Sprzedaż nieruchomości w UK: ile trwa i jakie formalności?

Jeśli zastanawiasz się nad sprzedażą domu, na pewno masz wątpliwości co do tego ile czasu zajmie Ci znalezienie kupca. Musisz jednak pamiętać, że proces sprzedaży to nie tylko obecność twojej nieruchomości na portalach z domami na sprzedaż, ale też czas spędzony na formalnościach. W tym artykule wszystko podsumujemy i oszacujemy, ile trwa cały proces, jakim jest sprzedaż nieruchomości w UK. Zawrzemy również parę praktycznych wskazówek oraz wymienimy kilka potencjalnych problemów, które mogą napotkać Cię podczas sprzedaży swojej nieruchomości.

Jakie formalności wiążą się ze sprzedażą nieruchomości?

Opisany w artykule proces (conveyancing, wymiana umów, completion) dotyczy Anglii i Walii. Przed wystawieniem nieruchomości na sprzedaż trzeba zamówić świadectwo charakterystyki energetycznej (EPC). W Szkocji procedura jest inna: sprzedający co do zasady musi mieć Home Report (z pewnymi wyjątkami) i udostępnić go zainteresowanym kupującym, a wiążąca umowa powstaje po zawarciu tzw. missives.

Wycena nieruchomości

Aby samodzielnie sprzedać nieruchomość innej osobie (o korzystaniu z agencji nieruchomości w dalszej części artykułu), należy przejść przez kilka ważnych etapów. Pierwszym krokiem, jaki zazwyczaj podejmuje się przed wystawieniem domu na sprzedaż jest dokonanie jego wyceny rynkowej. To można zrobić na kilka sposobów - na szczęście są one zazwyczaj darmowe:

• pierwszą możliwością jest szybka wycena internetowa. Istnieje dużo portali, które w kilka minut mogą oszacować wartość twojego domu. W serwisach, takich jak Zoopla lub Rightmove należy wpisać podstawowe dane swojej nieruchomości, czyli np. lokalizację, liczbę pokoi i typ budynku. Jak łatwo się domyślić, takie wyceny nie są zbyt dokładne, ponieważ nie uwzględniają rzeczywistego stanu budynku ani np. modernizacji. Opierają się one raczej na algorytmach i bazach danych, więc rezultat może być nieco zawyżony lub zaniżony. Nic jednak nie stoi na przeszkodzie aby skorzystać z jednego lub kilku takich portali i zapoznać się z ogólnymi szacunkami - to może być dobry fundament wiedzy przed skorzystaniem z usług profesjonalisty;

• drugą opcją, bardziej precyzyjną, będzie zaproszenie lokalnego agenta nieruchomości. Biura zajmujące się sprzedawaniem mieszkań często oferują usługę wyceny zupełnie za darmo. Jest jednak jeden haczyk - agent wyceniając nieruchomość będzie próbował zdobyć u Ciebie zlecenie sprzedaży. Jeśli więc jesteś zdecydowany, że nie chcesz korzystać z jego usług, musisz pamiętać o asertywności. Czasami może się zdarzyć, że agent specjalnie zawyży szacowaną kwotę, abyś był bardziej skłonny do zlecenia sprzedaży. Dobrym pomysłem więc będzie zaproszenie kilku agentów lub ewentualne skorzystanie ze sposobu trzeciego;

• ostatnim, najpewniejszym sposobem na rzetelną wycenę nieruchomości jest skorzystanie z usługi profesjonalnego rzeczoznawcy z organizacji RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors). Takie rozwiązanie jest płatne, a koszt zależy m.in. od rodzaju i wartości nieruchomości oraz regionu – warto poprosić kilku rzeczoznawców o wycenę usługi.

