Family Deposit Mortgage w UK - czy to dobry sposób na kredyt ze 100% LTV?

Pożyczkodawcy w Wielkiej Brytanii oferują wiele rozwiązań kredytowych, które dostosowane są do różnych sytuacji klientów. Wśród wielu popularnych produktów, takich jak kredyty wspólne (Joint Mortgages), kredyty pomostowe (bridging loans) lub professional mortgages, można znaleźć też bardziej niszowe rozwiązania, które stworzone są z myślą o węższym gronie odbiorców. Jednym z nich są tzw. Family Deposit Mortgages, znane również jako Family Springboard lub Family Assist Mortgages — opowiemy o nich w tym artykule.

Na czym polega Family Deposit Mortgage?

Zanim przejdziemy do szczegółowego omówienia działania produktów przewidujących depozyt rodzinny, najpierw powinieneś zrozumieć jeden podstawowy fakt. Produkt o jakim mowa nie ma jednej konkretnej nazwy, więc jego etykieta może różnić się w zależności od pożyczkodawcy. Banki lub towarzystwa budowlane używają następujących określeń:

• Family Assist Mortgage;

• Family Assisted Mortgage;

• Family Springboard Mortgage (nazwa konkretnego produktu grupy Barclays);

• Family Mortgage.

Za każdym z nich kryje się produkt, który jest przeznaczony dla osób, które nie dysponują dużymi środkami na wkład własny, ale ich rodzina jest w stanie poręczyć część pożyczki swoimi pieniędzmi. Rozwiązanie to może bardzo przypominać Guarantor Mortgage, jednak w rzeczywistości są to dwa różne produkty — zasadnicza różnica jest taka, że w przypadku Family Deposit Mortgage pieniądze są wpłacane na konto banku w formie depozytu, który za jakiś czas będzie mógł zostać odzyskany (po upływie okresu określonego w umowie, np. 3 lub 5 lat — zależnie od kredytodawcy). Klasyczny poręczyciel (guarantor) zobowiązuje się natomiast pokryć raty, jeśli kredytobiorca przestanie je spłacać — zwykle zabezpieczając to swoją nieruchomością lub oszczędnościami.

Wpłacając taki depozyt, rodzina kredytobiorcy zabezpiecza pożyczkę — pieniądze te mogą zostać wykorzystane przez bank, jeśli po przejęciu (repossession) i sprzedaży nieruchomości powstanie strata; zaległości w spłacie mogą też opóźnić zwrot depozytu. Jeśli zdarzyłoby się, że bank przejmie nieruchomość i sprzeda ją za kwotę niższą niż saldo kredytu, rodzinny depozyt może zostać użyty na pokrycie tej różnicy — maksymalnie do wysokości wpłaconych środków.

Jak wspomnieliśmy wcześniej, w umowie określony jest okres, po upłynięciu którego bank zwraca środki z depozytu właścicielom. Zwrot środków bywa jednak uzależniony od dodatkowych warunków, które różnią się w zależności od kredytodawcy. Jednym z takich warunków bywa terminowa spłata rat — u niektórych kredytodawców wymagany jest np. brak zaległych rat w ciągu ostatnich 12 miesięcy. Niektórzy kredytodawcy pozwalają też odzyskać środki, gdy saldo kredytu spadnie poniżej określonego progu LTV — np. 80% wartości nieruchomości.

Jak obecność rodzinnego depozytu zabezpieczającego przekłada się na sytuację kredytobiorcy?

Okazuje się, że wykorzystanie rodzinnych oszczędności jako dodatkowego depozytu zabezpieczającego kredyt może ułatwić kupującemu uzyskanie kredytu bez własnego wkładu. Pożyczkodawcy oferują w takim przypadku kredyty nawet ze 100% LTV, co oznacza, że kupujący nie muszą wnosić żadnego wkładu własnego i mogą pożyczyć kwotę równą 100% wartości nieruchomości.

