Family Deposit Mortgage w UK - czy to dobry sposób na kredyt ze 100% LTV?

Pożyczkodawcy w Wielkiej Brytanii oferują wiele rozwiązań kredytowych, które dostosowane są do różnych sytuacji klientów. Wśród wielu popularnych produktów, takich jak kredyty wspólne (Joint Mortgages), kredyty pomostowe (bridging loans) lub professional mortgages, można znaleźć też bardziej niszowe rozwiązania, które stworzone są z myślą o węższym gronie odbiorców. Jednym z nich są tzw. Family Deposit Mortgages, znane również jako Family Springboard lub Family Assist Mortgages — opowiemy o nich w tym artykule.

Na czym polega Family Deposit Mortgage?

Zanim przejdziemy do szczegółowego omówienia działania produktów przewidujących depozyt rodzinny, najpierw powinieneś zrozumieć jeden podstawowy fakt. Produkt o jakim mowa nie ma jednej konkretnej nazwy, więc jego etykieta może różnić się w zależności od pożyczkodawcy. Banki lub towarzystwa budowlane używają następujących określeń:

• Family Assist Mortgage;

• Family Assisted Mortgage;

• Family Springboard Mortgage (nazwa konkretnego produktu grupy Barclays);

• Family Mortgage.

Za każdym z nich kryje się produkt, który jest przeznaczony dla osób, które nie dysponują dużymi środkami na wkład własny, ale ich rodzina jest w stanie poręczyć część pożyczki swoimi pieniędzmi. Rozwiązanie to może bardzo przypominać Guarantor Mortgage, jednak w rzeczywistości są to dwa różne produkty — zasadnicza różnica jest taka, że w przypadku Family Deposit Mortgage pieniądze są wpłacane na konto banku w formie depozytu, który za jakiś czas będzie mógł zostać odzyskany (określony w umowie okres zazwyczaj 3 - 5 lat). Klasyczny poręczyciel podpisuje tylko dokument, który bezpośrednio wiąże jego majątek lub jego część z kredytem hipotecznym.

Wpłacając taki depozyt, rodzina kredytobiorcy zabezpiecza pożyczkę — **pieniądze te są pobierane przez bank dopiero wtedy, kiedy zanotuje on stratę przy sprzedaży nieruchomości po repossession **(przejęciu nieruchomości). Oznacza to, że środki te są bezpieczne, dopóki kredytobiorca spłaca raty kredytu oraz przestrzega warunków umowy. Jeśli zdarzyłoby się, że bank przejmie nieruchomość i sprzeda ją za kwotę niższą niż saldo kredytu, rodzinny depozyt uzupełnia tą sumę aż do momentu w którym bank odzyska całą należność.

Jak wcześniej wspomniałem, w umowie określony jest okres, po upłynięciu którego bank zwraca środki z depozytu właścicielom. Pożyczkodawcy jednak często stawiają dodatkowe warunki, które należy spełnić, aby było to możliwe. Najczęstszym jest po prostu spłacanie rat w terminie — często wymaga się braku opóźnień w ciągu ostatnich kilku miesięcy (np. ostatnie pół roku, ostatnie 12 miesięcy). Innym wariantem jest spadek salda kredytu poniżej określonej wartości LTV. Przykładowo, jeśli kredyt ma początkowo 95% LTV, warunkiem może być spłacenie takiej ilości kapitału, aby miał chociaż 90%. Warunki te bardzo różnią się w zależności od kredytodawcy.

Jak obecność rodzinnego depozytu zabezpieczającego przekłada się na sytuację kredytobiorcy?

Okazuje się, że wykorzystanie rodzinnych oszczędności jako dodatkowy depozyt zabezpieczający kredyt daje kupującemu olbrzymią przewagę. Pożyczkodawcy oferują w takim przypadku kredyty nawet ze 100% LTV, co oznacza, że kupujący nie muszą wnosić żadnego wkładu własnego i mogą pożyczyć kwotę równą 100% wartości nieruchomości.

Pamiętaj, że w tym artykule piszemy o depozytach zabezpieczających. Samo słowo ‘depozyt’ zazwyczaj oznacza wkład własny uiszczany przez kupującego przy zakupie nieruchomości. Rodzinne depozyty zabezpieczające działają w inny sposób, o którym mowa w tym wpisie.

