Jak zaoszczędzić na odsetkach dzięki Offset Mortgage?

W Wielkiej Brytanii kredyty hipoteczne z kontami offsetowymi nadal są dostępne na rynku, choć oferuje je ograniczona liczba banków i towarzystw budowlanych. Offset mortgage nie jest rozwiązaniem dla każdego, ale w odpowiedniej sytuacji może pomóc zaoszczędzić na odsetkach. Z tego artykułu dowiesz się, jak działa taki produkt hipoteczny i czy jest on dobrym wyborem dla Ciebie.

Czym jest Offset Mortgage?

Offset mortgage to produkt hipoteczny powiązany ze specjalnym kontem oszczędnościowym, którego saldo obniża kwotę, od której naliczane są odsetki kredytu. Działa to w prosty sposób:

• kredytobiorca trzyma swoje oszczędności na wyznaczonym koncie bankowym;

• podstawa naliczania odsetek od kredytu jest pomniejszana o zgromadzoną kwotę;

• kredytobiorca płaci w rezultacie mniejsze odsetki.

Pamiętaj, że odsetki naliczane są od pozostałego salda kredytu.

Aby lepiej to zrozumieć, posłużmy się przykładem:

Załóżmy, że wziąłeś Offset Mortgage na kwotę £300,000 i spłaciłeś już £40,000. Niespłacony kapitał wynosi £260,000 — to od niego naliczane są odsetki. Na Twoim offsetowym koncie oszczędnościowym masz zgromadzone £20,000.

Kwota, od której naliczane są odsetki, zmniejsza się o kwotę oszczędności: £260,000 - £20,000 = £240,000. Załóżmy, że oprocentowanie Twojego kredytu wynosi obecnie 5%. W następnym miesiącu zapłacisz £240,000 × 5% / 12 = około £1,000 odsetek. Gdybyś nie miał konta offsetowego, odsetki wynosiłyby około £1,083.

Pamiętaj, że z każdą ratą spłacasz część kapitału, co oznacza, że odsetki co miesiąc same się zmniejszają. Konto oszczędnościowe wspomaga ten proces i dodatkowo obniża kwotę, jaką płacisz co miesiąc w formie odsetek. Im więcej pieniędzy będziesz mieć na offsetowym koncie oszczędnościowym, tym więcej zaoszczędzisz.

Warto również wspomnieć, że pieniądze na takim koncie oszczędnościowym są zazwyczaj łatwo dostępne i możesz je wypłacić, gdy ich potrzebujesz – pamiętaj jednak, że wypłata zmniejsza korzyść z offsetu i może podnieść ratę lub wydłużyć okres spłaty.

Dlaczego banki się na to zgadzają?

Na pierwszy rzut oka może się wydawać, że na kontach offsetowych banki tracą pieniądze. Po części jest to prawda — trzymając oszczędności na takim koncie, zmniejszasz kwotę odsetek, więc kredytodawca zarabia mniej na udzielonym Ci kredycie. Jednocześnie kredytodawca zazwyczaj nie wypłaca odsetek od środków na powiązanym koncie oszczędnościowym, a oprocentowanie kredytów offsetowych często jest wyższe niż w porównywalnych standardowych ofertach.

Offset Mortgage a nadpłacanie kredytu – porównanie korzyści

Alternatywą dla konta offsetowego jest zwykłe nadpłacanie kredytu. Nadpłacanie polega na przelewaniu kredytodawcy dodatkowych kwot, które bezpośrednio zmniejszają saldo kredytu hipotecznego. Oba te rozwiązania sprawiają, że płaci się mniej odsetek — które z nich jest więc korzystniejsze?

Na to pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Załóżmy, że chcesz przeznaczyć £5,000 na obniżenie odsetek od kredytu. Niezależnie od tego, czy wpłacisz tę kwotę na konto offsetowe, czy przelejesz ją bezpośrednio do banku jako nadpłatę, podstawa naliczania odsetek zmniejszy się o taką samą wartość – £5,000.