Pamiętaj, że w tym artykule piszemy o depozytach zabezpieczających. Samo słowo ‘depozyt’ zazwyczaj oznacza wkład własny uiszczany przez kupującego przy zakupie nieruchomości. Rodzinne depozyty zabezpieczające działają w inny sposób, o którym mowa w tym wpisie.

Banki decydują się na tak przychylne warunki z uwagi na obniżenie ryzyka kredytowego. Tworząc depozyt zabezpieczający, rodzina kupującego w pewnym sensie daje bankowi gwarancję, że będzie on mógł nadrobić nim ewentualną stratę.

Przykładowo, jeśli pożyczka została udzielona na £250,000 (np. stanowiąc 100% wartości nieruchomości), a po jej przejęciu i sprzedaży bank odzyskał tylko £235,000, pozostałe £15,000 zostanie pobrane z konta na którym znajduje się depozyt zabezpieczający.

Fakt obniżenia ryzyka banku przy Family Deposit Mortgage idealnie wpasowuje się w tym przypadku w generalną zasadę, która znajduje swoje zastosowanie przy większości kredytów hipotecznych — im mniejsze ryzyko banku, tym lepsze mogą być warunki kredytu. Każda praktyka mająca na celu uzyskanie kredytu przy problematycznej zdolności kredytowej lub uzyskanie lepszych warunków umowy kredytowej ma na celu obniżenie ryzyka banku — można to robić np. uiszczając większy wkład własny, korzystając z pomocy poręczyciela lub właśnie wykorzystując rodzinny depozyt.

Wcześniej wspomniane 100% LTV jest tylko jedną z opcji — jeśli kupujący ma środki na wkład własny, czasami nadal może ich użyć. Należy jednak pamiętać, że możliwości produktu zależą od polityki danego pożyczkodawcy.

Family Deposit Mortgage - wady i ryzyka

Wykorzystanie depozytu zabezpieczającego wiąże się z kilkoma zagrożeniami, nad którymi zdecydowanie warto się zastanowić.

Zakończenie okresu promocyjnego

Przy kredytach Family Deposit Mortgage bardzo ważny jest moment, w którym depozyt już został zwrócony rodzinie, a okres promocyjny dobiega końca. Po zakończeniu okresu promocyjnego kredyt zwykle przechodzi na zmienną stopę kredytodawcy, np. SVR (Standard Variable Rate), która często jest wyższa niż dotychczasowe oprocentowanie. Okres depozytu i okres stałej (promocyjnej) stopy nie muszą przy tym trwać tak samo długo.

W tym momencie zazwyczaj dokonuje się refinansowania kredytu, jednak w przypadku Family Deposit Mortgage pojawia się problem w postaci braku dalszego zabezpieczenia. Z uwagi na zwolnienie depozytu, nie ma czynnika, który gwarantowałby możliwość dalszego spłacania kredytu na podobnych warunkach.

Szansa na to, że przez okres stałej stopy (np. 2 lub 5 lat) uda Ci się spłacić na tyle dużo kapitału, aby bez depozytu uzyskać podobne warunki refinansowania, może być niewielka. Nawet jeśli celowałbyś w takie rozwiązanie, musiałbyś przez ten czas w dużej mierze nadpłacać swój kredyt, narażając się na konieczność uiszczania opłaty Early Repayment Charge (ERC).

Możliwe rozwiązania to m.in. wniesienie własnego kapitału, przejście na nowy produkt u obecnego kredytodawcy (product transfer), jeśli zostanie zaoferowany, lub pozostanie na stopie zmiennej.