Banki decydują się na tak przychylne warunki z uwagi na obniżenie ryzyka kredytowego. Tworząc depozyt zabezpieczający, rodzina kupującego w pewnym sensie daje bankowi gwarancję, że będzie on mógł nadrobić nim ewentualną stratę.

Przykładowo, jeśli pożyczka została udzielona na £250,000 (np. stanowiąc 100% wartości nieruchomości), a po jej przejęciu i sprzedaży bank odzyskał tylko £235,000, pozostałe £15,000 zostanie pobrane z konta na którym znajduje się depozyt zabezpieczający.

Fakt obniżenia ryzyka banku przy Family Deposit Mortgage idealnie wpasowuje się w tym przypadku w generalną zasadę, która znajduje swoje zastosowanie przy większości kredytów hipotecznych — im mniejsze ryzyko banku, tym lepsze będą warunki kredytu. Każda praktyka mająca na celu uzyskanie kredytu przy problematycznej zdolności kredytowej lub uzyskanie lepszych warunków umowy kredytowej ma na celu obniżenie ryzyka banku — można to robić np. uiszczając większy wkład własny, korzystając z pomocy poręczyciela lub właśnie wykorzystując rodzinny depozyt.

Wcześniej wspomniane 100% LTV jest tylko jedną z opcji — jeśli kupujący ma środki na wkład własny, czasami nadal może ich użyć. Połączenie wkładu własnego z depozytem zabezpieczającym poprawi tylko jego sytuację, np. obniżając oprocentowanie. Należy jednak pamiętać, że możliwości produktu zależą od polityki danego pożyczkodawcy.

Family Deposit Mortgage - wady i ryzyka

Wykorzystanie depozytu zabezpieczającego wiąże się z kilkoma zagrożeniami, nad którymi zdecydowanie warto się zastanowić.

Zakończenie okresu promocyjnego

Przy kredytach Family Deposit Mortgage bardzo ważny jest moment, w którym depozyt już został zwrócony rodzinie, a okres promocyjny dobiega końca. Wtedy, tak jak w każdym innym przypadku, stopa procentowa zmienia się w SVR (Standard Variable Rate), czyli stopę odgórnie ustalaną przez bank, która jest dużo wyższa niż dotychczasowe oprocentowanie.

W tym momencie zazwyczaj dokonuje się refinansowania kredytu, jednak w przypadku Family Deposit Mortgage pojawia się problem w postaci braku dalszego zabezpieczenia. Z uwagi na zwolnienie depozytu, **nie ma czynnika, który gwarantowałby możliwość dalszego spłacania kredytu na podobnych warunkach. **

Szansa na to, że przez standardowe dwa lata okresu promocyjnego uda Ci się spłacić chociaż 5% kapitału (co prawdopodobnie mogłoby wystarczyć na zaciągnięcie kredytu z 95% LTV za sprawą Mortgage Guarantee Scheme) jest dość mała. Nawet jeśli celowałbyś w takie rozwiązanie, musiałbyś przez ten czas w dużej mierze nadpłacać swój kredyt, narażając się na konieczność uiszczania opłaty Early Repayment Charge (ERC).

Jedynym rozwiązaniem jest więc albo wniesienie wkładu własnego, albo ponowne stworzenie depozytu zabezpieczającego, jednocześnie zamrażając pieniądze rodziny na następne lata. W rezultacie tego mechanizmu, depozyt rodzinny zachowuje się w podobny sposób jak zwykły depozyt wnoszony przy kupnie nieruchomości, który:

• Jest bardziej mobilny i po każdym okresie zamrożenia wraca do rodziny;

• Jest mniej chętnie przyjmowany przez banki i daje mniejsze możliwości obniżania oprocentowania;

• Wymaga więcej formalności.

