na liście możemy przeczytać, że w najlepszych regionach średni czas przebywania ogłoszenia na portalu to od 16 do 20 dni. Naprawdę dobry wynik! Niżej możemy zobaczyć najlepsze mikrorynki poza Szkocją i średnia ilość dni to 26 do 32, więc nieco więcej. Jeśli chcesz zobaczyć w ile sprzedają się nieruchomości w twojej okolicy, warto zrobić mały research - w internecie czasami można znaleźć wartościowe informacje na ten temat.