Jak zaoszczędzić na odsetkach dzięki Offset Mortgage?

Chociaż po kryzysie w 2008 roku ich popularność znacząco spadła, kredyty hipoteczne z kontami offsetowymi nadal są dostępne na rynku i oferuje je wiele banków i towarzystw budowlanych. Ma to swoje powody — rozwiązanie jakim jest offset mortgage, choć nie jest to opcja dla każdego, może być bardzo korzystne pod względem finansowym. Z tego artykułu dowiesz się jak działa taki produkt hipoteczny oraz czy jest on dobrym wyborem dla Ciebie.

Czym jest Offset Mortgage?

Offset mortgage to produkt hipoteczny powiązany ze specjalnym kontem oszczędnościowym, którego saldo obniża kwotę, od której naliczane są odsetki kredytu. Działa to w bardzo prosty sposób:

• kredytobiorca trzyma swoje oszczędności na wyznaczonym koncie bankowym;

• podstawa oprocentowania kredytu jest zmniejszana o uzbieraną kwotę;

• właściciel w rezultacie płaci mniejsze odsetki.

Pamiętaj, że odsetki naliczane są od pozostałego salda kredytu

Aby lepiej to zrozumieć, zobrazujemy to przykładem:

Załóżmy, że wziąłeś Offset Mortgage na kwotę £300,000 i spłaciłeś już £40,000. Niespłacony kapitał wynosi £260,000 — to od niego naliczane są odsetki. Na twoim offsetowym koncie oszczędnościowym masz uzbieraną sumę £20,000.

Kwota od której naliczane są odsetki zmniejsza się o kwotę oszczędności: £260,000 - £20,000 = £240,000. Załóżmy, że stopa procentowa twojego kredytu aktualnie wynosi 5%. W następnym miesiącu zapłacisz £240,000 * 5%/12 = około £1,000 odsetek. Jeśli nie miałbyś konta offsetowego, odsetki wynosiłyby około £1,084.

Pamiętaj, że z każdą ratą spłacasz kapitał, co oznacza że odsetki co miesiąc zmniejszają się same z siebie. Konto oszczędnościowe wspomaga ten proces i dodatkowo obniża kwotę, jaką płacisz co miesiąc w formie odsetek. Im więcej będziesz miał pieniędzy na offsetowym koncie oszczędnościowym, tym więcej zaoszczędzisz.

Warto również wspomnieć, że pieniądze na takim koncie oszczędnościowym są dostępne od ręki i możesz je wypłacić kiedy tylko potrzebujesz.

Dlaczego banki się na to zgadzają?

Na pierwszy rzut oka wydaje się, że za sprawą konta offsetowego banki tracą pieniądze. Po części jest to prawda — trzymając pieniądze na takim koncie zmniejszasz kwotę odsetek, co powoduje, że pożyczkodawca zarabia mniej na udzielonym Ci kredycie. W praktyce banki rekompensują sobie tą stratę zwyczajnie używając pieniędzy z kont offsetowych do innych operacji. Podczas gdy twoje odsetki są mniejsze, bank wykorzystuje twoje pieniądze to zarabiania na inne sposoby - na przykład do udzielania innych kredytów czy udzielania gwarancji.

Oprócz tego, produkty z kontem offsetowym przyciągają klientów, którzy ich potrzebują - zwykle są to osoby o wyższym poziomie zamożności. Dzięki temu klientów jest więcej, a co za tym idzie, kredytodawca zarabia więcej na pobieranych odsetkach oraz przechowywanych oszczędnościach.

Offset Mortgage a nadpłacanie kredytu – porównanie korzyści

Alternatywą dla kont offsetowych jest zwyczajne nadpłacanie kredytu. Nadpłacanie polega na przelewaniu pożyczkodawcy dodatkowych kwot, które bezpośrednio zmniejszają saldo kredytu hipotecznego. Obydwa te rozwiązania sprawiają, że płaci się mniej odsetek — które więc jest bardziej korzystne?

Na to pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Załóżmy, że chcesz przeznaczyć kwotę £5,000 na obniżenie odsetek kredytu. Niezależnie od tego, czy wpłacisz ją na konto offsetowe, czy przelejesz bezpośrednio do banku, podstawa oprocentowania zmniejszy się o taką samą wartość – £5,000.

