Mortgage Guarantee Scheme 2025 - Wszystko, co musisz wiedzieć

Kilka miesięcy temu, w życie wszedł permanentny program rządowy, nazwany Mortgage Guarantee Scheme 2025. Czy ta informacja znacząco wpływa na rynek kredytów hipotecznych oferując alternatywne możliwości kupowania domu, tak jak inne programy pomocowe? W tym artykule dowiesz się czym dokładnie jest Mortgage Guarantee Scheme i jak można z niego skorzystać.

Czym jest Mortgage Guarantee Scheme?

Mortgage Guarantee Scheme nie jest programem, z którego kupujący korzysta bezpośrednio. Wszystko dzieje się tutaj “za kulisami” kredytów hipotecznych, ponieważ program ten działa na zasadzie umowy pomiędzy pożyczkodawcami w UK a rządem. W ramach niego, rząd udziela kredytodawcom częściowych gwarancji na kredyty, które mają powyżej 90% LTV.

Taka gwarancja oznacza, że jeśli kredytobiorca nie będzie w stanie spłacać kredytu lub umowa zostanie wypowiedziana z innego powodu, a bank zdecyduje się na przejęcie nieruchomości (repossession), rząd wypłaci mu część straty, która przypada na “warstwę pożyczki powyżej danej wartości LTV”. Kwota ta nie jest jasno określona i mocno zależy od współczynnika LTV kredytu, wysokości straty i warunków umowy pomiędzy rządem a konkretną instytucją finansową. Dla Ciebie, jako kupującego, nie ma to większego znaczenia, a bardziej liczą się rezultaty, które z tych umów wynikają.

Mortgage Guarantee Scheme zmniejsza więc ryzyko, jakie ponosi bank, udzielając kredytu hipotecznego z wysokim współczynnikiem LTV. To z kolei sprawia, że chętniej udziela takiej pożyczki osobom nie dysponującym dużymi środkami, które mogą przeznaczyć na wkład własny. Jeśli więc nie jesteś w stanie zgromadzić 10% lub 15% depozytu, możesz mieć większą szansę na otrzymanie kredytu z niskim LTV na nieco korzystniejszych warunkach.

Program został dokładnie nazwany Mortgage Guarantee Scheme 2025 i zaczął obowiązywać od lipca tego roku. Ten fakt może być mylący, ponieważ pierwotna wersja programu istniała już od 2021 roku i została zakończona 30 czerwca 2025. Co się w takim razie zmieniło? — praktycznie nic. Założenia programu są dokładnie takie same, a zmianie uległ tylko status programu, który do czerwca 2025 był określany jako “tymczasowy”, a obecnie jest “stały i permanentny”

Kto kwalifikuje się do programu?

Istnieje kilka prostych warunków, których spełnienie pozwala skorzystać z programu. Poniżej je opiszemy:

• Aplikujesz o mieszkaniowy kredyt hipoteczny typu repayment (repayment mortgage oznacza kredyt, w którym raty składają się z kapitału i odsetek) - kredyty Buy to Let lub inne produkty interest-only nie są objęte programem;

• Kupujesz nieruchomość, która ma Ci służyć jako główne miejsce zamieszkania - nie może to być twój drugi dom lub wakacyjna posiadłość;

• **Wnosisz wkład własny w wysokości od 5% do 9% wartości nieruchomości **- przekłada się to na 91% do 95% LTV, a jest to zakres, na który obowiązuje Mortgage Guarantee Scheme;

• Wartość nieruchomości nie przekracza £600,000.

Aplikowanie o produkt hipoteczny uczestniczący w programie nie sprawia, że jesteś zwolniony z oceny zdolności kredytowej. Cała procedura kupna nieruchomości przebiega w dokładnie taki sam sposób jak to jest w przypadku zwykłych kredytów, co oznacza że sposób wykonywania analizy zdolności kredytowej się nie zmienia. Jedyną różnicą jest obniżone ryzyko banku, co sprawia że wynik takiej oceny jest nieco wyższy niż byłby bez obecności Mortgage Guarantee Scheme.

Czemu współczynnik LTV ma takie znaczenie?

Aby lepiej zrozumieć działanie Mortgage Guarantee Scheme, warto najpierw zapoznać się ze znaczeniem współczynnika LTV dla banku. Loan-to-Value Ratio przy zakupie nowej nieruchomości jest definiowany przez wysokość wkładu własnego (później, np. przy remortgage, duży wpływ ma na niego ilość spłaconego kapitału).

Przykładowo, jeśli kupujesz nieruchomość za £250,000 i wnosisz £50,000 wkładu własnego (20% wartości nieruchomości), współczynnik LTV kredytu wynosi 80%.

Współczynnik LTV jest bardzo ważną częścią oceny zdolności kredytowej i ma bezpośredni wpływ na ryzyko, które ponosi bank, udzielając Ci kredytu. Dzieje się tak, ponieważ wnosząc wkład własny, sprawiasz że pożyczka nie obejmuje całej wartości nieruchomości, a tylko jej część. Kiedy bank decyduje się na przejęcie nieruchomości, jest on zmuszony ją szybko sprzedać (zazwyczaj na aukcji), co często rezultuje ceną sprzedaży niższą, niż faktyczna wartość nieruchomości:

Rozpatrzmy dwa przypadki — kredyt z 80% LTV oraz kredyt z 95% LTV na dom za *£*200,000.