Powinieneś jednak pamiętać, że to twoja nieruchomość i ty możesz ustalić kwotę, jaką chciałbyś za nią dostać, czyli tzw. Asking Price. Oczywiście nie powinna być ona za duża - podczas ubiegania się o kredyt hipoteczny przez kupującego bank przeprowadzi własną wycenę nieruchomości (czasem bez oględzin, np. wycenę automatyczną lub tzw. desktop valuation). Jeśli wycena okaże się niższa od ustalonej ceny, bank może pożyczyć kupującemu mniej lub wycofać ofertę kredytu, co dla Ciebie może oznaczać konieczność negocjowania ceny lub utratę potencjalnego kupca.

Początek conveyancingu

Z uwagi na to, jak duża i wiążąca jest to transakcja, warto, aby każda ze stron miała prawnego przedstawiciela. W Anglii i Walii nie jest to wymóg ustawowy, ale przy zakupie na kredyt hipoteczny prawnik kupującego powinien należeć do panelu zatwierdzonego przez jego bank. Mogą być to:

• Licensed conveyancer – prawnik specjalizujący się wyłącznie w sprawach nieruchomości, regulowany przez Council for Licensed Conveyancers. Przy typowej transakcji jest do niej w pełni przygotowany;

• Solicitor – prawnik regulowany przez Solicitors Regulation Authority, oferujący szerszy zakres usług prawnych, co może się przydać przy bardziej złożonych sprawach (np. sporach o granice działki). Zwykle jest nieco droższy.

Conveyancing to nazwa procesu przenoszenia własności nieruchomości z jednej osoby na drugą. Przedstawiciele prawni obu stron komunikują się ze sobą, w celu przekazania sobie dokumentów, takich jak akty własności lub plany działki, sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości oraz ustalenia warunków umowy. Na tym etapie warto jest zainwestować w doświadczonego conveyancera, aby zmniejszyć ryzyko błędów przy aktach własności - szczególnie jeśli nieruchomość ma zawiłą historię. Problemy, które mogą pojawić się na tym etapie mogą opóźnić sprzedaż lub nawet uniemożliwić transakcję.

Wycena i homebuyer survey

Jeśli kupujący bierze kredyt hipoteczny, bank przeprowadzi własną wycenę nieruchomości. Kupujący może również zlecić Homebuyer Survey, czyli raport o stanie technicznym budynku. Będzie się to działo równolegle z conveyancingiem, więc raczej nie trzeba doliczać dodatkowego czasu, chyba że pojawią się jakieś problemy. Podobnie jak w przypadku opisywanym wcześniej (kiedy wycena bankowa wykazała niższą kwotę niż ustalona cena), raport o stanie budynku może opóźnić lub uniemożliwić sprzedaż nieruchomości, jeśli ujawni wcześniej niewykryte problemy.

Ile łącznie trwają te procesy?

Po zaakceptowaniu oferty obie strony zatrudniają prawników (trwa to zazwyczaj do kilku dni, chyba że któraś ze stron zwleka) i rozpoczyna się wymiana dokumentów i układanie umowy przez prawników. Ten proces, który kończy się tzw. completion date, czyli przekazaniem kluczy do mieszkania, trwa zwykle kilka miesięcy. Według danych Rightmove (lipiec 2026 r.) od akceptacji oferty do completion mija w Wielkiej Brytanii średnio około 154 dni, czyli ponad 5 miesięcy. W Szkocji, gdzie obowiązuje inna procedura, jest to średnio około 98 dni. Na czas wpływają m.in. łańcuch transakcji, wyszukiwania (searches) i oczekiwanie na ofertę kredytu. W tym czasie są również przeprowadzane wyceny lub ewentualne raporty o stanie nieruchomości. Pod koniec conveyancingu w Anglii i Walii dochodzi do wymiany umów (exchange of contracts) – od tego momentu transakcja jest prawnie wiążąca. W Szkocji wiążąca umowa powstaje z chwilą zawarcia tzw. concluding missive. Przekazanie kluczy zazwyczaj odbywa się niedługo po tym.