Faktyczna różnica polega na działaniu obu mechanizmów, a korzyści, jakie można osiągnąć, zależą od indywidualnej sytuacji kredytobiorcy:

Elastyczność środków

Przelewając £5,000 na konto offsetowe, zmniejszasz podstawę naliczania odsetek, ale jednocześnie zatrzymujesz te pieniądze dla siebie i zazwyczaj możesz z nich skorzystać, gdy będą potrzebne. W przypadku nadpłaty pieniądze trafiają bezpośrednio do banku, co oznacza, że zazwyczaj nie możesz ich odzyskać, chyba że kredyt ma funkcję ponownego wypłacenia nadpłat (borrow-back).

Wpływ na czas spłaty kredytu

Kolejna różnica dotyczy wpływu obu mechanizmów na okres spłaty kredytu. Nadpłata realnie zmniejsza saldo kredytu hipotecznego, więc przy niezmienionej racie przewidywany okres kredytowania skraca się na dwa sposoby:

• całkowity kapitał jest mniejszy, a więc ubywa kilku ostatnich rat;

• mniejszy kapitał oznacza niższe odsetki, dzięki czemu większa część każdej raty spłaca kapitał – to również przyspiesza spłatę kredytu.

Środki na koncie offsetowym działają inaczej: obniżają pobierane odsetki, ale nie zmniejszają kwoty pożyczonego kapitału. Nie oznacza to jednak, że okres spłaty nie może się skrócić – w zależności od kredytodawcy i produktu oszczędności na koncie offsetowym mogą obniżać miesięczną ratę albo, przy niezmienionej racie, skracać okres spłaty. Jednym ze sposobów na obniżenie całkowitego kosztu kredytu przy remortgage może być skrócenie okresu spłaty (kosztem wyższej raty).

Możliwość obniżenia raty kredytu

Nadpłata może też pozwolić na obniżenie miesięcznej raty. W zależności od kredytodawcy nadpłata zwykle skraca okres spłaty albo obniża miesięczną ratę, dlatego warto sprawdzić zasady obowiązujące u Twojego kredytodawcy. Podobnie jest w przypadku Offset Mortgage: w zależności od kredytodawcy i produktu oszczędności na koncie offsetowym mogą obniżać miesięczną ratę albo – przy niezmienionej racie – skracać okres spłaty. Sprawdź, jak działa konkretna oferta.

Opłata ERC

Z drugiej strony, przy nadpłacaniu kredytu hipotecznego należy uważać na opłatę Early Repayment Charge (ERC). Jest to dodatkowa opłata nakładana przez bank w przypadku przekroczenia ustalonego limitu nadpłat. Zwykle obowiązuje ona w okresie preferencyjnego oprocentowania (np. stałej stopy) i najczęściej wynosi od 1% do 5% kwoty nadpłaconej ponad limit. Jeśli chodzi o limit nadpłat, banki stosują różne wartości, ale zazwyczaj wynoszą one około 10% salda kredytu rocznie.

Przykładowo, jeśli saldo Twojego kredytu wynosi £200,000, limit nadpłat wynosi 10% × £200,000 = £20,000. Jeśli nadpłacisz kredyt kwotą £30,000, nadwyżka ponad limit wyniesie £10,000. Przy opłacie w wysokości np. 4% zapłacisz 4% × £10,000 = £400.

Wpłaty na konto offsetowe zwykle nie podlegają opłacie ERC, choć niektórzy kredytodawcy ograniczają maksymalną kwotę, jaką można na nim trzymać.

Dla kogo w takim razie jest Offset Mortgage?

Istnieje kilka konkretnych sytuacji, w których konto offsetowe przy kredycie hipotecznym sprawdza się najlepiej. Jeśli pasują one do Twojej sytuacji, warto rozważyć taki produkt.

Masz duże oszczędności

Offset Mortgage działa najlepiej, kiedy środki zgromadzone na koncie oszczędnościowym istotnie zmniejszają podstawę naliczania odsetek. Jeśli przy kredycie na £200,000 zamierzasz trzymać na koncie £5,000, Twoje korzyści będą niewielkie. Sytuacja zmienia się, kiedy dysponujesz środkami rzędu 20–30 tysięcy funtów lub więcej – wtedy oszczędność na odsetkach jest wyraźnie większa.