W pierwszym przypadku, bank sprzedaje dom na aukcji za *£*170,000 — dzięki temu, że kredytobiorca wniósł aż *£*40,000 wkładu własnego, bank nie ponosi straty, a ewentualna nadwyżka wraca do klienta;

W drugim przypadku sytuacja ma się nie co inaczej. Sprzedaż domu za *£*170,000 sprawia, że bank potrzebuje jeszcze *£*20,000 aby uregulować stratę. Chociaż tą kwotą obciążony zostaje kredytobiorca, istnieje duża szansa, że nie będzie w stanie spłacić swojego długu, a spór będzie kontynuowany w sądzie przez najbliższe lata.

Tutaj powstaje prosta zasada — im niższy współczynnik LTV, tym chętniej bank udziela kredytu hipotecznego (objawia się to między innymi w oprocentowaniu różnych produktów hipotecznych, np. na stronie HSBC). Dzięki Mortgage Guarantee Scheme, banki są bardziej skłonne udzielać kredytów uznawanych za ryzykowne, ponieważ rząd gwarantuje im pokrycie części ewentualnej straty. Jest to korzystne z obydwu stron, ponieważ należy pamiętać, że większość kredytów (nawet tych obarczonych większym ryzykiem) jest spłacana, co przynosi zysk bankom. Po drugiej stronie mamy mieszkańców Wielkiej Brytanii, którzy chętnie wchodzą na rynek mieszkaniowy, jednak często nie mają dużych oszczędności na wkład własny. Mortgage Guarantee Scheme po części rozwiązuje ten problem, a widać to w oficjalnych statystykach — od początku programu w 2021 roku, do czerwca 2025, programem było objętych prawie 56 tysięcy kredytów hipotecznych.

Czy warto polegać na Mortgage Guarantee Scheme?

Chociaż Mortgage Guarantee Scheme faktycznie wpływa na sytuację kredytobiorców z niskim wkładem własnym i umożliwia im wzięcie kredytu hipotecznego, nie jest on idealnym rozwiązaniem. Musisz pamiętać, że gwarancja rządowa nie sprawi, że warunki twojego kredytu będą korzystne — miej na uwadze, że taki kredyt nadal ma współczynnik LTV na poziomie 90-kilku procent, co jest wartością bardzo wysoką i zmniejsza szanse na otrzymanie atrakcyjnego oprocentowania lub elastycznych warunków umowy kredytowej. Jeśli więc masz możliwość wprowadzenia większego depozytu, najprawdopodobniej kredyt, który otrzymasz z 85% lub 80% LTV będzie lepszy niż ten z 92% LTV objęty programem Mortgage Guarantee Scheme.

Nie oznacza to jednak, że skorzystanie z programu MGS jest złym pomysłem. Jeżeli nie jesteś w stanie uzbierać większego wkładu własnego, program ten może pomóc w zakupie domu. Pamiętaj, że mało korzystne warunki kredytu nie muszą obowiązywać Cię cały czas — po kilku latach spłacania kapitału możesz zrobić remortgage, w którym to LTV będzie dużo niższy (z uwagi na mniejsze saldo kredytu), co z kolei pozwoli Ci na wybranie bardziej atrakcyjnej oferty kredytowej.

Po drugie, nie koniecznie powinieneś sugerować się tym, czy oferta jest objęta programem, czy nie. Może się zdarzyć, że pożyczkodawca, który nie uczestniczy w programie, również będzie oferował produkty z 95% LTV, a czasami nawet będą one miały lepsze warunki od innych. Podczas szukania odpowiedniej dla Ciebie oferty kredytowej rozpatruj wszystkie możliwe, a nie tylko te objęte Mortgage Guarantee Scheme.

Podsumowanie

Mortgage Guarantee Scheme to program rządowy, który zapewnia pokrycie części strat banku przy przejęciu nieruchomości. Dzięki temu, banki chętniej zgadzają się na udzielenie kredytu z wysokim współczynnikiem LTV, wynoszącym od 91% do 95%. Istnieje kilka warunków, które trzeba spełnić aby skorzystać z programu, jednak są one bardzo mało restrykcyjne. W praktyce program trafia do osób, które faktycznie tego potrzebują, a jego skuteczność widoczna jest w liczbach (56 tysięcy przyznanych kredytów). Jeśli nie dysponujesz dużymi oszczędnościami na wkład własny, Mortgage Guarantee Scheme może być istotnym czynnikiem, który umożli Ci zakup nieruchomości.

Czy aby skorzystać z Mortgage Guarantee Scheme muszę posiadać status First Time Buyer (FTB) ?

Nie istnieją wymogi, według których program obowiązywałby tylko kupujących po raz pierwszy. Jeśli jest to twój drugi dom, nadal możesz kupić go na kredyt objęty programem.

Czy muszę specjalnie wnioskować/aplikować o uczestnictwo w programie?

Nie, w przypadku Mortgage Guarantee Scheme, program przypisywany jest automatycznie do ofert kredytowych. Ty, jako kupujący nie musisz podejmować żadnych konkretnych działań aby wziąć w nim udział.

Czy Mortgage Guarantee Scheme może być łączony z innymi programami pomocowymi?

To zależy — jeśli chodzi o Shared Ownership nie będzie takiej możliwości. Sytuacja wygląda nieco inaczej w przypadku First Homes Scheme, ponieważ nie ma przepisów, które by to wykluczały. Jeśli chciałbyś skorzystać z obydwu tych programów naraz, aby mieć pewność, że w twoim przypadku jest to możliwe, kluczowy będzie kontakt z doradcą kredytowym i pożyczkodawcą.