Większe zagrożenie związane z negative equity

Z uwagi na fakt, że w przypadku 100% LTV Family Deposit Mortgage nie został wniesiony żaden wkład własny, pożyczka udzielona jest na całą wartość nieruchomości. Wyobraź sobie, że podczas spłacania kredytu wystąpiłby spadek wartości nieruchomości, np. w wyniku nagłego kryzysu gospodarczego. W zaistniałej sytuacji nie miałbyś praktycznie żadnego spłaconego kapitału, a cena twojego domu poszybowałaby w dół. Wtedy powstaje zjawisko nazwane negative equity, czyli sytuacja, w której saldo kredytu jest większe niż wartość nieruchomości. Oznaczałoby to, że jeśli chciałbyś zrobić remortgage, twoja nieruchomość nie mogłaby stanowić pełnego zabezpieczenia dla pożyczki, a ty musiałbyś wnieść duży wkład własny aby zmniejszyć LTV.

Dla kogo jest Family Deposit Mortgage?

Kto w takim razie powinien rozważyć Family Deposit Mortgage? Zważając na działanie produktu i potencjalne zagrożenia, nie jest to produkt dla wszystkich. Jeśli masz możliwość wpłacenia klasycznego wkładu własnego, warto porównać oba rozwiązania, najlepiej z doradcą.

Nad Family Deposit Mortgage powinieneś się zastanowić, jeśli nie masz oszczędności na wkład własny, a twoja rodzina dysponuje środkami, które może Ci “pożyczyć” abyś zamroził je na koncie banku na kilka lat. Pamiętaj jednak, że po zwolnieniu depozytu zabezpieczającego problem wysokiego LTV się nie rozwiązuje, a ty musisz znaleźć rozwiązanie, dzięki któremu zdobędziesz następny kredyt na dobrych warunkach. Alternatywnie możesz spłacać ten sam kredyt dalej, licząc się z wysokim oprocentowaniem.

Jeśli więc zdecydowałbyś się na taki produkt, twoja strategia na następne kilka lat powinna obejmować zgromadzenie takiego kapitału (np. w oszczędnościach lub za sprawą nadpłacania kredytu), abyś mógł obniżyć LTV kredytu do minimum 95%, a najlepiej 90% lub 85%, w taki sposób, aby depozyt zabezpieczający nie był Ci potrzebny do uzyskania korzystnych warunków kredytu.

Gifted deposit

Jeśli zastanawiasz się nad Family Deposit Mortgage, koniecznie powinieneś wiedzieć o alternatywie, jaką jest tzw. gifted deposit. W Wielkiej Brytanii członkowie rodziny mogą przekazać środki na wkład własny w formie darowizny, a kredytodawcy mogą taki wkład zaakceptować — każdy stosuje jednak własne zasady i wymaga m.in. potwierdzenia od darczyńcy. Kredytodawca zwykle wymaga m.in. gifted deposit letter, w którym darczyńca potwierdza, że środki są prezentem i nie oczekuje ich zwrotu ani udziału w nieruchomości, a także dokumentów potwierdzających tożsamość darczyńcy i pochodzenie środków. Warto pamiętać o podatku od spadków (Inheritance Tax): darowizna może zostać doliczona do majątku darczyńcy, jeśli umrze on w ciągu 7 lat od jej przekazania, chyba że obejmuje ją jedno ze zwolnień (np. roczne zwolnienie do £3,000). W razie wątpliwości warto skonsultować się z doradcą podatkowym.

Podsumowanie

Family Deposit Mortgage to produkt, który pozwala na uzyskanie kredytu hipotecznego osobom, które nie mają oszczędności na wkład własny — kredytobiorca nadal musi jednak przejść standardową ocenę zdolności kredytowej. Przewiduje on założenie specjalnego konta w banku, na którym wpłacone przez rodzinę środki będą stanowiły zabezpieczenie dla kredytu hipotecznego. Depozyt zabezpieczający jest zwracany właścicielom po zakończeniu określonego w umowie okresu, o ile spełnione są warunki umowy. Jeśli nieruchomość zostałaby przejęta i sprzedana ze stratą, depozyt może zostać użyty na pokrycie tej różnicy — maksymalnie do wysokości wpłaconych środków.