Cenisz płynność finansową

Jeśli chcesz obniżyć odsetki od kredytu, ale nie chcesz „zamrozić” swoich pieniędzy na długi czas, nadpłacając kredyt, konto offsetowe może być dobrym rozwiązaniem. Trzymane tam pieniądze obniżają odsetki od kredytu, a zazwyczaj możesz je wypłacić, kiedy potrzebujesz (co zmniejszy oszczędność na odsetkach).

Jesteś samozatrudniony lub masz nieregularne dochody

Jeśli Twoje dochody są nieregularne i zdarzają się okresy większego oraz mniejszego zapotrzebowania na gotówkę, konto offsetowe może pełnić rolę bufora finansowego. W lepszych miesiącach wpłacasz na konto więcej i jednocześnie więcej oszczędzasz na odsetkach, a w gorszych wypłacasz z niego pieniądze i przeznaczasz je na inne potrzeby.

Planujesz duży wydatek w przyszłości

Jeśli planujesz większy wydatek lub inwestycję, prawdopodobnie nie chcesz przeznaczać dużej kwoty na nadpłatę kredytu. Mając Offset Mortgage, możesz wpłacać zgromadzone oszczędności na konto offsetowe i w ten sposób obniżać odsetki od kredytu.

Czy Offset Mortgage ma jakieś wady?

Kredyt z kontem offsetowym nie jest jednak rozwiązaniem idealnym. Przede wszystkim ta grupa produktów często bywa droższa od standardowych kredytów: oprocentowanie takiego kredytu hipotecznego często jest wyższe niż w porównywalnych standardowych ofertach. Kredytodawcy stawiają też wyższe wymagania dotyczące wskaźnika LTV – często nie wyższego niż 85%, co oznacza wkład własny w wysokości co najmniej 15%. W praktyce płacisz więc za wygodę.

Pieniądze trzymane na koncie offsetowym pozwalają zaoszczędzić na odsetkach w wysokości oprocentowania kredytu hipotecznego. Warto więc porównać tę oszczędność ze zwrotem po opodatkowaniu, jaki te same środki mogłyby przynieść w inny sposób – pamiętając, że każda inwestycja wiąże się z ryzykiem i zamiast zysku możesz ponieść stratę.

Warto być również świadomym, że offset mortgages są stosunkowo rzadkimi produktami, a ich dostępność jest ograniczona. Extend Finance jest brokerem whole-of-market z dostępem do ofert ponad 100 kredytodawców. Tylko ograniczona liczba dostępnych nam kredytodawców oferuje offset mortgage; dostępność zależy od ich produktów i kryteriów.

Family Offset Mortgage

Family Offset Mortgage to odmiana kredytu offsetowego, o której warto wiedzieć. W tym przypadku konto offsetowe działa na podobnej zasadzie, ale nie należy do Ciebie, lecz do członka rodziny, który zwykle nie otrzymuje od tych środków odsetek, a w niektórych wariantach może mieć ograniczony dostęp do nich. Rozwiązanie to może być dobrym wyborem, jeśli ktoś z Twojej rodziny ma duże oszczędności – wtedy, przykładowo, swoje nadwyżki finansowe możesz przeznaczać na nadpłatę kredytu, korzystając z obu mechanizmów jednocześnie.

Podsumowanie

Offset mortgage to kredyt hipoteczny powiązany ze specjalnym kontem oszczędnościowym, którego saldo obniża kwotę, od której naliczane są odsetki. Dzięki temu możesz zmniejszyć koszt kredytu bez konieczności nadpłacania go i zamrażania środków na długie lata. Takie rozwiązanie nie zawsze jest jednak najlepsze, dlatego porównaj jego korzyści z korzyściami nadpłacania kredytu. Jeśli nie masz własnych oszczędności, ale mógłbyś skorzystać ze środków kogoś z rodziny, pamiętaj, że niektórzy kredytodawcy oferują Family Offset Mortgages, które działają na podobnej zasadzie – pieniądze na koncie offsetowym należą wtedy do Twojego bliskiego.