Sprzedaż nieruchomości z kredytem hipotecznym

Możesz sprzedać nieruchomość, na której nadal masz kredyt hipoteczny – zadłużenie spłaca się wtedy z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży. Jeśli cena sprzedaży nie wystarczy na spłatę całego kredytu (tzw. negative equity), potrzebna będzie zgoda banku lub własne środki na pokrycie różnicy. Dodatkowe zadania ma w tym przypadku conveyancer. Będzie on miał za zadanie uzyskać mortgage redemption statement, czyli dokument od banku, który ukaże jakie saldo zostało jeszcze do spłacenia oraz informuje o ewentualnej opłacie za przedwczesną spłatę kredytu. Nazywa się ona Early Repayment Charge i zazwyczaj obowiązuje w okresie początkowej oferty kredytu (np. stałego oprocentowania), a nie po przejściu na standardową stawkę banku. Twój prawnik powinien skoordynować również spłatę kredytu z otrzymanych pieniędzy. Uzyskanie takiego dokumentu zwykle nie trwa długo – w części banków zestawienie jest dostępne od razu lub w ciągu kilku dni roboczych.

Jeśli po sprzedaży obecnej nieruchomości chcesz kupić następną, warto rozważyć mortgage porting. Jest to przeniesienie obecnego kredytu na nową nieruchomość. Może się opłacać, np. gdy nowe kredyty są droższe od Twojego obecnego lub gdy chcesz uniknąć opłaty za wcześniejszą spłatę (ERC). Bank musi jednak ponownie zatwierdzić kredyt (m.in. ocena zdolności kredytowej i wycena nowej nieruchomości), a dodatkowa kwota kredytu zwykle jest objęta osobną umową i oprocentowaniem.

Korzystanie z usług agencji nieruchomości

W Wielkiej Brytanii bardzo często korzysta się z agencji przy sprzedaży nieruchomości. Nie ma się co dziwić - takie rozwiązanie ma naprawdę wiele zalet i może przyśpieszyć cały proces. Agent nieruchomości zrobi za Ciebie praktycznie wszystko:

• Zrobi profesjonalne zdjęcia;

• Wystawi na sprzedaż;

• Będzie kontaktował się z chętnymi;

• Będzie negocjował cenę;

• Będzie monitorował cały proces conveyancingu i dbał o sprawny przebieg.

Skorzystanie z usług agenta może być bardzo opłacalne, w szczególności jeśli nie masz żadnego doświadczenia ze sprzedawaniem nieruchomości. Koszt zależy od rodzaju umowy: przy jednej agencji (sole agency) prowizja wynosi zwykle ok. 1,2–1,8% ceny sprzedaży z VAT, przy kilku agencjach (multi-agency) jest wyższa, a agencje internetowe często pobierają stałą opłatę (HomeOwners Alliance).

Ile czasu trwa znalezienie kupca?

Oszacowanie ile czasu twoje ogłoszenie będzie widniało na portalu zanim ktoś je kupi jest dość trudne. Czas reakcji rynku jest bardzo różny i zależy od bardzo wielu czynników, takich jak lokalizacja, cena nieruchomości, stan itd. Według danych Rightmove z listopada 2024 r. średni czas znalezienia kupca w Wielkiej Brytanii wynosił ok. 62 dni. Rightmove czasami udostępnia raporty o miejscach, gdzie nieruchomości sprzedają się najszybciej. Co ciekawe, w listopadzie 2024 roku, wszystkie mikrorynki wymienione w top 10 najszybciej finalizujących transakcje, znajdowały się w Szkocji. Więcej o tym, jak wygląda kupno domu w Szkocji, przeczytasz w osobnym artykule. Na liście możemy przeczytać, że w najlepszych regionach średni czas przebywania ogłoszenia na portalu to od 16 do 20 dni. Niżej możemy zobaczyć najlepsze mikrorynki poza Szkocją i średnia liczba dni to 26 do 32, więc nieco więcej. Jeśli chcesz zobaczyć w ile sprzedają się nieruchomości w twojej okolicy, warto zrobić mały research - w internecie czasami można znaleźć wartościowe informacje na ten temat.