Faktyczna różnica polega na działaniu tych dwóch mechanizmów, a korzyści, jakie mogą zostać osiągnięte, zależą od indywidualnej sytuacji kredytobiorcy:

Elastyczność środków

Przelewając £5,000 na konto offsetowe zmniejszasz podstawę oprocentowania kredytu, ale jednocześnie zatrzymujesz te pieniądze dla siebie i masz gwarancję, że jeśli będziesz ich potrzebował, możesz skorzystać z nich w każdej chwili. W przypadku nadpłacania kredytu hipotecznego, te pieniądze są przelane prosto do banku, co oznacza, że nie jesteś już ich właścicielem i nie możesz ich odzyskać.

Wpływ na czas spłaty kredytu

Kolejna różnica polega na wpływie wybranego z mechanizmów na czas spłaty kredytu. Nadpłacanie kredytu hipotecznego realnie zmniejsza jego saldo, co sprawia, że przewidywany czas kredytowania się skraca na dwa sposoby:

• całościowy kapitał jest mniejszy, a więc ubywa x ostatnich rat;

• za sprawą zmniejszenia kapitału zmniejsza się również wysokość odsetek, co z kolei sprawia, że część raty złożona z kapitału staje się większa – to również przyspiesza spłatę kredytu.

W przypadku Offset Mortgage czas spłaty nie ulega skróceniu - środki na koncie offsetowym obniżają pobierane odsetki, ale nie zmniejszają przecież kwoty pożyczonego kapitału. W rezultacie, oszczędność wynikająca ze zmiany harmonogramu kredytu jest mniejsza. Na marginesie dodajmy, że najlepszym sposobem na oszczędzenie na kredycie przy remortgage jest skrócenie okresu spłaty.

Możliwość obniżenia raty kredytu

Dodatkową korzyścią nadpłacania kredytu hipotecznego jest możliwość obniżenia raty. Jeśli kredytodawca się na to zgodzi, po nadpłacie można zmniejszyć miesięczną ratę proporcjonalnie do nadpłaconej kwoty. Offset Mortgage nie daje takiej możliwości, choć trzeba otwarcie przyznać, że większość brytyjskich pożyczkodawców nie oferuje możliwości obniżenia rat poprzez nadpłatę - w 99% przypadków, dopłata dodatkowych środków poskutkuje skróceniem okresu spłaty, więc korzyści odczujesz dopiero po upływie kilku lub nawet kilkudziesięciu lat.

Opłata ERC

Z drugiej strony, przy nadpłacaniu kredytu hipotecznego należy uważać na opłatę Early Repayment Charge (ERC). Jest to dodatkowa opłata nakładana przez bank w przypadku przekroczenia ustalonego limitu nadpłat. Obowiązuje ona podczas okresu stałego oprocentowania i zazwyczaj wynosi kilka procent wpłacanej sumy. Jeśli chodzi o limit nadpłat, banki stosują różne wartości, ale zazwyczaj wahają się one około 10% salda kredytu.

Przykładowo, jeśli saldo twojego kredytu wynosi £200,000, a ty nadpłacisz kredyt kwotą £30,000, będziesz musiał zapłacić karę o określonej wysokości, np. 4% od nadwyżki, czyli £400 (£10,000 * 0.04 =£160,00 = 400).

Konto Offsetowe nie ma ograniczeń ani kar i wpłacane kwoty zależą tylko od Ciebie.

Dla kogo w takim razie jest Offset Mortgage?

Istnieje kilka bardzo konkretnych przypadków, w których konto offsetowe przy kredycie hipotecznym sprawdzi się najlepiej. Jeśli pasują one do twojej sytuacji, zdecydowanie dobrym pomysłem będzie rozważenie takiego produktu.

Masz duże oszczędności

Offset Mortgage działa najlepiej, kiedy środki zgromadzone na koncie oszczędnościowym stanowią istotną różnicę w podstawie oprocentowania. Jeśli przy kredycie na £200,000 masz zamiar trzymać na koncie *£*5,000, twoje korzyści będą minimalne. Sytuacja zmienia się, kiedy dysponujesz środkami rzędu 20–30 tysięcy funtów lub więcej – wtedy Offset Mortgage daje realną przewagę i ogromny komfort psychiczny.

Cenisz płynność finansową

Jeśli twoim celem jest obniżenie odsetek kredytu, ale jednocześnie nie chcesz “zamrozić” swoich pieniędzy na tak długi czas nadpłacając kredyt, konto offsetowe jest idealnym wyborem. Trzymane tam pieniądze obniżają odsetki kredytu i możesz je wypłacić w każdym momencie.