Większe zagrożenie związane z negative equity

Z uwagi na fakt, że w przypadku 100% LTV Family Desposit Mortgage nie został wniesiony żaden wkład własny, pożyczka udzielona jest na całą wartość nieruchomości. Wyobraź sobie, że podczas spłacania kredytu wystąpiłby spadek wartości nieruchomości, np. w wyniku nagłego kryzysu gospodarczego. W zaistniałej sytuacji nie miałbyś praktycznie żadnego spłaconego kapitału, a cena twojego domu poszybowałaby w dół. Wtedy powstaje zjawisko nazwane negative equity, czyli sytuacja, w której saldo kredytu jest większe niż wartość nieruchomości. Oznaczałoby to, że jeśli chciałbyś zrobić remortgage, twoja nieruchomość nie mogłaby stanowić pełnego zabezpieczenia dla pożyczki, a ty musiałbyś wnieść duży wkład własny aby zmniejszyć LTV.

Dla kogo jest Family Deposit Mortgage?

Kto w takim razie powinien rozważyć Family Deposit Mortgage? Zważając na działanie produktu i potencjalne zagrożenia nie jest to produkt dla wszystkich i zwykle, jeśli istnieje możliwość wpłacenia klasycznego depozytu, lepiej jest to zrobić.

Nad Family Deposit Mortgage powinieneś się zastanowić, jeśli nie masz oszczędności na wkład własny, a twoja rodzina dysponuje środkami, które może Ci “pożyczyć” abyś zamroził je na koncie banku na kilka lat. Pamiętaj jednak, że po zwolnieniu depozytu zabezpieczającego problem wysokiego LTV się nie rozwiązuje, a ty musisz znaleźć rozwiązanie, dzięki któremu zdobędziesz następny kredyt na dobrych warunkach. Alternatywnie możesz spłacać ten sam kredyt dalej, licząc się z wysokim oprocentowaniem.

Jeśli więc zdecydowałbyś się na taki produkt, twoja strategia na następne kilka lat powinna obejmować zgromadzenie takiego kapitału (np. w oszczędnościach lub za sprawą nadpłacania kredytu), abyś mógł obniżyć LTV kredytu do minimum 95%, a najlepiej 90% lub 85%, w taki sposób, aby depozyt zabezpieczający nie był Ci potrzebny do uzyskania korzystnych warunków kredytu.

Gifted deposit

Jeśli zastanawiasz się nad Family Deposit Mortgage, koniecznie powinieneś wiedzieć o alternatywie, jaką jest tzw. gifted deposit. W Wielkiej Brytanii nie ma żadnych przeciwwskazań prawnych, które zabraniałyby członkom rodziny opłacenie wkładu własnego na kredyt hipoteczny potomka. Taki mechanizm nazywa się gifted deposit i jedynym wymogiem aby z niego skorzystać jest napisanie przez darczyńców tzw. gifted deposit letter, czyli listu, w którym deklarują że przekazywane środki są prezentem i nie oczekują nic w zamian. Taka darowizna jest również w pełni zwolniona z podatku.

Podsumowanie

Family Deposit Mortgage to produkt, który pozwala na uzyskanie kredytu hipotecznego lub poprawę jego warunków osobom ze słabą zdolnością kredytową. Przewiduje on założenie specjalnego konta w banku, na którym wpłacone przez rodzinę środki będą stanowiły zabezpieczenie dla kredytu hipotecznego. Depozyt zabezpieczeniowy jest zwracany właścicielom po zakończeniu określonego w umowie okresu. Jeśli nieruchomość zostałaby przejęta, służy on do uregulowania długu wobec kredytodawcy.

Czy takie produkty dostępne są tylko dla osób ze statusem First Time Buyer ?

Produkty typu Family Deposit są często promowane jako dobre rozwiązanie dla First Time Buyers, ale nie mają formalnych ograniczeń, które uniemożliwiałyby skorzystanie z nich osobom bez statusu FTB.

Czy środki z depozytu zabezpieczającego mogą opłacić zaległą ratę kredytu ?

Nie, ten depozyt stanowi tylko i wyłącznie zabezpieczenie dla pożyczki, a bank używa go tylko w przypadku zanotowania straty na sprzedaży uprzednio przejętej nieruchomości

Czy jeden depozyt może służyć jako zabezpieczenie dla kilku kredytów jednocześnie?

Nie, rodzinny depozyt może zabezpieczać tylko jeden kredyt naraz.