Jesteś samozatrudniony lub masz nieregularne dochody

Jeśli Twoje dochody są nieregularne i występują okresy większego oraz mniejszego zapotrzebowania na gotówkę, konto offsetowe może pełnić rolę bufora finansowego. W lepszych miesiącach wpłacasz na konto więcej i jednocześnie więcej oszczędzasz na odsetkach, a w gorszych wypłacasz z konta i przeznaczasz pieniądze na inne potrzeby.

Planujesz duży wydatek w przyszłości

Jeśli masz w planach większy wydatek lub inwestycję, prawdopodobnie nie chcesz wydawać dużej ilości pieniędzy na nadpłatę kredytu. Posiadając Offset Mortgage, wszystkie uzbierane oszczędności możesz wpłacać na konto offsetowe i obniżać odsetki kredytu.

Czy Offset Mortgage ma jakieś wady?

Niestety, kredyt z kontem offsetowym nie jest rozwiązaniem idealnym. Przede wszystkim, ta grupa produktów z zasady nie jest tania. Pomimo wysokich wymagań odnośnie LTV, zwykle nie wyższego niż 85%, oprocentowanie takiego kredytu hipotecznego prawie na pewno będzie stosunkowo wysokie. W praktyce zatem, płacisz po prostu za wygodę.

Statystyki wskazują, że przeciętne oprocentowanie kredytu hipotecznego w UK to w tej chwili około 4.3% rocznie, przy czym będzie ono najpewniej spadać w perspektywie najbliższych kilku miesięcy. W praktyce zatem, oprocentowanie hipotek nieznacznie tylko przekracza wartość inflacji oraz nierzadko jest ono znacznie niższe niż stopy zwrotu które możesz osiągnąć inwestujesz w wiele różnych aktywów, choćby w nieruchomości na wynajem krótkoterminowy za pośrednictwem kredytu holiday let. Oczywiście - każda inwestycja wiąże się z ryzykiem i zamiast zysku możesz ponieść stratę, jednak jeśli myślisz o perspektywie 20-30 lat, lokowanie nadwyżek gotówki w akcjach lub funduszach emerytalnych może być alternatywą godną rozważenia.

Warto być również świadomym, że offset mortgages są stosunkowo rzadkimi produktami, a ich dostępność jest ograniczona. Jako whole-of-market broker kredytowy w UK współpracujemy z dosłownie kilkoma pożyczkodawcami oferującymi ten typ pożyczek. Dla porównania, łączna liczba współpracujących z nami banków i towarzystw kredytowych to niemal 350!

Family Offset Mortgage

Family Offset Mortgage to odmiana kredytu offsetowego, o której zdecydowanie warto wiedzieć. W tym przypadku konto offsetowe działa dokładnie tak samo, ale nie należy do Ciebie, a do wybranego członka twojej rodziny. Rozwiązanie to może być naprawdę świetnym wyborem, jeśli ktoś z twojej rodziny ma duże oszczędności – wtedy, przykładowo, twoje nadwyżki finansowe możesz poświęcać na nadpłatę kredytu, czerpiąc korzyści na dwa sposoby.

Podsumowanie

Offset mortgage to kredyt hipoteczny powiązany ze specjalnym kontem oszczędnościowym, którego saldo obniża kwotę, od której naliczane są odsetki. Dzięki temu możesz zmniejszyć koszt kredytu bez konieczności nadpłacania go i zamrażania środków na długie lata. Takie rozwiązanie nie jest jednak zawsze idealne, więc koniecznie porównaj jego korzyści z korzyściami faktycznego nadpłacania kredytu. Jeśli nie masz własnych oszczędności, ale mógłbyś skorzystać ze środków kogoś z twojej rodziny, na rynku są dostępne Family Offset Mortgages, których sposób działania jest dokładnie taki sam, z wyjątkiem tego, że pieniądze na koncie offsetowym należą do twojego bliskiego.

Czy od oszczędności na koncie offsetowym trzeba płacić jakiś podatek?

Nie, chociaż konto offsetowe daje realne korzyści finansowe, nie trzeba od nich odprowadzać żadnego podatku.

Czy Offset Mortgages są wyżej oprocentowane?

Często zdarza się, że produkty z kontem offsetowym są nieco wyżej oprocentowane od standardowych ofert. Jednak jeśli kredytobiorca dysponuje odpowiednio dużymi oszczędnościami, wyższe oprocentowanie jest rekompensowane.

Czy środki na koncie offsetowym mogą generować zysk?

Nie, nie ma możliwości aby środki na konie offsetowym były dodatkowo oprocentowane lub zainwestowane w instrumenty finansowe